Hur länge får jag dröja med hyran för arrende?

2018-03-21 i Arrende
FRÅGA |Vad händer om jag inte kan betala hela arrendekostnaden i tid utan bara betalar ca 1/3 och resten så snart som möjligt. Kan jag bli av med arrendet omedelbart eller finns det möjlighet att förlänga betaltiden?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 8 kap. 23 § jordabalken är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalning av arrende mer än en månad efter förfallodagen. I sådana fall är jordägaren berättigad att säga upp avtalet. Arrendatorn får dock ej skiljas från arrendestället, om arrendeavgiften betalas senast 12 vardagar efter uppsägningen. I avvaktan på detta, får beslut om vräkning inte meddelas förrän 14 vardagar efter uppsägningsbeslutet (8 kap. 25 § jordabalken). Enligt 8 kap. 24 § jordabalken, får arrendator ej heller skiljas från arrendestället, om betalning har erlagts innan jordägaren har gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet. Det finns alltså goda möjligheter att betala senare. Jag rekommenderar emellertid att du kontaktar jordägaren först och diskuterar situationen.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma! Vänligen

Uppsägning av parkeringsplats

2018-03-06 i Arrende
FRÅGA |Hej. Hsb vill säga upp en av mina parkeringar, har en p-plats ute och en i ett garage. Pga av att man bara skall få ha en p-plats om man bara är en skriven på bostaden (platsbrist). Får dom göra så? Äger ju två bilar och måste då sälja min samlarbil till ev en stor förlust.
Emilia Hallberg |Hejsan! Tack för att du vänder dig till Lawline!Det finns lite olika regler gällande parkering utomhus och inomhus. För utomhusparkering gäller den uppsägningstid som du och fastighetsägaren avtalat om. Enligt 8:1 Jordabalken så klassificeras parkeringsplatser utomhus som ett s.k lägenhetsarrende. Detta för att jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Vidare enligt 8:5 JB gäller att om arrendetiden för lägenhetsarrende, det vill säga parkeringsplatsen, inte är bestämd så upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det uppsägning skedde. Alltså kan fastighetsägaren säga upp avtalet enligt den uppsägningstid som avtalats, i annat fall är uppsägningstiden som standard sex månader från fardag, vilket infaller den 14:e mars.För parkeringsplats i garage gäller annorlunda regler, i och med att parkeringsplatsen då inte faller under lägenhetsarrende, utan istället är en del av en byggnad, där garageplatsen upplåts till nyttjande mot ersättning, enligt 12:1 1 st. JB. Vidare enligt 12:4 2 st. JB gäller att hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal (vilket även gäller för garageplatser inomhus, enligt 12:1 3 st. JB).Alltså, fastighetsägaren kan säga upp garageplatsen vid platsbrist. Uppsägningstiden för din parkeringsplats utomhus är den avtalade uppsägningstiden som du och fastighetsägaren kommit överens om, i annat fall upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att uppsägning skedde.Angående din garageplats gäller att, om inte längre uppsägningstid avtalats, att avtalet upphör att gälla vid det månadsskifte som närmast inträffar nio månader från uppsägningen, om hyrestiden varit längre än nio månader. Hoppas att detta svar kunde vara till hjälp för dig! Med vänlig hälsning,

Kan bostadsarrende sägas upp? Kan bostadsarrende förnyas med högre arrendeavgift?

2018-02-13 i Arrende
FRÅGA |Finns det möjlighet att säga upp ett bostadsarrende alt. att förnya avtalet då arrende avgiften är väldigt lågt satt av tidigare ägare?
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du dels om man kan sägas upp ett bostadsarrende, dels om ett avtal om bostadsarrende kan förnyas med en högre arrendeavgift.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningJa, ett bostadsarrende kan sägas upp.Ja, ett avtal om bostadsarrende kan förnyas med en högre arrendeavgift.Uppsägning till upphörandeJag utgår från att ditt bostadsarrende inte gäller på livstid.Arrendet kan då sägas upp till att upphöra vid arrendetidens slut. Sägs arrendet inte upp förnyas det vid arrendetidens slut (10 kap. 3 § första stycket jordabalken (JB)).Uppsägning måste ske senast ett år innan arrendetidens slut (10 kap. 3 § första stycket JB).Arrendatorn har dock som huvudregel rätt till förlängning, om det är jordägaren som säger upp avtalet (10 kap. 5 § JB).Bostadsarrendet kan alltså sägas upp.Uppsägning till villkorsändringBostadsarrende kan också sägas upp till villkorsändring, t.ex. en högre arrendeavgift. Den högre arrendeavgiften måste dock vara skälig (10 kap. 6 § första stycket JB).Kan parterna inte enas om arrendeavgiftens storlek ska den utgå med ett belopp som motsvarar arrenderättens värde (10 kap. 6 § första stycket JB).Avgiften för bostadsarrendet kan alltså höjas när avtalet förnyas, om den är för låg.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med uppsägning av arrende är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan arrende sägas upp tidigare?

2018-02-02 i Arrende
FRÅGA |Hej, jag har ett sidoarrende (jordbruksarrende utan bostad) där avtalstiden är 5 år. Jag har haft arrendet nu i 11 år, kan jag säga upp det i förtid eller måste jag ha det 4 år till? Vad gäller för sidoarrenden?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller jordbruksarrenden och sidoarrenden, jordbruksarrenden regleras i Jordabalken. Sidoarrenden finns inte reglerade i lag.Om arrendetiden är minst fem år ska arrendeavtalet sägas upp senast ett år före arrendetidens utgång (9 kap 3 § Jordabalken). Du kan alltså säga upp arrendeavtalet tidigare och behöver inte ha det i fyra år till. I det fallet har du en ett års uppsägningstid.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänlig hälsning,

Har arrendator förköpsrätt vid försäljning av hus på arrenderad mark och vilket pris gäller?

2018-03-16 i Arrende
FRÅGA |Har ett fritidshus på arrendetomt. Fyra år kvar på arrendeavtalet. Avser sälja. Måste jag erbjuda markägaren att köpa? Om ja, är det det marknadsmässiga priset som gäller.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte av din fråga vilken sorts av arrende det är fråga om, varför jag i det följande utgår från att det är fråga om ett så kallat bostadsarrende (10 kap. 1 § jordabalken). NDui som arrenderar mark kallas i detta fall för arrendator och den som äger marken för jordägaren.När man äger en sommarstuga på en arrendetomt kallas den ofta för "byggnad på ofri grund". En sådan byggnad anses rättsligt sett vara lös egendom och därför tillämpas inte de speciella formkraven som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Du har såsom ägare för sommarstugan rätt att råda över den. Detta innebär att du får sälja byggnaden till vem ni vill. Detta förutsätter emellertid att det inte finns någon förköpsklausul i arrendeavtalet.I praktiken säljer man dock även arrenderätten när man ska överlåta en byggnad på ofri grund, eftersom det är en förutsättning för att den nya ägaren ska ha rätt att låta byggnaden stå kvar marken. Du som bostadsarrendator får däremot inte utan vidare överlåta arrenderätten till någon annan. Är arrendeavtalet slutet för viss tid måste du först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot ersättning för arrenderättens värde, samt byggnaden (om du vill att jordägaren även ska överta denna) (10 kap. 7 § andra stycket jordabalken). Om jordägaren inte lämnar svar inom en månad eller inte vill köpa det är det däremot i princip fritt för er att överlåta arrendet till vem ni vill. Om arrendetiden inte upphört, kan du alltså överlåta huset till vem du vill.Det är upp till dig och köparen att bestämma priset. En billig fastighetsförsäljning för dock med sig skattemässiga konsekvenser för säljaren om försäljningspriset understiger dess taxeringsvärde. Understiger priset taxeringsvärdet så blir transaktionen ur skattesynpunkt att se som en gåva, vilket medför att säljaren slipper erlägga någon kapitalvinstskatt och han förlorar därmed även rätten till eventuella avdrag på grund av olika renoveringar som denne kan ha gjort. Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Benefikt Bostadsarrende och förverkande

2018-02-17 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag tog den 1 augusti 2014 som gåva över en sommarstuga från min mor. Gåvobrev är upprättat och registrerat hos lantmäteriet. Även ett avtal om nyttjanderätt för min mor och min syster upprättades. Nyttjanderätten är inte inskriven hos i fastighetsregistret. Bredvid sommarstugan står en "lillstuga". Enligt skriftliga överenskommelser (brev) med min mor, ställer jag ut saker/mindre möbler som tillhör min mor (hon är väldigt tydlig med att jag bara fått fastigheten, ej inventarier/lösöre = hennes egendom) i lillstugan. Sedan hösten 2014 har hon via brev ständigt lovat att hon ska rensa/tömma lillstugan. Det har dock inte skett. För ca 2 år sedan skedde en överenskommelse via brev, att hon har tid på sig till juni 2019 att tömma lillstugan. Den är i stort behov av översyn eftersom golvet/grunden inte är stabil. Förra sommaren lyckades vi gjuta ett nytt fundament utan att tömma stugan. Det är dock inte möjligt att göra något åt golvet så länge stugan är full med saker/möbler. Min fråga är om min mors nyttjanderätt ger henne rätt att "blockera" mina möjligheter att använda stugan/underhålla den? Ett utdrag ur avtalet finns nedan (HE är min mor)."NyttjanderättME upplåter härmed till min mor HE samt min syster KEL en rätt för dem att för all framtid, nyttja byggnader på fastigheten med därtill hörande tomt. [...] Med nyttjanderätten följer att HE behåller sina nycklar till fastigheten. [...] Om möjligt ska maj~juni hållas fritt för HE att nyttja fastigheten."
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är fastighetsrättslig och handlar om nyttjanderätt. Jag förutsätter i mitt svar att "lillstugan" inte utgör hus på ofri grund utan att den är någon slags tillbyggnad till fastigheten som du har tagit över.Beroende hur ni har avtalat om nyttjanderätten kan det vara möjligt för din mor att blockera din nyttjanderätt men hon kan eventuellt förverka sin nyttjanderätt om hon orsakar skada på din egendom genom försumlighet. Det finns flera olika nyttjanderättsformer i svensk lag, det som är troligen är fallet för dig är nyttjanderättsformen bostadsarrende. Ett annat tänkbart alternativ är att det rör sig om någon slags hyresrätt om du får mottar betalning för hyra i så fall regleras frågan i jordabalkens (JB) 12 kapitel. Om det är så att din mor inte betalar något i gengäld för nyttjanderätten så rör det sig troligen om ett så kallat benefikt bostadsarrende. Jag kommer fortsättningsvis utgå från att det rör sig om ett benefikt bostadsarrende. Om vederlag inte utgår för nyttjanderätten är det en benefik upplåtelse då föreligger en nyttjanderätt beträffande vilken reglerna om arrende, hyra och tomträtt inte är direkt tillämpliga. I vissa fall kan dock dessa regler vara analogiskt tillämpliga vid domstol/ prövning vid arrendenämndenOm bostadsarrendeDin fråga har två olika aspekter äganderätten och nyttjanderätten. Du har genom gåvobrev övertagit äganderätten till fastigheten men din mor och syster har en avtalad nyttjanderätt att bruka fastigheten det framstår som att det är en partiell nyttjanderätt. Om ni inte har avtalat särskilt om vem som ska ansvara för underhåll av sommarstugan och lillstugan får man se till lagens regler om arrende, dessa finns i jordabalkens 7 – 10 kapitel. Eftersom du nämner att det rör sig om en sommarstuga tolkar jag det som att det är ett bostadsarrende. Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker för annat ändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshus på marken. Avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. Uppsägning skall alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Bostadsarrende är förenat med besittningsskydd i form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet vid arrendetidens utgång men det finns situationer då bestittningsskyddet upphör t.ex. vid förverkande.Reglerna om bostadsarrende återfinns främst i 10 kap JB men även de allmänna bestämmelserna om arrende i 8 kap JB och reglerna om nyttjanderätt i 7 kap JB blir tillämpliga. För bostadsarrende saknas lagstadgade regler för arrendeställets skick, vård och underhåll och parterna får fritt avtala om detta. Om ni inte har reglerat underhållsskyldighet eller andra frågor avseende fastighetens skick i avtalet mellan er och jordägaren är utgångspunkten att arrendestället hyrs ut i befintligt skick och att det också är så arrendestället ska lämnas tillbaka när arrendetiden gått ut. Enligt allmänna rättsprinciper anses att arrendatorer är skyldig att vårda arrendestället men frågor om vem som är skyldig att stå för underhållskostnader brukar normalt regleras i de enskilda arrendeavtalen. Arrendator är alltså den som arrenderar mark eller annat från jordägaren.Förverkande och uppsägning av arrendeOm arrendatorer vanvårdar arrendestället och inte vidtar rättelse efter tillsägelse kan arrenderätten bli förverkad och jordägaren blir då berättigad att säga upp avtalet 8 kap 23 § andra punkten JB och enligt 10 kap 5 § första punkten . Enligt praxis, NJA 2004 s 288 ska uppsägningstiden vid benefika nyttjanderätter vara skälig. Vad som är skälig uppsägningstid kan växla från fall till fall beroende på omständigheterna, t.ex. om nyttjanderättshavaren lagt ned kostnader för att utnyttja den upplåtna egendomen och hur lång tid upplåtelsen bestått när uppsägning kommer i fråga. Skälig uppsägningstid bör i vart fall inte understiga 6 månader. Arrenderätten är inte förverkad när det handlar om bagatellartade förseelser eller klart ursäktliga misstag från arrendatorns sida. Är arrenderätten förverkad på grund av att arrendatorn inte har betalat arrendeavgiften i tid, vanvårdat arrendestället eller använt det för annat ändamål än det som har avtalats, kan arrendatorn inte skiljas från arrendestället om han eller hon slutar att missköta sig innan jordägaren har sagt upp avtalet. Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om mottagaren erkänner den skriftligen. Uppsägningen ska delges enligt JB 8 kap 8 §. En ansökan hos domstol där jordägaren yrkar att avtalet ska upphöra eller att arrendatorn ska avhysas, gäller som uppsägning när domstolen har delgivit arrendatorn den. På samma sätt gäller en ansökan om avhysning hos kronofogdemyndigheten som uppsägning när myndigheten har delgivit arrendatorn den. Tvist om nyttjanderättsavtal mellan jordägare och arrendatorer medlas av arrendenämnden genom skriftlig ansökan enligt JB 8 kap 30 §. http://www.arrendenamnden.se/Sa-gar-det-till/Svar:Avtalstolkning ingår inte i denna tjänst och man kan inte heller tolka endast en del av avtalet korrekt, därför kommer jag inte tolka ditt utdrag av avtalet här.Din mor kan i viss mån blockera dina möjligheter till underhåll/användande av lillstugan beroende på vad ni har avtalat om underhåll. Är frågan om underhåll inte behandlad i avtalet anses din mor som arrendatorer normalt skyldig att vårda arrendestället och se till att det åtminstone vid arrendetidens slut lämnas tillbaka i samma skick som det var när arrendetiden påbörjades. Om hon är grovt försumliga avseende vården av arrendestället riskerar hon att få arrenderätten förverkad och kan då bli uppsagd från arrendet. Det går inte med säkerhet att ge dig bra vägledning utan att granska nyttjanderättsavtalet. Jag rekommenderar därför att du anlitar en jurist eller advokat inom fastighetsrätt som granskar ditt avtal. Är arrenderätten förverkad är du berättigad att säga upp avtalet inom 6 månader från det att du fått kännedom om kontraktsbrottet och avtalet upphör då att gälla den fardag som närmast inträffar enligt JB 8 kap 4 § 1st och 3st och 8 kap 24 §. Jag tolkar det som att arrenderätten förverkas om din mor inte tömmer lillstugan innan juni 2019 eftersom ni har kommit överens om att hon har tills dess på sig att tömma lillstugan. Du bör då inom 6 månader från detta säga upp arrendet.Rekommendation: Om din mor inte tömmer lillstugan enligt överenskommen tid kan du ta ärendet vidare till arrendenämnden men tänk över att detta kan leda till att er relation blir lidande. Du kan då ansöka direkt till arrendenämnden via blankett på deras hemsida eller anlita en jurist som hjälper till med detta. Man kan även ansöka om villkorsändring av arrendeavtal hos arrendenämnden. Då kan ni i avtal reglera vem som ska ansvara för underhåll för olika byggnader på fastigheten.Om du vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Bostadsarrende: vad kan man som jordägare göra om man vill använda marken själv?

2018-02-11 i Arrende
FRÅGA |Vi äger marken, och arrenderar ut den. De byggt hus själva. Nu skulle vi behöva marken själva. Vad göra?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån din fråga verkar det röra sig om ett s k bostadsarrende, där syftet med upplåtelsen är att bereda bostad åt arrendatorn samt att denne har rätt att uppföra hus på marken. Reglerna om bostadsarrende finns i 10 kap. jordabalken (JB). UppsägningOm ni vill använda marken själva kan ni säga upp avtalet. Av din fråga framgår det inte vilken arrendetid som överenskommits. Arrendeavtal kan antingen träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. För avtal om viss tid innebär uppsägning att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. När ska uppsägning ske?Om inte längre tid avtalats, ska uppsägning från jordägaren ske minst 1 år före arrendetidens utgång. Sägs avtalet inte upp i rätt tid anses avtalet förlängt på samma villkor ytterligare en period. Arrendatorns rätt till förlängningOm uppsägning sker har arrendatorn vanligtvis rätt till förlängning av avtalet. Detta gäller däremot inte om jordägaren kan göra sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med den nuvarande upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. För att rätten till förlängning inte ska gälla krävs det också att jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Det räcker därför inte med att jordägaren enbart påstår att att han ska nyttja arrendestället på annat sätt; det krävs även att han bevisar att han menar allvar med planerna, till exempel genom att visa på att han avser att uppföra en permanentbostad åt sig själv eller att de nya planerna kommer generera påtagligt högre lönsamhet än arrendet. Om jordägarens intresse kan bli tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av marken, kan arrendatorn ändå ha rätt till förlängning.SammanfattningSom jordägare kan ni säga upp avtalet för att upphöra vid arrendetidens utgång. Det ska ske minst 1 år innan arrendetidens utgång. Det krävs då att ni kan visa på att ni ska nyttja marken på annat sätt, och att det överväger arrendatorns intresse att förlänga arrendetiden. Beträffande arrendatorns byggnad ska ni erbjudas att lösa ut den. Om ni inte inom en månad har förklarat er villiga till detta måste arrendatorn föra bort egendomen inom tre månader. Marken ska då återställas i tjänligt skick. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresavtal

2018-01-26 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt en lägenhet (bostadsrätt) I andra hand och sa upp den sista dagen i månaden. Eftersom jag har en månads uppsägningstid ansåg jag att jag bara skulle behöva nästa månad men sedan sa min hyresvärd att han delgivits först tre dagar efter och därmed skulle det förlängas med en hel månad till. Vi har enbart kommunicerat per sms och jag såg att smset levererades samma kväll som jag skickade det. Behöver jag betala för ytterligare en månad eller har jag rätt?Tack för hjälpen!
Richard Fiskesund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstår din fråga så gäller det huruvida din uppsägning har skett i tid.Regler kring uppsägningFormkraven för uppsägning av hyreskontrakt regleras i 12 kap. 8§ Jordabalken (JB). Se lagen här12 kap. 8§ JB säger att uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock vara muntlig om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Tredje stycket samma lag anger att skriftliga uppsägningar ska delges den som söks för uppsägning. Första frågan som bör ställas är ifall hyresförhållandet varat längre än tre månader. Om det har gjort det så finns det regler på formkrav, framförallt skriftlighet och delgivning. SkriftlighetEnligt min bedömning borde sms uppfylla kravet på skriftlighet. Detta behöver dock inte stämma eftersom jordabalken är en gammal lag och rättsordningen hinner inte alltid med den tekniska utvecklingen. Dock har e-post uppfyllt kravet på skriftlighet i praxis. DelgivningVad gäller delgivning måste den som söks för uppsägning delges. Detta betyder att uppsägningen måste överlämnas på ett sådant sätt att man får ett bevis på eller annars enligt lagen har rätt att utgå från att uppsägningen verkligen har nått den sökte. Man talar här främst om rekommenderat brev med mottagningsbevis eller personligt överlämnande, men även muntligt där man sedan fått en skriftlig bekräftelse.Att ett sms skickats där en kvittering getts genom statusen "levererad" kan möjligtvis betraktas som att den kommit fram till hyresvärden. Det är du som skickat iväg uppsägningen som har bevisbördan och "levereradstatusen" kan möjligtvis utgöra ett bevis. Dock kan det finnas många omständigheter som kan spela in, t.ex. att du skrev det på kvällen eller att människor inte har samma skyldighet att kolla deras mobiler som deras post. AvslutningRättsläget är från mitt perspektiv oklart och jag tipsar om att kontakta en jurist som är mer insatt i dessa frågor för ett rådgivande samtal. Ifall delgivningen skett tre dagar senare så följer det att uppsägningen inte kan ske som planerat eftersom det måste vara minst en månad. 27 dagar är för kort. Hoppas du fick svar på din frågavänligen,