Vilken hyra kan jag som bostadsrättshavare kräva när jag hyr ut bostaden i andrahand?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Jag utgår ifrån att du under hela kalenderår vill hyra ut en bostadsrätt privat i enlighet med lagen om uthyrning av egen bostad (UEB). Det svar du länkar till från en av våra rådgivare stämmer i stora drag överens med gällande rätt. Du har således rätt att hyra ut din bostadsrätt till ett värde som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden (jämför 4 § privatuthyrningslagen). Till dessa kostnader ska som tidigare rådgivare nämnt inte räknas in lån och tillhörande ränta som du betalar på grund av att du köpt bostaden. Det ska dock tilläggas att skälig avkastningsränta beräknas utefter Riksbankens långsiktiga prognos för styrräntan (motsvarande referensräntan) (jämför RH 2017:34). Riksbanken har rapporterat att styrräntan väntas ligga på ungefär två procent vid ingången till år 2023. Det är därför rimligt att som utgångspunkt anta att en avkastningsränta på fyra procent för närvarande skulle beaktas som skälig (styrräntan + tillägg på två procentenheter). Du har använt dig av en avkastningränta på 1,25 % i dina beräkningar. Denna avkastningsränta är betydligt lägre än den ränta som i dagsläget räknas som skälig. Jag ska nedanför som ett räkneexempel i stället använda fyra procents avkastningsränta.
Dina driftskostnader uppgår till 5 000 + 2 000 = 7 000 kronor (avgift till bostadsrättsföreningen samt el och vatten). Kapitalkostnaden per månad beräknar jag fram enligt följande formel: (bostadens objektiva marknadsvärde x skälig avkastningsränta)/tolv månader. Med de siffror som du angivit har du en månatlig kapitalkostnad för bostaden på (10 000 000 x 0,04)/12 = 33 333 kronor (avrundat). Summan av driftskostnaderna och kapitalkostnaden blir 33 333 + 7 000 = 40 333 kronor. Beräkningen tar inte hänsyn till eventuellt påslag på hyran som du som uthyrare har rätt till om du hyr ut bostaden möblerad. Om lägenheten kostar dig 22 000 kronor i månaden kommer inkomsten från uthyrningen enligt mitt räkneexempel att täcka dessa utgifter utan problem.
Slutsatsen ovan gäller trots den skatt som tillkommer under kalenderåret på de hyresintäkter som överstiger de avdragsgilla kostnaderna. Du har dels rätt att göra ett schablonmässigt avdrag på 40 000 kronor. Du får dels göra avdrag för din årsavgift som du betalar in till bostadsrättsföreningen. Detta avdrag motsvarar för dig 5 000 x 12 = 60 000 kronor. Hyresintäkterna på ett år blir för dig 40 333 x 12 = 483 996 kronor. Avdragen dras av från din hyresintäkt vilket motsvarar 483 996 – 40 000 – 60 000 = 383 996 kronor. 383 996 kronor blir det överskott på dina hyresintäkter som utgör underlag för beskattning. Skatten är 30 procent av överskottet. Detta innebär att du på ett år betalar 383 996 x 0,3 = 115 199 kronor i skatt på dina hyresintäkter. På en månad skattar du därmed 115 199/12 = 9 600 kr. Eftersom du har en hyresintäkt på 40 333 kronor blir dina nettointäkter (efter att skatt avdragits) 40 333 – 9 600 = 30 733 kronor. Denna nettointäkt täcker mer än väl dina månadsvisa utgifter på 22 000 kronor. Det ska även anmärkas att jag i dessa beräkningar utgått ifrån det sämre men tänkbara scenario som du beskrivit där räntan på ditt lån inom kort kommer att stiga med 10 000 kronor. Om du vill utöka vinsten på uthyrningen av bostaden är min rekommendation att du omförhandlar räntan på lånet till bostaden om möjligheten finns.
Det tål även att utvecklas att du som uthyrare av bostadsrätten erkänns en viss säkerhetsmarginal vid prövningen om hyressättningen ska anses påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Du ges denna marginal eftersom det kan vara svårt att med säkerhet fastställa de faktiska kostnader som du som bostadsägare har för bostaden (jämför RH 2017:34). Resonemanget framkommer även indirekt genom lagtexten som anger att hyra inte får vara påtagligt högre än kostnaderna (4 § andra stycket UEB). Hovrätten har i ett fall konstaterat att hyran är påtagligt högre än kostnaderna om hyran överstiger kostnaderna med fem procent eller mer (RH 2017:34). Du bör därför med relativ trygghet kunna använda en hyra som ligger inom marginalen 40 333 kronor och 42 350 kronor. Marginalen avser en hyra med ett påslag på noll till fem procent på dina faktiska kapital- och driftskostnader.
Slutligen ska jag även påpeka att det inte finns några direkta rättsliga sanktioner förenade med att du använder en hyra som strider mot UEB. Den sämsta tänkbara rättsföljden som kan drabba dig är att hyresnämnden beslutar att sätta ned hyran till det belopp som nämnden anser vara skäligt. Detta förutsätter att du och hyresgästen i första hand inte själva kan komma överens om en ändring av hyran (jämför 4 § UEB).
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
Pontus Heino
