Avvikande från garanti vid köp av fastighet

Question

Hej!

Det vis ni väljer att marknadsföra er själva är fantastiskt! Tack!

Min mamma har precis köpt en sommarstuga. Från köparen har hon en skriftlig försäkran att problemen som brunnen som hör till fastigheten inte är så stora som dom visat sig vara. Säljaren skriver att vattnet kan vara äckligt att dricka om man inte varit där på länge, och att för att lösa det så måste man spola ut rören.

Så var det till en början. Sedan, några månader senare, har det visat sig vara så att detta inte längre hjälper - min mamma har över julhelgen spolat i 24 timmar. Vi har tagit vattenprover som visar att mikroberna i vattnet är tio gånger över den rekommenderade mängden (4000/400) och vattnet luktar nu hemskt - så hemskt att dom vattenansvariga på kommunen trodde att det rörde sig om avloppsvatten.

När jag läser 4 kap. 19 § 1 st JB, efter att pluggat jöken, så tolkar jag detta som att min mamma solklart borde kunna vinna ett yrkande på att säljarna ska betala för att få detta problemet avhjälpt?

Vi har skickat ett rekommenderat brev till säljaren och reklamerat felet och dom har tagit ut brevet och svarat att dom hoppas att det löser sig, också via post.

Tack igen! Tycker verkligen erat team är kanon!

Christopher

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Köp av fastighet regleras i Jordabalkens (JB) kapitel 4, se https://lagen.nu/1970:994.

Eftersom säljaren har gett din mamma en uttrycklig garanti om en högre standard på brunnen och dess vatten än vad den faktiskt har så föreligger det ett så kallat konkret fel i köpet då fastigheten avviker från avtalet (JB 4 kap 19§ 1st).

För att det ska röra sig om ett fel så måste defekten ha funnits redan vid köpet. I ditt fall så var vattnet fortfarande drickbart vid försäljningen och det kan därför ifrågasättas om det verkligen är ett ursprungligt fel. Det räcker visserligen att felet funnits ”i sitt embryo”, alltså i ett inte fullt utvecklat stadium, vid köpet och det är i min mening mycket som tyder på att så också är fallet. Jag tror inte att det här kommer att vara ett problem för er men vid en eventuell tvist så kommer förmodligen köparen att ifrågasätta om felet verkligen fanns vid köpet. Det kan därför vara en bra idé att anlita en sakkunnig som kan konstatera om felet hör ihop med den ursprungliga defekten och därmed fanns vid köpet.

För att man ska kunna åberopa en konstaterat fel så krävs det vidare att felet är relevant. För att felet ska vara relevant så måste man reklamera i tid. Ingenting i din beskrivning av problemet tyder visserligen på att ni skulle ha reklamerat för sent men du har inte heller skrivit hur lång tid ni tog på er att reklamera. Reklamationsfristen är inte uttryckligen fastställd i lagtexten utan ska vara ”skälig” (JB 4 kap 19a§). I en dom från Högsta Domstolen så accepterar man en reklamationsfrist på 4,5 månader så om ni har reklamerat inom den tiden så har ni antagligen reklamerat inom skälig tid. För att garantin ska vara giltig så finns det även ett krav på att köparen inte borde ha förstått att säljaren misstog sig vad gäller kvalitén på köpobjektet. Eftersom ingenting tyder på att din mamma borde ha förstått att felet var allvarligare än vad köparen garanterade och ni antagligen har reklamerat i tid så är felet troligen relevant och kan i så fall åberopas.

Ni har inte rätt att få säljaren att avhjälpa problemet. Däremot så kan ni begära att få ett prisavdrag. Huvudregeln i lagstiftningen är att avdraget ska motsvara så mycket som värdet på fastigheten har sjunkit i och med felet (JB 4 kap 19c§). Metoden kallas den proportionella metoden. Den finns dock en del praktiska svårigheter med beräkningsmodellen eftersom den ofta måste grunda sig på kvalificerade gissningar. Eftersom tvister om fel i köp av fastighet är dispositiva så finns det möjlighet för er att tillsammans med motparten gå ifrån lagtexten och använda er av en annan beräkningsmodell, t.ex. direktmetoden som innebär att prisavdraget ska uppgå till kostnaden för avhjälpande. Det kan i många fall vara betydligt enklare för båda parter.

Eftersom fastigheten avviker från vad säljaren har garanterat så har ni också rätt till skadestånd om ni har lidit någon skada på grund av felet (JB 4 kap 19§ 1st). Skadeståndet ska uppgå till det så kallade positiva kontraktsintresset vilket innebär att ni ska försättas i samma situation som om kontraktsbrottet inte hade skett. Ni kan därför begära ersättning för t.ex. merkostnader på grund av att ni behövt köpa vatten eller kostnader för besiktningsmän etc. Om prisavdraget inte täcker avhjälpningskostnaderna så borde ni även kunna få ersättning för den överblivna kostnaden vilket är ännu en anledning till att använda direktmetoden för att beräkna prisavdraget.

Sammanfattningsvis så tycker jag att det verkar som att ni har goda möjligheter att få ersättning för defekten på brunnen. Jag råder er dock anlita juridisk expertis så att ni kan vara säkra på att allt går rätt till och sköts professionellt.

Med vänliga hälsningar