Kan en av flera delägare hindras från att kräva försäljning av en samägd fastighet på offentlig auktion?
Hej, Om en samägd jordbruksfastighet vill säljas av 1 av 4 delägare på offentlig auktion. Är detta möjligt? Eller kan de andra stoppa detta förfarande? Den som vill sälja vägrar att ta de övrigas bud för att bli utköpt. Finns det någonting de som önskar ha kvar jordbruksfastigheten kan göra för att undvika auktion? Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Du söker svar på frågan om tre av fyra delägare av en samägd fastighet rättsligt kan hindra den fjärde delägaren från att sälja fastigheten på offentlig auktion. Rättsförhållandet som gäller mellan delägare av en samägd fastighet regleras genom lagen om samäganderätt (samäganderättslagen).
Kan en av flera delägare hindras från att kräva försäljning av en samägd fastighet på offentlig auktion?
Att äga en fastighet gemensamt innebär att två eller flera personer äger fastigheten med ideella andelar. Delägarna äger var för sig lika stora ideella andelar i fastigheten såvida det inte går att visa att förhållandet ska vara på ett annat sätt (1 § samäganderättslagen). Utgångspunkten är att alla former av rättsliga handlingar som omfattar den samägda fastigheten kräver samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). En rättslig handling kan till exempel avse försäljning av den samägda fastigheten.
Det finns däremot inskränkningar i kravet om samtycke från samtliga delägare när rättsliga handlingar angående den samägda fastigheten genomförs. Varje delägare av den samfällda fastigheten har nämligen en möjlighet att ansöka hos domstol att hela den samfällda fastigheten ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion. Den samägda fastigheten får däremot inte försäljas på offentlig auktion om annat har avtalats mellan delägarna eller om någon av delägare visar synnerliga skäl till att försäljningen ska skjutas upp tills vidare (6 § samäganderättslagen).
Vad som gäller i din situation
Som utgångspunkt finns det tyvärr ingen rättslig möjlighet för motsägande delägare att förhindra att den fjärde delägaren vill ansöka om försäljning av den samägda fastigheten på offentlig auktion. Det enda undantaget till denna regel skulle vara om delägarna har avtalat om att en försäljning på offentlig auktion av den samägda fastigheten inte är tillåten.
En tänkbar lösning för de tre delägarna som inte samtycker till försäljningen av den samägda fastigheten är att träffa en överenskommelse med den fjärde delägaren. De tre delägarna kan komma överens med den fjärde delägaren att köpa ut denna person ur den samägda fastigheten. Som du däremot nämner vill inte den fjärde delägaren för tillfället godta ett utköp. Utan att veta de närmare omständigheterna föreslår jag att de tre övriga delägare försöker att förhandla med den fjärde delägaren om ett rimligt pris som kan tänkas godtas. Det kommer att troligtvis krävas att den fjärde delägaren erbjuds ett pris som åtminstone motsvarar vad denna person skulle komma att få ut vid en försäljning av den samägda fastigheten vid en offentlig auktion. Med dessa argument tillsammans med en eller flera mäklares värdering av marken kan den fjärde delägaren förhoppningsvis övertalas till köpas ut ur den samägda fastigheten.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
Pontus Heino
