Bundenhet av kontrakt vid fastighetsköp

Question

Jag och min sambo var spekulanter på ett hus som visades av ägaren utan mäklarens närvaro. Ägaren hade för avsikt att hyra ut huset om det inte blev sålt. Vi återkom senare under dagen och då hade ett annat par kommit som ville köpa huset. Vi menade att vi hade kommit först och skrev då ett handskrivet avtal enligt;
"Följande har avtalats i 2013-12-21 mellan köpare (jag) och EH:
Fastigheten xx säljes till köpare för SEK xx med tillträde 2014-02-01.
Avtalet ska följas upp av gällande fastighetsmäklare:
xx den xx."
Avtalet bevittnades av min sambo och säljarens son.
Vi ångrade oss några dagar senare och jag ringde till säljaren och informerade att vi inte inte tänkte fullfölja köpet pga familjeskäl. Jag bekräftade även detta skriftligen den 26/12 till säljaren. Den 30/12 blev jag uppringd av säljarens mäklare som menade att avtalet var bindande och att köpet inte kunde hävas. Stämmer detta och i så fall vilka konsekvenser kan detta få ? Jag hävdade att vi dels kände oss pressade av säljaren genom de nya spekulanterna och att dessa skulle köpa huset om vi backade ur, vilket de tyvärr inte gjorde.

Answer 1

Hej och tack för din fråga.

Köp av fastighet regleras i 4 kap jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). För att ett fastighetsköp ska vara giltigt krävs enligt 4 kap 1 § vissa formaliakrav. Det skriftliga avtalet ska vara underskrivet av både köpare och säljare. Köpeskillingen ska anges och en förklaring om att egendomen överlåtes (säljs) till köparen. I ert fall är dessa formaliakrav uppfyllda, under förutsättning att både du och säljaren skrivit under kontraktet. Fastighetsköpet är i så fall giltigt och bindande för båda parter.

Huvudregeln är att avtal är bindande och ska hållas, se 1 § avtalslagen (https://lagen.nu/1915:218). Undantaget är om det föreligger någon typ av ogiltighetsgrund som räknas upp i 3 kap avtalslagen. Scenariot du beskriver hör inte till någon av ogiltighetsgrunderna. Rättsstridigt tvång benämns visserligen i 29 §, men där krävs en rättsstridig handling i form av utpressning enligt 9 kap 4 § brottsbalken (https://lagen.nu/1962:700) eller dylikt. Det är inte fråga om utpressning i ert fall, då ett olaga tvång genom våld eller hot om brottslig gärning krävs. En säljare som på grund av konkurrerande köpare övertalar en köpare till att genomföra ett köp agerar inte rättsstridigt.

Under förutsättning att kontraktet är underskrivet och alla formaliakrav är uppfyllda, är jag ledsen att meddela att fastighetsköpet är bindande. Er möjlighet i det här läget blir att försöka komma överens med säljaren om att frångå avtalet eller att hitta en ny köpare till fastigheten.

Med vänliga hälsningar