Stämmobeslut eller styrelsebeslut vid balkongrenovering?

2021-04-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Behövs ett stämmobeslut för att byta balkongplåt i en förening
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller reparationer och underhåll så behöver inte stämman ta beslut om åtgärden. Detta kan motiveras med att beslut om nödvändigt underhåll annars skulle kunna röstas ned av stämman. Styrelsen är ju som bekant ansvarig för förvaltningen av föreningen (7 kap. 4 § lag om ekonomiska föreningar).I bostadsrättslagen så anges att beslut som innebär väsentliga förändringar i föreningens hus eller mark måste tas på stämman i föreningen (9 kap. 15 § bostadsrättslagen). Huruvida en åtgärd innebär en väsentlig förändring eller inte är en fråga om utseende och inte ekonomi. Med väsentlig förändring avses främst ombyggnader och tillbyggnader (prop. 1990/91:92 s. 218). I ditt fall är det som jag förstår det varken fråga om en tillbyggnad eller en ombyggnad och styrelsen borde därför vara behöriga att ta beslut i frågan. Du bör under alla omständigheter utgå från bestämmelserna som ni har i eran förening, exempelvis kan stadgarna innehålla regler som innebär att frågan bedöms på ett annat sätt, d.v.s. att stämmobeslut även behövs i "mindre" frågor. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Kan brott mot ordningsregler innebära förverkande av en bostadsrätt?

2021-04-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |I senaste nyhetsbrevet från vår BRFs styrelse påminner de under rubriken "Störningar" om att vi inte får duscha mellan 22-07. För närvarande jobbar många av oss i Storstockholm fortfarande hemifrån pga rådande pandemi men i mitt kontorsarbete lämnar jag normalt hemmet, duschad och fräsch, senast kl 07 för att åka till jobbet. Jag flyttade in sommaren -20 så det är först nu jag ser denna regel. Men är det skäl för varning att duscha före kl 07 när vardagsrutinerna så småningom ska återinföras? Jag kommer ju inte kunna hålla den regeln om morgontiden på vardagar så om det är risk för varning kommer jag ändå inte kunna rätta mig efter detta ändå. Jag vill hellre behålla jobbet och ser att det blir ohållbart att inte få fräscha upp mig inför en dag på kontoret. Vad kan jag vänta mig för reprisalier som följd på mitt behov av morgonduschar före kl 07?
Ebba Planting |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det korta svaret är: Nej, du behöver inte oroa dig för juridiska repressalier. Juridisk bakgrundFörst och främst vill jag tydliggöra att bara för att lagen kan ge en möjlighet för en påföljd (repressalie) innebär inte det att något kommer hända. Dels krävs det att bostadsrättsföreningen väljer att driva frågan och dels måste de visa på att alla juridiska krav är uppfyllda. Huvudregeln, d.v.s. den regel som generellt gäller är att man ska följa de ordningsregler som föreningen sätter upp (7. kap 9 § bostadsrättslagen). Om det skulle vara så att du bryter mot ordningsreglerna kan det innebära att du inte gjort det som krävs för att bevara ordningen och det kan i sin tur leda till förverkande av nyttjanderätten d.v.s. innebära att man tvingas flytta (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Föreningen måste då: 1. Visa att du brutit mot ordningsreglerna. 2. Att duscha på morgonen (och därmed bryta mot ordningsreglerna) är tillräckligt för att anse att du inte gjort det som krävs för att bevara ordningen. 3.Visa att det inte är av ringa betydelse (d.v.s. visa att regelbrottet är stort och har orsakat problem, 7 kap. 19 § bostadsrättslagen). 4. Lämna en skriftlig varning som du struntat i (7 kap. 20 § bostadsrättslagen). Varningen i sig har ingen följd, den är bara ett krav för att man senare ska kunna förverka nyttjanderätten. 5. Anmäla störningen till socialnämnden (7 kap. 20 § bostadsrättslagen). Min bedömning är att föreningen faller redan på punkt 2. Vill du skapa dig en bild av hur stora störningar som krävs för att man ska anse att de är tillräckliga skäl för förverkande kan du läsa NJA 1991 s. 574. Kontentan av detta är, det blir väldigt svårt för föreningen att utfärda några repressalier. Min rekommendation Trots det juridiska läget är rekommenderar jag att du lyfter reglerna på stämman eller med styrelsen. Inte för at du är juridiskt skyldig att göra det utan för grannsämjans skull. Då kan du t.ex. föreslå att tiderna för duschförbudet ska ändras till 22:00-06:30. Hoppas detta var till hjälp!

Utmätning av frus bostad

2021-04-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi är gifta par och min fru och mor vill köpa bostadsrätt. Bara de två kommer att vara ägare på kontraktet. Jag har skulder på KFM och hon har inga. Bostadsrätt kostar ca 1800 000 kr. Min fru och min mor ska dela kontantinsats för ca 1 000 000 kr. 800 000 kr ska de ansöka om lån tillsammans. Jag ska inte bidra ekonomiskt till köpet.Fråga 1: Kan KFM utmäta bostaden för mina skulder? Fråga 2: Är vinskatt alltid 22% oavsett vem som äger bostaden? Fråga 3: Om min mor går bort, ska man tvångsförsälja bostaden eller kan min fru behåller den?
Oscar |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Först och främst så gäller även för gifta att man själv ansvarar för sina egna skulder, Kronofogdemyndigheten kan alltså inte vända krav mot din fru enbart för att ni är gifta. Fråga 1 Vad säger lagenEnligt 4 kap. 17 § utsökningsbalken (1981:774, UB) framgår att lös egendom får utmätas om det framgår att den tillhör gäldenären (alltså dig i det här fallet). Med lös egendom menas exempelvis bilar, möbler och hemelektronik och Bostadsrätter. Däremot kan det ibland vara svårt att avgöra vem som äger vilken egendom i ett gift par som bor tillsammans. Därför finns också en presumtionsregel i 4 kap. 19 § UB: Om gäldenären är gift och varaktigt sammanbor med sin make och de har lös egendom i sin gemensamma besittning, anses gäldenären som ägare till egendomen, om det ej görs sannolikt att de är samägare till egendomen enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt och det ej heller framgår att egendomen tillhör den andre eller någon annan.Vad innebär detta för dig Bostadsrätten är lös egendom, ja. Men ni bor båda inte i den, du står inte som ägare på denna och det är fullt möjligt för din fru och din mor att bevisa att det är endast dem som äger bostaden. Detta medför att bostaden inte kan utmätas för dina skulder. Fråga 2 Vinstskatten är alltid 22 % vid försäljning av bostadsrätter enligt 46 kap 18 § inkomstskattelagen.Fråga 3 Alla delägare till dödsboet ska gemensamt hantera egendomen som återfinns i dödsboet, 18 kap 1 § Ärvdabalken. Detta medför att ni som dödsbodelägare, (Alla som ska ärva din mor) kommer överens om hur ni vill hantera eller fördela andelen i bostaden mellan er. En tvångsförsäljning ska därför inte ske utan ni kan avtala om att exempelvis du får andelen i bostaden som din del av arvet och så överlåter du direkt den andelen genom gåva till din fru. Hoppas att det var svar på dina frågor!

Är det en "störning" att det låter när det regnar?

2021-03-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en bostadsrätt där en av bostadsrättsförmedlingens styrelsemedlem störs sig på "dropp" ljud som uppstår när regn faller ner på mitt markisskydd. Styrelsen säger nu att jag måste åtgärda detta och bekosta denna åtgärd. Kan också tillägga att jag haft skyddet i fem år vilket var en förutsättning från tidigare styrelse för att godkänna att jag satte upp markis. Styrelsemedlem som stör sig på ljud har bott i fastigheten i två år. Frågan är om styrelsen har rätt att kräva att jag åtgärdar detta och dessutom att jag måste bekosta detta själv? Emotser med tacksamhet ert svar.
Fredrik Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Som bostadsrättshavare har man ganska stora friheter att använda sin lägenhet som man önskar. Gränsen för tillåtet användande hittas främst i bostadsrättslagen 7 kap. 9 §. Där står först och främst att bostadsrättshavaren ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. För att utreda huruvida du använder lägenheten på ett tillåtet sätt måste således en bedömning göras av den eventuella störning som pågår. Det är osannolikt att något så milt som "droppljud" över huvud taget kan betraktas som en störning enligt mig. Man kan med lite fantasi föreställa sig att regnet träffar någon form av kammare som förstärker ljudet i någon mån, men det är ytterst osannolikt att ljudet ens kommer i närheten av en ljudnivå som kan betraktas som en "störning". Dessutom regnar det ju inte dygnet runt, år ut och år in. Det är alltså helt uteslutet att det pågår en störning i sådan grad att den kan vara "skadlig för hälsan" eller att den försämrar bostadsmiljön så mycket att det "inte skäligen bör tålas". Det ljud som du orsakar genom ditt markisskydd kan alltså inte läggas dig till last. Det är visserligen möjligt att bostadsrättsföreningen meddelar särskilda regler "i överensstämmelse med ortens sed", som bostadsrättshavare i princip ska följa. En förening kan emellertid inte meddela vilka regler som helst. Eftersom jag inte vet vilka eventuella sådana regler som föreningen har meddelat kan jag emellertid inte uttala mig närmare om den saken. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Får bostadsrättsföreningen bestämma att man inte får ha katt utomhus?

2021-04-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om brf får bestämma att man inte får lov att ha katt ute om man bor i bostadsrätt?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.För att besvara din fråga ska vi kika i Bostadsrättslagen. I denna lag finns dock endast regler på ett generellt och övergripande plan. Specifika frågor som gäller för just bostadsrättsföreningen i ditt fall regleras istället i bostadsrättsföreningens stadgar. Stadgarna är föreningens grundläggande regler som beslutas av föreningsstämman (1 kap 2 § första stycket). Det saknas regleringar i bostadsrättslagen som hindrar bostadsrättsföreningen från att ställa upp en regel som innebär att boenden inte får ha husdjur utanför bostaden. Det innebär att bostadsrättsföreningen alltså kan anta en sådan regel i sina stadgar. Som bostadsrättsinnehavare ska du rätta dig efter de särskilda regler som föreningen beslutat om (7 kap 9 § första stycket tredje meningen). Som bostadsrättsinnehavare har du en skyldighet att se till att grannar inte utsätts för störningar samt gör vad som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick både inom och utanför bostaden (7 kap 9 § första stycket). Detta görs alltså bland annat genom att följa de ordningsföreskrifter som föreningen fastställt i sina stadgar.Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan mitt barn bo kvar i min bostadsrätt om jag flyttar ut?

2021-04-09 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan min dotter bo kvar i min bostadsrätt om jag flyttar ut?
Frida Fahlgren |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Gränsdragningen mellan andrahandsupplåtelse och inneboendeTill att börja med måste det utredas om det rör sig om en andrahandsupplåtelse eller om din dotter ska betraktas som inneboende, vilket inte alltid är helt självklart. Det blir en andrahandsupplåtelse om din dotter självständigt brukar lägenheten. Med detta menas att det är hon som faktiskt bor där och har kontroll över lägenheten och att du har flyttat ut. Om du däremot vistas i bostaden ofta och kan komma och gå precis som du själv vill utan att behöva kommunicera detta med din dotter kan hon istället vara att betrakta som inneboende och då behövs inget tillstånd för att hon ska kunna bo kvar. Huruvida du tar ut hyra av din dotter eller inte spelar ingen roll, utan det avgörande är om hon brukar lägenheten självständigt. Jag tolkar det som att du ska flytta ut helt och hållet från lägenheten och att din dotter ska bo där ensam. Då blir det alltså fråga om en andrahandsupplåtelse.Andrahandsupplåtelse kräver tillstånd från bostadsrättsföreningenVid en andrahandsupplåtelse måste du ansöka om godkännande från styrelsen i bostadsrättsföreningen (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen inte skulle ge sitt samtycke kan du vända dig till hyresnämnden som kan ge dig tillstånd för upplåtelsen under en begränsad tid. Tillstånd ska lämnas om du har rimliga skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Skulle du hyra ut i andra hand utan att ha tillstånd riskerar du att i värsta fall förlora rätten till bostaden. Som utgångspunkt ska en andrahandsupplåtelse ska vara tillfällig, det kan alltså vara svårt att få tillstånd från bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden att få hyra ut år efter år. Ofta ges tillstånd för ett år i taget.Jag råder dig alltså att höra av dig till din bostadsrättsförening och be om deras godkännande för andrahandsupplåtelsen. Troligtvis kommer det inte vara några problem.Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen.Vänliga hälsningar,

Granne i bostadsrätt bryter mot stadgarna

2021-04-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har lite problem med en granne som insisterar på ställa saker i trapphuset. I vår bostadsrättsförening är det tydligt skyltat i trapphuset samt står i stadgarna att saker inte får finnas i trapphuset för risken som uppkommer vid eventuell brand. Sakerna som ställs där är inte små saker utan barncyklar, barnvagnar samt sparkcyklar. Det blir inte bättre när en av personerna som bor i trappuppgången är rörelseförhindrad/ rullstolsbunden. Jag har varit i kontakt med föreningen och grannen i fråga har fått en verbal varning men fortsätter endå (har fortgått i ca 1 år), hur många varningar behövs för att man i fråga kan börja diskutera om eventuell vräkning. Samt vilka krav kan jag ställa på föreningen att dom ska lösa problemet?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hur många varningar behövs? Den bostadsrättshavare som inte rättar sig efter föreningens regler riskerar att dess rätt till bostaden förverkas (7 kap. 18 § femte punkten, samt 9 § bostadsrättslagen). När rätten till bostaden är förverkad har föreningen rätt att säga upp bostadshavaren till avflyttning (7 kap. 18 och 24 §). Rätten förverkas inte om det bostadshavaren gjort endast är ringa betydelse (19 § första stycket första meningen). Risken sakerna i trapphuset skulle innebära vid brand medför enligt min åsikt att det inte är av ringa betydelse. Sådan uppsägning får dock ske först i och med att bostadsrättshavaren inte rättar sig efter tillsägelse (7 kap. 20 § första stycket). Föreningen kan vid en eventuell följande tvist behöva kunna bevisa att de skickat en tillsägelse (se Svea Hovrätts dom mål T 4790–06), varför det är en god idé att inte bara säga till verbalt, utan exempelvis skicka ett rekommenderat brev med tydlig uppmaning om rättelse och information att uppsägning till avflyttning annars kan bli aktuellt. Det krävs alltså en varning, men en är tillräckligt: om bostadshavaren inte rättar sig utan dröjsmål efter tillsägelsen har föreningen rätt att säga upp denne. Vilka krav kan du ställa på föreningen?Det sätt lagtexten är utformad innebär att föreningen har valet att säga upp personen i fråga eller inte. Det är således inte en skyldighet i lagen för föreningen att säga upp den som förverkat sin rätt till lägenheten. Styrelsen ska ju dock förstås representera föreningens medlemmar och ansvarar för att upprätthålla sina egna stadgar. Ni inom föreningen bör ta upp frågan med styrelsen och kräva att de uppfyller sitt ansvar och upprätthåller säkerheten och efterlevnaden av föreningens stadgar. Jag rekommenderar att styrelsen skickar en tydlig rättelseanmaning till bostadshavaren på ett bevissäkrat vis – en mer konkret varning på det sättet kan få din granne att inse allvaret och rätta sig. Lycka till, och du är varmt välkommen att återkomma med en ny fråga om du har fler funderingar! Med vänlig hälsning,

Köps bostadsrätt inom familjen för anskaffnings- eller marknadsvärdet?

2021-03-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Pappa köpte en bostadsrätt med avsikt att jag ska hyra den i andra hand och för att kompensera mig vad min bror fått. Jag har betalat alla avgift och räntor, har investerat i bla tvättmaskin och diskmaskin. Jag har nu fått ett arv och kan köpa min bostad efter 7 år i andra hand. Pappa har gott ställt. Ska jag betala pappas inköpspris eller marknadsvärdet på lägenheten?
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen lag som reglerar vilket värde lägenheter köps för utan detta är upp till köparen och säljaren då råder avtalsfrihet. Därav av kan du och din pappa själva komma överrens om vilket pris ni ska se till, beroende på hur bostadsmarknaden ser ut borde det vara mer lönsamt för dig om du får köpa lägenheten för anskaffningsvärdet. Detta eftersom du dessutom betalat hyran själv under dessa år och investerat i lägenheten med vitvaror som du nämner. Det finns lite olika sätt att tolka vad du skrivit ovan om att han köpte lägenheten för att kompensera dig. Om din bror har fått något som är av stort värde kan detta komma att anses som ett förskott på arvet. Detta innebär att vid din pappas bortgång så kommer värdet av gåvan din bror redan fått att räknas av från det arv som tillfaller honom efter din pappa gått bort. Om detta är fallet så kanske ni istället till exempel komma överens om att du får lägenheten som förskott beroende på skillnaden i värdena på gåvorna, 6:1 ärvdabalken. Men det är som sagt upp till dig och din pappa helt och håller att bestämma vad du ska betala för lägenheten. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,