Betydelsen av vid sidan om köpehandlingen överenskommen köpeskilling vid fastighetsköp

2012-11-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och min syster ägde en fastighet til 50% var, nu har jag köpt hennes del. Har lagfart på 100%. Fick ett brev från KFM att hon kräver mej på "skuld vid fastighetsförsäljningen av fastigheten ...". Enligt köpebrevet är fastigheten betald vid överlåtelsetillfället. Kan hon kräva ytterligare betalning enligt muntlig överenskommelse? Tack på förhand.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Muntliga överenskommelser vid sidan om köpehandlingen om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltiga enligt 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken. Istället gäller mellan köparen och säljaren den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Den köpeskilling som anges i köpehandlingen får dock jämkas, om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen ska vara bindande. Om du har betalat den i köpehandlingen uppställda köpeskillingen har din syster ingen laglig rätt att kräva dig på mer pengar. Även om ni kom överens om annan köpeskilling än den som anges i köpehandling, är det den i köpehandlingen angivna köpeskillingen som gäller. Köpeskillingen kan dock jämkas, om någon sådan omständighet som medger detta skulle vara för handen. Om detta vet jag intet. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Husköp

2012-10-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Min flickvän var arbetslös, hennes mamma sjukpensionär. De hade inte råd med en ny bostad som de önskade, av ekonomiska själ. De hittade ett hus. Hos banken var det min fd. flickvän och jag som skrev på papper. Huset köptes, och jag står personligen för samtliga lån av detta hus. Ska tilläggas att jag aldrig flyttade in i huset, endast min flickvän och hennes mamma. Min folkbokföringsadress är alltså densamma som tidigare. Avsikten var inte att bo där tillsammans. Jag har varit där på helger för att hjälpa dem få ordning på saker. Nu är det slut mellan henne och mig. Själv önskar jag tillbaka pengarna så snart det bara går. Huset har endast nyttjats för boende av just hennes mamma och min fd. flickvän. Har personligen aldrig bott där, eller har några som helst tillgångar/privatsaker där. Vad gäller?
Cecilia Lindström |Hej! Jag skulle egentligen behöva mer information för att kunna avgöra den här frågan, är det du som står som ägare för huset eller står också din f.d. som ägare på huset? Är det du som äger huset så är egentligen saken relativt okomplicerad, du har ju då rätt att sälja huset alternativt om de vill ersätta dig/ har möjlighet att överta lånet. Några sambobodelningsregler blir ju inte aktuella då ni aldrig bott tillsammans. Om din sambo också står som ägare på huset gäller samäganderättslagen och du behöver då hennes samtycke för att förfoga över huset alternativt kan du begära att huset ska säljas på exekutivt auktion på din begäran enligt 8 § samäganderättslagen. Hoppas det hjälpte! MVH Cecilia

Försäljning av andel i fastghet

2012-08-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min far ägde ett fritidshus,(som han ärvt) han är nu avliden och min mor tänker nu skriva över det till mig och mitt syskon. Jag vill inte dela med mitt syskon, hur går vi tillväga? Kan den ene lösa ut den andre, är det taxeringsvärde eller marknadsvärde som gäller då? Om mitt syskon inte vill lösa ut mig, hur gör man då?
Hanna Wingren |Hej och tack för din fråga! Om din mor överlåter fastigheten till dig och ditt syskon och du vill bli utköpt kan du sälja din andel i fatigheten till ditt syskon. Ni får själva komma överens om till vilket pris andelen i fastigheten ska säljas. Något som bör noteras är att om du överlåter din del av fastigheten mot ett vederlag som överstiger taxeringsvärdet för den delen av fastigheten så ses överlåtelsen som ett köp och du kommer alltså att beskattas för en eventuell realisationsvinst vid försäljning. Understiger vederlaget taxeringsvärdet för andelen i fastigheten ses överlåtelsen som en gåva och du kommer inte att realisationsvinstbeskattas. Om ditt syskon inte vill köpa din andel i fastigheten är en möjlighet att du vänder dig till en annan köpare och säljer andelen till denne. Ett annat alternativ som ni kan överväga är att din mor skänker hela fastigheten till ditt syskon och att ni förtydligar att det rör sig om ett förskott på arv (ett sådant förtydligande är visserligen inte nödvändigt men kan var fördelaktigt att göra för tydlighetens skull). Vänliga hälsningar,

Varför har mäklaren tagit bort det bud som har lagts?

2012-07-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Undrar varför mäklaren till det hus vi lagt bud på tagit bort budgivning pågår på hemsidan likaså det bud vi lagt? Ny visning äger rum på söndag och undrar om det borttagna i samband med en nu visning kan ställa till det för oss eller i själva verket kan innebära något mer åt det positiva hållet för oss?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Varför mäklaren har agerat som i det här fallet är inte möjligt för mig att svara på, men det faktum att ert bud har tagits bort i kombination med att ny visningstid har satts ut pekar nog snarast på att säljaren inte är nöjd med ert bud och att man vill optimera chanserna till högre budgivning genom att lägga ut bostaden som "ny". Ni bör kontakta mäklaren för att få klara besked. Notera dock att ett bud aldrig är bindande, vare sig för köparen eller säljaren av en bostad. Ända fram till det att köpepapperna är påskrivna kan en part ångra sig och dra tillbaka ett bud eller bestämma sig för att inte sälja. Säljaren bestämmer själv vilket bud och vilken köpare denne vill anta. Däremot kan det möjligen tyckas oprofessionellt att mäklaren inte självmant kontaktar er och informerar om läget. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Kontraktsbrott från köparens sida.

2012-10-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Vad händer om jag bryter ett undertecknat köpekontrakt på en skogsfastighet som jag även betalat handpenning för, före slutbetalning? Antar att jag blir betalningsskyldig på ngt belopp, men hur mkt och vem/ vad avgör? Mäklarens arvode, ska jag betala det också?
Frida Lindberg |Hej! Tack för din fråga. Svaret är beroende av hur avtalet är utformat, om det är villkorat osv. Rent generellt kan sägas att säljaren kan häva köpet pga. köparens dröjsmål med betalning om ett sådant villkor har tagits in i avtalet. En hävning av avtalet tar inte bort avtalsbundenheten eller avtalets giltighet utan kombineras ofta med skadestånd. Många gånger har säljaren, pga. handpenningavtal, rätt att behålla handpenningen om köparen inte genomför köpet. Handpenningen kan då, med vissa begränsningar, vara tillräckligt stor för att täcka skadeståndet. Om det inte finns några omständigheter i avtalet som gör att köpet är beroende av något annat än att endast köpekontraktet skrivs under så är du bunden till det avtal som skrivits. Vid ett kontraktsbrott faller inte avtalet, utan säljaren kan normalt kräva fullgörelse samt ränta alternativt annan påföljd som gör att säljaren sätts i samma ekonomiska situation som om avtalet hade fullgjorts. Det ovan nämnda handpenningavtalet kan även ha den funktionen att det ses som en maxgräns för vilket skadestånd som kan betalas ut, trots att bindande avtal har ingåtts. Denna typ av avtal/ klausul kan ibland jämkas om den kan ses som oskälig. Vilket belopp som ska betalas beror helt på vad som skrivits i köpeavtalet och om avtalet är villkorat. Jag kan tyvärr inte svara mer exakt än ovan givna förklaring då jag inte har tillgång till fler uppgifter. Vänligen,

Farans övergång vid fastighetsöverlåtelser

2012-09-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi sålde vår fastighet sept.2009 med tillträde jan.2010. I nov 2009 frös poolöverdraget fast detta informerades köparna om och att de var tvugna att skotta av poolöverdraget om det blev för mycket snö.Veckan innan tillträdet var köparna och gick förbi poolen och måste ha sett att poolöverdraget var fastfruset. Ingen ny nederbörd föll fram till tillträdesdagen. Efter tillträdet kom det mycket snö. Köparna påstår att vi inte har informerat dom om detta och att de inte har sett att poolöverdraget var kvar. Pga. att köparna inte skottade av poolöverdraget blev poolen skadad. Köparna kräver av oss ersättning för skadorna på poolen. Vilka skyldigheter har köparna att informera sig om poolens skötsel och vad är deras undersökningsplikt och vårdplikt. Poolen var 28 år vid köpetillfället
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga! Överlåtelse av fastigheter regleras i 4 kap. jordabalken och avtal om köp av fastighet är ett sk. formalavtal. Detta innebär att avtalet måste uppfylla vissa krav för att vara bindande. När dessa krav är uppfyllda enligt 4 kap. 1 § JB är fastigheten överlåten. Dock är det säljaren som bär risken för eventuella skador som kan uppkomma fram till den dagen då köparen tillträtt fastigheten. Detta framgår av 4 kap 11 § JB. Eftersom skadan uppkom efter det att avtalet ingåtts men innan köparen tillträtt, är det ni som säljare som står risken för skadorna på poolen. Detta beror på att köparen inte rimligtvis kan råda över fastigheten fysiskt förrän han/hon fått tillträde. I praktiken innebär detta att köparen har rätt till prisavdrag för skadan på poolen. Allt detta är under förutsättning att ett formenligt avtal ingicks i september. Om detta avtal förutsatte att exempelvis ett ytterligare köpebrev skulle upprättas blir svaret ett helt annat. Alla skador som fanns innan ett formenligt avtal ingicks omfattas av reglerna om fel i fastighet och då skulle frågan om köparens undersökningsplikt kunna aktualiseras. Av din fråga kan dock inte utläsas annat än att ni redan ingått ett formenligt avtal. Jordablken: https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning

Försäljning av andel i samägd fastighet

2012-08-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag är hälftenägare i en fastighet där den andra hälften av fastigheten har ägts av en annan person. Nu visar det sig att den andra hälftenägaren har sålt sin del till en tredje person. Min fråga är nu om man inte åtminstone måste upplysa mig som delägare i fastigheten innan en förljning sker eller åtminstone när köpet är genomfört? Finns det inte någon sådan 2upplysningsplikt"?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Samäganderättslagen är tillämplig på frågor angående samägande av fastighet. I 2 § av samäganderättslagen sägs att "För förfogande över det samfällda godset _i dess helhet_ ... erfordras samtliga delägares samtycke..." Om man läser denna 2 § motsatsvis (e contrario) framkommer att en delägare får förfoga över sin _del_ i godset utan de andra delägarnas samtycke. Det står alltså varje delägare fritt att sälja sin andel i fastigheten utan övriga delägares samtycke. På så vis finns det alltså inte någon upplysningsplikt, som du frågar om. Om du anser att (det nya) samägandet inte fungerar får du istället ansöka om att fastigheten i sin helhet skall förvaltas av god man (3 § samäganderättslagen) eller i sin helhet utbjudas på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Du kan även begära att fastigheten skall klyvas (11 kap. 1 § fastighetsbildningslagen och 7 § samäganderättslagen). Observera dock att samäganderättslagen är dispositiv (dvs. den kan avtalas bort). Om ni tidigare skrivit ett samäganderättsavtal eller dylikt gäller alltså avtalets bestämmelser framför lagens. Mvh Mattias Samäganderättslagen finns på https://lagen.nu/1904:48_s.1 Fastighetsbildningslagen finns på https://lagen.nu/1970:988

Kvitto eller överlåtelseavtal vid överlåtelse av kommersiell lokal

2012-06-03 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag undrar hur man utformar ett kvitto vid överlåtelse av en kommersiell lokal. Är det något speciellt som man ska tänka på?
|Hej, Det du bör använda dig av i detta fall är ett överlåtelseavtal rörande den kommersiella lokalen, som sedan signerias i två exemplar för både köpare och säljare. Av naturliga skäl kan ett sådant avtal inte publiceras här. Vidare bör ett sådant avtal skräddarsys efter de behov som finns för just lokalen i ert fall. Rådet är att använda er av ett avtal som kan köpas hos exempelvis en advokatbyrå eller annan sakkunnig på området. Säkerheten kan vara värd pengarna. Exempel på viktiga punkter kan dock vara den grundläggande rätten till lokalen om den grundas på ett hyresavtal, köpeskilling, belastningar på lokalen, ansvar efter överlåtandet, besiktning m.m. Vänliga hälsningar