Frågan om hyresrätten gäller mot ny fastighetsägare

Question

Hej

Jag ska köpa en fastighet som inrymmer en verkstadslokal samt ett förråd.
Idag har säljaren verkstadsdelen uthyrd, men vad händer med det hyresavtal som finns mellan säljaren och hyresgästen?

Ska säljaren överlämna det till mig eller är det min uppgift att upprätta ett nytt i samband med tillträdesdag?

Och kan jag säga upp hyresgästen eftersom jag själv vill ha tillgång till den lokalen?

Hälsningar Robin

Answer 1

Hej,

Jag uppfattar din fråga som att den fastighet som du, avser, men ännu inte har köpt, redan är belastad med en sådan nyttjanderätt (hyra) som anges i 12 kap. 1 § Jordabalk (JB). 

Den numera något urvattnade huvudregeln när det gäller nyttjanderätters ( bl. Hyresförhållandets) bestånd vid överlåtelse (köp) är att nyttjanderätten upphör. Man brukar kalla denna regel för att "köp bryter legostämma". Emellertid finns det situationer då nyttjanderätten står sig och således gäller emot dig såsom förvärvare (köpare). För dig blir följande undantag intressanta:

Om överlåtaren (säljaren) har givit förbehåll om att fastigheten är behäftad med nyttjanderätten, vilket jag misstänker är fallet eftersom du faktiskt känner till dess existens, så gäller den även mot dig såsom förvärvare. Dessutom gäller den även mot dig som förvärvare, utan förhåll från säljaren, om du annars kände eller bort känna till att nyttjanderätten finns. Detta framgår av 7 kap. 11,14 §§ JB.

Ovanpå detta har lagstiftaren särreglerat fallet med hyra och bestämt att nyttjanderätten ska gälla oberoende av om något förbehåll gjorts eller om förvärvaren kände till eller bort känna till att nyttjanderätten finns; förutsatt att hyresavtalet har ingåtts skriftligen och hyresgästen har fått tillträde till lokalen innan köpet ägt rum. Detta framgår av 7 kap. 13 § JB. 

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att nyttjanderätten kommer bestå mot dig såsom köpare om: skriftligt hyresavtal mellan säljaren och hyresgästen är upprättat och tillträde skett, och annars därför att du känner till hyresförhållandets existens.

Vad gäller frågan om nytt avtal mellan dig och hyresgästen så behöver det inte upprättas. Det hyresavtal som säljaren och hyresgästen har ingått kommer automatiskt att gälla emot dig såsom ny hyresvärd och fastighetsägare. Jag rekommenderar att du upprättar en skriftlig handling om en sådan inte finns; eller att ni annars antecknar förändringen av hyresvärd, på det redan befintliga hyresavtalet. 

Slutligen rekommenderar jag dig att undersöka vilka villkor som gäller mellan hyresgästen och säljaren så du vet vilka skyldigheter som kommer belasta sig senare. Om du vill att hyresavtalet ska upphöra måste du beakta de uppsägningsmöjligheterna som framgår av avtalet och annars av Hyreslagen (12 kap. JB). 

Har du ytterliggare funderingar är du alltid välkommen att ställa en ny fråga!

Med vänlig hälsning,