Kan en mamma överlåta sin hyresrätt till sin dotter?

2020-05-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, för två år sedan blev lägenheterna i mammas område bostadsrätter. Eftersom min mamma är döende i cancer ville och kunde hon inte köpa och bor därför kvar som hyresgäst. Kan hon ändå överlåta sitt förstahandskontrakt till sin dotter ?
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag beklagar att din mamma är sjuk. Vidare kommer jag att besvara frågan utifrån jordabalkens (JB) kapitel 12.En hyresrätt ägs i regel av hyresvärden. Hyresavtalet som upprättas mellan hyresvärden och hyresgästen är ett avtal som reglerar på vilka villkor hyresgästen får nyttja hyresrätten – det är alltså inte ett överlåtelseavtal. Eftersom din mamma som hyresgäst inte äger lägenheten har hon heller ingen rätt att överlåta hyresrätten hur som helst. Istället är huvudregeln att hyresvärden måste godkänna en sådan överlåtelse, JB 12 kap 32 §. Ett undantag från denna huvudregel är att hyresgästen får överlåta en hyresrätt till en närstående som hen varaktigt sammanbor med, JB 12 kap 34 §. Om du och din mamma bor med varandra kan hon alltså överlåta hyresrätten till dig, under förutsättning att hyresnämnden godkänner en sådan överlåtelse. I och med att hyresvärden har för avsikt att göra om hyresrätten till en bostadsrätt utgår jag från att hen inte kommer att gå med på en överlåtelse. Det du och din mamma kan göra i det fallet är att överklaga beslutet till hyresnämnden. Med tanke på de särskilda omständigheterna är det dock inte säkert att hyresnämnden skulle besluta till er fördel. Utifrån den lilla informationen jag har av frågans omständigheter är det därför inget som jag rekommenderar.SammanfattningDessvärre är chanserna för att en överlåtelse kommer att kunna genomföras sannolikt små. Det är självklart värt att prata med hyresvärden för att undersöka saken, men om hen säger nej är en överlåtelse inte ett möjligt alternativ. Förvisso skulle ni kunna överklaga hyresvärdens beslut till hyresnämnden, men om du inte sammanbor med din mamma är chansen för att de kommer att besluta till er fördel relativt liten.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!Vänliga hälsningar,

På vilka grunder får en hyresvärd säga upp ett lokalhyresavtal?

2019-12-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Sedan 2003 hyr jag en lokal hos en bostadsrättsförening i Norrköping. Lokalen som var vidi övertagningstillfället i bedrövligt skick utvecklade jag för att användas till redovisningsbyrå. Nu blev jag uppsagd till avflyttning med följande motivering:"...föreningen önskar hyra ut lokalen till medlemmar i Föreningen som övernattningslägenhet samt nyttja lokalen som gemensamhetslokal för föreningsmöten och föreningsaktiviteter. Eftersom du inte är medlem i Föreningen sägs avtalet härmed upp till förmån för Föreningens medlemmar."1. Är den nämnda orsaken för uppsägningen överhuvudtaget giltig (sådana aktiviteter är inte vanliga för en bostadsrättsförening och veterligen hade här heller praktiserats)?2. Jag avser att hänskjuta tvisten till Hyresnämnden. Hur formulerar hyresgäst så fall sin ersättningsanspråk för en rad extraordinära kostnader för sökning av en ersättningslokal, inredning, flytt och skada på den delen av verksamhetens goodwill som härrör läget?3. Kan jag föra min talan själv eller rekommenderar ni en juristsupport?
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna som rör lokalhyresavtal finns att hitta i 12 kap jordabalken (JB). Jag kommer därför att utgå från dessa regler i mitt svar. Allmänt om hyresavtalHyresavtal skrivs för obestämd eller bestämd tid. Om avtalet är skrivet för bestämd tid upphör det att gälla när det sägs upp om det varat i mer är 9 månader. Avtal som skrivs för obestämd tid ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla, JB 12 kap 3 §. Uppsägningen ska vara skriftlig och innehålla bakomliggande skälen till uppsägningen, JB 12 kap 8 och 58 §.När hyresförhållandet varat mer än 9 månader får du som hyresgäst ett så kallat indirekt besittningsskydd. Skyddet innebär att du har rätt till ersättning när avtalet sägs upp om det inte finns ett sakligt skäl till varför hyresvärden säger upp avtalet. Ett sådant sakligt skäl utgörs av en så kallad besittningsbrytande grund.De besittningsbrytande grunderna är som följer:1. du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 2. huset ska rivas, 3. huset ska genomgå en större ombyggnad, 4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller 5. hyresvärden begär ändrade hyresvillkor som får ses som skäliga, JB 12 kap 57 §.I ditt fall vill jag mena att det är den fjärde punkten som blir relevant. Regeln är utformad för att kunna omfatta flera vitt skilda situationer. Om hyresvärdens anledning ska ses befogad eller inte får därför bedömas från fall till fall. Ett krav är dock att det bakomliggande skälet till uppsägningen ska ses som sakligt grundat.Är den nämnda orsaken för uppsägningen giltig?Frågan vi får ställa oss blir alltså om det nämnda skälet ska ses som sakligt grundat. I både rättsfall från Högsta domstolen och i förarbeten till 12 kap jordabalken framgår det att det ska ses som ett sakligt skäl att säga upp avtal om hyresvärden vill hyra ut lokalen för annan verksamhet. Vidare har kraven för att ett skäl ska ses som sakligt inte ställts särskilt högt. Jag drar därför slutsatsen att skälet bör ses som sakligt. Utöver att skälet ska ses som sakligt ska det göras en intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet och ditt intresse av att ha kvar avtalet. De aspekter som bör tas med i bedömningen kan exempelvis vara:- hur länge du har hyrt lokalen – att du har hyrt lokalen under en lång tid är till den fördel, - ditt behov av lokalen, - möjligheten att hitta en ny lämplig lokal, - hur beroende du är av lokalens läge och - hur hyresvärden i agerat i samband med uppsägningen, om de exempelvis hjälpt dig att hitta en ny lokal, erbjudit ekonomisk ersättning med mera.Om ditt intresse får ses väga tyngre än hyresvärdens intresse kommer hyresvärden att bli ersättningsskyldig i förhållande till dig som en följd av ditt indirekta besittningsskydd.Hur ska du formulera ersättningsanspråket?Om du vill hänskjuta ditt ärende till hyresnämnden måste du väcka talan mot hyresvärden inom 2 månader för att du ska ha möjlighet att kräva ersättning, JB 12 kap 58 §. Om du sedan erhåller ersättning kommer den i regel att motsvara en årshyra, JB 12 kap 58 b §. Om den skada som du åsamkats på grund av hyresavtalets upphörande inte täcks av detta belopp kan du få ersättning till ett högre belopp.Det finns inget "rätt sätt" att formulera ersättningsanspråket på. Det viktigaste är att all nödvändig information framgår. Det vill säga:- namn och adress, - vem ersättningsanspråket riktar sig mot, - beskrivning av vad som har hänt, - hur det som hänt hänger ihop med skadan,- hur mycket skadestånd du kräver och hur du kommit fram till den summan samt- kontaktuppgifter.Kan du föra talan i hyresnämnden själv?Den här frågan är egentligen enbart en kostnadsfråga. Det kan ofta vara dyrt att anställa ett biträde, men om det rör sig om ett stort ersättningsanspråk kan det vara bra att få hjälp av någon som praktiserar juridik. Det beror helt enkelt på vad du är villig att satsa. Sammanfattning och rekommendationUtifrån min utredning gör jag bedömningen att hyresvärden sannolikt har ett sakligt grundat skäl bakom uppsägningen men att ditt intresse av att ha kvar lokalen, i en intressebedömning skulle kunna väga tyngre än hyresvärdens intresse. Jag vill understryka att det är svårt för mig att avgöra om hyresnämnden skulle göra en likadan bedömning då jag inte har hela bilden och samtliga omständigheter klargjorda för mig.Min rekommendation är att du i första hand riktar ett ersättningsanspråk mot hyresvärden. Anspråket formulerar du utifrån de punkter jag ställt upp ovan. Det är inte helt omöjligt att hyresvärden möter dina krav, och på så sätt slipper du ett dyrt och tidskrävande förfarande i hyresnämnden.Om hyresvärden inte möter dina krav kan du hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Observera att det ska göras inom två månader från uppsägningen. Du har möjlighet att anlita ett biträde men kan också genomföra processen själv. Jag rekommenderar att du utifrån mitt svar reflekterar dels över om du tror att du över huvud taget har en chans att nå framgång med din talan, dels om denna chans ökar avsevärt om du anlitar ett biträde samt att du väger de kostnader du kommer behöva lägga på tvisten inklusive biträde mot ersättningsanspråket för att komma underfund med om det är värt att anlita ett biträde eller inte. Det hyresnämnden gör i en tvist som rör uppsägning av lokal är att inta rollen som medlare. Här finns de blanketter och all den information du behöver för att ansöka om medling i hyresnämnden. Om du kommer fram till att du behöver ett juridiskt biträde som kan hjälpa dig med tvisten kan du kontakta mig på amanda.kinnander@lawline.se så hänvisar jag dig vidare till våra skickliga jurister på Lawlines juristbyrå.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!Vänliga hälsningar,

Hur kan en angripa ett beslut om fastighetsklyvning efter det att överklagandetiden passerat?

2020-01-31 i Klyvning
FRÅGA |Ang felaktig förrättning; begära rättelse?I oktober 2018 slutfördes en klyvning av fastigheten T (8721 kvm) i Båstads kommun. Marken har varit i släktens ägo sedan 1942 och nu skulle fastigheten delas mellan två syskonskaror.Ägarna beslöt att klyva fastigheten i två likvärdiga delar med avsikt att de båda syskongrupperna skulle få var sin halva. Under processens gång valde några att bli utköpta, andra att byta bort mark mot utökat annat ägande. Till slut fanns två personer (kusiner), en från vardera syskongrupp, med intresse för att överta var sin klyvningslott: G.B. och L.M.N. (undertecknad).Vid den klyvning och fastighetsbildning som Lantmäteriet genomförde nämndes VA-frågan i beslutet att "Klyvningslotterna får tillgång till kommunalt vatten och avlopp." Detta är inte korrekt. Det är endast den ena fastigheten (G.B:s) som får tillgång till vatten och avlopp. Den andra fastigheten (min) blir tvungen att anlägga en ny servis till en kostnad av ca 180.000 kr. Jag anser därmed att Lantmäteriets förrättning är felaktig. Förhållandet uppmärksammades först efter att överklagandetiden för lantmäteriförrättningen hade gått ut och vid kontakten med kommunens VA-bolag.Tyvärr motsätter sig G.B. nu att dela kostnaderna för en VA-servis också till min klyvningslott (halva anläggningsavgiften) så att lotternas värde kan anses lika.Kan jag räkna med rättelse på något sätt eller måste jag stå mitt kast?
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna jag kommer att utgå från i mitt svar finns att hitta i fastighetsbildningslagen (FBL), lag om mark- och miljödomstolar, lag om domstolsärenden (ärendelagen) och rättegångsbalken (RB). Observera att jag anonymiserat namn på personer och fastigheter för att undvika att sprida personuppgifter i och med att frågan publiceras offentligt.Överklaga beslutDet primära sättet att få ändrat ett myndighetsbeslut som en inte är nöjd med är genom att överklaga beslutet. Lantmäteriets beslut om fastighetsklyvning överklagas till Mark- och miljödomstolen, FBL 15 kap 1 §. Överklagande ska göras inom fyra veckor från dess att beslutet togs, FBL 15 kap 6 §. I och med att tidsfristen för överklagande har passerat finns det i princip två alternativa vägar du kan gå:- återställande av försutten tid - resningÅterställande av försutten tidDet här rättsmedlet kan användas för att överklaga trots att tidsfristen gått ut. Om ansökan beviljas innebär det att "klockan vrids tillbaka". För att ansökan om återställande av försutten tid ska beviljas krävs det att du hade laga förfall, RB 58 kap 11 §. Laga förfall kan exempelvis vara att du var sjuk eller att något annat plötsligt inträffade vilket avhöll dig från att överklaga i tid. Utifrån frågans omständigheter verkar det inte som att någon sådan omständighet förelåg. En ansökan om återställande av försutten tid är därför ingen alternativ väg för att få beslutet ändrat.ResningResning innebär att ett beslut kan ändras trots att tidsfristen för överklagande egentligen har passerat. En resningsansökan beviljas om:1. beslutstagaren, när hen tog beslutet, gjorde sig skyldig till ett brott som hade inverkan på beslutets utgång, 2. någon skriftlig handling som åberopats som bevis var falsk eller ett vittne ljög vilket hade inverkan på beslutets utgång, 3. en ny omständighet, som tidigare inte åberopats, kommer upp och denna omständighets förebringande sannolikt skulle ändra beslutets utgång eller 4. rättstillämpningen som låg till grund för beslutet uppenbarligen strider mot lag, RB 58 kap 1 §.Utöver dessa grunder finns det en särskild grund som innebär att resning även kan beviljas om synnerliga skäl för resning föreligger, ärendelagen 42 §.Den grund som jag anser vara mest aktuell i ditt fall är den tredje punkten, det vill säga att en ny omständighet har uppkommit. Det är inte omöjligt att en resningsansökan skulle beviljas, jag vill dock understryka att resningsansökningar avslås i hög utsträckning.Ansökan om resning ska göras senast ett år från det att du fick reda på att inte finns tillgång till VA på din fastighet, RB 58 kap 4 §. Ansökan ska skickas till Mark- och miljööverdomstolen, lag om mark- och miljödomstolar 6 kap 1 §. Kontaktuppgifter till domstolen hittar du här. Jag vill också uppmärksamma dig på att en avslagen resningsansökan kan innebära att du får betala eventuella utgifter som din kusin har fått lägga ut på grund av resningsärendet, RB 58 kap 8 §.SammanfattningHuvudregeln är att ett beslut inte kan ändras efter det att överklagandefristen passerat. Det finns dock vissa möjligheter för resning av beslut, bland annat då en ny omständighet som sannolikt skulle förändra beslutets utgång, har uppkommit. Många resningsansökningar görs varje år, men väldigt få får bifall. Trots detta tycker jag att det kan vara värt att försöka då detta verkar vara något som är viktigt för dig. Det är inte omöjligt att den nya omständighet som uppkommit faktiskt skulle innebära en gångbar resningsgrund.Om du behöver hjälp med att upprätta resningsansökan eller något annat är du välkommen att kontakta mig på amanda.kinnander@lawline.se så kan jag hänvisa dig vidare till Lawlines juristbyrå. Lycka till!Vänliga hälsningar,

När blir jag betalningsansvarig för skador som någon annan orsakat på min hyresrätt?

2019-11-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Mitt barnbarn bor i min hyresrätt och han har miss-skött "städbiten" grovt, bl a har flickvännens hund kissat och bajsat ner ett helt parkettgolv som förmodligen måste bytas ut.Vad gäller ? Parkettgolvet har legat sen 1981 utan underhåll från hv.Gäller hemförsäkring ?Blir jag helt betalningsskyldig ?Tacksam för svar
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan kommer jag inledningsvis att gå igenom vilket respektive ansvar hyresvärden och hyresgästen har för hyresrättens skick. Därefter kommer jag att förklara vem som får betala för golvbytet. Jag kommer främst att utgå från den så kallade hyreslagen som finns att hitta i jordabalken (JB). Hyresvärdens underhållspliktHyresvärden ska under hela hyrestiden se till att lägenheten är i brukbart skick. Med det menas att lägenheten ska vara funktionsduglig. Detta är huvudregeln så länge du och hyresvärden inte avtalat om något annat. Hyresvärden ska dock även se till att, med jämna mellanrum, ombesörja exempelvis målning av väggar med anledning av slitage, JB 12 kap 15 §. Jag utgår från att parketten innan misskötseln var att se som funktionsduglig, det vill säga utgjorde ett funktionellt golv i acceptabelt skick. Om så är fallet är det dessvärre inte säkert att golvbyte är något som skulle ingå i hyresvärdens underhållningsplikt. Även om golvet hade slitageskador är det troligt att underhållsplikten snarare skulle sträcka sig till slipning av parketten än ett totalbyte av densamma.Hyresgästens vårdpliktDu har som hyresgäst skyldighet att hålla lägenheten hel och ren under hela hyrestiden. Om det uppkommer någon skada ska du som hyresgäst ersätta skadan om den orsakats av vårdslöst beteende. Detta gäller även när du, som i detta fall, låtit någon annan bo i lägenheten och denna personen har orsakat skadan, JB 12 kap 24 §.Är detta att se som vårdslöst?Hyresvärdens underhållsplikt är alltså begränsad till att reparera slitageskador och att hålla lägenheten i brukbart skick medan hyresgästen har mer omfattande skyldigheter. Hyresgästens vårdplikt medför att alla skador som orsakats av hyresgästens vållande eller vårdslösa beteende ska ersättas av hyresgästen själv. Jag vill mena att det är ett typexempel på vårdslöst beteende att låta en hund urinera med mera inomhus. Golvet lär visserligen ha slitageskador om det inte underhållits på nästan 40 år, men jag anar att det akuta behovet av golvbyte framför allt grundar sig i skador som orsakats av hunden. I och med detta bedömer jag att det är du som hyresgäst som blir betalningsskyldig för byte av parketten. Denna bedömning kommer sannolikt även hyresvärden att göra.En möjlig väg är att gå vidare med frågan till hyresnämnden. Det är dock inget jag rekommenderar dig att göra. Jag vill mena att det i en eventuell tvist skulle bli mycket svårt för dig att argumentera för att hyresvärden inte uppfyllt sin underhållsplikt. Det skulle dessvärre bli desto lättare för hyresvärden att bevisa att du inte uppfyllt din vårdplikt. Dina utsikter i en eventuell tvist är med det sagt inte särskilt ljusa.Täcker hemförsäkringen kostnaden?Vad hemförsäkringen täcker och inte beror i mångt och mycket på vilket försäkringsbolag du har och vad som ingår i din försäkring. Du tar lättast reda på det genom att läsa ditt försäkringsbrev alternativt kontakta ditt försäkringsbolag.Jag ska dock säga något generellt om hur den grundläggande hemförsäkringen brukar vara utformad. Hemförsäkringen brukar täcka skador som orsakats av:- brand, - vatten, - och inbrott.Hos de flesta försäkringsbolag kan försäkringstagaren lägga till en så kallad drulleförsäkring. Drulleförsäkringen täcker i regel enbart skador som orsakats av olyckor, vilket detta inte kan räknas som. Dessutom täcker drulleförsäkring i princip enbart skador på lösa saker och inte skador på fast egendom, så som golv och andra orubbliga delar av en lägenhet.Som nämnt ser alla försäkringsvillkor olika ut och det blir därför svårt för mig att dra en korrekt slutsats kring om din försäkring kommer att täcka kostnaden för ett eventuellt golvbyte. Med utgångspunkt i vad som brukar täckas av försäkringen är det dock inte särskilt troligt. En allmän huvudregel i försäkringsavtal är dessutom att ersättningen sätts ner kraftigt alternativt utgår helt om försäkringstagaren själv har framkallat skadan, antingen med avsikt eller på grund av grov vårdslöshet, försäkringsavtalslagen 4 kap 5 §. Som tidigare nämnt får denna skadan anses ha uppkommit på grund av vårdslöst beteende vilket skulle kunna utesluta att försäkringen täcker kostnaden.Sammanfattning och rekommendationSom jag bedömer situationen är det troligt att du kommer att bli personligt betalningsskyldig för golvbytet. Som jag nämnde ovan råder jag dig inte att gå vidare med frågan till hyresnämnden. Jag råder dig dock att ta reda på hur dina försäkringsvillkor ser ut för att undersöka om försäkringen mot all förmodan skulle kunna täcka kostnaden för golvbytet. Vidare vill jag uppmärksamma att även om du blir betalningsskyldig i förhållande till hyresvärden så bör inte ditt barnbarn och hans flickvän undslippa betalningsansvar. Jag inser att det är en känslig situation i och med släktskapet, men menar ändå att det inte är rimligt att du ska behöva betala för deras vårdslösa beteende.Om du bestämmer dig för att kräva barnbarnet och/eller hans flickvän på betalning kan det göras genom att rikta ett kravbrev mot någon av dem. Upprättande av kravbrev är något som juristerna på Lawlines juristbyrå kan hjälpa till med. Om du skulle vara intresserad av att komma i kontakt med dem är du välkommen att kontakta mig på amanda.kinnander@lawline.se.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!Vänliga hälsningar,