Överföring av lagfart

2019-10-22 i Fastighet
FRÅGA |https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1Vi är fyra syskon som äger ett hus utomlands. Vi vill överföra våra lagfarter på våra fyra barn. Hur går vi tillväga?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Då din fråga rör ett hus, det vill säga fast egendom, blir jordabalken (JB) tillämplig för att utreda din fråga. Till att börja med finns det olika metoder för att ändra ägarförhållandet för ert hus, vilka är gåva, köp eller byte. Men utifrån er fråga tolkar jag det som att ni vill göra en överlåtelse av era lagfarter till era barn, vilket gör att mitt svar kommer grundas utifrån det. Ert hus kan överlåtas till era barn genom gåva, vilket innebär att en överlåtelsehandling av den fasta egendomen måste upprättas, enligt 4 kap. 29 § JB. Att en överlåtelsehandling måste upprättas beror på att regler för gåva av fastighet är samma som vid köp av fastighet. De formkrav som ställs på överlåtelsehandlingen framgår av 4 kap. 1 § JB och är:-Det ska vara en skriftlig köpehandling där det framgår tydligt att säljaren vill överlåta fastigheten till köparen och att köparen vill ha fastigheten. Således är inte muntliga avtal av köp av fast egendom giltiga-Det ska framgå i köpehandlingen vad det är för objekt (fastighet) som köpet handlar om. Här är det vanligt att använda sig av fastighetsbeteckning för att vara så specifik som möjligt.-I köpehandlingen ska köpeskillingen framgå – det vill säga vad fastigheten kostar. Viktigast är att totalsumman framgår. Om ni överlåter gåvan till era barn och de inte köper fastigheten av er, kan det vara bra att nämna vad fastigheten hade kostat om ni hade sålt den.-Köpehandlingen ska vara underskriven av båda parter, köpare och säljare. I ert fall ska handlingen därmed vara undertecknad av er som överlåter fastigheten och de som får fastigheten, det vill säga era barn. ( Förtydligande: Köpehandling = överlåtelsehandling.)Efter att en korrekt överlåtelsehandling är gjort ska ni registrera gåvan av fastigheten på Skatteverket. Detta är av betydelse för att era barn ska kunna få lagfart på fastigheten, eftersom lagfart endast kan sökas av den som förvärvat äganderätten av fast egendom, enligt 20 kap. 1 § JB. Lagfarten ska sökas inom tre månader från att överlåtelsehandlingen upprättades, enligt 20 kap. 2 § JB. Om ni inte registrerat överlåtelsen av fastigheten hos Skatteverket kommer lagfarten att vilandeförklaras, det vill säga inte godkännas och därmed är registreringen om överlåtelsen till Skatteverket så pass viktig, vilket framgår av 20 kap. 7 § JB. Detta beror också på att det äganderätten övergår från er till era barn genom överlåtelsehandlingen och inte genom lagfarten. Lagfarten är endast en formell legitimationshandling som bevisar att registrering av fastigheten har skett hos Skatteverket. Som avslutande del av mitt svar kommer jag i steg sammanfatta hur ni ska gå till väga för att överföra era lagfarter på era barn:1. Upplåt en korrekt överlåtelsehandling, vilket görs genom att följa 4 kap. 1 § JB (se ovan nämnda punkter för att göra en korrekt sådan). Det är överlåtelsehandlingen som ändrar äganderätten till era barn. 2. Registrera överlåtelsehandlingen på skatteverket för att kunna söka och få en godkänd lagfart.3. Era barn söker lagfart på fastigheten, vilket ska göras inom 3 månader från dess att överlåtelsehandlingen har upplåtits. Lagfarten kan bland annat sökas på lantmäteriets hemsida. Lagfarten visar att registrering av fastigheten har gjorts på Skatteverket. Om ni har fler funderingar gällande lagfarter rekommenderar jag er att läsa på lantmäteriets hemsida eller kontakta oss igen! Annars hoppas jag att ni fick svar på er fråga och lycka till!Med vänlig hälsning,

Köpa ut delägare

2019-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Min sambo äger 1/3-del av sitt barndomshem. En av de 3 delägarna vill nu inte vara delägare ifastigheten längre. Hur gör man juridiskt rätt för att avskriva en delägare?Mvh
Hanna Mustafa |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I frågor om samäganderätt gäller samäganderättslagen. En möjlighet är att delägaren kan sälja sina andelar till din sambo och den andra delägaren. En delägare av en samägd fastighet kan aldrig tvingas att sälja sina andelar till resterande delägare. Utgångspunkten är alltså enligt 1 § SamägL att varje delägare äger sin andel av fastigheten. Det finns således inga lagliga möjligheter för att framtvinga en försäljning från delägaren. Däremot är det givetvis fullt möjligt för din sambo och den andra delägaren att erbjuda den tredje delägaren att frivilligt sälja sin del av fastigheten till dem. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Måste jag söka lagfart för min fastighet?

2019-09-27 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar om det går att skriva ett bindande kontrakt för en fastighet där man betalar och gör klart för sig men inte skriver över fastigheten. Utan att detta kan ske i framtiden, säg ungefär 10-15 år fram?
David Gardell |Hej,Vad roligt att du vänder dig till oss på Lawline! Jag tolkar din fråga som att du vill köpa en fastighet men inte söka lagfart för den. Nedan kommer jag redogöra för hur jag ser på saken. Inledningsvis konstaterar jag att du måste söka lagfart för din fastighet inom 3 månader efter köpet, se Jordabalken 20 kap 2 §. Gör du inte det så riskerar du viten från Lantmäteriet, vilket betyder att du kommer bli betalningsskyldig, se Jordabalken 20 kap 3 §. Om du inte har lagfart så riskerar du också att bli av med fastigheten genom att någon annan köper den och skaffar lagfart, se Jordabalken 17 kap 1 §. Skulle det hända så får du rikta skadeståndsanspråk mot den som sålde fastigheten, vilket är väldigt jobbigt. Lagfart är alltså till för att skydda dig från att exempelvis en säljare ska sälja fastigheten flera gånger till olika personer. Sammanfattningsvis så måste mitt råd i detta fall vara att du köper fastigheten och sedan söker lagfart. Annars riskerar du viten och andra problem som kan uppstå till följd av utebliven lagfart. Hoppas detta har varit till hjälp!Vänligen,

Är en stadfäst förlikning om bodelning angående en fastighet ett svävaravtal?

2019-09-24 i Fastighet
FRÅGA |Jag och min ex make förvärvade gemensamt en fastighet i Spanien 2010 och står båda på lagfarten som skrevs hos Notarius Publicus . Vi tecknade gemensamt fastighetslånet . Jag ansökte om äktenskapsskillnad 2012. I tvångsbodelningen 2016 tilldelades vi fastigheten i Spanien och banklånet med hälften vardera. Min ex make överklagade bodelningsbeslutet. I förliknings dom november 2016 avtalas att fastigheten i Spanien tillskiftas min exmake och att han ensam ska svara för lånet som belöper på fastigheten. Detta har han inte fullgjort och vi är båda fortsatt ägare av fastigheten och är gemensamt ansvariga för lånet på fastigheten. Vi har inget samäganderättsavtal. Är detta tillämpligt för ett svävaravtal/villkor. Mer än två år har passerat, är då överenskommelsen om överlåtelsen av fastigheten ogiltig idag?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida förlikningsdomen på att ett avtal om att din make ska tillskiftas fastigheten och stå för lånet upprättats, är att betrakta som ett svävaravtal och om detta därmed är giltigt när två år redan gått utan att avtalet realiserats. Vad är ett svävaravtal? Ett svävaravtal innebär att avtalets giltighet är beroende av att en viss omständighet förverkligas först. Exempelvis att en viss summa betalas, eller att en viss handling måste företas. Detta måste föras in i själva avtalet för att gälla (4 kap. 3 § 1 punkten jordabalken). Svävarvillkoren får dock inte gälla mer än två år fram i tiden (4 kap. 4 § jordabalken). Jag bedömer inte detta som ett svävarvillkor, eftersom det inte handlar om att villkora en överlåtelse för att den ska bli bindande. Därmed är inte heller överenskommelsen ogiltig.Vad kan man göra för att få exmannen att fullgöra avtalet?I det fall han inte följer förlikningsavtalet går det att begära en tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen. Detta faktum kan man använda som påtryckningsmedel.En stadfäst förlikning innebär vidare att förlikningsavtalet kan verkställas hos Kronofogden. Det är alltså en så kallad exekutionstitel, dvs något som kan ligga till grund för åtgärder från Kronofogdens sida. Kronofogden kan eventuellt förelägga vid vite att fullgöra förlikningsavtalet (16 kap. 4 § utsökningsbalken och 2 kap. 15 § utsökningsbalken). För att få detta gjort måste man vända sig till Kronofogden, men eftersom det tillkommer ansökningsavgifter så kan man möjligtvis pröva först om det ovan angivna påtryckningsmedlet kan fungera som en morot att fullgöra förpliktelserna enligt avtalet. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se! Vänligen,

Otillåten disposition av samägd fastighet

2019-10-21 i Fastighet
FRÅGA |2 ägare till en fastighet ,den ena ägare1 skriver ett livslång avtal utan att ägare 2 vet om dett .gäller detta avtal ändå
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Åtgärder i samägd fastighetOm två personer äger en fastighet tillsammans är samäganderättslagen tillämplig. Enligt 2 § erfordras samtliga delägares samtycke för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning. Det krävs alltså samtycke vid varje rättslig disposition (försäljning, uthyrning eller förfogande som innebär att äganderätten upphör eller begränsas) och vid vidtagande av förvaltningsåtgärder. Som förvaltningsåtgärd räknas bland annat renoveringar och underhåll eller andra åtgärder som utförs för egendomens vård och bevarande. En ensam delägare får undantagsvis besluta om åtgärder som är av brådskande och nödvändig natur. Det som räknas som nödvändiga och brådskande åtgärder är bl.a. åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller plötslig värdeförsämring samt åtgärder som är föreskrivna i lag eller påbjudna av myndighet.I din fråga beskriver du att den ena fastighetsägaren ingått ett livslångt avtal utan den andra fastighetsägarens vetskap. Om detta avtal rör någon typ av rättslig disposition, exempelvis att denne hyrt ut hela eller delar av fastigheten, krävs samtycke från samtliga fastighetsägare. Eftersom samtycke ej lämnats har fastighetsägaren inte haft rätt att ingå detta avtal. Konsekvens av otillåten disposition Vad som händer om en delägare vidtar en åtgärd utan erforderligt samtycke regleras inte i samäganderättslagen. Istället torde lösningen på problemet lösas med stöd av avtalsrättsliga och skadeståndsrättsliga regler och principer. Utifrån avtalslagens regler skulle det kunna gå att argumentera för att det föreligger en ogiltighetsgrund som gör att avtalet inte är bindande. Alternativt kan avtalet anses icke bindande på grund av att delägaren överskridit sin behörighet (jfr 11 § 1 st. avtalslagen). Det senare förutsätter att tredje man inte varit i god tro (det vill säga att den person med vilken fastighetsägaren ingått avtalet med inte vetat eller borde vetat att det var en samägd fastighet som krävt samtliga ägares samtycke). Om den andra fastighetsägaren lidit någon skada till följd av den otillåtna dispositionen kan denne kräva ersättning för detta utifrån allmänna skadeståndsrättsliga regler. Hoppas du fick svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Kan min bror tvinga mig att betala kostnader för min pappas fastighet?

2019-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Min pappa börjar nu bli gammal och måste flytta till ett service boende. Han vill inte sälja huset som han äger samtidigt som han inte har råd att betala båda kostnaderna för serviceboendet och fastigheten.Min bror tycker därför att vi (3 bröder) ska dela på omkostnaden för fastigheten tills dess att pappa går bort.Kan min bror tvinga mig att betala den kostnaden? Kan arvet påverkas om jag väljer att inte betala?
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kan din bror tvinga dig att betala?Utifrån din fråga tolkar jag det som att din far själv äger huset det är fråga om. Du har ingen skyldighet att stå för några omkostnader så länge du inte är ägare av fastigheten eller om det finns ett avtal mellan dig och brodern där du gått med på att betala.Kan arvet påverkas om du väljer att inte betala?Den enda som kan påverka hur stort ditt arv blir är din far. Om han finner det lämpligt kan han upprätta ett testamente där han väljer att lämna ett större arv till dina bröder än till dig, eller vise versa (9 kap ärvdabalken). Detta är dock en möjlighet oberoende av om du betalar för fastigheten eller ej. I det fall din far själv får betala för fastigheten lär hans förmögenhet också minska, vilket förstås också påverkar mängden pengar som i sin tur kan ärvas. Du har dock i vilket fall ingen skyldighet att betala för fastigheten om du inte vill.Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Granne bygger på min tomtgräns, vad kan jag göra?

2019-09-26 i Fastighet
FRÅGA |Ett fritidshus har byggts över min tomtgräns . Enligt bygglovet som utfärdades 2007 skulle huset placeras 12 m från tomtgränsen. Om jag kan påvisa att en gränsöverträdelse ägt rum kan jag efter så lång tid kräva husförflyttning alt ekonomisk kompensation.
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om fritidshuset ligger över tomtgränsen har du möjlighet att kräva flyttning av huset, alternativt ersättning, då vänder du dig till byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden kan vid vite förelägga din granne att ta bort byggnaden eller sluta att bygga.Din granne skulle eventuellt kunna åberopa jordabalken 3 kap 12 § (här) som i korthet säger att den som uppfört en byggnad så att den skjuter in på angränsande fastighet - under förutsättning att det skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet att flytta byggnaden - har rätt att behålla den där tills byggnaden blir obrukbar (ej ekonomiskt försvarbar att reparera/renovera). Det ovanstående gäller dock ej, om den som uppförde byggnaden inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov oaktsamhet. Om den som äger byggnaden ska tillåtas ha den kvar med stöd av paragrafen ska fastighetsägaren, du, erhålla ersättning för intrånget.Det framgår inte av din fråga när fritidshuset byggdes. Eftersom bygglov utfärdades 2007 finns en möjlighet att byggandet pågick 2009-2010. Efter 10 år har du tyvärr inte möjlighet att klaga längre, men om det är så att huset byggdes för mindre än 10 år sedan har du fortfarande möjlighet att vända dig till byggnadsnämnden. Jag råder dig att ringa till byggnadsnämnden i din kommun och fråga gällande detta.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.Vänligen,

Fel vid köp av samägd fastighet

2019-09-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej!!Jag och min före detta äger ett sommarställe ihop. Vi har kommit överens om att jag ska ta över det. Till saken hör att hon gjorde en värdering på stället för 300000 SEK med fullt möblerad och alla fast installationer på plats i kök, tvättstuga och badrum. Sedan efter värderingen så har hon tagit alla möbler i princip, plockat bort duschställ med dörrar, tvättställ och tvättställsskåp. Hon meddelar värderingsfirman att hon gjort detta, dom sänker värderingen till 280000 SEK. Min före detta har inte meddelat mig om någonting, utan har bara gjort detta. Nu vill värderingsfirman att jag plockar in nya värderingar på sommarstället. Det som är värst är ju att hon har plockat bort fast inredning på toaletten och förstört tät- och fuktspärr och inte ens meddelat mig. Hur ska jag gå vidare?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Åtgärder i samägd fastighetUnder förutsättning att du inte köpt sommarstugan än, utan att ni äger fastigheten tillsammans är samäganderättslagen tillämplig. Enligt 2 § erfordras samtliga delägares samtycke för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning. Det krävs alltså samtycke vid varje rättslig disposition (försäljning, uthyrning eller förfogande som innebär att äganderätten upphör eller begränsas) och vid vidtagande av förvaltningsåtgärder. Som förvaltningsåtgärd räknas bland annat renoveringar och underhåll eller andra åtgärder som utförs för egendomens vård och bevarande. En ensam delägare får undantagsvis besluta om åtgärder som är av brådskande och nödvändig natur. Det som räknas som nödvändiga och brådskande åtgärder är bl.a. åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller plötslig värdeförsämring samt åtgärder som är föreskrivna i lag eller påbjudna av myndighet.I din fråga beskriver du att din före detta har tagit bort den fasta inredningen i badrummet och även förstört tät- och fuktspärrar, åtgärder som närmast kan klassas som förvaltningsåtgärder. Utifrån din fråga har det inte varit brådskande eller nödvändigt att genomföra detta för att förhindra förstörelse av sommarstugan. Din före detta har således inte haft rätt att förändra våtutrymmet på det sätt du beskrivit utan ditt samtycke. Vad som händer om en delägare vidtar en åtgärd utan erforderligt samtycke regleras dock inte i samäganderättslagen. Istället torde lösningen på ditt problem lösas med stöd av skadeståndsrättsliga regler och principer. Dessa innebär i korthet att du kan kräva ersättning för den skada du lidit. Med andra ord kan du kräva att din före detta ersätter den värdeförminskning som skett till följd av de otillåtna åtgärderna.Fel i köp av fastighet För det fall ni redan har ett köpeavtal avseende sommarstugan är 4 kap. Jordabalken (JB) tillämplig på köpet. Om köparen och säljaren har avtalat om det skick köpobjektet ska ha är alla avvikelser från avtalet ett fel i rättslig mening, 4 kap. 19 § 1 st. JB. Jag utgår från att ni kommit överens om att du ska överta sommarstugan i det skick den varit under den tid ni varit samägare. I och med att din före detta försämrat sommarstugans skick genom att förändra badrummet överensstämmer inte köpeobjektet med det som avtalats. Följden av detta blir att du kan kräva avdrag på köpeskillingen, se 4 kap. 12 och 19 §§ JB. Sammanfattning och svar Beroende på om ni ingått ett köpeavtal eller inte kommer olika regler vara tillämpliga. Om du inte köpt ut din före detta är samäganderättslagen tillämplig och du kan då kräva ersättning för den skada du lidit. Detta kan ni givetvis välja att reglera genom att en framtida köpeskilling sätts ned i motsvarande mån. Om ni redan skrivit ett köpeavtal föreligger ett fel i köpet och du kan kräva avdrag på köpeskillingen. Oavsett vilket regelverk som är tillämpligt kommer alltså resultatet bli detsamma: de åtgärder som har vidtagits i våtutrymmet påverkar sommarstugans värde och blir även avgörande för vad du ska betala för den. Min slutliga rekommendation är således att du anlitar en värderingsman eller på annat sätt tar reda på det aktuella värdet av sommarstugan för att veta hur stor ersättning som ska utgå.Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden. Med vänlig hälsning,