Fel i fastighet

2012-05-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har nyligen köpt en fastighet med 2 st uthus (garage samt bod) nu har det framkommit att boden inte står på fastighetens mark utan på kommunens mark. Tidigare ägare har inte haft något arrendeavtal med kommunen. I köpebrevet (objektsbeskrivningen) står boden upptagen tillsammans med huset och garaget. Fastighetskarta fick vi inte ta del av och det fanns ingen fastighetskarta upptagen i köpebrevet. Kan jag kräva ekonomisk ersättning från mäklaren alt säljaren då objektsbeskrivningen har visat sig vara falsk avseende boden?
Kevin Öksuz |Hej, Enligt 4:19 § 1 st. har du i första hand rätt till prisavdrag, eventuellt hävning av köpet p.g.a. fel i fastighet. Du har dessutom rätt till skadestånd om fastigheten avviker från det som säljaren anses ha utfäst. I och med att boden står i objektbeskrivningen kan anses det som en utfästelse från säljarens sida. Det är klart att det är ett fel i fastigheten eftersom denna avviker från vad som sägs i avtalet. Du har dock en viss undersökningsplikt enligt 4:19 § 2 st. Du kan inte åberopa ett fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning före köpet. Av NJA 1983 s. 858 framgår det att en utfästelse från säljaren om fastighetens areal befriar köparen från undersökningsplikt beträffande storleken om detta fel inte kunde uppfattas vid en okulärbesiktning av fastigheten. Du har med andra ord goda chanser att få prisavdrag om felet inte kunde upptäckas vid en besiktning. Detta får du kräva av säljaren i så fall. Du kan väcka talan mot fastighetsmäklaren om skadestånd för att denna inte har upplyst dig om vissa omständigheter och därmed handlat i strid med god fastighetssmäklarsed. Du har dock bättre chans att få upprättelse om du kräver prisavdrag från säljaren. Med vänliga hälsningar

Dolt fel vid fastighetsköp.

2012-03-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi köpte en villa i början av december 2011 och gjort allt som man bör, besiktning o,s,v. Men bara efter någon vecka började vi få problem med avloppet, det satte sig hela tiden. Nu har vi haft en gubbe från ett slamsugnings företag förbi och kollat rören med kamera och det visade sig att rören var väldigt gamla och slitna, var av att han råkade, i en böj där vi hittat ett litet hål, även skicka igenom kameran (även om det inte ska kunna gå) så hålet blev större. Så först nu vet vi att vi har i alla fall sex meter gamla rör som är i ett väldigt dåligt skick. Kan vi nu åberopa dolda fel på dessa rör? Och hur ska vi i så fall gå tillväga?
Mohamed Hama Ali |Hej och tack för din fråga. Du har i din fråga enbart angett att du köpte villan i början av december 2011. Eftersom du inte skriver något om fastighetens ålder, skick, din undersökning eller eventuella avtalsförhållanden till säljaren, blir det svårt för mig att ge ett precist svar. Allmänt kan dock sägas är att dolda fel i en fastighet regleras i Jordabalken 4 kap 19 §, se https://lagen.nu/1970:994. Köparens undersökningsplikt, som framgår av andra st, är långtgående. Ett dolt fel är något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten. Utgångspunkten är att det räcker med en normalt bevandrad och erfaren lekmans undersökning, d.v.s. du själv. Borde du ha upptäckt felet vid en tillräckligt noggrann undersökning av huset är felet upptäckbart; då får du själv stå för det, annars kan ansvaret vara säljarens. Du bör dock ha i åtanke att en ”normalt bevandrad och erfaren lekman” förväntas känna till en hel del om riskkonstruktioner, byggteknik och förhållande i just det området huset ligger, och om på det sätt just ditt hus är byggt. Vid din undersökning av fastigheten krävs det inte att du ska göra ingrepp eller åverkan på byggnaden, men om det har funnits indikationer på att något fel kan föreligga så är köparen skyldig att utreda detta. Det andra ledet är om huset har en lägre standard än vad du har haft anledning att förvänta dig. Bedömningen grundar sig bland annat på byggnadens ålder, konstruktion och allmänna skick. Om felet anses vara dolt har du rätt till nedsättning av köpeskillingen. Ersättningen ska motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt när huset köptes. Eftersom hänsyn tas till husets skick vid köpet och att man inte får ersättning för förbättringskostnader, så kan ersättningen eventuellt bli lägre än den verkliga kostnaden för reparationen. I fall av mycket allvarliga dolda fel kan köpet eventuellt hävas. Det är som sagt svårt för mig att göra en precis bedömning. Problematiken kring vad som är ett dolt fel är komplext och är beroende av många olika förutsättningar i det enskilda fallet, jag råder dig därför att ta kontakt med en advokat för att få klarhet frågan. Med vänliga hälsningar

Skyldigheten att söka lagfart vid förvärv av fast egendom och beräkning av stämpelskatt

2011-11-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Mitt aktiebolag har blivit erbjudet att förvärva två fastigheter, ett småhus (handelsbod på landet) och en näringsfastighet (hyreshus med flera lägenheter). Fastigheterna har lågt marknadsvärde och säljaren går med på att sälja för ett pris strax under 85% av taxeringsvärdet. Utgår lagfartsavgift/stämpelskatt? Om jag som privatperson köper ytterligare en tomt (högt taxerad) av samme säljare under 85% av taxeringsvärdet, gäller samma sak här angående lagfartsavgift/stämpelskatt? Något i övrigt att tänka på? Mycket tacksam för besked!
Rikard Wahlström |Hej, Den som har förvärvat fast egendomen med äganderätt är skyldig att inom tre månader efter det att köpekontraktet upprättades söka lagfart på förvärvet, se 20 kap. 1-2 §§ jordabalken (JB). Detta gäller också juridiska personer, dock inte ett dödsbo om dödsboet inte ska överlåta egendomen, 20 kap. 1 § 2 st. JB. Söks inte lagfart inom den föreskrivna tiden får inskrivningsmyndigheten förelägga vite för lagfartsskyldighetens fullgörande, 20 kap. 3 § JB. Enligt 1 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter ska stämpelskatt erläggas för förvärv av fast egendom. Skatteplikt råder enligt 4 § 1 st. andra punkten om förvärvet sker genom köp eller byte. Skattesatsen är för fysiska personer 1,5 % av egendomens värde och för juridiska personer 4,25 % av egendomens värde, 8 § samma lag. Egendomens värde bestäms genom att jämföra köpeskillingen med taxeringsvärdet för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljades. Det högsta av dessa värden anses som egendomens värde. Detta framgår av 9 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Vad detta konkret innebär i ditt fall är följande. När ditt aktiebolag, som är en juridisk person, förvärvar en fastighet är aktiebolaget skyldigt att söka lagfart på förvärvet. Förvärvar ditt aktiebolag två fastigheter är det skyldigt att söka lagfart på båda förvärv. Enligt vad som ovan sagts utgår stämpelskatt med 4,25 % på egendomens värde. I detta fall kommer egendomens värde enligt den lagen att vara taxeringsvärdet, eftersom du säger att du har erbjudits att köpa fastigheten för 85 % av taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet blir därför det högre värdet av de två. Stämpelskatten kommer därmed att uppgå till 4,25 % av taxeringsvärdet. Samma sak gäller när du som privatperson förvärvar en fastighet, dock med den skillnaden att stämpelskatten uppgår till 1,5 % av egendomens värde. Egendomens värde kommer även i detta fall att anses vara taxeringsvärdet, eftersom detta är högre än köpeskillingen. Vid ansökan om lagfart utgår utöver stämpelskatten även en expeditionsavgift på 825 kr. Kostnaden för lagfart består därmed av stämpelskatten samt expeditionsavgiften. Vill du beräkna den preliminära storleken av stämpelskatten erbjuder Lantmäteriet en tjänst för detta. Där finns också en tabell över expeditionsavgifter. Tjänsten återfinns här: http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_ImTaxesPage.aspx?id=16002 Jag hoppas att detta gav svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Köp av fastighet - Utländsk medborgare

2010-11-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Min man ar inte svensk medborgare och har inget personnummer. Vi ar inte bokforda i Sverige, men vill kopa hus (typ sommarstuga) i Sverige. Maste min soka svenskt personnummer for att kunna kopa fastigheten i Sverige?
Carina Persson |Hej! Det finns inget krav på att köparen skall ha ett svenskt personnummer. Däremot, när ni skall ansöka om lagfart hos lantmäteriet måste din man kunna visa att han är myndig, t.ex. genom att skicka in en kopia av sitt pass tillsammans med köpehandlingarna. Vänliga hälsningar

UTLÄNDSK MEDBORGARE - FASTIGHETSKÖP

2012-04-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hola Jag skall sälja min villa. Köparen har nederländskt medborgarskap men är bosatt i Sverige. Hon har svenskt personnummer. Får det utländska medborgarskapet några konsekvenser eller kan affären genomföras på samma sätt som om köparen var svensk medborgare. Hälsningar i vårens tid Lars
Hampus Sabel |Hej, Det finns inget krav på svenskt medborgarskap vid köp av fastighet i Sverige. Tvärt om skulle det strida mot principen om fri rörlighet för personer och kapital inom EU. Värt att notera är dock att det krävs att personen kan visa att denne är myndig vid ansökan om lagfart hos Lantmäteriet. Detta kan till exempel göras genom att en kopia av passet bifogas när köpehandlingarna skickas in. Lycka till med försäljningen. Hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor. Vänligen,

Restriktioner vid köpa av hus eller lägenhet

2012-02-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Får man köpa mark eller lägenhet här i Sverige om man inte har EU-medlemskap?
Louise Modin |Hej! I Sverige finns det inga restriktioner på att man måste vara medborgare i Sverige eller EU för att få köpa hus eller lägenhet. För lägenheter finns det lagregler att en bostadsrättsförening inte får ha som krav att köparen ska vara medborgare i ett visst land, se 2 kapitlet 2 paragrafen bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614). När det gäller köp av hus så är det ett avtal mellan två parter och en säljare har alltid rätt att neka en köpare så länge de inte har skrivit ett kontrakt. Med vänlig hälsning,

Sälja andel i fritidshus

2011-09-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min bror och jag äger 50/50 i ett fritidshus. Mäklaren har värdet huset till 1,7 miljoner. Hur löser min bror ut mig på bäst sätt? Genom gåva? Försäljning? Hur bestämmer man priset? Värderingen eller det man tror det kan säljas för?
Lina Hjorter |Hej, Generellt kan sägas att det för att erhålla en rättvisande prisbild av fritidshuset kan det vara lämpligt att låta flera mäklare värda huset, för att undvika att en mäklare värderar huset ovanligt högt eller lågt. Ett snittpris kan därefter hämtas från de olika värderingarna. Skall äganderätten till delen av fritidshuset överlåtas genom gåva sker denna gåvoöverlämning skattefritt, men någon ersättning för gåvan får inte överlämnas. Till exempel får inte ett lägre belopp överlämnas som ersättning för "gåvan", även om överlämningen sker flera månader efter överlåtelsen, eftersom överlåtelsen då inte längre är att anse som en gåva. Sker överlåtelsen genom försäljning, dvs att din bror mot ersättning löser ut din del av fritidshuset, blir eventuell förtjänst skattepliktig för dig som säljare. Priset för andelen är upp till er som avtalsparter att komma överens om. Ett exempel kan vara att försäljning sker enligt marknadspriset, men med avräkning för mäklarkostnader som troligen hade blivit en kostnad om huset hade sålts på den öppna marknaden. För att undvika framtida problem eller missförstånd kan det vara lämpligt att inför överlåtelsen rådgöra med en jurist verksam inom området för fastighetsförsäljning. Med vänlig hälsning,

Överlåtelse av fastighet möjlig även om hyresgäst inte underrättats

2010-11-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Har en hyresvärd rätt att sälja fastighet till annan hyresvärd utan att informera hyresgästerna (i god tid) innan?
|Hej! Med äganderätt följer i princip en fri rätt att avyttra det man äger. Att man upplåtit en nyttjanderätt till något medför inte att rätten att utnyttja sin äganderätt helt upphör. Din hyresvärd kan alltså genomföra en giltig försäljning av fastigheten, där det hus som du har hyresrätt till ligger, utan att i förväg informera dig om eller inhämta ditt samtycke till försäljningen. Den som säljer en fastighet har dock enligt 7 kap. 11 § jordabalken (JB) (se lagtext: https://lagen.nu/1970:994#K7P11S1 ) en skyldighet att vid försäljningen göra förbehåll om en ej inskriven nyttjanderätt. På så vis kommer hyresrätten att gälla mot den nya ägaren. Om inget förbehåll görs och detta leder till att hyresrätten förfaller har du rätt till skadestånd enligt 7 kap. 18 § JB. Sker en försäljning gäller hyresrätten mot den nya ägaren om han ägt eller bort äga kännedom om rättighetsupplåtelsen, enligt 7 kap 14 1 st JB. Om du har skriftligt hyresavtal och har tillträtt lägenheten före försäljningen gäller, enligt 7 kap. 13 § 1 st JB, hyresrätten mot den nya ägaren även om han inte bort känna till att någon hyresgäst fanns. Efter försäljningen ska du enligt 7 kap. 17 § 1 st JB betala hyran till den nya ägaren. Enligt 2 st samma lagrum ska den nya ägaren uppfylla den tidigare ägarens åligganden mot dig. Gör han inte det är den förra ägaren, enligt 7 kap. 20 § 1 st JB, ersättningsskyldig mot dig för de skador du lider pga detta. Med vänlig hälsning