Är höga radonhalter ett dolt fel? Kan det vara köpeskillingsnedsättande?

FRÅGA
Bästa Lawline! Fick kännedom om er via en granne(jurist). Det jag så här långt har funnit har varit till stor glädje. Nu min fråga: Det handlar om ett av våra barns husköp. Det visar sig att det har höga radonvärden, såväl från mark som från blåbetong i bjälklag på suterängdelen av huset. Det finns saker som talar för att både köpare som mäklare har vetat om detta och mörkat med den informationen därtill blånekat då radonmätningsföretaget kommenterar värdena som utgående också från blåbetongen. Nåväl om detta finns det mycket mer att säga. Av denna anledning har jag varit inne hos er och kommit till en länk NJA1986s670 (NJA 1986:122). Jag finner det som står där rörande två rättsfall som HD domslut och därmed prejudicerande. Nu är dessa ärenden relativt gamla och vi vet idag mer om radon såväl från mark som från byggmaterial. Min fråga är: Är HDdomarna prejudicerande idag? Har lagen förändrats och fått tillägg som har betydelse för dessa domars giltighet? Finns det senare HD ärenden rörande radonproblem som skäl för reduktion av köpeskilling?
SVAR

Hej,

NJA 1986 s 670 I och II är prejudicerande

Avgörandena NJA 1986 s 670 I och II har fortfarande prejudicerande verkan i fråga om när radon kan utgöra ett fel i fastigheten enligt 4 kapitlet 19§ Jordabalken. Några senare avgöranden avseende fel p.g.a. radon i fastighet har inte meddelats av HD.

Endast dolda fel kan åberopas som fel i fastigheten

Efter att dessa angöranden meddelades har dock en ändring av den nämnda bestämmelsen i jordabalken införts (4 kap 19§ 2:a stycket), som innebär att köparen endast får åberopa dolda fel som denne alltså inte bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet (undersökningsplikten).

Radon troligen inget dolt fel

Är radon ett dolt fel? Undersökningsplikten i det enskilda fallet beror på de kringliggande omständigheterna vid köpet. Är huset nybyggt? Har säljaren gjort utfästelser om att inga radonhalter ska förekomma vid fastigheten? Dessa omständigheten resulterar i att undersökningsplikten för köparen minskar. Är huset i dåligt skick? Finns det andra varningssignaler som borde föranlett en mer omfattande undersökning (jfr NJA 1985 s. 871)?

I näst sista stycket av domskälet i NJA 1986 s 670 I anför HD köparen "inte med framgång kan åberopa sin bristande kännedom om riskerna med radon, om radonfrågan vid tiden för deras förvärv av fastigheten varit föremål för en så omfattande debatt och information att en normalt noggrann och intresserad fastighetsspekulant kan antas ha tagit intryck därav". Vidare menar HD slutligen att radonproblemet vid tiden för köpet (1978) inte var ett så uppmärksammat problem som nyss sagts. Idag är radonproblemet, precis som du nämner, mer uppmärksammat än tidigare genom olika debatter. Även faktumet att det är relativt enkelt och billigt att få till stånd en radonmätning eller kontrollera med kommunen om säljaren utfört radonmätning, indikerar på att radonförekomster inte räknas som ett dolt fel, då det utan större svårigheter kan upptäckas vid undersökningen före köpet.

Undantaget: om svek eller strid mot tro och heder - ändock åberopa icke-dolt fel

Att säljaren haft vetskap om det icke-dolda felet (den höga radonförekomsten) vid köpet saknar normalt betydelse eftersom det krävs att felet är dolt för att det ska kunna åberopas som köpeskillingsnedsättande (eller för ev. hävning av köpet).
Ett undantag härom gäller för fel för vilka säljaren anses ha en upplysningsplikt om gentemot köparen. I praxis stadgades denna princip i ett avgörande där säljaren, utan större ansträngning vid undersökningen skulle upptäckt en vid fastigheten närbelägen motocrossbana som orsakade buller, men som p.g.a. att förtigandet från säljarens sida likställdes med svikligt förfarande eller i strid med tro och heder och kunde åberopas trots att felet inte var dolt (säljarens agerande ska kunna likställas med svek-30§ eller strid med tro och heder-33§, Avtalslagen. Se NJA 2007 s 86).

Således krävs det, för att säljaren ska kunna åberopa ett icke-dolt fel, att säljaren förstått att radonförekomsten kunde vara avgörande för köparens beslut om förvärvet, men inte upplyst denne om detta utan utnyttjat köparens okunskap om radonhalten för egen vinning.

Återkom gärna om du har fler frågor!

Jordabalken hittar du här.

Avtalslagen hittar du här.

 

Vänligen,

 

Olle Andersson
Fick du svar på din fråga?