Är höga radonhalter ett dolt fel? Kan det vara köpeskillingsnedsättande?

2013-07-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Bästa Lawline! Fick kännedom om er via en granne(jurist). Det jag så här långt har funnit har varit till stor glädje. Nu min fråga: Det handlar om ett av våra barns husköp. Det visar sig att det har höga radonvärden, såväl från mark som från blåbetong i bjälklag på suterängdelen av huset. Det finns saker som talar för att både köpare som mäklare har vetat om detta och mörkat med den informationen därtill blånekat då radonmätningsföretaget kommenterar värdena som utgående också från blåbetongen. Nåväl om detta finns det mycket mer att säga. Av denna anledning har jag varit inne hos er och kommit till en länk NJA1986s670 (NJA 1986:122). Jag finner det som står där rörande två rättsfall som HD domslut och därmed prejudicerande. Nu är dessa ärenden relativt gamla och vi vet idag mer om radon såväl från mark som från byggmaterial. Min fråga är: Är HDdomarna prejudicerande idag? Har lagen förändrats och fått tillägg som har betydelse för dessa domars giltighet? Finns det senare HD ärenden rörande radonproblem som skäl för reduktion av köpeskilling?
Olle Andersson |Hej,NJA 1986 s 670 I och II är prejudicerandeAvgörandena NJA 1986 s 670 I och II har fortfarande prejudicerande verkan i fråga om när radon kan utgöra ett fel i fastigheten enligt 4 kapitlet 19§ Jordabalken. Några senare avgöranden avseende fel p.g.a. radon i fastighet har inte meddelats av HD. Endast dolda fel kan åberopas som fel i fastighetenEfter att dessa angöranden meddelades har dock en ändring av den nämnda bestämmelsen i jordabalken införts (4 kap 19§ 2:a stycket), som innebär att köparen endast får åberopa dolda fel som denne alltså inte bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet (undersökningsplikten). Radon troligen inget dolt felÄr radon ett dolt fel? Undersökningsplikten i det enskilda fallet beror på de kringliggande omständigheterna vid köpet. Är huset nybyggt? Har säljaren gjort utfästelser om att inga radonhalter ska förekomma vid fastigheten? Dessa omständigheten resulterar i att undersökningsplikten för köparen minskar. Är huset i dåligt skick? Finns det andra varningssignaler som borde föranlett en mer omfattande undersökning (jfr NJA 1985 s. 871)?I näst sista stycket av domskälet i NJA 1986 s 670 I anför HD köparen "inte med framgång kan åberopa sin bristande kännedom om riskerna med radon, om radonfrågan vid tiden för deras förvärv av fastigheten varit föremål för en så omfattande debatt och information att en normalt noggrann och intresserad fastighetsspekulant kan antas ha tagit intryck därav". Vidare menar HD slutligen att radonproblemet vid tiden för köpet (1978) inte var ett så uppmärksammat problem som nyss sagts. Idag är radonproblemet, precis som du nämner, mer uppmärksammat än tidigare genom olika debatter. Även faktumet att det är relativt enkelt och billigt att få till stånd en radonmätning eller kontrollera med kommunen om säljaren utfört radonmätning, indikerar på att radonförekomster inte räknas som ett dolt fel, då det utan större svårigheter kan upptäckas vid undersökningen före köpet.Undantaget: om svek eller strid mot tro och heder - ändock åberopa icke-dolt felAtt säljaren haft vetskap om det icke-dolda felet (den höga radonförekomsten) vid köpet saknar normalt betydelse eftersom det krävs att felet är dolt för att det ska kunna åberopas som köpeskillingsnedsättande (eller för ev. hävning av köpet). Ett undantag härom gäller för fel för vilka säljaren anses ha en upplysningsplikt om gentemot köparen. I praxis stadgades denna princip i ett avgörande där säljaren, utan större ansträngning vid undersökningen skulle upptäckt en vid fastigheten närbelägen motocrossbana som orsakade buller, men som p.g.a. att förtigandet från säljarens sida likställdes med svikligt förfarande eller i strid med tro och heder och kunde åberopas trots att felet inte var dolt (säljarens agerande ska kunna likställas med svek-30§ eller strid med tro och heder-33§, Avtalslagen. Se NJA 2007 s 86).Således krävs det, för att säljaren ska kunna åberopa ett icke-dolt fel, att säljaren förstått att radonförekomsten kunde vara avgörande för köparens beslut om förvärvet, men inte upplyst denne om detta utan utnyttjat köparens okunskap om radonhalten för egen vinning. Återkom gärna om du har fler frågor! Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994#K4.Avtalslagen hittar du https://lagen.nu/1915:218. Vänligen, 

Köp av fastighet

2013-03-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |vad krävs om en icke svensk medborgare bosatt i annat land vill köpa ett hus i Sverige?
|Hej,Tack för din fråga.I svensk rätt uppställs generellt inga krav på att ingå avtal vilket innebär att de flesta avtalen ingås formfritt. Vid fastighetsköp gäller däremot vissa minimikrav enligt jordabalken 4 kap 1 §. För att ett köp av en fastighet ska vara giltigt krävs således en skriftlig överlåtelsehandling (oftast dubbla) med säljarens överlåtelseförklaring, utpekande av köpeobjektet, angivelse av köpeskillingen samt underteckning av både köpare och säljare. 

Avvikande från garanti vid köp av fastighet

2013-01-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Det vis ni väljer att marknadsföra er själva är fantastiskt! Tack! Min mamma har precis köpt en sommarstuga. Från köparen har hon en skriftlig försäkran att problemen som brunnen som hör till fastigheten inte är så stora som dom visat sig vara. Säljaren skriver att vattnet kan vara äckligt att dricka om man inte varit där på länge, och att för att lösa det så måste man spola ut rören. Så var det till en början. Sedan, några månader senare, har det visat sig vara så att detta inte längre hjälper - min mamma har över julhelgen spolat i 24 timmar. Vi har tagit vattenprover som visar att mikroberna i vattnet är tio gånger över den rekommenderade mängden (4000/400) och vattnet luktar nu hemskt - så hemskt att dom vattenansvariga på kommunen trodde att det rörde sig om avloppsvatten. När jag läser 4 kap. 19 § 1 st JB, efter att pluggat jöken, så tolkar jag detta som att min mamma solklart borde kunna vinna ett yrkande på att säljarna ska betala för att få detta problemet avhjälpt? Vi har skickat ett rekommenderat brev till säljaren och reklamerat felet och dom har tagit ut brevet och svarat att dom hoppas att det löser sig, också via post. Tack igen! Tycker verkligen erat team är kanon! Christopher
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga! Köp av fastighet regleras i Jordabalkens (JB) kapitel 4, se https://lagen.nu/1970:994. Eftersom säljaren har gett din mamma en uttrycklig garanti om en högre standard på brunnen och dess vatten än vad den faktiskt har så föreligger det ett så kallat konkret fel i köpet då fastigheten avviker från avtalet (JB 4 kap 19§ 1st). För att det ska röra sig om ett fel så måste defekten ha funnits redan vid köpet. I ditt fall så var vattnet fortfarande drickbart vid försäljningen och det kan därför ifrågasättas om det verkligen är ett ursprungligt fel. Det räcker visserligen att felet funnits ”i sitt embryo”, alltså i ett inte fullt utvecklat stadium, vid köpet och det är i min mening mycket som tyder på att så också är fallet. Jag tror inte att det här kommer att vara ett problem för er men vid en eventuell tvist så kommer förmodligen köparen att ifrågasätta om felet verkligen fanns vid köpet. Det kan därför vara en bra idé att anlita en sakkunnig som kan konstatera om felet hör ihop med den ursprungliga defekten och därmed fanns vid köpet. För att man ska kunna åberopa en konstaterat fel så krävs det vidare att felet är relevant. För att felet ska vara relevant så måste man reklamera i tid. Ingenting i din beskrivning av problemet tyder visserligen på att ni skulle ha reklamerat för sent men du har inte heller skrivit hur lång tid ni tog på er att reklamera. Reklamationsfristen är inte uttryckligen fastställd i lagtexten utan ska vara ”skälig” (JB 4 kap 19a§). I en dom från Högsta Domstolen så accepterar man en reklamationsfrist på 4,5 månader så om ni har reklamerat inom den tiden så har ni antagligen reklamerat inom skälig tid. För att garantin ska vara giltig så finns det även ett krav på att köparen inte borde ha förstått att säljaren misstog sig vad gäller kvalitén på köpobjektet. Eftersom ingenting tyder på att din mamma borde ha förstått att felet var allvarligare än vad köparen garanterade och ni antagligen har reklamerat i tid så är felet troligen relevant och kan i så fall åberopas. Ni har inte rätt att få säljaren att avhjälpa problemet. Däremot så kan ni begära att få ett prisavdrag. Huvudregeln i lagstiftningen är att avdraget ska motsvara så mycket som värdet på fastigheten har sjunkit i och med felet (JB 4 kap 19c§). Metoden kallas den proportionella metoden. Den finns dock en del praktiska svårigheter med beräkningsmodellen eftersom den ofta måste grunda sig på kvalificerade gissningar. Eftersom tvister om fel i köp av fastighet är dispositiva så finns det möjlighet för er att tillsammans med motparten gå ifrån lagtexten och använda er av en annan beräkningsmodell, t.ex. direktmetoden som innebär att prisavdraget ska uppgå till kostnaden för avhjälpande. Det kan i många fall vara betydligt enklare för båda parter. Eftersom fastigheten avviker från vad säljaren har garanterat så har ni också rätt till skadestånd om ni har lidit någon skada på grund av felet (JB 4 kap 19§ 1st). Skadeståndet ska uppgå till det så kallade positiva kontraktsintresset vilket innebär att ni ska försättas i samma situation som om kontraktsbrottet inte hade skett. Ni kan därför begära ersättning för t.ex. merkostnader på grund av att ni behövt köpa vatten eller kostnader för besiktningsmän etc. Om prisavdraget inte täcker avhjälpningskostnaderna så borde ni även kunna få ersättning för den överblivna kostnaden vilket är ännu en anledning till att använda direktmetoden för att beräkna prisavdraget. Sammanfattningsvis så tycker jag att det verkar som att ni har goda möjligheter att få ersättning för defekten på brunnen. Jag råder er dock anlita juridisk expertis så att ni kan vara säkra på att allt går rätt till och sköts professionellt. Med vänliga hälsningar

Skillnaden mellan ägarlägenheter och bostadsrätter

2012-11-16 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vad är en bostadslägenhet i en ägarlägenhetsfastighet som omtalas i hyreslagen, 45 a § c ? Är det samma som en bostadsrätt?
Elin Sjörén |Hej, En ägarlägenhet är inte detsamma som en bostadsrätt. En bostadsrätt ägs av en bostadsrättsförening, vilken man som köpare endast äger rätten att bo i och inte själva bostaden i sig. En bostadsrätt är dessutom inte fast egendom – utan lös – och regleras därför i köplagen tillsammans med andra typer av lös egendom (såsom inventarier i ett hus). Ägarlägenheterna hör istället till slaget fast egendom och regleras därför i jordabalken, vilken innehåller den bestämmelse i hyreslagen som du nämner. En ägarlägenhet ägs till fullo av den som köper den och denne har också lagfart på lägenheten. Lägenheten kan också intecknas, på samma sätt som ett småhus, och köparen får hyra ut den till vem han vill. Ägande av en bostadsrätt ger inte samma friheter, eftersom en sådan bostad inte ägs till fullo av personen som köpt den. Om du vill läsa mer om lös respektive fast egendom återfinns köplagen här (som reglerar lös egendom): https://lagen.nu/1990:931 .. och jordabalken här (vilken reglerar fast egendom): https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning

Köp av fastighet

2013-06-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, När ska man skriva köpebrev efter eller före avstyckning? Kan man tillträda marken innan avstyckning är gjord? I köpekontraktet står det: Tillträdesdagen: Vid köpeskillingens erläggande (150.000) resterande vid redovisad avstyckning
Emelie Piironen |Hej, och tack för din fråga. Avstyckning är en form av fastighetsbildning som regleras i Fastighetsbildningslagen https://lagen.nu/1970:988#K1P1S1 som innebär att fastighetsindelningen ändras. En fråga om fastighetsbildning prövas vid förrättning som handläggs av lantmäterimyndigheten https://lagen.nu/1970:988#K2P2S1. Avstyckning sker på ansökan av fastighetens ägare 10 kap 6 § FBL https://lagen.nu/1970:988#K10P6S1. Har vad som ska avstyckas överlåtits till ny ägare genom köp eller annat förvärv, kan såväl den som förvärvat utrymmet som fastighetens ägare ansöka om fastighetbildning. Detta måste dock göras hos lantmäterimyndigheten inom 6 månader efter det att överlåtelseavtalet upprättats, annars blir överlåtelsen ogiltig, 4 kap 7 § JB https://lagen.nu/1970:994#K4P7S1.Köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs och undertecknas av både säljare och köpare. Handlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen, 4 kap 1 § 1 st JB https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1. Ett köpebrev är en handling som upprättas efter köpehandlingen och dess huvudsakliga funktion är att utgöra ett kvitto på fullgjord betalning. Både köpekontrakt och köpebrev ska lämnas till lantmäterimyndigheten vid ansökan om lagfart. Lagfart är ett bevis på att man är ägare av fastigheten. Utan lagfart blir man inte registrerad som ägare av fastigheten och säljaren skulle därmed i princip kunna sälja fastigheten igen. Ett köpebrev är alltså mest till för att fungera som ett kvitto på att köpeskillingen har betalats och upprättas efter det att betalning skett. Om det är så att ni tillträder fastigheten innan avstyckningen är det viktigt att tänka på att fastighetens ägare måste ansöka om fastighetsbildning hos lantmäterimyndigheten inom 6 månader efter det att överlåtelseavtalet upprättades, annars blir överlåtelsen (köpet) ogiltigt.Vänligen,

Frågan om hyresrätten gäller mot ny fastighetsägare

2013-01-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Jag ska köpa en fastighet som inrymmer en verkstadslokal samt ett förråd. Idag har säljaren verkstadsdelen uthyrd, men vad händer med det hyresavtal som finns mellan säljaren och hyresgästen? Ska säljaren överlämna det till mig eller är det min uppgift att upprätta ett nytt i samband med tillträdesdag? Och kan jag säga upp hyresgästen eftersom jag själv vill ha tillgång till den lokalen? Hälsningar Robin
Joel Sandin Persson |Hej,Jag uppfattar din fråga som att den fastighet som du, avser, men ännu inte har köpt, redan är belastad med en sådan nyttjanderätt (hyra) som anges i 12 kap. 1 § Jordabalk (JB). Den numera något urvattnade huvudregeln när det gäller nyttjanderätters ( bl. Hyresförhållandets) bestånd vid överlåtelse (köp) är att nyttjanderätten upphör. Man brukar kalla denna regel för att "köp bryter legostämma". Emellertid finns det situationer då nyttjanderätten står sig och således gäller emot dig såsom förvärvare (köpare). För dig blir följande undantag intressanta:Om överlåtaren (säljaren) har givit förbehåll om att fastigheten är behäftad med nyttjanderätten, vilket jag misstänker är fallet eftersom du faktiskt känner till dess existens, så gäller den även mot dig såsom förvärvare. Dessutom gäller den även mot dig som förvärvare, utan förhåll från säljaren, om du annars kände eller bort känna till att nyttjanderätten finns. Detta framgår av 7 kap. 11,14 §§ JB.Ovanpå detta har lagstiftaren särreglerat fallet med hyra och bestämt att nyttjanderätten ska gälla oberoende av om något förbehåll gjorts eller om förvärvaren kände till eller bort känna till att nyttjanderätten finns; förutsatt att hyresavtalet har ingåtts skriftligen och hyresgästen har fått tillträde till lokalen innan köpet ägt rum. Detta framgår av 7 kap. 13 § JB. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att nyttjanderätten kommer bestå mot dig såsom köpare om: skriftligt hyresavtal mellan säljaren och hyresgästen är upprättat och tillträde skett, och annars därför att du känner till hyresförhållandets existens.Vad gäller frågan om nytt avtal mellan dig och hyresgästen så behöver det inte upprättas. Det hyresavtal som säljaren och hyresgästen har ingått kommer automatiskt att gälla emot dig såsom ny hyresvärd och fastighetsägare. Jag rekommenderar att du upprättar en skriftlig handling om en sådan inte finns; eller att ni annars antecknar förändringen av hyresvärd, på det redan befintliga hyresavtalet. Slutligen rekommenderar jag dig att undersöka vilka villkor som gäller mellan hyresgästen och säljaren så du vet vilka skyldigheter som kommer belasta sig senare. Om du vill att hyresavtalet ska upphöra måste du beakta de uppsägningsmöjligheterna som framgår av avtalet och annars av Hyreslagen (12 kap. JB). Har du ytterliggare funderingar är du alltid välkommen att ställa en ny fråga!Med vänlig hälsning,

Om hävd samt förstärkt laglottsskydd.

2012-11-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Köpte min pappas fastighet 1990. Nu har han avlidit och dödsbodelägare ifrågasätter köpets riktighet. Finns det preskeptionstid på fastighetsköp eller har man möljighet att komma så många år efteråt?
Frida Lindberg |Hej, Tack för din fråga. Frågan är inte tillräckligt utvecklad för att jag ska kunna ge ett bra svar, du får gärna höra av dig igen med fler detaljer om svaret nedan inte ger den informationen du behöver. Jag kommer ta två utgångspunkter: 1) Att dödsbodelägarna anser att köpet gick fel till mellan din far och dig, dvs. att fastigheten förvärvades på ogiltiga grunder, och att de nu vill ha tillbaka äganderätten till fastigheten. 2) Att dödsbodelägarna åberopar det förstärkta laglottsskyddet. I det första fallet kan generellt sägas att reglerna om hävd går att tillämpa. Förutsatt att du äger lagfart på fastigheten förfaller rätten för den rättmätige ägaren att göra äganderättsanspråk efter 20 år. Om du som köpare varken förstod eller borde ha förstått att köpet var ogiltigt, dvs. var i god tro, är tiden istället 10 år. Innan denna tid har gått kan alltså den rätte ägaren återfå äganderätten. Tex. kan detta ske i fall någon obehörig utfärdat köpehandlingen, om försäljningen skett under tvång, om säljaren var påverkad av någon form av psykisk störning eller var satt under förvaltare enligt föräldrabalken. Det kan även grunda sig på att formen för köp av fast egendom inte följts m.m. I detta fall är det dödsbodelägarna som åberopar ogiltigheten. Detta bör de kunna göra då de har rätt att tala i frågor som rör dödsboet, vilket består av den avlidnes tillgångar och skulder. Som du beskriver har fastigheten köpts 1990 vilket är 22 år sedan. Därav har du, oavsett hur köpet gick till, rätt att åberopa den 20-åriga alternativt den 10-åriga hävdregeln och således äganderätt till fastigheten. I det andra fallet spelar tiden mindre roll. I detta fall har du fått fastigheten som en gåva eller till ett pris som understeg marknadsvärdet. Allt som en bröstarvinge fått i gåva ska räknas av det arv som vid gåvogivarens död ska tillfalla bröstarvingen, om det inte uttryckligen noterades att gåvan inte skulle räknas som förskott på arv eller det på annat sätt framgår att så inte var fallet. I fall underpris har betalats för fastigheten ska marknadsvärde minus vad som har betalats utgöra gåvodelen. Det marknadsvärde som används är det marknadsvärde som huset hade när gåvan mottogs. I de fall det noterats att gåvan inte ska räknas som förskott på arv kan en bröstarvinge, trots detta, åberopa att gåvan ska återbäras. Detta kan åberopas om gåvan är att likställa med testamente. I detta fall skulle det kunna vara fråga om att din far bott kvar i fastigheten eller haft nyttjanderätt till denna under återstoden av sin livstid och att gåvan inte innebar en kännbar ekonomisk uppoffring för honom. Det krävs dock att syftet med gåvan främst var att ordna succession. Det som då räknas som gåva är marknadsvärdet efter att boet är utrett minus vad som har betalats. Den tidsgräns som finns är att bröstarvingen skall åberopa detta inom ett år från att bouppteckningen avslutats. Vänligen,

Hyresrätt vid ny fastighetsägare

2012-11-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag flyttade in i en lagenhet den 15/10 2012, dagen efter inflytt , delgav mig agaren att hela fastigheten var till forsaljning , aven att den var nara till excutiv forsaljning , detta blev som ett slag under baltet da jag sett framemot att fa bo har i sverige efter lang tids boende utomlands , det kanns valdigt osakert , har inte agaren skyldighet att delge mig detta innan inflytt , da deras kontakt med maklare tagits innan jag flyttat in .. ? Vore valdigt tacksam for svar. MVH Annika Terborn
Peter Hamnebo |Hej, och tack för din fråga. Enligt 7 kap 13 § jordabalken gäller en hyresrätt även mot ny ägare om det finns skriftligt avtal och tillträde skett innan fastighetsöverlåtelsen. Eftersom du skriver att du flyttat in har du tillträtt lägenheten, så om du också har ett skriftligt kontrakt så behåller du hyresrätten på samma villkor som innan. Du har enligt jordabalken 12 kap 2 § rätt att begära skriftligt kontrakt om det inte finns. Eftersom du som hyresgäst har ett så starkt skydd vid fastighetens försäljning finns det inte heller någon särskild informationsplikt gentemot dig avseende dessa förhållanden.