Är det möjligt att kräva hyresvärden på kostnaden för målning och omdragning av el i min lokal?

Question

Hej,

Mitt bolag har ett hyreskontrakt på en lägenhet som vi använder som kontor. Kontraktet är skrivet på 3 år och har mer än 2 år kvar. Lägenheten är i slitet skick (tapet som lossnar) och vi skulle vilja att det målades om samt att elen drogs om (det är ojordad idag).

Vi har fått en offert om 150.000 ink. moms och vill att hyresvärden ska ta den kostnaden. Då sa dem att de kommer höja hyran med 5.000 eller +17% mot nuvarande kostnad.

Är detta något som dem har rätt att göra? Hur ska man ställa sig till detta?

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag uppfattar din fråga som att ditt bolag har ett hyreskontrakt för en lägenhet som används som kontor, där lägenheten är i slitet skick och ni har intresse att få den ommålad och att få elen omdragen på hyresvärdens bekostnad. När ni föreslog detta sa hyresvärden att de kommer att höja hyran, och du undrar därmed om detta är tillåtet. 

Hyra regleras i den så kallade Hyreslagen i Jordabalken (JB) 12 kap. 

Då lägenheten inte upplåtits för att användas som bostad avses lägenheten som lokal, och lokalhyra ska tillämpas enligt JB 12 kap 1 §. 

Hyresvärdens skyldighet
I enlighet med JB 12 kap 9 § och 15 § ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det innebär alltså att du som hyresgäst ska kunna använda lokalen för det avsedda ändamålet, det vill säga till att bedriva din verksamhet i. 

Vidare enligt JB 12 kap 11 § och 16 § har en hyresgäst rätt att få en skada avhjälpt om lägenheten inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra. Detta gäller bland annat då hinder eller men uppstår i nyttjanderätten som hyresgästen inte har vållat, enligt JB 12 kap 16 § p 2.

Enligt JB 12 kap 11 § p 1 så kan hyresgästen få avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden. Alltså kan du som hyresgäst be hyresvärden återgärda ommålning och omdragning av el, och om hyresvärden underlåter att obesörja detta kan du själv åtgärda detta och få kostnaden betalt av hyresvärden. 

Definition av "skada" och "brist" innefattar det som avviker från vad hyresgästen har rätt att fordra i enlighet med JB 12 kap 9 § - "den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". 

Enligt JB 12 kap 11 § p 2 kan du ha rätt att häva hyresavtalet och flytta om bristerna är av väsentlig betydelse. För den tid som bristerna varit kan du ha rätt till att få skälig nedsättning av hyran enligt JB 12 kap 11 § p 3. Det är även möjligt att åberopa skadestånd i enlighet med JB 12 kap 11 § p 4. 

Ändring av villkor i hyresavtalet
För att hyresvärden ska ha möjlighet att ändra villkoren i hyresavtalet krävs att det sker en uppsägning enligt JB 12 kap 58 a §. Hyresvärden måste då delge denna uppsägning till er som hyresgäst i enlighet med JB 12 kap 8 §. Då det är fråga om en villkorsändring måste detta särskilt anges i uppsägningen enligt JB 12 kap 58 a §. 

Sammanfattande bedömning i ditt fall
Alltså, för att hyresvärden ska kunna ändra villkoren i hyresavtalet och höja hyran, måste det ske genom en uppsägning om villkorsändring. Som hyresgäst har ni rätt till att lägenheten ska vara i ett skick att lägenheten enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det bör därför vara möjligt att åberopa de olika alternativ på åtgärder beskrivna ovan, exempelvis att ni målar om och hyresvärden bekostar det och samma gällande omdragning av elen. 

Om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline!

Med vänliga hälsningar