Kan man överlåta ett arrende utan jordägarens samtycke?

2018-12-04 i Arrende
FRÅGA |Hej,Funderar på köpa sommarstuga privat som står på arrenderad tomt. Arrendeavtalet sträcker sig 40 år framåt med nuvarande stugägare. Kan endast jag och stugsäljarn göra upp affären och skriva mitt namn på arrendeavtalet eller måste markägaren godkänna detta?Har markägaren eller ny skogsägare ha rätt att säga upp arrendeavtalet om nuvarande markägare skulle avlida?Mvh
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I lagens mening finns det olika typer av arrenden, t.ex. bostadsarrende, lägenhetsarrende och jordbruksarrende. I mitt svar utgår jag att det är fråga om ett bostadsarrende. Det vill säga ett arrende som syftet är att bo på (10 kap. 1 § jordabalken).Kan arrendatorn överlåta arrendet till dig utan jordägarens samtycke?Som huvudregel krävs jordägarens samtycke till att överlåta arrendet. Det finns dock undantag till detta. Om arrendatorn vill överlåta arrendet på annan så måste denne först erbjuda jordägaren att återta arrendet mot erläggande av skälig ersättning. Först om jordägaren inte accepterar erbjudandet inom en månad så har arrendatorn rätt att överlämna arrendet till dig. Det är därför viktigt att du ser till att arrendatorn har erbjudit jordägaren detta och att denna tackat nej innan du skriver på avtalet (10 kap. 7 § jordabalken).Vad händer med arrendet om fastigheten går över på annan?Ett arrende ska upprättas genom ett skriftligt avtal. Om tillträde till fastigheten har skett så gäller arrendet även mot en ny ägare. En inskrivning i fastighetsregistret eller förbehåll behöver alltså inte göras utan faktumet att ett skriftligt avtal har upprättats och att tillträde har skett räcker för att du ska vara skyddad mot en ny ägare. Avtalet kommer därför att gälla utan en rätt för ny ägare att säga upp avtalet i förtid. Undantaget är om du som arrendator inte skulle sköta arrendet. Då kan nämligen arrendet anses förverkat och jordägaren har rätt att säga upp avtalet i förtid (7 kap. 13 § första stycket, 8 kap. 3 § och 8 kap. 23 § jordabalken). Vänligen,

Vad är ett lägenhetsarrende?

2018-11-27 i Arrende
FRÅGA |Hej!Vad betyder lägenhetsarrende?
Alicia Abreu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är ett lägenhetsarrende?En upplåtelse av jord räknas som lägenhetsarrende när den inte uppfyller förutsättningarna för att vara jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende, 8 kapitlet 1 § jordabalken. Exempel på upplåtelser som kan vara lägenhetsarrende* Parkeringsplats på öppen mark utomhus* Kolonilott med enklare byggnad som arrendatorn inte ska bo i* Kolonilott utan byggnad* Kajplats* Lekplats* Plats för brygga eller båtOm inte arrendatorn ska bedriva förvärvsverksamhet på arrendestället räknas också följande upplåtelser som lägenhetsarrende:* Idrottsföreningars klubbhus* Sjöbod för bad eller fritidsfiske* JakthyddaDet finns inget krav på skriftligt avtal gällande lägenhetsarrende och ett avtal om lägenhetsarrende kan därför vara muntligt, 8 kapitlet 3 § jordabalken. Men i bevishänsyn är det alltid bra att ha skriftligt avtal.Vänliga hälsningar

Kan dödsboet till markägaren säga upp ett jordbruksarrende?

2018-11-16 i Arrende
FRÅGA |Vi har ett jordbruksarrende som löper under en 5 års period.Eftersom markägaren inte sa upp oss som arrendatorer i år, så löper arrendet ytterligare i 5 år.Men nu har markägaren avlidit. Och dödsboet har ringt oss och säjer att vårt arrende går ut den 31 mars 2019.Kan de göra så? Vilken rättighet har man som arrendator? Jag vill bara veta om detta är korrekt. Tack för svar
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!När ska ett jordbruksarrende som gäller för fem år sägas upp och vad händer om uppsägning inte sker inom rätt tid?Jordbruksarrende ska sägas upp senast ett år före arrendetidens utgång om avtalet träffats för minst fem år (9 kap. 3 § första stycket jordabalken). Om uppsägning inte sker inom rätt tid förlängs arrendet på en tid som motsvarar arrendetiden (9 kap. 3 § andra stycket jordabalken). Om arrendatorn skulle avlida före arrendetidens utgång så får dödsboet till denne säga upp avtalet inom sex månader från dödsfallet, om inte annat har avtalats mellan arrendatorn och markägaren (9 kap. 5 § jordabalken). Denna regel ska inte växlas ihop med vad som händer ifall markägaren avlider. Vad som händer med jordbruksarrendet i den situation då markägaren avlider beskrivs nedan.Vad händer med jordbruksarrende när markägaren avlider?Om markägaren avlider övergår jordbruksarrendet till dennes dödsbo. Jordbruksarrendet ses som en tillgång i dödsboet och ska skiftas. Antingen så säljs marken där jordbruksarrendet gäller och får en ny ägare eller så skiftas det till någon av markägarens arvingar. Oavsett vilket av alternativen det blir så övergår alltså jordbruksarrendet till en ny person som då träder in i den avlidne markägarens ställe och blir den nya markägaren. Mot bakgrund av detta har dödsboet till markägaren ingen rätt att säga upp ditt jordbruksarrendeavtal.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-5333 3000 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Med vänliga hälsningar,

Vad händer om rättigheter i en fastighet konkurrerar med varandra?

2018-11-01 i Arrende
FRÅGA |Hejsan Jag undrar om ett arrendeavtal måste vara registrerat hos någon myndighet för att gälla, eller räcker det att parterna har dokumentationen? Sen undrar jag vad som gäller om en fastighetsägare arrenderar ut mark som jag har servitut på att nyttja? Vilket avtal väger tyngst; arrende eller servitut? Eller skall de samsas? Eller blir någon del ogiltig? Bakgrunden till frågan är att vi är delägare i en tomt som nyttjas som badplats. Avstyckningen till denna tomt gjordes 1947 och tomten gränsar till den avstyckande fastighet som gett rätt att begagna delar av stamfastigheten till utfart och öppen plats. Nu har två andra närliggande grannar försökt stycka av och köpa denna mark av ägaren till stamfastigheten, vilket dock inte gick igenom. Istället har ett arrendeavtal upprättas dem emellan. Vad som står i arrendeavtalet vet jag dock inte, men det kan finnas möjlighet att det inskränker på våra möjligheter att nyttja rättigheten enligt servitutet.
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan görs en redogörelse för dina frågor utifrån olika rubriker och sist kommer en slutsats angående din situation.Giltighet av arrendeavtalRegler om arrende hittas i 7-11 kap. jordabalken. I 7 kap. 10 § jordabalken där allmänna bestämmelser om nyttjanderätter hittas så anges det att ett avtal om arrende får inskrivas då det är skriftligen upprättat. Däremot är det ingen nödvändighet att detta görs. Ett arrendeavtal gäller således då ett skriftligt avtal uppkommit och en inskrivning behövs inte (se även 8 kap. 3 § jordabalken om arrendeavtals ingående).Rättigheters inbördes ställningI 7 kap. 22 § jordabalken regleras rättigheters inbördes ställning i en fastighet om dessa konkurrerar med varandra. De aktuella rättigheterna i ditt fall är här arrendet och servitutet. Om dessa rättigheter kan utövas vid sidan av varandra så ska detta göras och båda är giltiga (7 kap. 22 § jordabalken). Om rättigheterna däremot inte kan utövas vid sidan av varandra, det vill säga att utövandet av rättigheterna inte kan ske utan olägenhet för varandra, så äger den äldsta rättigheten företräde och den senare får då vika. Detta skulle betyda att ditt servitut har företräde på grund av att det upplåtits innan arrendet, om jag förstått dig rätt. Ett avtal mellan fastighetsägaren och dina grannar vilket innebär att företrädesordningen ändras kan inte göras utan ditt samtycke. Fastighetsägaren och dina grannar kan alltså inte avtala bort ditt företräde utan dig.Undantag i företrädesordning - inskrivningDet finns dock ett undantag till det ovan sagda och det är om arrendet inskrivs före ditt servitutsavtal (17 kap. 1 § jordabalken). Ett krav är dock att dina grannar inte ägde eller bort äga kännedom om ditt servitutsavtal vid upplåtelsen (17 kap. 3 § jordabalken). Detta betyder alltså att grannarna inte ska haft kännedom, och inte borde haft kännedom om ditt servitutsavtal för att arrendet ska få företräde vid en eventuell inskrivning.SlutsatsArrendeavtalet blir giltigt i och med den skriftliga överenskommelsen och en inskrivning behövs inte.Om flera rättigheter finns i en fastighet ska båda som huvudregel gälla om dessa kan utnyttjas vid sidan av varandra. Om detta inte kan ske har servitutet som upplåtits först företräde, såvida inte arrendet har inskrivits före servitutet och grannarna inte visste och inte borde vetat att servitutet fanns.Ett företräde för arrendet kan alltså endast uppstå om rättigheterna inte kan utnyttjas vid sidan av varandra och arrendet inskrivits före ditt servitutsavtal, samtidigt som grannarna inte visste om att servitutet existerade vid upplåtandet av arrendet.Vänligen,

Kan man sälja ett hus som står på utarrenderad mark?

2018-12-03 i Arrende
FRÅGA |Min dotter köpte för några år sedan ett hus på mark som hon arrenderar.Hon vill nu sälja huset, men är vad jag kan förstå " i händerna på jordägaren "Arrendet är på 5 år, och uppsägning ska ske mins ett år i förväg.Jordägaren har nämnt att han är intresserad av marken, men inte huset, och då uppstår några frågor. Kan jordägaren bara säga upp arrendet, vad händer i så fall då med huset?Kan jordägaren chockhöja arrendet och på så sätt tvinga bort min dotter?Vad kan min dotter göra, har några som helst rättigheter?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår i min framställning ifrån att det är ett bostadsarrende avtalet är skrivet för. Det vill säga en upplåtelse av jord som det är menat att din dotter ska bo på. Är en försäljning av huset i händerna på jordägaren?Regler om arrende finns i 7-11 kap. jordabalken. Visserligen är en huvudregel att din dotter inte får sätta annan person i sitt ställe och därmed inte överlåta arrendet. Däremot finns det undantag till detta. Om avtalet är slutet på viss tid får din dotter överlåta arrenderätten till någon annan skötsam person. Innan detta måste din dotter däremot erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning. Om jordägaren inte har godtagit detta erbjudande inom en månad så får din dotter sedan överlåta arrendet till någon utomstående. Avvikande bestämmelser från detta kan dock göras om det har tagits med i avtalet, men det måste då också godkännas av arrendenämnden. Din dotter kan alltså sälja huset utan jordägarens samtycke. Villkoret för detta är dock att hon först ska erbjuda jordägaren att återta arrendet och betala ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta inom en månad så har din dotter möjligheten att överlåta arrendet till en utomstående (10 kap. 7 § jordabalken).Kan jordägaren bara säga upp avtalet?Som huvudregel kan jordägaren inte säga upp avtalet i förtid. Vissa undantag finns dock, till exempel om man inte betalar arrendeavgiften i tid, men dessa grunder aktualiseras först om din dotter inte skulle sköta arrendet. Om jordägaren däremot säger upp avtalet efter tiden på 5 år löpt ut så har din dotter en rätt till förlängning så länge hon inte misskött arrendet eller jordägaren har en skälig anledning att upplösa arrendeförhållandet. Detta betyder att din dotter även skulle ha ett starkt skydd att behålla arrendet efter att avtalet har löpt ut (8 kap. 23 § och 10 kap. 5 § jordabalken).Huvudregeln är alltså att jordägaren inte kan säga upp avtalet i förtid, och om jordägaren skulle säga upp avtalet när den avtalade tiden på fem år har gått ut så har din dotter rätt till förlängning om hon inte har misskött sig i sin användning av arrendet. Din dotter har alltså ett bra skydd mot en uppsägning av avtalet.Vad skulle hända med huset om avtalet sägs upp?Om avtalet ändå skulle sägas upp så har din dotter rätt till ersättning för huset. När din dotter frånträder avtalet ska arrendet erbjudas jordägaren till inlösen. På detta sätt skulle din dotter få ersättning för huset samtidigt som jordägaren får tillbaka rättigheten. Om jordägaren inte skulle acceptera erbjudandet så har din dotter rätt att hitta någon annan skötsam person som vill ha arrendet och får då skälig ersättning på detta sätt (10 kap. 7 § jordabalken).Kan jordägaren chockhöja arrendet?Som huvudregel gäller att avtal ska hållas, och därmed att avgiften som redan är avtalad ska fortsätta att gälla. Detta avtal har upprättats skriftligen mellan din dotter och jordägaren och i denna handling ska samtliga avtalsvillkor anges som ska gälla för avtalsperioden. För att avgiften ska ändras krävs därför att avtalsvillkoren ändras. Detta kan inte ske under löpande arrendeperiod utan en begäran av villkorsändring sker för en ny arrendeperiod. Skulle jordägaren vilja att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod så ska jordägaren meddela din dotter om detta senast ett år före arrendetidens utgång, och arrendeavgiften ska då utgå med ett skäligt belopp. Jordägaren är därför inte helt fri att sätta vilken avgift som denne vill och kan inte ändra avgiften för 5-årsperioden arrendeavtalet är skrivet på (10 kap. 3 och 6 § jordabalken).Vad kan din dotter göra?Din dotter har ett skydd från att jordägaren säger upp avtalet i förtid och hon har även rätt till förlängning av avtalet så länge hon sköter arrendet. Om avtalet sägs upp så ska din dotter erbjuda jordägaren arrenderätten och på detta sätt få ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta så kan din dotter istället vända sig till någon utomstående som vill ha arrendet och få ersättning för huset på detta sätt.Jordägaren kan vidare inte ändra avgiften för denna 5-årsperiod. Om din dotter och jordägaren inte skulle vara överens om avgiften vid en eventuell förlängning av avtalet så ska denna tvist hänskjutas till arrendenämnden som sedan avgör frågan, vilket hindrar jordägaren från att sätta vilken avgift denne vill på arrendet (10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket jordabalken)Vänligen,

Vad säger lagen om att hyra ut parkeringsplats i andra hand?

2018-11-22 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag undrar vad lagen säger gällande att hyra ut sin parkeringsplats i andra hand om man bor i en hyresgästförening med privat hyresvärd. Tack! Med vänlig hälsning,
Michella Lina Said |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En parkeringsplats utgör ett lägenhetsarrende enligt 8 kap. 1 § jordabalken, då det avser upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte utgör bostadsarrende eller anläggningsarrende. Reglerna för andrahandsupplåtelse av parkeringsplats återfinnes i 8 kap. 19 § jordabalken, var det framgår att arrendatorn, vilken är du, inte utan jordägarens (hyresvärdens) tillåtelse får hyra ut arrendestället (parkeringsplatsen) i andra hand. Du måste således efterfråga hyresvärdens samtycke för att hyra ut parkeringsplatsen i andra hand. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline,Vänligen,

Kan en andrahandsuthyrning förverka ett arrende?

2018-11-09 i Arrende
FRÅGA |Förverkande av arrenderättenJag äger ca 50 ha jordbruksmark som är utarrenderat till B sedan 20 år, Arrendeavtalet löper på fyra år med en arrendeavgift på 1 500kr/ha per år. Det har uppdagats att arrendatorn B har upplåtit marken till C utan mitt medgivande (sannolikt) enligt följande överenskommelse/avtal: - C betalar B 2 500kr/ha per år för att få bruka/nyttja marken- Intäkter från nyttjandet tillfaller C- B bestämmer vad som ska odlas (sannolikt en konstruktion för att försöka undslippa att arrenderätten förverkas)Jag har känt till att B har anlitat C för att bruka marken under ett antal år, men inte att den varit upplåten enligt nuvarande avtal mellan B och C. Det är nu även uppenbart att B inte har vare sig maskiner/resurser eller avsikt att själv bruka marken.Jag önskar nu säga upp arrendeavtalet samt sälja marken och undrar om B enligt jordabalken 8 kap. 23-25 §§ har förverkat arrenderätten genom att upplåta marken till C.
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline! Är avtalet förverkat?B får inte överlåta arrendet utan ditt samtycke, se Jordabalken 9 kap. 31 § 1 stycket. Dessutom skulle B ha erbjudit dig att få tillbaka arrendet innan överlåtelsen till C skedde. Din möjlighet att säga upp avtalet på grund av förverkad arrenderättDu som jordägare måste säga upp avtalet senast inom 6 månader från det att du fick veta att B hyrt ut i andra hand. Då du har känt till situationen under ett antal år så kan du därför inte säga upp avtalet med stöd av att det är förverkat. Du kan säga upp avtalet på vanligt sätt, men då gäller det tills resterande tid av de 4 åren löpt ut.RådOm du vill att avtalet ska upphöra så snart som möjlig så ska du säga upp det direkt. Det bästa är om du gör det i skriftlig form så att det är lätt för dig att bevisa att en uppsägning skett om det skulle bli något bråk med B. Om du har fler funderingar kring arrendet så har Arrendenämnden mycket bra information på sin hemsida, den hittar du här.Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Underhåll av brunn på arrenderad mark

2018-10-31 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar ut mark till sommarstugor. Nu är det problem med ena vattenbrunnen. Vet inte exakt hur illa det är, den har knappt använts de sista åren. Vem står för kostnaden för att åtgärda detta?Markägaren eller den som äger stugan?I detta fallet så delas brunnen på 2st stugor.
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Arrende regleras i Jordabalken (JB). Det finns fyra olika typer av arrende; jordbruksarrende, anläggningsarrende, lägenhetsarrende, bostadsarrende. Utifrån din beskrivning att du arrenderar ut mark till sommarstugor gör jag bedömningen att saken gäller bostadsarrende. I kapitel 8 JB regleras arrende i allmänhet och i kapitel 10 JB regleras bostadsarrende. Dock finns ingen bestämmelse för bostadsarrende i JB som stadgar arrendatorns skyldighet att vårda och underhålla arrendestället, det framgår istället av allmänna rättsprinciper.Den som äger fastigheten, alltså marken, kallas oftast för jordägare medan den som hyr marken kallas för arrendator. Jag kommer därför i mitt svar hänvisa till dig som jordägare och den/de som hyr marken av dig som arrendator/arrendatorer.En jordägare och en arrendator ansvarar gemensamt för arrendeställets skick. Arrendatorn har en vårdnadsplikt som innebär att hen ska vårda och underhålla arrendestället, medan skyldigheten att bygga om eller bygga nytt ligger på jordägaren. Parterna är fria att avtala om vilket skicka arrendestället ska vara i vid tillträdet, under arrendetiden samt vid arrendetidens slut.- Arrendatorns underhållsskyldighet gäller generellt sett det löpande underhållet vilket exempelvis kan handla om underhåll av vägar och broar samt rensning av diken och brunnar.- Jordägarens byggnadsskyldighet innefattar ombyggnation eller nybyggnation när exempelvis en anläggning är så sliten att löpande underhåll inte längre är tillräckligt.SlutsatsSvaret på din fråga blir med anledning av detta: "det beror på". Det beror på hur skicket på vattenbrunnen är; går den att underhålla och reparera eller måste den byggas om eller måste kanske en ny brunn byggas? Du behöver undersöka skicket på brunnen för att komma fram till vad som behöver göras och vem/vilka som bör stå för kostnaderna. Kolla även i arrendeavtalet om ni avtalat om vem som ska stå för vilka typer av kostnader. Jag hoppas att jag gett dig lite vägledning som kan vara till hjälp när du har undersökt skicket på brunnen samt kontrollerat avtalets innehåll. Du är alltid välkommen att skriva till oss igen om du känner att jag missade att svara på något i din fråga eller du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,