Vilken rätt har bostadsrättshavaren enligt lag att hyra ut bostadsrättens pentry i andrahand?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Du söker svar på frågan om bostadsrättsföreningen har en rätt att genom ändring i stadgarna inskränka din rätt som bostadsrättshavare att hyra ut lägenheten i andrahand. Det blir därför en fråga om denna ändring av stadgarna är förenlig med tillämplig lagstiftning för bostadsrätt. Tillämplig lag är bostadsrättslagen (BRL). Jag kommer att nedan redogöra för den rätt som följer av lagen för dig som bostadsrättshavare att hyra ut din lägenhet i andrahand. Det är viktigt att påpeka att bostadsrättslagen som grundregel utgör tvingande lagstiftning. Detta innebär att bostadsrättsföreningens stadgar måste överensstämma med de bestämmelser som är upptagna i bostadsrättslagen om inget annat särskilt anges i lagen.
När du i frågan nämner uthyrningsdelen som en ”pentry” tolkar jag det som utrymmet har egen ingång och åtminstone även eget kök. Jag utgår för övrigt ifrån att uthyrningsdelen av lägenheten utgör en del av den hela bostadsrätt som du själv äger.
Vilken rätt har bostadsrättshavaren enligt lag att hyra ut sin bostadsrätt i andrahand?
En bostadsrättshavare kan hyra ut sin lägenhet i andra hand på två olika sätt. Det ena sättet är att lägenheten hyrs ut endast delvis till en annan person. Hyresgästen räknas då som inneboende till bostadsrättshavaren (hyresvärden). Om lägenheten endast hyrs ut delvis på detta sätt krävs det inte samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse för att uthyrningen ska vara tillåten. Det enda kravet är att den inneboende personen som bostadsrättshavaren hyr ut lägenheten till inte orsakar olägenhet för föreningen eller någon annan medlem i föreningen (jämför 7 kap. 8 § BRL).
Om bostadsrättshavaren hyr ut hela lägenheten i andra hand krävs det vanligtvis att bostadsrättsföreningens styrelse lämnar sitt samtycke till uthyrningen (7 kap. 10 § första stycket BRL). Skulle styrelsen vägra att ge sitt samtycke till uthyrning av hela lägenheten kan bostadsrättshavaren ändå beviljas tillstånd till detta av hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid (7 kap. 11 § första stycket BRL).
Vad är skillnaden mellan delvis och hel uthyrning av bostadsrättshavarens lägenhet?
Skillnaden mellan uthyrning av hela eller delar av lägenheten i andra hand framkommer inte tydligt av bostadsrättslagen. Begreppen har i stället fastställs närmare i förarbeten och rättstillämpningen. Att bestämma vad som utgör delvis uthyrning av lägenheten beskrivs enklast genom att ta utgångspunkt i vad som enligt lagen räknas som uthyrning av hela lägenheten. Uthyrning som inte avser hela lägenheten tolkas därmed motsatsvis som en uthyrning av endast en del av lägenheten.
Att hela lägenheten hyrs ut i andra hand definieras som en uthyrning till någon annan för självständigt brukande (7 kap. 10 § första stycket BRL). Att hyresgästen innehar lägenheten för självständigt brukande förutsätter inte att denna person faktiskt har samtliga fysiska delar av lägenheten till sitt förfogande. Det är tillräckligt att de ytor som faktiskt står till förfogande för uthyrningen är sådana som hyresgästen ensamt innehar och kan använda med en nästintill oinskränkt rätt under perioden av uthyrningen (jämför NJA 2001 s. 241 I och II samt RH 2007:18). Det kan därför räknas som självständigt brukande trots att bostadsrättshavaren innan uthyrningen låst ett rum så att hyresgästen saknar åtkomst till det (jämför RH 2007:18 och NJA 2011 s. 241 I). Om bostadsrättshavaren däremot fortsatt använder delar av lägenheten i viss utsträckning så är det inte tal om att hyresgästen självständigt brukar lägenheten. Det kan till exempel handla om att hyresvärden under ett flertal gånger i månaden tar upp hyresgästens kök och sovplats (jämför NJA 2011 s. 241 II).
Vad gäller i din situation?
Jag ska inledningsvis fastställa utifrån dina angivna uppgifter huruvida den uthyrning som du har i åtanke att genomföra utgör en delvis eller hel upplåtelse av din lägenhet. Detta får avgörande betydelse för om ändringarna i stadgarna saknar rättsligt verkan gentemot din vilja att fortsatt kunna hyra ut bostaden i andra hand på dina villkor.
Uthyrningen av pentryn kan räknas både som uthyrning av delar eller hela din lägenhet
Det framgår varken av bostadsrättslagen eller rättstillämpningen om en upplåtelse av en sådan uthyrningsdel som du nämner i frågan ska räknas som en delvis eller hel uthyrning av lägenheten. Beroende på hur hyresavtalet utformas och övriga omständigheter gällande uthyrningen kommer det få betydelse för hur gränsdragningen ska göras. Jag föreställer mig dock att den uthyrningen som du vanligen kommer att använda dig av ser ut på följande sätt. Du som bostadsrättshavare hyr ut uthyrningslägenheten (nedan kallad pentryn) under kortare perioder till olika hyresgäster. Under denna period av uthyrning använder du utrymmen utanför pentryn som din huvudsakliga bostad. Detta innebär att du använder dessa delar av bostaden för majoriteten av dygnsvilan samt utförandet av vanliga hushållssysslor. Om hyresgästen i detta scenario kan använda pentryn som självständig bostad utan att behöva använda utrymmen i din egen del av bostaden bedömer jag att det rör sig om en uthyrning av lägenheten för självständigt brukande. Detta gäller trots att hyresgästen i fysisk mening inte har tillgång till samtliga delar av den faktiska ytan av bostadsrätten. Om pentryn däremot saknar till exempel toalett eller dusch innebär det att hyresgästen frekvent måste använda din del av bostaden som inte utgör del av pentryn. I ett sådant fall använder hyresgästen inte lägenheten för självständigt brukande utan det rör sig i stället om en uthyrning av del av bostaden. På samma sätt blir det heller inte fråga om självständigt brukande om du som bostadsrättshavare och hyresvärd relativt regelbundet använder eller vistas i pentryn.
Ändringen i stadgarna saknar i princip betydelse för din rätt att hyra ut del av din lägenhet
Om du enligt ovan kommer fram till att den form av uthyrning du ska använda dig av utgör uthyrning av del av lägenhet gäller följande. Du behöver under sådana omständigheter inte få samtycke till uthyrningen av bostadsrättsföreningens styrelse. Hyresgästen räknas som inneboende och inte självständig hyresgäst till din bostad. Bostadsrättsföreningens styrelse kan därför som grundregel inte kräva att du ska följa ändringen i stadgarna eftersom ändringen skulle stå i strid med bostadsrättslagens tvingande bestämmelse. Det enda kravet är att uthyrningen inte orsakar olägenhet för föreningen eller medlem i föreningen.
Ändringen i stadgarna saknar med största sannolikhet betydelse för din rätt att hyra ut hela din lägenhet
Om du enligt ovan i stället kommer fram till att den form av uthyrning du ska använda dig av utgör uthyrning av hela lägenheten gäller följande. Då krävs som regel samtycke av bostadsrättsföreningens styrelse. Det krävs enligt lag att du i första hand vänder till styrelsen för att få samtycke till uthyrning av hela lägenheten. I första skedet innebär det därmed att styrelsen innehar all makt att avgöra vem som beviljas som hyresgäst. Av detta följer att det inte finns något formellt och rättsligt hinder mot att styrelsen genom stadgarna inskränker möjligheten till uthyrning av lägenheten i andra hand. I praktiken kommer däremot sådana inskränkningar i stadgarna få en mindre märkbar effekt för din rätt som bostadsrättshavare att hyra ut hela lägenheten i andra hand. Om styrelsen inte lämnar samtycke till uthyrningen har du nämligen en möjlighet att vända till hyresnämnden för att få frågan prövad. Hyresnämnden ska trots att bostadsrättsföreningen inte lämnat samtycke till uthyrningen alltid lämna tillstånd till detta så länge bostadsrättshavaren har giltiga skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Utan att veta de närmare omständigheterna om uthyrningens utformning ser jag ingen större risk att hyresnämnden skulle neka att lämna ett tillstånd till dig. Vad som utgör sakliga skäl för bostadsrättshavaren och befogade anledningar före föreningen i sammanhanget av en uthyrning av din pentry är oklart. Däremot ser jag i grunden inget skäl till att hyresnämnden inte skulle bevilja tillstånd till en sådan typ av uthyrning i andra hand. Denna bedömning baserar främst på den intresseavvägning som ligger till grund för den bedömningen som hyresnämnden genomför när en uthyrning antingen beviljas eller nekas tillstånd. Syftet med bostadsrättslagens utformning gällande uthyrning i andra hand är att ge bostadsrättshavaren en generös möjlighet att hyra ut sin lägenhet i andra hand. På så sätt har tanken varit att bostadsbristen ska kunna motverkas (jämför prop. 2013/14:142 ss.21–23). Syftet med din pentry har varit att möjliggöra uthyrning av bostaden i andra hand skulle det i ljuset av lagstiftarens ändamål vara märkligt om en sådan typ av uthyrning som grundregel inte beviljas tillstånd av hyresnämnden. Eftersom du trots uthyrningen även fortfarande själv använder och troligtvis är aktiv i bostadsrättsföreningen finns det heller ingen risk att medlemmarnas föreningsverksamhet försämras (jämför prop. 2013/14:142 s.13). Om hyresnämnden beviljar tillstånd till den form av uthyrning som du önskar innebär det att ändringen i stadgarna saknar rättslig verkan i denna fråga.
Hur går du vidare med din fråga?
I första hand råder jag dig att vända dig till din styrelse gällande dessa invändningar som jag lyft fram gällande ändringens förenlighet med gällande rätt. Detta gör du förslagsvis genom att lämna in en motion till styrelsen för att få ärendet behandlat på årsstämman (jämför 6 kap. 15 § EFL). Även om du inte lyckas erhålla majoritet i själva röstningen mot förslaget om ändringen i stadgarna kan en sådan motion vara lämplig för att väcka opinion inom föreningen.
Om styrelsen vägrar att rätta sig efter din lämnade motion ska du göra följande. Styrelsens inställning skulle i ett sådant fall i praktiken innebära att i princip samtliga förfrågningar om uthyrning som du vill genomföra inte kommer att ges samtycke till. Du bör trots detta följa formella reglera i lagen och skicka din förfrågan till styrelse om uthyrning när ett framtida tillfälle dyker upp. När denna förfrågan högst sannolikt inte beviljas samtycke så ska du vända till hyresnämnden som kan överpröva frågan om samtycke genom att bevilja tillstånd. Enligt ovan nämnda resonemang bör hyresnämnden ge dig tillstånd till uthyrningen. Ändringen i stadgarna och styrelsens ovilja att ge samtycke till uthyrningen saknar därigenom rättslig verkan mot din möjlighet att genomföra den efterfrågade uthyrningen.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
Pontus Heino
