Är det hyresvärden eller hyresgästen som byter ut tätningar i hyresrättens fönster?

2020-05-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Bor i en hyresrätt- vem ska täta om mina fönster? Jag är rädd för att det krävs av mig, även om värden tillhandahåller materialet?
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till LawlineTillämplig lagVi kommer att kika närmare på den så kallade "hyreslagen" i 12 kapitlet jordabalken (JB).Hyresvärden ska utföra nödvändiga reparationer och underhållDet åligger hyresvärden att utföra alla sedvanliga reparationer och underhåll som krävs för att hyresrätten ska vara fullt brukbar som bostad. Tätningar slits med tiden och behöver bytas ut, men även om hyresvärden ansvarar för fönstren, så ansvar hyresgästen vanligtvis för exempelvis tätningar (12 kap. 15 andra stycket första momentet JB).Hyresvärdens plikt kan dessutom avtalas bort genom avtal under vissa förutsättningar, och genom att snabbt ha kollat runt lite i olika hyresrättsföreningars avtal verkar ett fönsters innerbåge och tätlist många gånger avtalas bort och ligga på just hyresgästen själv att se över och byta ut vid behov (12 kap. 15 § andra stycket andra momentet JB).Ett mer exakt svar kan jag tyvärr inte ge. Du får helt enkelt höra av dig till hyresvärden/föreningen och vad se vad som gäller.Mina rekommendationerPrimärt vill jag råda dig att se över de avtal du skrivit under med koppling till hyresrätten och kolla vad som gäller.Sekundärt kan du höra av dig till hyresvärden, kanske kan hyresvärden vara snäll och hjälpa dig med detta ändå, även om det skulle vara så att det inte ankommer på hyresvärden att göra det, om du inte vill eller kan göra det själv.Hur som helst önskar jag att det löser sig för dig, och önskar dig en fin dag!Med vänliga hälsningar,

Kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresvärden vill nyttja lägenheten för eget bruk?

2018-12-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man säga upp en lägenhet på grund av att jag som hyresvärd önskar bo i den själv eller annat ändamål?Tacksam för svarMVH
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagFör att besvara din fråga kikar vi närmare på jordbalken (JB) och då närmare bestämt balkens tolfte kapitel, eller "Hyreslagen", som den också kallas.Hyresgästen har som huvudregel rätt till förlängning vid uppsägningEn bostadshyresgäst har ett så kallat direkt besittningsskydd, vilket innebär att denne vid en uppsägning av hyreskontraktet från hyresvärdens sida som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet (12 kap. 46 § första stycket JB).Krävs sakligt skäl för att bryta hyresgästens direkta besittningsskyddFör att bryta hyresgästens direkta besittningsskydd krävs som rubriken antyder sakliga skäl, varav personliga skäl är ett sådant i och för sig (12 kap. 46 § första stycket 1-10 punkterna JB).Däremot måste en intresseavvägning göras mellan hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten för eget bruk mot hyresgästens intresse av att bo kvar i lägenheten.I sammanhanget måste då också nämnas att hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten för eget bruk historiskt sett inte ansetts väga särskilt tungt i liknande tvister, varför utsikterna för framgång är små med en talan som grundar sig på enbart på ett sådant intresse.Svaret är därför med största sannolikhet nej, en hyresvärd kan inte säga upp en lägenhet på grund av att hyresvärden önskar bo i den själv.Utfallet i frågan beror därför på vad som avses med "annat ändamål"Det finns tio olika punkter med anledningar till hur en hyresvärd kan bryta en hyresgästs direkta besittningsskydd, men det är svårt att ge dig ett mer precist svar utan en närmare innebörd av vad som avses med formuleringen "annat ändamål".Tolkningen jag gör utifrån meningen "på grund av att jag som hyresvärd önskar bo i den själv eller annat ändamål" är att formuleringen också syftar till personliga skäl och då får sägas som tidigare att personliga skäl inte väger särskilt tungt i en intresseavvägning.SammanfattningBostadshyresgästen har som huvudregel rätt att bo kvar i lägenheten.Vill hyresvärden säga upp lägenheten kommer en intresseavvägning ske. Hyresvärdens intresse av att få nyttja lägenheten för eget bruk väger inte särskilt tungt i sammanhanget.Hyresvärden kanske kan nå framgång med en uppsägning beroende på vad som avses med formuleringen "annat ändamål". Är även den främst inriktad på personliga skäl får dock sägas som tidigare att personliga skäl generellt sett inte väger särskilt tungt.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en fortsatt trevlig helg!Med vänliga hälsningar

Vad är skillnaderna på att sälja en fastighet på offentlig auktion via god man kontra på sedvanligt vis genom mäklare?

2018-09-03 i Fastighet
FRÅGA |Vad innebär det att en fastighet säljs på offentlig auktion via god man enligt samäganderättslagen till skillnad mot att sälja på vanligt sätt via mäklare?
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagDin fråga handlar om försäljning av en samägd fastighet. Förutsatt att ni inte avtalat om något annat gäller samäganderättslagen (LoS).Kort bakgrund om varför fastigheter säljs på offentlig auktion via god manI de allra flesta fallen är delägarna av en fastighet överens om en försäljning, vilket givetvis också alltid är att föredra. Då säljs fastigheten med fördel på sedvanligt sätt genom mäklare.I den mån delägarna inte kan komma överens finns det en möjlighet för var och en av delägarna att hos rätten ansöka om att få fastigheten såld på offentlig auktion via god man. Detta förutsätter samtidigt att möjligheten inte avtalats bort (6 § första momentet LoS).Anstånd kan meddelas om någon av delägarna visar på synnerliga skäl. Ett exempel är att försäljningen skjuts upp på grund av en rådande lågkonjunktur och att det därigenom skulle vara svårt att få ett rimligt pris för fastigheten. Notera att försäljningen bara skjuts upp, inte förhindras helt och hållet (6 § andra momentet LoS).Den främsta skillnaden tar sig uttryck i kostnadernaFör det första kostar det 375 kr att ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion.För det andra riskerar försäljningspriset att bli lägre, vilket det även tenderar att bli. Delägarna kan bara ta ställning till bud som inkommer under auktionen. Kan de komma överens är de fria att godta ett av buden (12 § första stycket LoS). Kan de inte komma överens anses det högsta budet vara antaget (12 § andra stycket LoS).För att förhindra ett alltför lågt pris kan någon av delägarna meddela rätten ett minimipris innan den offentliga auktionen förordnas (9 § första stycket LoS).Vid försäljning av fastighet genom mäklare är delägarna aldrig bundna att acceptera ett bud, utan kan fritt välja om fastigheten ska säljas nu eller senare.För det tredje kan en god man vara förenad med stora försäljningskostnader. Vanligtvis utses en advokat för uppdraget och dennes arvode skiljer sig åt beroende på vem man får, om man inte väljer en det vill säga. Notera också att ju längre en försäljning tar, exempelvis genom att det uppsatta minimipriset inte nås, desto mer kommer det att kosta delägarna.Enligt huvudregeln ska kostnaderna för förvaltning, försäljning och arvode för god man bäras av alla delägare (15 § LoS). Noterbart är att delägarna också får bekosta auktionen, även om någon försäljning av fastigheten inte skulle ske.Vid anlitandet av en mäklarfirma går det förmodligen att få en mycket bättre uppskattning och överblick över vad de slutliga kostnaderna faktiskt kommer att uppgå till, vilket brukar vara lägre än de för offentliga auktioner.Den andra stora skillnaden består i vem som bestämmer försäljningsvillkorenVid försäljning genom mäklare är det delägarna som bestämmer försäljningsvillkoren, men vid försäljning vid offentlig auktion genom god man är det den gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren (9 § 2st LoS).SammanfattningI den mån delägarna kan komma överens är det främst ekonomiskt fördelaktigt att sälja fastigheten på sedvanligt sätt genom mäklare.Det kostar pengar att ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion, det slutgiltiga priset tenderar att bli lägre, den gode mannen, som vanligtvis är en advokat, har ett betydande arvode och delägarna får betala för förvaltning och auktion, även om en försäljning inte kommer till stånd.Dessutom kan inte delägarna fritt bestämma försäljningsvillkoren vid offentlig auktion.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en fortsatt trevlig kväll!Med vänliga hälsningar

Vem får pengarna när en demenssjuk person säljer sin bostad?

2018-04-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vår mamma är på permanent demensboende och hennes bostadsrätt är ute till försäljning och hon har godkänt allt, frågan är när det är klart tillfaller kapitalet till henne eller vi 2arvingar vår pappa är inte i livet längre? Hälsningar Calle
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kapitalet tillfaller er mammaVid en försäljning av bostadsrätten kommer kapitalet att tillfalla er mamma. Det faktum att hon är dement och bor på ett demensboende, innebär inte att hon inte äger bostadsrätten eller att hon inte skulle få pengarna vid en försäljning av densamma.Ni får givetvis dela på pengarna vid ett framtida arvskifte, men det får vi hoppas dröjer ett bra tag till!Med vänliga hälsningar

Är det lagligt att köpa ett garage och använda det som bostad?

2020-03-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det lagligt att köpa ett garage och använda det som bostad?
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nej, det är i regel inte tillåtetDet uppställs höga krav på en bostad, krav som ett garage vanligtvis inte uppfyller.Dessutom styr detaljplanen till mångt och mycket vad en byggnad får användas till, och det borde vara uteslutet att ett garage vid något tillfälle, utan ändringar, skulle vara tillåtet att använda såsom bostad.Mitt rådOm du har planer på att köpa ett garage och använda det som bostad föreslår jag att du tar kontakt med kommunen och ser över möjligheterna till eventuellt bygglov.Jag hoppas att du fick svar på din fråga, och önskar dig en fin dag!Med vänliga hälsningar

Hur går jag tillväga för att sälja samägd ärvd egendom, om inte de andra arvingarna vill sälja?

2018-09-04 i Fastighet
FRÅGA |När min mamma går bort, ärver jag och mina två syskon en sommarstuga och en bostadsrätt. Jag vill då sälja, men mina syskon vill inte det. Hur gör man?
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!Tillämplig lagDin fråga handlar om försäljning av en samägd sommarstuga och bostadsrätt. Förutsatt att ni inte avtalat om något annat gäller samäganderättslagen (LoS).Du kan som delägare i egendomen framtvinga en försäljningI de allra flesta fallen är delägarna överens om en försäljning, vilket givetvis också alltid är att föredra. Då säljs egendomen med fördel på sedvanligt sätt exv. genom en mäklare, om vi pratar sommarstugor och bostadsrätter.I den mån delägarna, i det här fallet du och dina två syskon, inte kan komma överens finns det en möjlighet för var och en av er att hos rätten ansöka om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion via god man. Detta förutsätter samtidigt att möjligheten inte avtalats bort er emellan. (6 § första momentet LoS).Anstånd kan meddelas om någon av dina syskon visar på synnerliga skäl. Ett exempel är att försäljningen skjuts upp på grund av en rådande lågkonjunktur och att det därigenom skulle vara svårt att få ett rimligt pris. Notera att försäljningen bara skjuts upp, inte förhindras helt och hållet (6 § andra momentet LoS).Du ansöker hos tingsrätten närmast sommarstugan och bostadsrätten (18 § LoS).Märk väl att det ovannämnda endast gäller en försäljning av sommarstugan och bostadsrätten i sin helhet. Var och en av er är fria att fritt disponera över er egen andel i egendomen. Du kan alltså sälja din andel i sommarstugan och bostadsrätten till en tredje man, utan samtycke från dina syskon. Bäst för er alla vore väl ändå om dina syskon går med på att köpa ut dig.Ekonomiska aspekter att ha i åtanke vid försäljning på offentlig auktionFör det första kostar det pengar att ansöka om att sommarstugan och bostadsrätten ska säljas på offentlig auktion.För det andra riskerar försäljningspriset att bli lägre än marknadsvärdet vid försäljning på offentlig auktion, vilket det även tenderar att bli. Du och dina syskon kan bara ta ställning till bud som inkommer under auktionen. Kan ni komma överens är ni fria att godta ett av buden (12 § första stycket LoS). Kan ni inte komma överens anses det högsta budet vara antaget, oavsett vad detta är, men det bör rimligtvis inte vara alltför lågt (12 § andra stycket LoS).För att förhindra ett lågt pris kan någon av er meddela rätten ett minimipris innan den offentliga auktionen förordnas (9 § första stycket LoS).Vid försäljning genom mäklare är ni aldrig bundna att acceptera ett bud, utan kan fritt välja om sommarstugan och bostadsrätten ska säljas nu eller senare.För det tredje kan en god man vara förenad med stora kostnader. Vanligtvis utses en advokat för uppdraget och dennes arvode skiljer sig åt beroende på vem man får, om man inte väljer en det vill säga. Notera också att ju längre en försäljning tar, exempelvis genom att det uppsatta minimipriset inte nås, desto mer kommer det att kosta er.Enligt huvudregeln ska kostnaderna för förvaltning, försäljning och arvode för god man bäras av er alla tre tillsammans (15 § LoS). Noterbart är att ni också får bekosta auktionen, även om någon försäljning inte skulle ske.Vid anlitandet av en mäklarfirma går det förmodligen att få en mycket bättre uppskattning och överblick över vad de slutliga kostnaderna faktiskt kommer att uppgå till, vilket brukar vara lägre än de för offentliga auktioner.Ni får inte själva välja försäljningsvillkoren vid offentlig auktionEn annan sak väl värd att tänka på är att det vid försäljning genom mäklare är ni som delägare som bestämmer försäljningsvillkoren, men vid försäljning vid offentlig auktion genom god man är det den gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren (9 § 2st LoS).Mina rådFörst och främst vill jag uppmana dig att prata med dina syskon om hur du känner och hur du vill göra. Om du redan har gjort det en gång, gör det en gång till efter det här svaret. Det bästa för alla inblandade, om de vill ha kvar sommarstugan och bostadsrätten och du vill sälja, borde vara om de kan köpa ut dig.I andra hand är en sedvanlig försäljning genom mäklare alltid att föredra. Skulle det första alternativet inte fungera på grund av någon anledning, kan det vara bra att informera dina syskon om att du funderar på att ansöka om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion. Om de inte vet om hur en offentlig auktion fungerar och vad det kan tänkas kosta, kan det vara smart att informera dem om detta. Detta sätt är smidigast och kommer förmodligen att generera mer pengar än vid en försäljning på offentlig auktion.Först i tredje hand skulle jag råda dig att hos rätten ansöka om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion av anledningar jag nyss nämnt.SammanfattningFör att framtvinga en försäljning kan du, mot dina syskons bestridanden, ansöka hos rätten om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion. Detta gör du vid tingsrätten.En offentlig auktion är oftast förenad med stora kostnader i jämförelse med försäljning av på sedvanligt sätt genom mäklare.Noterbart är även att ni vid en offentlig auktion inte själva får bestämma försäljningsvillkoren i annan mån än att meddela rätten ett minimipris för vad sommarstugan och bostadsrätten får säljas för.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Kan vi överlåta en sommarfastighet på våra barn och fortsätta nyttja den?

2018-04-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan vi överföra vår sommarstuga till våra barn samtidigt som vi fortsätter att nyttja den? Hur går det till och vilka konsekvenser och dokument resulterar detta i ?Mvh
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tillämplig lagDå saken gäller överlåtelse av fastighet kikar vi närmare på jordabalken (JB).Vad som måste göras när en fastighet byter ägareFörst och främst ska era barn söka lagfart. Som ni säkert redan vet görs detta hos lantmäteriet, vilka också har vissa särskilda krav för att lagfart ska få sökas.Vidare krävs att ni skriver och undertecknar ett gåvobrev. Era barn måste därefter ansöka om lagfart senast tre månader efter att ni upprättat gåvobrevet (20 kap. 2 § JB).Förutom att gåvobrevet är underskrivet av er och alla gåvotagare, dvs. era barn (4 kap. 1 § JB genom 4 kap. 29 § JB), så finns vissa andra villkor, som måste vara uppfyllda:1. Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning, och2. Att det är tydligt att det är en gåva och hur stor gåvan är (t.ex. alla barn får 25 % av fastigheten).Förutom att lagfart ska sökas är det inte så mycket annat som ska göras. Finns ett lån på fastigheten som överstiger 85% av taxeringsvärdet anses det inte längre vara en gåva utan blir då ett köp och då kan era barn behöva betala stämpelskatt, fastän det är tänkt att vara en gåva. När lagfarten godkänns så gör den i samband med gåvobrevet att ägandeöverföringen är giltig. Bra att känna tillVärt att nämna är att det är möjligt att i gåvobrevet skriva att gåvan inte är ett förskott på arv. Har ni inga andra barn som ärver er än de som ni väljer att ge bort fastigheten till spelar det ingen roll. Har ni däremot andra barn som inte får ta del av fastigheten, så kommer den här gåvan att ses som förskott på arv och de förstnämnda barnen får då en mindre del av arvet vid ett senare tillfälle.Jag bifogar en länk till lantmäteriets hemsida om ni vill läsa mer om lagfart vid gåvor.För att få lite tips på hur man skriver ett gåvobrev så bifogar jag en länk till det här: http://lawline.se/answers/2050 Länk till lantmäteriet: https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/Jag-vill-ge-bort-eller-har-fatt-en-fastighet/ Vad angår er rätt att fortsatt nyttja sommarfastighetenNär ni överlåter fastigheten på era barn har ni ingen fortsatt rätt att nyttja sommarstugan, åtminstone inte i lagens ögon.Jag tänker mig däremot att ni har en bra relation till era barn, med tanke på att ni vill ge bort sommarstugan till dem, och ser därför inte varför de skulle neka er rätten att nyttja sommarstugan även efter att ni överlåtit den på dem. Så länge ni litar på varandra finns det således ingen anledning att upprätta några ytterligare dokument.Är ni däremot oroliga för att era barn inte skulle ge er lov att nyttja sommarstugan efter att ni överlåtit den på dem skulle ni eventuellt kunna upprätta ett hyresavtal, även om det så skulle vara på 1 kr/mån. Ett sådant hyresavtal ger er givetvis nyttjanderätt till sommarstugan, även i lagens ögon.Några avslutande ordJag vill återigen tacka för förtroendet att få besvara er fråga och jag hoppas att ni är nöjda med svaret på densamma!Ha en fortsatt trevlig helg!