Kan man säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid om privatuthyrningslagen är tillämplig?

2018-12-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, om man hyr ut rum i en villa är det en respektive tre månaders uppsägningstid enligt privathuthyrningslagen. Vad gäller för uppsägningstid om man hyr ut tidsbegränsat t ex en månad? Ett tidsbegränsat kontrakt behöver väl inte sägas upp, men om någon av parterna trots detta vill frånträda kontraktet i förtid.Finns det någon kortaste tid för hyreskontrakt eller kan man t ex hyra ut en vecka och förnya kontraktet veckovis?
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du dels undrar vilken uppsägningstid som gäller om ena parten vill säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid, dels om det finns någon generell minimitid för ett hyresavtal. Uppsägning av tidsbestämt hyresavtal i förtidOm det är en privatperson som äger villan och inte hyr ut den som näringsverksamhet blir, precis som du skriver, lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig på hyresförhållandet (1 § privatuthyrningslagen). Bestämmelserna i lagen är tvingande till hyresgästens fördel, avtalsvillkor som ger hyresgästen sämre rätt än vad lagen stadgar är alltså ogiltiga, enligt 2 § privatuthyrningslagen.Huvudregeln är att ett tidsbestämt hyresavtal upphör att gälla vid hyrestidens slut (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Enligt nästa mening i samma bestämmelse får dock avtalet sägas upp före denna tidpunkt. Enligt paragrafens andra stycke får hyresvärden, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Detta gäller både när hyrestiden är bestämd och obestämd. Hyresgästen får enligt samma stycke säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Nu nämnda regler om uppsägning i förtid får alltså ingen verkan om man bestämt hyrestiden till en månad, som du skriver i din fråga, eftersom hyrestiden då hinner ta slut innan tidsfristerna i 3 § privatuthyrningslagen har löpt ut. Minimitid för hyresavtalDet finns ingen lagstadgad minimigräns för hur lång en tidsbestämd uthyrning får vara.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen. Med vänliga hälsning,

Hur får jag tillträdde till stugan jag har köpt när säljaren inte går att nå?

2018-12-21 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, jag har köpt en sommarstuga men säljarna lämnar inte ifrån sig nycklarna. I köpehandlingarna står det klart och tydligt att de ska lämna nycklarna direkt vid köpet och att de sedan har en månad på sig att ta bort personliga saker, vilket jag förmodar att de har gjort. Nu har den tiden passerats med råge och jag har ej fått några nycklar, dvs tillträde till fastigheten. Får jag tex borra upp/byta låsen för att komma in. Säljarna går inte att nå. Vad råder ni mig att göra?
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du köpt den mark som sommarstugan står på, vad som i lag kallas fast egendom, och att det inte finns några oklarheter kring köpet utan endast kring tillträdet.Vart du kan vända dig för att få hjälp Om du har svårt att komma i kontakt med säljaren och inte vet om denne har flyttat från fastigheten än kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten och ansöka om vanlig handräckning. Förfarandet regleras i lagen om betalningsföreläggande och handräckning (LBH).I 3 § LBH anges att en ansökan om vanlig handräckning får avse åläggande för en tidigare ägare att flytta från fast egendom. Blankett för ansökan finns på Kronofogdemyndighetens hemsida (viktigt att du fyller i den enligt anvisningarna), det kostar 300 kronor att ansöka och denna kostnad kan du begära ersättning för i din ansökan. Vad som händer när du ansökt om handräckning Kronofogdemyndigheten prövar inte ärendet själv utan delger säljaren om ditt krav (29 § LBH) varpå denne får viss tid (oftast max 2 veckor) att antingen kan medge, bestrida eller inte ge något svar alls på kravet (25-26 § LBH). Om kravet bestrids får du som ansökt om handräckningen välja om du vill ta ärendet vidare för prövning i tingsrätten (33 § LBH). I de andra fallen meddelar Kronofogdemyndigheten utslag (beslut) som säger att säljaren är skyldig att göra det du begärt, alltså ge dig tillträde till sommarstugan (42 § LBH). Efter det kan Kronofogden också, om det skulle behövas och mot en kostnad om 600 kronor, även verkställa (genomföra) utslaget (i enlighet med reglerna i utsökningsbalken) för att säkerställa att du får tillträdet som du har rätt till. Denna kostnad kommer i första hand att krävas av säljaren men fakturan kan komma att skickas till dig om Kronofogdemyndigheten inte kan få betalt av säljaren.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen.Vänligen,

Vart går gränsen mellan en inneboende och en andrahandshyresgäst?

2018-12-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en tvårumslägenhet i Stockholm som jag haft i 20 år. Jag är inte där mer än någon gång i halvåret numera. Vi kommer att flytta dit i framtiden hoppas jag och vill inte släppa kontraktet. Hyra ut i andra hand får man inte enligt ägaren. Kan man låsa ett av rummen för att skydda egna saker och ha en inneboende även om hyresvärden är emot detta.
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du utan tillstånd från din hyresvärd kan hyra ut din lägenhet till en inneboende om du behåller ett rum i lägenheten för egen användning (förvaring). Regler kring inneboende och andrahandsuthyrningSom utgångspunkt finns inget tillståndskrav från hyresvärden för att man ska få ha en inneboende i sin lägenhet (12 kap. 41 § jordabalken, JB). Det är dock förbjudet för en hyresgäst att utan tillstånd hyra ut sin lägenhet i andra hand (12 kap. 39 § JB). Detta kan vara en grund för förverkande av lägenheten enligt 12 kap. 42 § JB. Vart gränsen går mellan en tillåten inneboende och en otillåten andrahandshyresgäst kan vara svår att avgöra. Det som är tillåtet är en så kallad "partiell sublokation", alltså att endast en del av lägenheten hyrs ut medan den ursprunglige hyresgästen bor kvar. I praxis (RH 2007:18) har det inte varit avgörande om något rum har undantagits från upplåtelsen till den inneboende, utan om personen som är inneboende har en självständig rätt att nyttja lägenheten. Har personen en sådan rätt är det en otillåten andrahandsuthyrning. Av vad jag kan utläsa av din fråga låter det mer som en otillåten andrahandsuthyrning än en upplåtelse till en inneboende, eftersom du själv inte kommer att bo i lägenheten samtidigt som den inneboende.Tips på vad du kan göra Det finns i vissa fall möjlighet att inhämta tillstånd för andrahandsuthyrning från Hyresnämnden istället för hyresvärden, till exempel om man tillfälligt arbetar i annan stad eller land (12 kap. 40 § JB). Detta kan kanske vara en möjlighet för dig, viktigt att nämna är dock att detta tillstånd ska begränsas av Hyresnämnden till viss tid, ofta cirka ett års tid (12 kap. 40 § tredje stycket JB).Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen. Med vänliga hälsning,

Köp av fastighet där en uppgift i objektbeskrivningen visat sig vara felaktig

2018-11-07 i Fel i fastighet
FRÅGA |Om man köper ett hus och det står att det ska vara en djupborrad brunn, men det inte är det utan en vanlig brunn. Vad gäller i sådana lägen? Hur brukar man räkna på det? Det står alltså i objektsbeskrivningen att det ska vara en djupborrad brunn, en beskrivning ägaren har godkänt och mäklaren skrivit. Vad gör man? Praxis?
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du även köpt marken (fastigheten) som huset står på, vilket gör att reglerna i jordabalken (JB) aktualiseras.Vad innebär det att brunnen är en annan sort än den säljaren har angett?Om det anges i objektsbeskrivningen att den fastighet som du köpt har en djupborrad brunn och detta visar sig vara en felaktig uppgift kan du som köpare göra gällande att det finns ett fel i fastigheten. Detta eftersom fastigheten avviker från de uppgifter som säljaren har lämnat till dig, och därför i lagens mening avviker från vad ni har avtalat om (4 kap. 19 § JB).Normalt sett finns en omfattande plikt för köparen att undersöka huset innan köpet. Köparen kan normalt inte påkalla fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten minskar dock då säljaren anger specifika uppgifter i annons, objektsbeskrivning eller liknande, varför det kan vara möjligt för dig att göra gällande felet nu i efterhand.I och med köparens ganska långtgående undersökningsplikt av fastigheten minskar ansvaret för säljaren. Det framgår inte uttryckligen av 4 kap 19 § JB men oftast ansvarar denne bara för "dolda fel", alltså fel som inte rimligen går att upptäcka vid den undersökning som köparen ska göra. Om det har varit svårt för dig att upptäcka skillnaden mellan den djupborrade och den vanliga brunnen talar detta också för att du kan reklamera felet till säljaren.Vad får detta för följd för dig som köpare?Ett fel i fastigheten gör att du som köpare får rätt att göra avdrag på köpeskillingen (4 kap 19 § JB) som även hänvisar vidare till 4 kap 12 § JB). Jag vet inte så mycket om olika typer av brunnar men en mäklare kan kanske svara på vad som skulle vara ett lämpligt prisavdrag i ert fall? (Om felet är väsentligt kan man även ha rätt till hävning av köpet men för detta krävs mycket mer än för avdrag på köpeskillingen.)Vad krävs för att du som köpare ska kunna kräva kompensation för felet?En viktig förutsättning för att du ska kunna göra gällande felet är att du "inom skälig tid" efter det att du har upptäckt felet reklamerar detta till säljaren – du behöver alltså meddela säljaren att du vill påkalla felet (4 kap. 19 a § JB). Detta kan göras muntligen eller skriftligen, en skriftlig reklamation är dock fördelaktig på det sätt att det blir lättare för dig att i framtiden, om det skulle behövas, bevisa att du faktiskt har reklamerat felet och när du gjorde detta. (Eftersom jag inte vet de närmare omständigheterna kring erat köp är det inte möjligt för mig att svara på hur lång reklamationsfristen blir i just detta fall.)Vad du kan göra nuFör att sammanfatta svaret något så är mitt tips att så snart som möjligt meddela säljaren att du uppmärksammat felet och vill reklamera detta. Sedan kan ni gå över till att diskutera hur stort avdrag på köpeskillingen som kan vara lämpligt, eventuellt med hjälp av en mäklare som vet mer om fastighetens värde med en djupborrad brunn kontra en "vanlig" brunn. Skulle du stöta på motstånd finns möjligheten att stämma köparen i tingsrätten. Viktigt att komma ihåg är dock att en tvist i domstol kan bli både kostsam och tidskrävande, varför det kan vara av intresse för både dig och säljaren att först försöka lösa problemet själva. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen.Med vänliga hälsningar,