Behöver jag riva min byggnad som står på grannens tomt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag kan utläsa ur din uppgift står ditt garage på din grannes mark, vilket oavsett bygglovet medför att din granne, eller framtida granne, har en rätt att vräka dig från sin tomt. Jag kommer i det följande redogöra för vad du kan göra för att undgå att detta sker.
Sluta ett nyttjanderättsavtal med grannen
Ett alternativ är att du sluter ett nyttjanderättsavtal med din granne, vilket är en överenskommelse om att du får nyttja en del av din grannes fastighet mot en ersättning. Nyttjanderättsavtal gäller i högst 25 år i detaljplanerat område och 50 år i övriga fall (7 kap. 5 § Jordabalken). Detta är ett smidigt alternativ, men kräver att du kommer överens med din granne. Nyttjanderättsavtalets existens bör sedan framgå för nya köpare eller registreras i fastighetsregistret för att avtalet ska gälla mot nya ägare av din eller din grannes fastighet (7 kap. 11 § och 4 kap. 17 § st. 1).
Ansöka om servitut hos tingsrätt
Ett annat alternativ är att du går till tingsrätten och får ett legalt tvångsservitut genom att åberopa din rätt med stöd av reglerna om inkräktande anläggningar (3 kap. 12 §). Reglerna stadgar att den som uppfört en byggnad inte behöver riva eller flytta den från sin grannes tomt om det innebär en betydande kostnad eller olägenhet för honom. Att riva ett garage bör i de flesta fall anses vara en sådan byggnad som kommer leda till en betydande ekonomisk olägenhet, men det får avgöras av tingsrätten. Om det anses vara en betydande kostnad får byggnaden stå kvar tills den avlägsnas eller blir obrukbar (exempelvis brinner ned). Servitutet har inget slutatum och följer med även om fastigheten skulle byta ägare.
En förutsättning för att regeln ska bli tillämplig är att du inte inkräktade på din grannes fastighet med uppsåt eller varit grovt vårdslös då du byggde på hans fastighet. Bestämmelsen träffar alltså sådana situationer då grannar av misstag byggt på varandras tomter men haft någorlunda goda grunder att anta att de byggde på sin egen, exempelvis för att tomtgränsen varit otydlig. Eftersom du fick ett bygglov utfärdat av bygglovsnämnden talar det för att du hade anledning att anta att byggnationen var tillståndsenlig. Nu vet jag dock inte exakt hur området kring era tomter ser ut, men du nämner att tomtmarkeringarna inte varit tydliga, vilket även det talar till din fördel. Som jag uppfattar det har du med andra ord byggt garaget av misstag på din grannes tomt och inte varit vårdslös.
Skulle tingsrätten ge dig ett legalt tvångsservitut kommer du dock behöva att ersätta din granne för det intrång som ditt garage medför (3 kap. 12 § st. 3). Detta kan antingen ske genom ett engångsbelopp eller genom ett årligt belopp som betalas fram tills du avträder marken. Denna överenskommelse gäller även mot framtida fastighetsägare. Skulle det vara så att din granne väljer att ett engångsbelopp ska erläggas (vilket han förmodligen kommer göra då han ska flytta) kommer du inte behöva betala de nya fastighetsägarna i framtiden. Istället är det din grannes ansvar att informera potentiella köpare om att ditt garage inkräktar på tomten och att de inte kommer kunna kräva någon ersättning. Om han inte gör det betraktas det som ett fel vilket köparna kan göra prisavdrag för (4 kap. 19 §). Sådana krav kommer då riktas mot din granne i egenskap av säljare, inte dig.
Sammanfattning
Min rekommendation är att du först bör försöka få till stånd ett nyttjanderättsavtal innan du går till tingsrätten - domstolsprocesser har en tendens att bli utdragna och infekterade. Ett avtal skulle spara er tid och pengar. Om ni inte kan komma överens bedömer jag dock dina utsikter för att få ett så kallat legalt tvångsservitut som goda. Du kommer i så fall behöva ersätta din granne för det intrång som ditt garage medför för honom. Denna ersättning kan ni själv komma överens om, men kan även den bestämmas av domstol.
Om du behöver hjälp med att upprätta ett avtal eller behöver ett juridiskt ombud kan du ta hjälp av någon av våra jurister via den här länken: https://lawline.se/boka
Hoppas du fick svar på din fråga och att det löser sig!
Med vänliga hälsningar,
