Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid

2019-12-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, har vi rätt att säga upp ett hyresavtal vid ett ägarbyte , även om det kvarstår ca 2år?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar att din fråga syftar på ett hyresavtal gällande bostadsrätt, varför 12 kap Jordabalken (JB) blir tillämplig för att utreda din fråga. Till att börja med finns det två olika typer av hyresavtal för bostadsrätt, vilka är de som gäller för obestämd tid (tillsvidare) och de som gäller för bestämd tid. Utifrån din fråga tolkar jag det som att ni har ett hyresavtal på bestämd tid och således kommer mitt svar utgå ifrån det. Huvudregeln vid hyresavtal på bestämd tid är att de upphör att gälla vid dess slutdatum. Till detta finns dock två undantag, vilka är om ni har avtalat om att avtalet måste sägas upp eller om hyresförhållandet har varat längre än nio månader, enligt 12 kap. 3 § JB. Detta innebär att om ert hyresförhållande har varit längre än nio månader måste du säga upp lägenheten, trots att det finns ett bestämd avtal om dess sluttid. Uppsägningstiden är tre månader, 12 kap. 4 § JB. Sammanfattningsvis innebär det att ni kan säga upp ert hyresavtal trots att det inte har passerat sitt slutdatum. Och om hyrestiden har varit längre än nio månader måste detta sägas upp för att upphöra att gälla. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Till vem ska jag rikta anspråk mot vid fel i fastighet efter köp, till säljaren eller till mäklaren?

2019-11-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Har köpt hus där objektsbeskrivningen säger att det skall finnas golvvärme. Det visar sig nu (efter att vi och säljarna skrivit på) att det inte finns golvvärme.Har vi rätt att bekosta detta på säljaren eller mäklaren?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån informationen i er fråga förutsätter jag att ni fick objektbeskrivningen om att det fanns golvvärme i fastigheten innan ni genomförde köpet, vilket leder till att fastigheten avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta på grund av köpet samt avtalet, vilket vidare ger er rätt att påkalla påföljder, enligt 4 kap. 19 § Jordabalken (JB). Men för att ni ska få åberopa påföljder för utebliven golvvärme måste ni:- Reklamerar felet direkt till säljaren/mäklaren efter det att ni upptäckt felet, 4 kap. 19a § JB.- Ni borde inte ha upptäckt felet vid undersökningen av fastigheten, 4 kap. 19 § 2 stycket JB. Så om det anses att ni borde ha upptäckt felet vid undersökningen av fastigheten, får ni inte göra felet gällande.Om ni har gjort detta och uppfyller ovanstående krav kan ni påkalla påföljder som prisavdrag på köpeskillingen, ersättning för skada eller om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet, enligt 4 kap. 12 § JB. Hävning av köpet förutsätter som sagt att skadan/felet på fastigheten är av väsentlig betydelse för er som köpare. Utifrån informationen i er fråga kan jag inte dra någon slutsats om hävning kan bli aktuellt för er. Men ett exempel på där hävning hade blivit aktuellt i ert fall är i de fall ni köpte fastigheten just för dess golvvärme. Värt att nämna är att ni parter för fastighetsköpet kan komma överens om att köpet ska hävas, men om det skulle bli tvistigt och ni skulle gå till domstol för att få tvisten utredd, hade processen blivit längre och hårda krav hade stälts från domstolen för att köpet skulle kunna hävas. Således är prisavdrag på köpeskillingen en rimlig påföljd som tillämpas i många fall där fel har visat sig föreligga vid ett fastighetsköp, om felet berodde på säljaren. Så nu till er fråga om ni ska rikta er talan om felet om golvvärmen mot säljaren eller mot mäklaren. En mäklares juridiska ansvar regleras i fastighetsmäklarlagen. Av lagens 8 § följer en allmän omsorgsplikt för mäklaren med innebörden av att hen ska tillvara ta säljaren såväl köparens intressen. Vidare ska även mäklaren uppmana säljaren att lämna köparen upplysningar som är relevanta för köpet och även själv informera säljaren om hen äger vetskap om sådan omständigheter som kan vara relevanta, enligt 16 §. Om mäklaren inte fullgör dessa skyldigheter kan ni som köpare kräva skadestånd med stöd av lagens 25 §. Utifrån informationen i er fråga är det svårt att dra en slutsats om mäklarens vetskap om golvvärmen i ert fall. Om mäklaren har använt sig av de uppgifter som säljaren har lämnat och inte haft anledning att misstänka något annat, kan det anses svårt att rikta talan mot mäklaren och istället se till säljarens ansvar i det hela.Om det är så att säljaren har lämnat uppgift till mäklaren om att det finns golvvärme, fast att det inte finns, är det säljaren som ska stå för felet och ni kan göra ovan nämna påföljder gällande mot säljaren. Vilka är prisavdrag på köpeskillingen, ersättning för skada och eventuellt hävning i värsta fall. Observera också att informationen om golvvärmen kan ha uppkommit på grund av dålig eller missvisande konversation mellan säljare och mäklare, vilket visar att det kan vara bra att vända er till mäklaren i första hand för att berätta om felet och utifrån det få reda på vem som bidragit till felet om golvvärmen. Sedan rekommenderar jag er även att i första hand försöka lösa problemet om golvvärmen mellan er köpare, säljare och mäklare i mellan, för att undvika onödigt dyra rättegångskostnader och slöseri med tid eftersom en sådan process kan dra ut på tiden. Hoppas du fick svar på din fråga och tveka inte på att höra av dig till oss igen om du har fler funderingar! Lycka till!Med vänlig hälsning,

Överföring av lagfart

2019-10-22 i Fastighet
FRÅGA |https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1Vi är fyra syskon som äger ett hus utomlands. Vi vill överföra våra lagfarter på våra fyra barn. Hur går vi tillväga?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Då din fråga rör ett hus, det vill säga fast egendom, blir jordabalken (JB) tillämplig för att utreda din fråga. Till att börja med finns det olika metoder för att ändra ägarförhållandet för ert hus, vilka är gåva, köp eller byte. Men utifrån er fråga tolkar jag det som att ni vill göra en överlåtelse av era lagfarter till era barn, vilket gör att mitt svar kommer grundas utifrån det. Ert hus kan överlåtas till era barn genom gåva, vilket innebär att en överlåtelsehandling av den fasta egendomen måste upprättas, enligt 4 kap. 29 § JB. Att en överlåtelsehandling måste upprättas beror på att regler för gåva av fastighet är samma som vid köp av fastighet. De formkrav som ställs på överlåtelsehandlingen framgår av 4 kap. 1 § JB och är:-Det ska vara en skriftlig köpehandling där det framgår tydligt att säljaren vill överlåta fastigheten till köparen och att köparen vill ha fastigheten. Således är inte muntliga avtal av köp av fast egendom giltiga-Det ska framgå i köpehandlingen vad det är för objekt (fastighet) som köpet handlar om. Här är det vanligt att använda sig av fastighetsbeteckning för att vara så specifik som möjligt.-I köpehandlingen ska köpeskillingen framgå – det vill säga vad fastigheten kostar. Viktigast är att totalsumman framgår. Om ni överlåter gåvan till era barn och de inte köper fastigheten av er, kan det vara bra att nämna vad fastigheten hade kostat om ni hade sålt den.-Köpehandlingen ska vara underskriven av båda parter, köpare och säljare. I ert fall ska handlingen därmed vara undertecknad av er som överlåter fastigheten och de som får fastigheten, det vill säga era barn. ( Förtydligande: Köpehandling = överlåtelsehandling.)Efter att en korrekt överlåtelsehandling är gjort ska ni registrera gåvan av fastigheten på Skatteverket. Detta är av betydelse för att era barn ska kunna få lagfart på fastigheten, eftersom lagfart endast kan sökas av den som förvärvat äganderätten av fast egendom, enligt 20 kap. 1 § JB. Lagfarten ska sökas inom tre månader från att överlåtelsehandlingen upprättades, enligt 20 kap. 2 § JB. Om ni inte registrerat överlåtelsen av fastigheten hos Skatteverket kommer lagfarten att vilandeförklaras, det vill säga inte godkännas och därmed är registreringen om överlåtelsen till Skatteverket så pass viktig, vilket framgår av 20 kap. 7 § JB. Detta beror också på att det äganderätten övergår från er till era barn genom överlåtelsehandlingen och inte genom lagfarten. Lagfarten är endast en formell legitimationshandling som bevisar att registrering av fastigheten har skett hos Skatteverket. Som avslutande del av mitt svar kommer jag i steg sammanfatta hur ni ska gå till väga för att överföra era lagfarter på era barn:1. Upplåt en korrekt överlåtelsehandling, vilket görs genom att följa 4 kap. 1 § JB (se ovan nämnda punkter för att göra en korrekt sådan). Det är överlåtelsehandlingen som ändrar äganderätten till era barn. 2. Registrera överlåtelsehandlingen på skatteverket för att kunna söka och få en godkänd lagfart.3. Era barn söker lagfart på fastigheten, vilket ska göras inom 3 månader från dess att överlåtelsehandlingen har upplåtits. Lagfarten kan bland annat sökas på lantmäteriets hemsida. Lagfarten visar att registrering av fastigheten har gjorts på Skatteverket. Om ni har fler funderingar gällande lagfarter rekommenderar jag er att läsa på lantmäteriets hemsida eller kontakta oss igen! Annars hoppas jag att ni fick svar på er fråga och lycka till!Med vänlig hälsning,

Skillnad på olika arrenden

2019-07-17 i Arrende
FRÅGA |Hej! Min fråga är: Vad är skillnaden på arrendetomt och ett vanligt arrende? Vi har en stuga på mark som vi arrenderar. På samma ö finns en stuga där kallet man det för arrendetomt. Jag förstår inte vad skillnaden är. Vi arrenderar av samma markägare?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om arrende: Arrende är en nyttjanderätt och innebär att man har rätt att aktivt använda en eller flera fastigheter, eller en del av en fastighet. En nyttjanderätt uppkommer när en fastighetsägare upplåter en eller flera fastigheter eller viss del av fastighet till någon annan. Således krävs det ett avtal mellan en fastighetsägare och en fysisk eller juridisk person, för att en upplåtelse ska räknas som en nyttjanderätt. Vidare ska nyttjanderätten vara knuten till en viss fastighet och en viss person för att nyttjanderätten ska anses giltig.Exempel på nyttjanderätter är: Arrende, hyra, tomträtt eller bostadsrätt, till exempel.Utmärkelser av ett arrende: En upplåtelse räknas som ett arrende om dessa förutsättningar är uppfyllda:- Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.- Arrendatorn (den som hyr jorden) har rätt att aktivt använda jorden. - Arrendatorn ska ersätt jordägaren (den som äger jorden och som hyr ut den) för arrendet. - Arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området.- Om arrendet gäller jordbruk, bostad eller anläggning ska det vara skriftligt, enligt 8 kap. 3 § jordabalken (JB).Vilken arrendetyp? Det som är avgörande för vilket arrendeslag som upplåtelsen ska räknas som, är hur jorden ska användas. Jord kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, lägenhets-, eller anläggningsarrende.Jordbruksarrende: en jordägare och en arrendator har ingått ett skriftligt avtal om upplåtelse av jord för jordbruksändamål. Arrendatorn ska ersätta jordägaren för upplåtelsen, enligt 9 kap. 1 § JB.Bostadsarrende: arrendator har rätt att bygga eller ha ett bostadshus på arrendetomten. Arrendatorn ska ersätta jordägaren för arrendet, enligt 10 kap. 1 § JB.Anläggningsarrende: arrendatorn har rätt att för förvärvsändamål bygga eller ha kvar en eller flera byggnader på arrendetomten. Arrendatorn ska ersätta jordbruksägaren, enligt 11 kap. 1 § JB. Lägenhetsarrende: en upplåtelse av jord räknas som lägenhetsarrende när den inte uppfyller förutsättningarna för att vara jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende, enligt 8 kap. 1 § 2 stycket JB.Sammanfattande svar: Utifrån informationen i din fråga och ovanstående fakta, antar jag att det finns två arrenden, det vill säga två nyttjanderätter. Till att börja med har du som ställer frågan ett bostadsarrende, enligt 10 kap. 1 § JB, eftersom ni har en stuga på en mark som ni hyr. Den andra stugan du nämner i din fråga och som andra kallar "arrendetomt", är också ett bostadsarrende, enligt 10 kap. 1 § JB, eftersom de också har en stuga på en mark som de hyr.Jag förstår om det låter krångligt, men hoppas att jag kunde göra det något enklare för dig med mitt svar. Det nödvändigaste här är att arrende är en nyttjanderätt och kan bestå av olika arrendetyper, beroende på hur marken används. Och på grund av informationen i din fråga, tolkar jag det som att ni båda hyr mark, som ni sedan har en stuga på, vilket gör att de båda arrendena i din fråga är bostadsarrenden, enligt 10 kap. 1 § JB. Detta innebär då att "arrendetomten" är den mark ni hyr och har en stuga/hus på. Ett "allmänt arrende" är en nyttjanderätt och kan delas in i olika arrendetyper, beroende på hur marken används. Om du vill läsa mer om arrenden kan du göra det på arrendenämndens hemsida. Allt gott,

Vilken uppsägningstid gäller vid ett hyresavtal som är tills vidare?

2019-12-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, hur lång uppsägningstid har jag ifall mitt hyresavtalet löper tills vidare med en klausul om tre månaders respektive ett år och tre års uppsägningstid?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uppsägningstiden för hyreskontrakt är i de flesta fall tre månader. Men det finns undantag från detta, vilket är om hyrestiden är kortare än tre månader. De flesta hyresavtal gäller inte för någon bestämd tid, utan gäller istället tills vidare, vilket ditt hyresavtal gäller. Uppsägningstiden för sådana hyresavtal är också tre månader. Gällande klausulerna i ditt avtal råder jag dig till att kontakta din hyresvärd och fråga om dessa, eftersom huvudregeln vid hyresavtal är att uppsägningstiden är tre månader.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Med vänlig hälsning,

Hur gör vi så att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv?

2019-11-20 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar äger en stuga som jag vill köpa. De vill även att jag ska köpa det. Jag har en syster som inte är intresserad att köpa det. Hur ska vi gå till väga?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tänker att din fråga berör två frågor och således kommer jag dela upp mitt svar i två för att sedan avsluta mina två svar med en sammanfattning. Frågorna jag kommer besvara efter informationen i din fråga är hur man gör ett fastighetsköp giltigt och sedan hur ni ska gå till väga för att fastighetsköpet du ska göra inte är att anses som ett förskott av arv till dig. Hoppas upplägget av mitt svar uppskattas!Vad som krävs för ett giltigt fastighetsköp: Så till att börja med ska vissa formkrav vara uppfyllda för att ett fastighetsköp vara giltigt. Dessa formkrav bör ni således följa för att ingen annan ska kunna göra invändningar mot ert köp. Dessa formkrav hittas i 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) är:- Det ska vara en skriftlig köpehandling där det framgår tydligt att säljaren (dina föräldrar) vill överlåta fastigheten till köparen (dig) och att köparen vill ha fastigheten. Således är inte muntliga avtal av köp av fast egendom giltiga.- Det ska framgå i köpehandlingen vad det är för objekt (fastighet) som köpet handlar om. Här är det vanligt att använda sig av fastighetsbeteckning för att vara så specifik som möjligt.- I köpehandlingen ska köpeskillingen framgå – det vill säga vad fastigheten kostar. Viktigast är att totalsumman framgår.- Köpehandlingen ska vara underskriven av båda parter, köpare och säljare. Detta innebär att alla fastighetsköp blir giltiga genom att uppfylla dessa formkrav. Så fort ett formkrav lämnas åt hän blir fastighetsköpet ogiltigt. Och efter att ni uppfyllt dessa formkrav ska ni som köpt fastigheten ansöka om lagfart för fastigheten. Lagfarten är ett bevis på att du är ny ägare för fastigheten och ska ansökas inom tre månader efter att ni upprättat en korrekt köpehandling enligt ovan nämnda formkrav, 20 kap. 1 och 2 § § JB. Lagfarten kan bland annat sökas på lantmäteriets hemsida. Nu till frågan om hur ni gör så att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv. Fastighetsköpet som ni ska göra av era föräldrar kan anses som ett förskott på arv i de fall dina föräldrar säljer fastigheten till dig av ett lägre värde än vad fastigheten egentligen är värd, eller i de fall värdet på fastigheten ökar efter fastighetsköpet. Så för att förhindra att någon annan arvsberättigad till dina föräldrar sedan hävdar fastighetsköpet som förskott på arv, rekommenderar jag era föräldrar till att upprätta ett testamente enligt 10 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB) och ange att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv till dig. Formkraven för att upprätta ett giltigt testamente är:- Testamentet ska vara skriftligt.- Två vittnen ska närvara när testamentet skrivs.- Den som ska testamentera (vilket i ert fall är dina föräldrar) ska skriva under testamentet i vittnenas samtidiga närvaro.- De båda vittnena ska skriva under testamentet med namn, yrke, hemvist och tid för bevittnandet, eller övriga omständigheter som kan vara av betydelse för testamentets giltighet, enligt 10 kap. 2 § ÄB.- Vittnena ska även ha kännedom om testamentets egenskap, men behöver inte veta dess innehåll. Alternativt är om de hellre upprättar ett gåvobrev om att fastigheten inte ska anses som förskott på arv till dig. För att knyta ihop säcken och sammanfatta mitt svar så gör ni ert fastighetsköp giltigt genom att följa ovan nämnda formkrav i 4 kap. 1 § JB. Därefter ska du som köper fastigheten söka lagfart för fastigheten. Och slutligen rekommenderar jag dina föräldrar till att upprätta ett testamente enligt formkraven som nämns i 10 kap. 1 § ÄB eller alternativt ett gåvobrev som anger att fastighetsköpet inte är att anse som förskott av arv för dig. Hoppas ni fick svar på er fråga!Med vänlig hälsning,

Formkrav för köp av fast egendom

2019-08-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om dn undersköterska blir erbjuden att köpa ett hus av en patient för halva priset är detta då ok enligt lagen
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då din fråga gäller köp av fast egendom, blir Jordabalken (JB) tillämplig för att utreda din fråga. För att ett köp av fast egendom ska bli giltigt krävs det att formkraven för fastighetsköp i 4 kap. 1 § JB är uppfyllda, vilka är:- Det ska vara en skriftlig köpehandling där det framgår tydligt att säljaren vill överlåta fastigheten till köparen och att köparen vill ha fastigheten. Således är inte muntliga avtal av köp av fast egendom giltiga.- Det ska framgå i köpehandlingen vad det är för objekt (fastighet) som köpet handlar om. Här är det vanligt att använda sig av fastighetsbeteckning för att vara så specifik som möjligt.- I köpehandlingen ska köpeskillingen framgå – det vill säga vad fastigheten kostar. Viktigast är att totalsumman framgår.- Köpehandlingen ska vara underskriven av båda parter, köpare och säljare.Köp av fast egendom som inte uppfyller dessa formkrav är ogiltiga, vilket också innebär att löfte om framtida affärer av fast egendom är ogiltiga, enligt 1 § 3 st Avtalslagen (AvtL). Anledningen till att ovan nämnda formkrav ska vara uppfyllda för ett godkänt fastighetsköp beror på att lagen vill skydda parterna, det vill säga köpare och säljare. Detta eftersom fastighetsköp vanligtvis rör sig om mycket pengar, men också för att tydliggöra vem som äger fastigheten med tillhörande information i register. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Underhåll och underhållskostnader vid arrende

2019-06-12 i Arrende
FRÅGA |Kommunen är markägare, stugan uthyres till hyresgäst av arrendator. Oljepannanär gammal och bör bytas ut. Vem ska stå för kostnaden - markägaren eller arrendatorn?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller arrende, vilket är när en ägare av mark eller fastighet (till exempel) upplåter nyttjanderätt till exempelvis jord mot ersättning. Arrende innebär därmed rätt till marken. Det finns fler olika typer av arrende. De allmänna bestämmelserna om arrende hittas i 8 kap. Jordabalken (JB). Men eftersom du i din fråga berättar att arrendet berör en stuga på den arrenderade marken, tolkar jag din fråga som att det i ert fall är en fråga om bostadsarrende. Reglerna om bostadsarrende hittas i 10 kap. JB.Vid bostadsarrende får parterna fritt avtala om arrendeställets skick, vårdnad och underhåll. Det är därmed vanligt att parterna vid arrende upplåter ett avtal om underhållet och vem av parterna som ska stå för eventuella kostnader gällande detta. Jag råder dig därmed till att i första hand söka upp om ni har ett arrendeavtal, för att sedan se om ni har avtalat om underhållet och underhållskostnader som uppstår under arrendetiden. Finns det inget avtal angående detta, är utgångspunkten att arrendestället hyrs ut i befintligt skick och att arrendestället ska vid arrendets slut, lämnas tillbaka så som skicket var när man fick tillträde till arrendet. Enligt allmänna rättsprinciper anses därför arrendatorerna skyldiga att vårda arrendestället.Vad som kan anses med arrendatorernas "skyldighet att vårda arrendestället" ser olika ut för varje arrende och bör diskuteras mellan parterna innan arrendet börjas. En riktlinje för denna skyldighet är som sagt att arrendestället ska lämnas tillbaka så som arrendatorerna fick det och om arrendatorerna inte skulle uppfylla sin skyldighet, kan arrenderätten bli förverkad och jordägaren blir berättigad att säga upp arrendeavtalet, enligt 8 kap 23 § JB. Vidare rent allmänt ska det noteras att i de fall arrendestället minskas eller försämras genom vattenflöde, jordas eller annan sådan händelse som arrendatorn inte har orsakat, kan arrendatorn få rätt till ersättning eller skälig nedsättning av arrendeavgiften, enligt 8 kap. 10 § JB. Det nämnda gäller alla arrenden och ger ett visst stöd för att arrendatorn kan få rätt till ersättning om det skulle bli så att denne får stå för kostanden för oljepannan. För att förtydliga mitt svar till dig råder jag dig först och främst till att leta upp om ett eventuellt arrendeavtal mellan dig och resterande parter i arrendet finns. I avtalet bör det regleras om vem som ska stå för underhållskostnader under tiden för arrendet. Om inget avtal finns råder jag dig till att diskutera underhållskostnaderna och hur de ska betalas med de andra parterna för arrendet. Ni bör även lyfta frågan om hur er "skyldighet för att vårda arrendet" ska tolkas, eftersom denna fråga är speciell för varje specifikt arrende. Skulle ni ha fler frågor gällande er fråga eller vill ha mer hjälp, råder jag till att kontakta någon av våra jurister här på Lawline. Våra jurister kan även hjälpa dig med att upprätta ett arrendeavtal om ett sådant inte skulle finnas. Annars hoppas jag att du fick svar på din fråga!Vänligen,