Vad är uppsägningstiden för inneboende?

2020-06-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag hyr ett rum hos en student. Hon bad mig flytta ut då hon gärna vill bo med en kursare som går sista året och de är nära vänner. I alla fall, undrar jag vad uppsägningstiden är när man hyr ett rum hos en annan? Vi båda är studenter och enligt bostadsförvaltningen har hon jag hyr av två månaders uppsägningstid. Gäller det två månader för mig med eller är det mer/mindre? Vi har heller inget kontrakt mellan oss.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår det som att du hyrt ett rum hos din hyresvärd, dvs studenten, på obestämd tid (dvs ett tillsvidareavtal), men att hon nu sagt upp hyresavtalet med dig. Notera att avtalet inte behöver vara skriftligt, det kan vara muntligt. Det föreligger därför ett avtal mellan er, trots att inget är nedskrivet. Jag förutsätter vidare att du hyrt ett rum i en hyresrätt, om det är en bostadsrätt gäller andra regler.Eftersom avtalet gäller tillsvidare är uppsägningstiden tre hela kalendermånader, enligt jordabalken 12 kap 4 § (här). Om ni har avtalat om kortare uppsägningstid än så gäller det endast till förmån för dig, som är den inneboende. Det betyder att du kan säga upp kontraktet med den kortare uppsägningstiden, din hyresvärd däremot måste ändå ge dig som inneboende tre kalendermånaders uppsägningstid. Jag tolkar det dock som att ni inte avtalat om uppsägningstid alls, det är då tre kalendermånader som gäller.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,

Vad händer med hyreskontraktet när man separerar som sambo?

2019-12-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Om jag och min partner som jag har kontraktet med har gjort slut .. kan jag stå kvar på kontraktet utan att ha finansiella skyldigheter?Eller hur funkar det överhuvudtaget när man går isär men har allt i lägenheten på bådas namn
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår det som att du och din sambo stått tillsammans på ett hyreskontrakt och nu separerat och att du undrar vilka alternativ som finns gällande lägenheten. I denna fråga, om du och din partner inte avtalat om annat, är det sambolagen som är tillämplig.Om båda står kvar på hyreskontraktetSå länge du och din sambo står tillsammans på kontraktet ansvarar ni solidariskt för de åtaganden som kontraktet innehåller. Det innebär att ni båda bär ansvar för att betala hyran, men att hyresvärden kan komma att kräva hyran av din partner om du av någon anledning inte skulle ha möjlighet att betala den och vice versa.Vem får bo kvar?När sambor som skaffat bostad tillsammans separerar gäller som vid skilsmässa att den som bäst behöver lägenheten får bo kvar. Utöver gemensamma barn kan exempelvis ekonomin spela in när det bedöms vems behov som är störst, liksom om man kan få bostad via kontakter, släkt eller föräldrar. Är det svårt att avgöra vem som har störst behov kan en bodelningsförrättare tillsättas av tingsrätten. Det kan tilläggas att hyresvärden ska godkänna den hyresgäst som ska bo kvar, det gäller främst att se till att denne kan betala hyran.Vad händer med sakerna i lägenheten?Om ett samboförhållande upphör ska, om någon av samborna begär det, en bodelning göras. I denna bodelning ska endast sambornas så kallade samboegendom ingå och fördelas mellan dem. Enligt 3 § sambolagen utgör sambornas gemensamma bostad och bohag samboegendom under förutsättningen att egendomen förvärvats för gemensam användning. Gemensamt bohag definieras i 6 §. Enligt bestämmelsen är möbler, hushållsmaskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet sambornas gemensamma bohag. Till gemensamt bohag räknas dock inte sådant bohag som används uteslutande för den ena sambons bruk. Enligt sambolagens förarbeten räknas till annat inre lösöre bland annat textilier, konst och prydnadsföremål, radio och TV apparater.SammanfattningSå länge du och din sambo står tillsammans på hyreskontraktet är ni solidariskt betalningsansvariga för hyran. Om ni inte kommer överens om vem som ska få bo kvar är det den som bäst behöver bostaden som får den. Vill en utav er flytta ut kan ni prata med er hyresvärd och se till att denne godkänner den ensamma hyresgästen och att kontraktet skrivs om. Avseende er egendom har du rätt till hälften av det inre lösöret, det ni skaffat för gemensamt bruk som en utav er inte uteslutande använder. Om ni inte kommer överens här, kan en utav er ansöka om bodelning inom ett år från det att ni separerade, enligt 8 §.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,

Betalningsansvar för hyresrätt vid handläggning och prövning i hyresnämnden

2019-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresvärden har sagt nej till överlåtelse av lägenhet från dödsbo till nära anhörig då man anser att varaktigt sammanboende ej kan styrkas. Värdens beslut grundas på att den sökande inte varit folkbokförd på adressen. Detta i sin tur har sina skäl varför vi överväger att föra saken till hyresnämnden, även om det kan bli svårt att bevisa sammanboende. Men då uppstår ett knepigt läge.Handläggningstiden är ca 1 år under vilken tid värden såklart kommer att kräva hyra. Min huvudfråga är vem som blir betalningsansvarig för hyran under denna period om dödsboet saknar tillgångar? -Är det ens möjligt att gå vidare utan att behöva erlägga hyra under denna period? -Vilka krav kan ställas mot den person (tillika dödsbodelägare), till vilken överlåtelsen ska ske? Kan denne bli betalningsansvarig? Det finns såklart en logik i det om man utgår ifrån att denne bor i lägenheten. MEN, frågan är om det är juridiskt möjligt att kräva betalning av någon annan än dödsboet så länge kontraktet står på detta? Kan betalningsansvaret i efterhand se olika ut beroende på utslaget i hyresnämnden?Jag vet att huvudregeln är att efterlevande inte kan ta över dödsboets skulder, men det känns som att detta fall är mer komplicerat än så.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Generellt om uppsägning av hyresrätt vid dödsboNär en hyresgäst dör övergår hyresavtalet per automatik till dödsboet. I jordabalken 12 kap 46 § 1 stycket 10 punkten (här) finns en generalklausul som ger hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med dödsboet. Ett dödsbo saknar rätt till förlängning av hyresavtalet, vilket innebär att man inte har något besittningsskydd. Uppsägningstiden blir den som står i hyreskontraktet, vanligtvis tre månader. Dödsboet måste betala hyra till hyresvärden under uppsägningstiden. Om dödsboet saknar tillgångar till detta får hyresvärden inte ut några pengar, betalningsansvaret går inte över på någon annan.Överlåtande av hyresrätt vid dödsboI jordabalken 12 kap 32-38 §§ (här) finns regler om när en hyresgäst får överlåta sin hyresrätt. Huvudregeln är att ett dödsbo saknar intresse av en hyresrätt eftersom dödsboet bara ska finnas kvar så länge som krävs för att strukturera vilka tillgångar som finns och för att arvsskifte ska kunna ske. Hyresvärden har alltså rätt att säga upp dödsboet med stöd av JB 12 kap 46 § 1 stycket 10 punkten. Det finns dock undantag till det så kallade överlåtandeförbudet i JB 12 kap 32 §, bland annat då om man varit närstående till den avlidne. De krav som uppställs är att den som vill överta lägenheten ska ha varit varaktigt sammanboende med den avlidne före dödsfallet samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Kravet skäligen nöja sig med hyresgästen innebär att den nya hyresgästens person och dennes ekonomiska situation beaktas. Däremot beaktas inte hyresvärdens behov av lägenheten.Betalningsansvar vid prövning i hyresnämndenVad gäller tiden för prövning av ärendet i hyresnämnden bör den som vill överta hyresrätten fortsättningsvis betala hyran. Denne påstår sig under tiden för prövning att vara rätt hyresgäst och är då också betalningsansvarig. Om dödsboet inte betalar hyran utgör det ett förverkande av hyresrätten. Det som även kan sägas är att om en enskild dödsbodelägare bosatt sig har hyresvärden rätt att avhysa den enskilda personen, som inte är en hyresgäst, dock blir det en svår bevisfråga för hyresvärden eftersom enskilda dödsbodelägare måste få tillträde till lägenheten för att reda ut boet.Sammanfattningsvis gäller alltså att hyresrätten kan sägas upp av hyresvärden med uppsägningstid som betalas av dödsboet om det finns tillgångar, utan att dödsbodelägarna riskerar att bli betalningsskyldiga. Vill en dödsbodelägare som varit närstående till den avlidne ta över hyreskontraktet trots att hyresvärden motsatt sig detta bör den dödsbodelägaren betala hyra under tiden för handläggning och prövning för att undvika förverkande av hyresrätten.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Lagreglering för kooperativ hyresrättsförening

2019-09-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Kooperativ hyresrättsförening. Valdemarsviks kommun tillsammans med Riksbyggen har bildat en KHF utan att tillfråga de boende i fastigheten. Denna bebos av pensionärer i ett Omsorgs och Vårdboende ( ålderdomshem). De boende betalar bostadshyra i vanlig ordning.Omfattas ett sådant boende av Lagen om Hyresrättsförening, i detta fall med inköp av fastigheten?Tacksam för svar.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller kooperativa hyresrättesföreningar finns en del speciallagar. De lagar som kan tänkas bli aktuella för din frågeställning ärLagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrättLagen (2002:93) om kooperativ hyresrättJag hoppas att dessa lagar kan ge svar på dina frågor om inköp av fastigheten, du kan läsa mer om vilka lagar som är tillämpliga för kooperativa hyresrättsföreningar här.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Ska hyresgästen betala hyresvärden för skador uppkomna i hyreslägenhet?

2020-06-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Min flickvän hyrde en lägenhet i andrahand och hyresvärden försökte lura henne på pengar så det blev en tvist och hon flyttade ut. På besiktningen Följde jag med och hyresvärden säger muntligt att lägenheten var godkänd och sen ville han prata pengar och han hotade henne att om inte hon betalade så skulle han förstöra hennes rykte så vi lämnade då han redan godkänt lägenheten muntligt. Nu snart två månader senare får vi ett brev från hyresvärden att det var repor i golvet och yrkade skadeersättning för 12000kr. Jag vet att golvet inte hade repor och att han bara gör så för att få henne att betala men måste hon betala dom pengarna ändå?
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det korta svaret på din fråga är nej, det finns goda förutsättningar för din flickvän att motsätta sig betalningen. Enligt Jordabalken 12 kap 24 § (här) gäller att hyresgästen är ersättningsskyldig för all skada som uppkommer under hyrestiden. Det innebär att hyresgästen är ersättningsskyldig för de ekonomiska skador hyresvärden lidit. Här är viktigt att beakta att det är hyresvärden som bär bevisbördan för att det är hyresgästen som orsakat skadan. Detta gäller såväl för andrahandsuthyrning som förstahandsuthyrning. Det är alltså den som påstår att en skada har uppkommit som ska bevisa sitt påstående. Det betyder alltså att din flickväns hyresvärd måste bevisa att den är din flickvän som orsakat reporna i golvet för att kunna kräva henne på ersättning. I dessa fall är det ju såklart ofta väldigt svårt för hyresvärden att bevisa sådana saker, det brukar därför räcka med att hyresvärden bevisar att skadorna inte fanns vid hyresgästens inflytt, men att de fanns vid utflytt. I ert fall har ju dock hyresvärden dessutom godkänt en besiktning, till vilket du är vittne. Detta är en omständighet som talar för att din flickvän inte ska ersätta hyresvärden. Vidare kan sägas att hyresvärden, för att vinna en sådan tvist, bör ha dokumenterat hur lägenheten såg ut innan inflytt och efter utflytt, via t.ex. ett besiktningsprotokoll.Jag rekommenderar er att motsätta er betalningen till fullo och hänvisa din flickväns hyresvärd till tingsrätten om han önskar tvista om beloppet. Bevisläget för honom är tufft och det är otroligt att han går vidare med saken, då en tvist i rätten kan vara kostsam i sig. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,

Uppsägning av hyresgäst på grund av trakasserier, hur gör jag?

2019-10-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand med bostadsrättsföreningens medgivande. Nu har jag kontaktats av bostadsrättsföreningens styrelse som ber mig säga upp hyresgästen eftersom han trakasserat en granne, som klagat till styrelsen. Detta ska ha skett upprepade gånger på balkongen som delas med grannen och skiljs av med en vägg i mitten. Jag har enligt kontraktet tre månaders uppsägningstid och kan säga upp honom med skälet att han inte respekterat bostadsrättsföreningens ordningsregler. Styrelsen vill dock ha en kortare uppsägningstid än tre månader - de föreslår två veckor. Mot bakgrund av att hyresgästen inte fått någon varning tidigare, undrar jag om det finns någon grund för att säga upp honom med kortare uppsägningstid?Tacksam för svar!
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår att du och din hyresgäst har avtalat om en lagenlig uppsägningstid på tre månader från din, hyresvärdens, sida, men att bostadsrättsföreningen nu vill att du säger upp din hyresgäst med en kortare uppsägningstid på två veckor.När kan jag säga upp en hyresgäst i förtid?Hyresavtal kan sägas upp för en hyresgäst som trakasserar grannar. Om hyresgästen inte flyttar på grund av detta kan ärendet tas vidare till hyresnämnden eller eventuell tingsrätt, där bedöms om störningarna är så allvarliga att avtalet ska upphöra eller ej. Viktigt i ditt fall är att notera att det är hyresvärden, alltså du, som måste bevisa att det förekommer störningar. Det kan röra sig om polisanmälningar eller domar som läggs fram som bevisning i ett sådant fall.När hyresrätten ska anses förverkad regleras i jordabalken 12 kap 42 § (här). Det som kan bli aktuellt i ditt fall är att hyresrätten ska anses förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp avtalet i förtid om det är fråga om allvarliga störningar i boendet, då gäller hyresvärdens rätt till uppsägning i förtid även om tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Trakasserier och liknande beteende, t.ex. hot om våld, har i praxis ansetts utgöra allvarliga störningar.Om du skulle säga upp din hyresgäst med grund i JB 12 kap 42 § om allvarliga störningar och denne flyttar inom två veckor och sedan inte klagar, finns inget problem. Det som däremot kan hända är att din hyresgäst inte godtar att de påstådda trakasserierna utgör en allvarlig störning och vill ta vidare frågan till hyresnämnden. Som tidigare nämnt skulle det då falla ner till en bevisfråga, där du som hyresvärd bär bevisbördan för att dessa trakasserier ägt rum. Antagligen skulle föreningen hjälpa till att styrka detta, då de är angelägna om att få hyresgästen utflyttad, men det är du som hyresvärd som står ansvarig.SammanfattningMitt råd till dig här är att du får fundera kring riskerna med att säga upp hyresgästen omgående, vilket du har rätt till enligt JB 12 kap 42 §, men som kan leda till en svår bevisfråga för dig. Det andra alternativet är naturligtvis att säga upp hyresgästen enligt den avtalade uppsägningstiden på tre månader och förklara för bostadsrättsföreningen/styrelsen att du valt att göra på det sättet på grund av att bevisbördan annars åligger dig.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Ersättning för skada efter återbetalning av deposition

2019-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hello! I have a question to ask. I rented a fresh apartment from my landload since last Oct following a signed contrast without approval from the relative committee. Yesterday I returned the keys and we viewed the apartment together. After viewing , he returned back my deposit which is 20,000SEK and I left. Last night, I got his message that he needs to replace the kitchen board since there is a dark marker on the wood and he would charge me 5,000SEK for the cost. He saw the dark marker when we were viewing the room, I knew it because he asked about it and said nothing . Should I pay for it ? And If he wants to charge me later for other reasons ,should I pay for them more? Best regards.
Jennifer Embretsen |Hello! Thank you for your question!I understand that your landlord contacted you about the damage on the kitchen board after he returned your deposit. In the Swedish Land Law Code 12:24 the tenant is obligated to take good care of the apartment and what it entails. The tenant is obligated to compensate for any damage caused by his or her carelessness or through negligence or neglect. However, your question states that your landlord was aware of the damage on the board when he returned your deposit. This means that your landlord will need to prove that the damage was caused by you during your stay in the apartment. This will be very difficult for him to do and since you have already received your deposit back he will need help from Kronofodgemyndigheten and eventually the court to prove that he is entitled to compensation.You have no obligation to pay him and my advice is not to do it. Your landlord will probably not take the matter further and if he does, his chances are very low. Yours, however, are high because of the restitution of your deposit. Neither should you pay anything more to your landlord without consulting someone with knowledge of swedish rental law.If you have any other questions regarding this matter, you are welcome to contact me at jennifer.embretsen@lawline.se.Best regards,

Granne bygger på min tomtgräns, vad kan jag göra?

2019-09-26 i Fastighet
FRÅGA |Ett fritidshus har byggts över min tomtgräns . Enligt bygglovet som utfärdades 2007 skulle huset placeras 12 m från tomtgränsen. Om jag kan påvisa att en gränsöverträdelse ägt rum kan jag efter så lång tid kräva husförflyttning alt ekonomisk kompensation.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om fritidshuset ligger över tomtgränsen har du möjlighet att kräva flyttning av huset, alternativt ersättning, då vänder du dig till byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden kan vid vite förelägga din granne att ta bort byggnaden eller sluta att bygga.Din granne skulle eventuellt kunna åberopa jordabalken 3 kap 12 § (här) som i korthet säger att den som uppfört en byggnad så att den skjuter in på angränsande fastighet - under förutsättning att det skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet att flytta byggnaden - har rätt att behålla den där tills byggnaden blir obrukbar (ej ekonomiskt försvarbar att reparera/renovera). Det ovanstående gäller dock ej, om den som uppförde byggnaden inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov oaktsamhet. Om den som äger byggnaden ska tillåtas ha den kvar med stöd av paragrafen ska fastighetsägaren, du, erhålla ersättning för intrånget.Det framgår inte av din fråga när fritidshuset byggdes. Eftersom bygglov utfärdades 2007 finns en möjlighet att byggandet pågick 2009-2010. Efter 10 år har du tyvärr inte möjlighet att klaga längre, men om det är så att huset byggdes för mindre än 10 år sedan har du fortfarande möjlighet att vända dig till byggnadsnämnden. Jag råder dig att ringa till byggnadsnämnden i din kommun och fråga gällande detta.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,