FrågaFASTIGHETSRÄTTBostadsrätt26/06/2022

Vilka rättigheter respektive skyldigheter har en bostadsrättshavare gällande störningar orsakade i bostadsrätten?

Hej, jag bor i lägenhet i en bostadsrättsförening i innerstaden Sthlm. På första våningen finns en mataffär som hyresgäst och jag bor ovanför mataffären. Byggnaden har dålig ljudisolering, då när hyresgästen flyttar saker i butiken med vagnar och pallvagnar kommer det störande buller i min lägenhet, varje dag mellan 6:00 - 21:00, men högst och mest buller är tidigt på morgonen mellan kl. 6:00 - 9:00. Min fru och jag är vakna av det första buller. Det stör vår normala sömn och påverkar vår hälsa negativt. Jag har redan pratat med mataffärschefen om buller. Problemet är att alla vagnar har nylonhjul som inte är tysta och friktion mellan hjul och golvet orsakar de irriterande buller. Jag bad dem byta nylonhjul till gummihjul men de svarade mig att det är omöjligt eftersom de vagnarna kommer direkt från leverantörer och varje dag kommer nya vagnar. Jag har också pratat med bostadsrättsföreningen men de gör inget åt störningarna. Jag skulle vilja veta vilka rättigheter jag har mot situationen? Har jag rätt att anmäla dem till domstol eller annan myndighet?

Lawline svarar

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!

Som jag förstår din fråga så är mataffärchefen och du olika bostadsrättshavare i samma bostadsrättsförening. Du söker svar på vilka rättigheter du som bostadsrättshavare kan använda dig av för att kräva att mataffärchefen upphör med att störa dig och din fru. Det blir därför samtidigt en fråga om vilka skyldigheter mataffärchefen har som bostadsrättshavare gällande de störningar som hen orsakar genom sin verksamhet i mataffären. Jag tolkar det som att störningarna i största utsträckning orsakas av de vagnar som mataffären använder sig av. För att svara på din fråga tillämpas bostadsrättslagen (BRL).

Vilka rättigheter respektive skyldigheter har en bostadsrättshavare gällande störningar orsakade i bostadsrätten? 

Bostadsrättshavaren har en skyldighet att se till att hen inte orsakar störningar för de personer som bor i omgivningen. Störningar avser sådan påverkan på omgivningen att de kan vara skadliga för personers hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö till en sådan grad att det inte skäligen bör tålas (nedan kallat oacceptabla störningar). Det är bostadsrättshavarens ansvar att med noggrann tillsyn se till att oacceptabla störningar inte förekommer (7 kap. 9 § första stycket BRL). Om oacceptabla störningar förekommer i boendet skall föreningen säga till bostadsrättshavaren att omedelbart upphöra med störningarna (7 kap. 9 § andra stycket punkt ett BRL). Tillsägelsen som bostadsrättsföreningen lämnar till bostadsrättshavaren kallas för  ”rättelseanmaning”. Om bostadsrättsföreningen trots en skyldighet att lämna en rättelseanmaning inte gör detta kan föreningen anses orsaka hinder eller men för omgivande bostadsrättshavares rätt att nyttja bostadsrätten. Detta medför bland annat att omgivande bostadsrättshavare som påverkas av de oacceptabla störningarna kan kräva skälig nedsättning av årsavgiften. I vissa fall kan även bostadsrättshavaren kräva skadestånd av bostadsrättsföreningen under den period som bostadsrätten är i bristfällig skick (jämför 7 kap. 2 § och 7 kap. 4 § andra meningen BRL och RH 2014:1).

Vad som gäller i din situation

För att du rättsligt ska kunna kräva att mataffärchefen upphör med oljuden krävs det i första hand att oljuden är sådana oacceptabla störningar som avses i bostadsrättslagen. Det handlar om sådana störningar som kan vara skadliga för dig och din frus hälsa eller annars försämra er bostadsmiljö till en sådan grad att de inte skäligen bör tålas. Det råder ingen osäkerhet kring att störningarna både fysiskt och psykiskt faktiskt påverkar er som omgivande bostadsrättshavare. För att bedöma om störningarna är oskäliga sker en intresseavvägning mellan dig och din fru som omgivande bostadsrättshavare och mataffärchefens intresse av att kunna bedriva sin verksamhet. Betydelse i bedömningen av oskäligheten av mataffärchefens orsakade störningar får ljudnivån, längden, frekvensen och periodiseringen av störningarna under dygnet. Även mataffärchefens möjlighet att minska störningarna får betydelse (jämför NJA 1991 s. 574). 

Enligt min bedömning så anser jag det inte vara helt klarlagt att de störningar som ni utsätts för räknas som sådana oacceptabla störningar som avses i bostadsrättslagen. Störningarna verkar enligt min uppfattning med hänsyn till längd, frekvens och periodisering kunna vara oskäliga. Oskäligheten gällande ljudnivån kan diskuteras men den verkar ändå vara hög med tanke på att du och din fru verkar ha påverkats både fysisk och psykiskt av störningarna. Det ska däremot påpekas att det sker en objektiv bedömning av om ovan nämnda omständigheter anses vara skadliga och oskäliga. Det går därför inte med säkerhet att säga huruvida de störningarna som du och din fru drabbas av räknas som oskäliga och därmed utgör oacceptabla störningar.

Omständigheterna som jag nämnt ovan ska även ställas emot mataffärchefens intresse av att kunna bedriva sin verksamhet. Mataffärchefen kan som du nämner förstås byta ut hjulen på vagnarna för att minska störningarna. Vagnarna kommer däremot från de leverantörer som mataffärchefen använder sig av. Jag är osäker på om det ur ett kostnadsperspektiv skulle vara skäligt att kräva av mataffärchefen att begära leverantörerna att byta ut hjulen på vagnarna för att minska störningarna. Det kan därför bli svårt för dig att med denna grund hävda att störningarna är oskäliga och oacceptabla. En annan tänkbar lösning är i stället att kräva att mataffärchefen byter ut använd ljudisolering i mataffären. Detta skulle kunna anses vara en mer skälig rättelse för mataffärchefen att vidta för att minska störningarna. 

Sammanfattningsvis kan jag konstatera att det inte är helt tydligt om de störningar som du och din fru utsätts för avser sådana oacceptabla störningar som ger er en rätt att kräva att bostadsrättsföreningen vidtar åtgärder. Men eftersom jag inte utesluter denna möjlighet helt och hållet så rekommenderar jag att du i första hand vänder dig till bostadsrättsföreningen igen. Du ska till bostadsrättsföreningen argumentera för att de störningarna som du och din fru utsätts för är oacceptabla enligt bostadsrättslagen. Detta gör du genom att särskilt lyfta fram de resonemang som jag nämnt ovan gällande varför störningarna är oskäliga och oacceptabla. På grund av att du anser att störningar är oacceptabla så har bostadsrättsföreningen en rättslig skyldighet att åtminstone lämna en rättelseanmaning till mattaffärchefen. Om bostadsrättsföreningen trots din uppmaning underlåter att lämna en sådan rättelseanmaning till mattaffärchefen kan du ha rätt till nedsättning av hyran och/eller kräva skadestånd. Du ska i så fall lämna in en ansökan om stämning av bostadsrättsföreningen.

Behöver du hjälp att skapa en väl utformad stämningsansökan rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra kunniga jurister. Du kan boka tid direkt på https://lawline.se/boka.

Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!

Med vänlig hälsning,

Pontus Heino

Pontus HeinoRådgivare