Köp av skogsfastighet

2010-04-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Om man har en enskild firma där man har en del pengar får denna firma då köpa en skogsfastighet? Har hört att företag inte får köpa skog men det kanske bara gäller AB?
Elias Himsel |Hej, Såväl fysiska personer (människor) som juridiska personer (ex: aktiebolag) har möjlighet att köpa skog, men Jordförvärvslagens regler medför att utsikterna för en juridisk person att få ett förvärvstillstånd är starkt begränsade. En enskild firma är inte en juridisk person utan egentligen bara ett namn under vilket du bedriver näringsverksamhet, vilket medför att det de facto är du som fysisk person som köper skogen. Därmed borde det inte vara några problem för dig att genom din enskilda firma köpa skog. Med vänliga hälsningar,

Köp på kredit

2010-02-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga angående fastighetsköp. Jag har en fastighets som jag måste bli av med och så dök en köpare upp som vill köpa den av mig. Vi kom överens om ett pris på 1,5 mkr för fastigheten och en handpenning på 2 % (30.000). Sedan vill han sköta min månadsbetalning på 12.000kr/mån på fastigheten i 3 år och efter 3 år betala det som är kvar på köpeskillingen (1.038.000 kr). Jag misstänker att han kommer försöka sälja fastigheten till någon som till en början hyr den av min köpare för 12.000kr/mån och som sedan köper den av min köpare, och att den nya köparens betalning ska täcka de 12.000kr/mån samt det som är kvar av köpeskillingen. Min fråga är: är det möjligt och lagligt att göra så eller är det inte juridiskt giltigt att göra en sådan här transaktion?
Elias Himsel |Hej, *Fastighetsköp på kredit* Att du som säljare av fastighet ger köparen kredit under längre tid är fullt möjligt. Ur ditt perspektiv är det däremot viktigt att du i en sådan situation ser till att trygga dina möjligheter att kräva tillbaka fastigheten om det visar sig att köparen inte förmår betala under kredittiden. Vid köp av fastighet gäller vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att köpet skall vara giltigt. Ett krav är att parterna skriftligen kommer överens om överlåtelsen och i köpekontraktet måste du se till att dina möjligheter att häva köpet vid bristande betalning tryggas. Det kan man göra på olika sätt som jag inte närmare kommer presentera här ( se 4 kapitlet 4, 5 och 25 §§ JB). Viktigt att poängtera är emellertid att oavsett vilken typ av klausul som används i köpekontraktet måste klausulen upprepas i ett eventuellt köpebrev för att inte förlora sin verkan. Så länge som din hävningsrätt kvarstår är köpet inte definitivt vilket medför att köparen inte kan få full lagfart. Avsaknad av lagfart medför att köparen inte kan belåna fastigheten genom inteckning. Dessutom kan det bli svårt för denne att i sin tur sälja fastigheten eftersom det inte är möjligt att göra ett godtrosförvärv av fastigheten om säljaren saknar lagfart vid överlåtelsen. Som intressent vid en fastighetsförsäljning finns det därför all anledning att inte köpa en fastighet av någon som saknar lagfart på fastigheten. *Ansvar för månadsbetalningar* Av förutsättningarna framgår att köparen ska åta sig att sköta dina månadsbetalningar. Jag vet inte exakt vad som ligger i termen månadsbetalningar, men det är viktigt att poängtera att bara för att han åtagit sig att sköta dina månadsbetalningar försvinner inte ditt ansvar gentemot dina borgenärer ( dvs, de du betalar till). Det bästa för dig är därför att försöka komma överens med dina borgenärer att köparen inte bara ska betala dina månadsbetalningar utan dessutom överta ansvaret för dem. *Sammanfattning* Sammanfattningsvis kan jag inte se att upplägget är juridiskt omöjligt eller olagligt utifrån den information jag tagit del av. Är det exempelvis så att du har egna långivare att ta hänsyn till kan situationen däremot vara en annan. Ur ett ekonomiskt och praktiskt perspektiv är det däremot mer diskutabelt om lösningen är optimal. Du som säljare bör säkerställa att du inte förlorar möjligheten att kräva tillbaka fastigheten om köparen inte förmår betala inom kredittiden. Att du säkerställer denna möjlighet får emellertid negativa konsekvenser för köparens möjligheter att belåna fastigheten eller att i sin tur sälja den, eftersom han inte kan få full lagfart så länge som du har möjlighet att kräva tillbaka fastigheten. Ett alternativ kan därför vara att undersöka möjligheterna att du som säljare istället ges en panträtt i fastigheten som säkerhet för din fordran. Genom en panträtt i fastigheten får du en säkerhet för köpeskillingen samtidigt som köparen kan få full lagfart. En negativ sida med en sådan lösning är emellertid att man först måste ansöka om inteckning vilket kostar 2 % av det belopp man söker inteckning för ( i ert fall ca 1,5 milj). Med tanke på att det rör sig om mycket pengar är mitt råd att du kontaktar en yrkesverksam jurist. Om inte annat med tanke på att det efter en genomförd överlåtelse kan bli mycket svårt, om än omöjligt, att rätta till ett missförhållande. Lycka till,

Dåligt vatten i köpt fastighet

2010-01-21 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag köpte ett hus med tillträde 1 juli 2009. Vattenprover finns från flera år, tjänliga fast med anmärkning. När hösten/vintern nu kom, så började vattnet att lukta skunk. Vid samtal med föregående ägare visade det sig att det gör det varje år... Så de drack inte vattnet. Är detta något jag kan gå vidare med?
Ivar Näslund |Hej, Vid fel i fast egendom så är huvudregeln att det föreligger fel om inte fastigheten stämmer överens enligt avtalet eller vad köparen med fog kunnat förutsätta enligt jordabalken 4 kap 19 § (JB 4:19). Undersökningsplikten är dock långtgående och åvilar köparen. Det handlar då om vad du som köpare borde ha upptäckt enligt JB 4:19. Undersökningspliken påverkas dock av uttalanden från säljarens sida, om ett försäkrande om att vattnet var av god drickbar kvalité förelåg skulle undersökningspliken kunna förfalla. Att det hade utförts vattenprover med resultatet "tjänligt fast med anmärkning" torde enligt mitt vetande inte vara en försäkran av den typen att den långt gående undersökningsplikten förföll. I rättsfallet NJA 1978 s. 301 utfäste köparen att vattnet var "friskt och kallt", HD ansåg inte att det var en utfästelse som befriade köparen från sin undersökningsplikt. Om ni gå vidare med fallet rekomenderar jag att ni tar kontakt med en verksam jurist som kan väga in alla aspekter i fallet. Jordabalken finner ni https://lagen.nu/1970:994

Formkrav vid köp av lägenhet

2009-11-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej.Jag och min tjej köpte en lägenhet ihop. Vi står tillsammans på banklånet dvs hälften var. Men köpbeviset där det framkommer vem som äger lägenheten har tillskrivits henne. Nu undrar jag om jag kan skriva på ett vanligt A4 där jag skriver att jag är delägare tillsammans med henne tills vi fixar pappren från bostadrättsföreningen? Om hon skriver på samt 2 vittnen, är då mitt dokument giltigt? Tacksam för svar
Andreas Vinqvist |Hej, Ett skriftligt avtal där ni reglerar ägarförhållandena mellan er angående lägenheten är giltigt. Någon bevittning behöver ej ske men kan vara bra i bevishänseenden. Det viktigaste är att ni är tydliga i erat avtal och skriver ut hur mycket var och en äger av bostadsrätten, t.ex. 50 % vardera. Vänligen,

Fastighetsrätt

2010-03-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min pojkvän planerar att inom förhoppningsvis snar framtid köpa hus och flytta ihop. Vi har båda varit med om att ombilda våra hyresrätter till bostadsrätter. Jag räknar med att min vinst efter en försäljning av min nuvarande bostad blir cirka fem gånger så stor som min pojkväns vinst efter försäljningen av hans bostad. Vi har olika inkomster, min pojkvän tjänar dubbelt så mycket jag. Således har jag en mycket större kontantinsats men lägre inkomst. Hur ska man dela upp framtida kostnader? Delar vi lika får min pojkvän rejält med pengar över varje månad efter att boendekostnaderna är betalda, jag får spara i ett halvår för att köpa en tröja. Det är också vikigt att skriva ett avtal så att ingen blir missnöjd vid en eventuell separation. Vi har inga planer på att gifta oss eller skaffa barn. Jag förstår att frågan är knepig och undrar vilken sorts advokat/jurist vi ska anlita för att få hjälp med att skriva ett avtal och i fall ni kan rekommendera någon lämplig i Stockholm. Med vänliga hälsningar Ewa Sjödin
Tor |Hej, detta var en komplicerad fråga som mestadels berör dig och din pojkväns ekonomiska förhållande gentemot varandra. Tex om han kännar mer kanske det är rimligt att han betalat mer utav hushållskostnaderna än dig, men det är en icke-juridisk fråga. Ni kan självklart äga fastighten tillsammans och både stå på kontraktet, en idé är ju att betala 1/2 av köpeskillingen var. Om en seperation skulle uppstå och ni inte kan komma överrens över fastigheten eller har avtalat om något, kan varje part begära enligt 6§ i lagen om sammägande rätt (se https://lagen.nu/1904:48_s.1) denna lag en offentlig försäljning av fastigheten om inte synnerliga skäl säger annat. Synnerliga skäl är ett högt krav och det kan exempelvis vara oerhört talande social omständigheter enligt praxis. Detta kan någon av er senare söka om hos rätten. Enligt 8§ samma lag kommer rätten utse en god man som ombesörjer försäljningen och fördelar vinsten mellan er. Ni bör kanske som sagt kontakta en advokat så att ni kan sluta avtal mellan er som stämmer överrens med era önskemål. Det finns många advokatbyråer med specialkompetens inom fastighets och avtalsrätten och jag känner inte att jag kan rekomendera någon specifikt. Med vänlig hälsning

Lagfartskostnad

2010-01-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min sambo äger en fastighet där jag skall köpa in mig. Kommer jag då att få betala lagfartskostnad på min del trots att han redan har betalat lagfarten tidigare? Om det är ja på den frågan, finns det något sätt att slippa betala den? Vad händer om vi istället gifter oss?
Elias Himsel |Hej Om du köper in dig i din sambos fastighet innebär det att du förvärvar en del av fastigheten och därmed har du också en plikt att söka lagfart enligt 20 kap 1 § Jordabalken. Som du redan konstaterat innebär en beviljad lagfart en kostnad eftersom du får betala 825 kr för lagfarten samt en stämpelskatt på 1,5 % av fastighetens värde (beräknas på det högsta värdet av köpeskillingen eller förra årets taxeringsvärde). Ett sätt att undslippa kostnaden som stämpelskatten innebär är att din partner istället skänker en del av fastigheten till dig. Om du förvärvar en del av fastigheten genom gåva måste du visserligen fortfarande ansöka om lagfart, men du slipper att betala stämpelskatt. Så länge ni är sambos är det förstås svårt att ur ett rent ekonomiskt perspektiv motivera varför din partner skulle skänka bort en del av sin fastighet. Om ni däremot är gifta blir situationen en annan eftersom ni vid en eventuell bodelning i anledning av skilsmässa ändå som huvudregel kommer att dela lika på de tillgångar som återstår efter att avdrag gjorts för era respektive skulder. Såväl vid köp som vid gåva krävs att man följer formkraven i 4 kap 1 § Jordabalken som bl.a. innebär att avtalet skall vara skriftligt. I båda fallen måste man som jag tidigare nämnt ansöka om lagfart. Om ni gifter är det emellertid viktigt att komma ihåg att det finns ytterliggare regler i Äktenskapsbalken att ta hänsyn till vid ett gåvoavtal, exempelvis att gåvoavtalet skall registreras vid tingsrätten. Med vänliga hälsningar,

Rullgardin som fastighetstillbehör?

2009-12-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |avser en fastmonterad rullgardin i en borätt fast egendom? tack,
Anton Strandberg |Hej! Det finns, utöver de regler jag kommer att gå igenom nedan, en rätt till att avtala om exakt vad som fastigheten ska omfatta när det är fråga om fastighetsköp.Reglerna om vad som hör till fastigheten dvs. fastighetstillbehör stadgas https://lagen.nu/1970:994. I detta fall rör det sig om byggnadstillbehör. I lagen sker en uppräkning av vissa tillbehör som i regel räknas till fastighet där inte fastmonterad rullgardin är inräknad men det ska påpekas att detta bara är exempel. Vidare tittas i varje enskilt fall på:1. Om föremålet har ett fysiskt samband med byggnaden dvs. i första hand om föremålet blivit inmonterad i fastigheten. Även om byggnaden blivit försedd med föremålet räknas det in hit vilket medför att mer lösa föremål såsom nycklar räknas. 2. Föremålet ska vidare vara ägnat till stadigvarande bruk. Här får göras en objektiv bedömning. Föremålet ska med andra ord vara till nytta för den som för tillfället brukar fastigheten. I förarbetena sägs att i det enskilda fallet ska dessa ovan uppräknade ordinära rekvisit vara uppfyllda för att det ska räknas som tillbehör till fastighet. När det gäller denna fastmonterade rullgardin skulle jag säga att den uppfyller dessa rekvisit ganska väl och att den därmed ska räknas som fastighetstillbehör om inte annat är avtalat.Vänliga hälsningar,