Pantsättning, säkerhetsupplåtelse, arrende och kontraktsbrott

2017-12-21 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar ett vattenområdet av en kommun som är jordägare. Jag vill utveckla min verksamhet och banken kan ge mig bättre möjligheter och villkor om de kan ta arrendet som säkerhet. Jag har ställt frågan till min kontaktperson hos kommunen som efter att ha lyft frågan ej kan göra detta. Det är ett avtal som sträcker sig till 2019.Vad vi önskar är att banken får ta arrendeavtalet som säkerhet. Detta görs genom att jag skriver under en pantsättning till banken samt att kommunen bekräftar att de har vetskap om denna pantsättning. Om det skulle hända något får banken ta över arrendeavtalet och de har rätt att ange en ny motpart under förutsättning att kommunen har godkänt denna part. Förutom detta har kommunen som part i andra gemensamma avtal ej uppfyllt sina delar och detta har påverkat min verksamhet märkbart samt att jag själv fått bekosta deras ej uppfyllda arbete.Kommunen är min viktigaste part och jag kan inte driva min verksamhet framåt som det är och har varit senaste 18 månaderna. Får de neka mig att involvera banken och hur får jag dem att uppfylla/kompensera mig för sina ej uppfyllda åtaganden?
Jessica Konduk |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Arrende är en nyttjanderätt och regleras generellt i jordabalken (JB) 8 kap medan pantsättning regleras i 6 kap. Om ditt arrendeavtal är av typen anläggningsarrende blir även 11 kap tillämpligt. PantsättningPantsättning kan enbart göras av fastighetsägaren enligt 6 kap 2 § JB. En nyttjanderättstagare, exempelvis en hyresgäst eller arrendator, kan alltså inte pantsätta sin nyttjanderätt eftersom en hyresrätt för hyrestagaren saknar ett reellt marknadsvärde. Hyresrätten/arrenderätten utgör för nyttjanderättsupplåtaren ett kontinuerligt inflöde av hyresbetalningar. Detta flöde kan pantsättas till en kreditgivare som säkerhet. Oftast pantsätts i dessa sammanhang inte bara befintliga, utan även framtida fordringar. Vid en pantsättning av en nyttjanderätt handlar det alltså om att en rättighet att få betalt pantsätts; det är inte själva hyresobjektet (lägenheten, jaktmarken eller vattenområdet etc) som pantsätts och sedan kan realiseras. SäkerhetsöverlåtelseSäkerhetsöverlåtelse är inte en renodlad pant utan är ett förtäckt pantavtal. Syftet med säkerhetsöverlåtelse är att ge borgenären en säkerhet för sin kredit vid kreditgivning. Vid kreditgivningen tecknar borgenären och gäldenären ett avtal som innebär att den egendom som ska utgöra säkerhet för krediten överlåts till borgenären, dvs äganderätten övergår från låntagaren till långivaren. Överlåtelsen är en slags säkerhet för borgenärens kredit. En förutsättning för avtalet är att äganderätten sedan ska återgå till gäldenären när borgenären har fått betalt till fullo. Säkerhetsöverlåtelse är inte lagreglerad utan har framkommit genom praxis och har betraktats mer som köpeavtal än som renodlade pantavtal.När avtalspart inte fullgör sina skyldigheterDu bör granska ditt arrendeavtal för att se om det finns några ansvarsklausuler. De brukar ange att jordägaren ska hållas skadeslös för eventuellt skadestånd och därmed sammanhängande kostnader som kan drabba jordägaren på grund av arrendatorns verksamhet och nyttjande av Arrendestället. Om inga ansvarsbegränsande klausuler finns i avtalet och skada uppstår inom ett avtalsförhållande ska den skadeorsakande parten ersätta den skada som har vållats den skadelidande. Har ni inte avtalat särskilt om det i kontraktet regleras detta av skadeståndslagen. För att kunna bedöma er rätt till skadestånd för kommunens avtalsbrott måste en närmare granskning av ert avtal ske.Andra avtal än arrende brukar regleras enligt t.ex. avtalslagen, köplagen och lagen om offentlig upphandling, det kan bero på vilket typ av avtal det är fråga om. Allmänt gäller dock att man har rätt till ersättning för den skada man lider om en avtalspart bryter mot ett avtal. I dessa situationer får man i första hand förhandla med sin avtalspart och i andra hand stämma denne i tingsrätten, förutsatt att inga skiljedomsklausuler förekommer i avtalen. Det är i dessa lägen bäst att anlita en jurist för att bedöma kontraktsbrotten och storleken på ersättningen.SvarJa, jordägaren kan neka pantsättning av sin fastighet men den kan inte hindra dig att ta lån där du ställer din egendom som säkerhet om sådan finns på den arrenderade marken. Du kan däremot få lån mot en säkerhetsöverlåtelse om banken anser att din egendom (tex. en byggnad eller anläggning) på den arrenderade marken är en säker kredit. Du kan ansöka om medling hos arrendenämnden gällande villkor i ditt arrendeavtal och du kan göra stämningsansökan hos tingsrätten angående ersättning för skador i andra avtal. I allmänhet har du rätt till ersättning när en avtalspart bryter mot avtalet.RekommendationDu bör kontakta din bank för att fråga om de kan göra en säkerhetsöverlåtelse istället för pantsättning, förutsatt att du känner dig bekväm med detta.Du kan vända dig till arrendenämnden för medling vid tvist med jordägaren om du anser att de bryter mot arrendeavtalet. Övriga avtal hanteras oftast av tingsrätten. Om du har en företagsförsäkring är det möjligt att den täcker vissa juridiska kostnader, se dina försäkringsavtal eller kontakta ditt försäkringsbolag.Jag rekommenderar att du anlitar en jurist för att undersöka dina möjligheter till skadestånd om jordägaren inte uppfyller sina avtal. Om du vill anlita en av våra jurister eller har någon följdfråga är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.seJag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen.

Vad har bostadsarrenden för besittningsskydd?

2017-12-06 i Arrende
FRÅGA |Hej.Jag blir inte klok på allt som beskrivs i jordbalken ang arrende.Vad händer om arrendet upphör och vi inte får ett nytt arrende.Vad gör vi om jordägaren eller ev ny köpare inte vill köpa fastigheterena. Måste vi ge bort allt till markägaren då vi inte har möjlighet att frakta bort byggnaderna?Fastigheterna som är värderade till ca 450 000 :- enligt mäklare.Finns det inga som helst rättigheter för oss arrendatorer trots att vi har skött oss exemplariskt och vill arrendera framöver.
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag håller med dig, det är inte helt lätt att orientera sig i Jordabalkens (JB) alla regler, men vi gör ett försök! Det finns en hel del regler till eran förmån.Vilka är dom viktigaste reglerna för bostadsarrende?Bostadsarrende (10:1 JB) föreligger när arrendatorn enligt avtalet har rätt att uppföra eller bibehålla eget bostadshus (alltså ett hus på ofri grund som fastighetsägaren inte äger). De viktigaste reglerna handlar om arrendatorns rätt att förlänga avtalet (arrendatorns besittningsskydd 10:4-6 JB). Huvudregeln är att arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet även när jordägaren har sagt upp honom eller henne för avflyttning. Huvudregeln gäller inte när arrendatorn saknar besittningsskydd och när det finns en besittningsbrytande grund. Vi måste alltså först avgöra om ni har besittningsskydd och sedan om det finns en besittningsbrytande grund.När saknar du besittningsskydd och när finns det en besittningbrytande grund?Du saknar besittningsskydd om någon av de omständigheter som föreskrivs i 10:4 JB uppfylls. Det kan t.ex. vara att jordägaren säger upp arrendeavtalet på grund av att arrenderätten är förverkad. Den anses förverkad om du t.ex. Inte betalar arrendeavgiften eller vanvårdar stället. Eftersom ni har skött er exemplariskt har ni förmodligen besittningsskydd enligt huvudregeln. Men vi måste också se om det finns situationer som gör att besittningsskyddet kan brytas. Dessa situationer föreskrivs i 10:5 JB. Det kan exempelvis vara liknande som ovan, dvs allvarlig misskötsamhet eller byggt utan bygglov. Vad tycker jag att ni borde göra?Jag föreslår att ni går in på arrendenämndens hemsida genom att klicka här och går igenom de olika situationer som uppställs för att ni inte ska ha rätt att förlänga avtalet. Förmodligen kommer ingen av situationerna "passa in" och därmed har ni rätt att förlänga avtalet. Observera att erat besittningsskydd är direkt, dvs. Ni har rätt att få förlängningsfrågan prövad i arrendenämnden. Hoppas att reglerna blev lite lättare att förstå! mvh

Vad gäller när man ska sälja en sommarstuga på arrendetomt?

2017-11-29 i Arrende
FRÅGA |Hej!Min svärfar byggde en sommarstuga i början av 60-talet, Arrendet går nu ut i maj 2018.Den nye arrendatorn vill höja arrendet med väldigt mycket. Det har varit uppe i arrendenämnden och vi tycker att arrendet ändå blev för stor för att vi ska fortsätta med att arrendera marken där våran sommarstuga står.Vad gäller? Kan vi sälja huset till vem som helst? Måste arrendatorn godkänna detta. Helt enkelt vad händer med de hus ( 2 stucken) som ändå finns på tomten, Huset är sjönära, med endast ett stenkast från en större sjö-MVHMats/
Anna Holmström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte av din fråga vilken typ av arrende det är frågan om och jag kommer därför att utgå från att det rör sig om ett så kallat bostadsarrende (se 10 kap 1 § jordabalken (JB)). Ni som arrenderar mark kallas i detta hänseende för arrendatorer och den som äger marken för jordägaren.När man äger en sommarstuga på en arrendetomt kallas den ofta för "byggnad på ofri grund". En sådan byggnad räknas rättsligt sett som lös egendom och därför tillämpas inte de speciella formreglerna som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Ni har såsom ägare för sommarstugan rätt att råda över den. Detta innebär att ni får sälja byggnaden till vem ni vill. I praktiken säljer man dock även arrenderätten när man ska överlåta en byggnad på ofri grund, då det är en förutsättning för att den nya ägaren ska ha rätt att låta byggnaden stå kvar marken. Ni som bostadsarrendatorer får däremot inte utan vidare överlåta arrenderätten till någon annan. Eftersom arrendeavtalet är slutet för viss tid måste ni först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot ersättning för arrenderättens värde, samt byggnaden (om ni vill att jordägaren även ska överta denna) (se 10 kap. 7 § andra stycket JB). Om jordägaren inte lämnar svar inom en månad eller inte vill köpa det är det däremot i princip fritt för er att överlåta arrendet till vem ni vill.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Förlängning av jordbruksarrende

2017-11-18 i Arrende
FRÅGA |Är det sant att arrendetiden är maximalt 25 år för jordbruksarrende och i så fall vad innebär det? Måste det ha varit avtalat 25 år i en följd enligt kontrakt eller räknas det även om arrendet löpt på 5 års kontrakt under 25 års tid? Om så är fallet, vad händer om 25 år passerat? Är det då en ny 25 års period som gäller? Det känns som om att det är helt vansinnigt att arrendera ut sin mark då det är näst intill omöjligt att få tillgång till den i ett senare skede i livet!
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är sant att du endast kan skriva arrendeavtal på max 25 år när det gäller jordbruksarrende. Detta kan du hitta i 7 kap 5 § Jordabalken. Denna maxgräns gäller däremot bara för varje enstaka arrendeavtal, du kan alltså skriva ett nytt arrendeavtal efter 25 år där du förnyar arrendet ytterligare 25 år. För att säga upp arrende som avtalats på 5 år eller mer måste jordägaren eller arrendatorn meddela om uppsägning senast 1 år innan arrendeavtalet går ut. Sägs avtalet inte upp inom denna tid förlängs det med samma tid, dock högst en förlängning på 5 år. Uppsägningen måste vara skriftlig, 8 kap 8§ Jordabalken. Om vi för enkelhetens skull säger att två personer avtalat om ett jordbruksarrende på 25 år. För att det automatiskt inte ska förlängas måste någon av parterna informera den andre om uppsägning efter högst 24 år. Skulle ingen av dem säga upp avtalet förlängs arrendet med 5 år åt gången. Det förlängs alltså inte med ytterligare 25 år om man missar uppsägningstiden. Notera även att arrendatorn har rätt till förlängning om jordägaren säger upp arrendeavtalet. För att jordägaren ska kunna avbryta arrendet helt måste antingen arrendatorn misskött marken eller kan det avbrytas genom att jordägaren gör sannolikt att marken ska användas för egen del. Dessa undantag finns uppräknade i 9 kap 8 § Jordabalken och jag rekommenderar dig starkt att läsa dessa om du vill säga upp arrendeavtalet. Vill du veta mer om jordbruksarrende rekommenderar att du läser 9 kap i Jordabalken. Kapitel 7 och 8 berör arrende i allmänhet. Hoppas du fick svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar,

Skadegörelse vid arrendeförhållande

2017-12-14 i Arrende
FRÅGA |Jag har ett lantbruk som arrenderar ut ett område i mitten av en betesmark. För att ta sig till arrendeområdet måste man passera grinden till betesmarken, köra ca 200 m och sedan in genom grinden till arrendeområdet. Arrendeområdet har rätt till väg; "Bolaget äger rätt till väg fram till området, med hänsynstagande till betande djur" och detta har varit ett problem långa tider. Arrendatorn och hans anställda lämnar grinden öppen eftersom det är besvärligt, tycker de, att gå ur bilen och stänga. Vilket leder till att djur slipper ut och skadar saker utanför betet - trädgårdar mm. Jag har därför skrivit ett antal gånger, brev och mail, om att grinden alltid skall hållas stängd och det har jag fått en bekräftelse på. Dock fortsätter de ändå att lämna grinden öppen och djur slipper ut och orsakar skador. Jag har nu sänt en faktura för skadegörelse, men de säger att det inte var de som lämnade grinden öppen. Men det är endast de som använder den vägen (den går endast till dem). Nu säger arrendatorn att så länge inga djur går på området så behöver han inte stänga och hänvisar till ovanstående text "hänsyntagande". Jag menar att grinden alltid skall vara stängd eftersom han knappast kan absolut veta när djur finns ute eller inte. Vem har rätt?
Jesper Lublin |Hej och tack för din fråga.Om jag fattar konflikten rätt tycks arrendatorn inte, enligt dig, uppfylla sin plikt att hålla grinden stängd. I motsats anger arrendatorn att en sådan plikt inte finns. Att arrendatorn hänvisar till hänsynstagandet i klausulen; "Bolaget äger rätt till väg fram till området, med hänsynstagande till betande djur", verkar vara felaktigt. Den klausulen tar sikte på hur denne ska bete sig när den använder vägen framtill grinden. Ungefär att vederbörande ska föra fordon med mera på ett sådant sätt att djuren inte störs. Klausulen kan inte tolkas som att arrendatorn har rätt att låta grinden stå öppen. Om något att den ska hållas stängd.Situationen bör lösas genom avtalsförhållandet. Avtalet verkar inte vara helt tydligt preciserat, vad det gäller den här frågan. Dock så är det uppenbart att avtalet har fyllts ut av den konversation ni har haft angående väghållningen. Genom att arrendatorn per mail har bekräftat detta borde det binda denne till att hålla grinden stängd.Det är inte helt ovanligt att man använder sig av ansvarsklausuler i ett arrendeavtal. De brukar ange att jordägaren ska hållas skadeslös för eventuellt skadestånd och därmed sammanhängande kostnader som kan drabba jordägaren på grund av arrendatorns verksamhet och nyttjande av Arrendestället. Uppstår skada inom ett avtalsförhållande har den skadeorsakande parten att ersätta den skada som har vållats. Har ni inte avtalat särskilt om det i kontraktet regleras detta av skadeståndslagen. Tolkningen borde, beroende på bevis och framställning bli som i stycket här ovan.Blir det en tvist om detta och arrendatorn vägrar att betala så måste du stämma honom i tingsrätten. Vissa tvister tar dock arrendenämnden hand om. Därför bör du börja med att ringa dem och höra vilket som är rätt forum.Eftersom arrendatorn nu säger att han inte har lämnat grinden öppet vid det tillfälle det rör sig om kommer du behöva bevisa det faktumet.Det räcker att med hjälp av vittnen och personens egen redogörelse visa vad som faktiskt hänt. För att stödja upp det brukar det vara bra att ha stödbevisning. Förslagsvis dagboksanteckningar eller liknande.Om du vill ha hjälp att driva ärendet gentemot arrendatorn eller har följdfrågor kan du mejla mig på jesper.lublin@lawline.se.Med vänlig hälsning,Jesper Lublin

Får jag uppföra ett hus på arrendemarken?

2017-12-01 i Arrende
FRÅGA |Hej jag tänker köpa hus på arrende mark kan ägare till marken slänga ut fån sin mark ?
Vega Schortz |Hej, kul att du valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!Svaret på din fråga beror på vad för slags hus du tänkt köpa och under vilka förutsättningar du hyr marken. Ett arrende innebär i allmänhet att någon betalar hyra till en jordägare för att få nyttja dennes mark, se 8 kap. 1 § jordabalken (JB). Vad arrendatorn (den som hyr) får göra på marken beror på vad arrendatorn och jordägaren kommit överens om. Ett arrendeavtal ska vara skriftligt. Alla villkor och ändringar i villkoren ska antecknas i avtalet, se 8 kap. 3 § JB. Det finns undantagsfall där domstolen, trots skriftkravet, ansett att villkor utanför avtalet varit giltiga. Enligt den oskrivna regeln om avtalsfrihet får jordägaren och arrendatorn i princip komma överens om vad som helst. För arrendeavtal finns dock vissa regler som gäller till förmån för arrendatorn och som inte går att avtala bort, se 8 kap. 2 § JB. En jordägares rätt att "slänga ut" en arrendator är begränsad till de situationer som nämns i 8 kap. 23-25 §§ JB. I 8 kap. 23 § 3 punkten finns en regel som säger att jordägaren har rätt att "slänga ut" arrendatorn om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen. Det kan t.ex. vara om en arrendator skulle börja bedriva näringsverksamhet på marken när marken endast var avsedd att nyttjas för bostadsändamål. Jordägarens rätt att säga upp arrendeavtalet är en annan sak. Då måste arrendatorn inte lämna marken direkt utan har enligt huvudregeln 6 månader på sig att avflytta, se 8 kap. 4 § 2 stycket JB. Det kan t.ex. handla om att en bostad uppförs på marken utan att arrendatorn har bygglov, se 10 kap. 5 § 3 punkten JB. Vilka byggnader en arrendator i regel får uppföra på marken denne hyr beror på vad för slags arrendeavtal som träffats. Det finns fyra olika sorters arrenden, se 8 kap. 1 § 1 stycket JB. Är det ett bostadsarrende får arrendatorn uppföra ett hus som uppenbart endast upprättas för att arrendatorn själv och dennes närmaste familj ska ha någon plats att bo, se 10 kap. 1 § 1 stycket JB. Är det ett anläggningsarrende får byggnader uppföras som är avgörande för att den som hyr ska kunna bedriva sin näringsverksamhet, se 11 kap. 1 § JB. Sammanfattningsvis får du köpa ett hus och ställa upp det på marken under förutsättning att huset ska användas för det ändamål du för jordägaren angett är anledningen till varför du hyr marken. Huset ska då såklart uppföras enligt gällande byggnadsregler och övriga villkor ni kommit överens om i ert avtal. Uppförs huset i strid med ert avtal, jordabalken och plan- och bygglagen riskerar du att bli "utslängd" från marken. Kommunikation är alltid viktigt. Rådfråga med jordägaren om villkoren för arrendeavtalet är otydliga. Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Med vänlig hälsning,

Plötslig vägavgift vid arrendering

2017-11-20 i Arrende
FRÅGA |Kan en jordägare påföra arrendatorer vägavgift, utan information eller förhandling, för väg som varken anlagts eller underhållits under den tid jordägaren ägt marken?
Agnes Axelsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler som rör arrenden finner man i Jordabalken (JB) kap. 8-11. Jag förutsätter här att ni är innehavare av ett bostadsarrende. I JB 8 kap 3 § står det att arrendeavtal ska vara skriftliga och innehålla alla de villkor som ska gälla för arrenderingen. Även ändringar och tillägg måste vara skriftliga, annars är de utan verkan- de gäller alltså inte annars. Det finns ingen regel som ger jordägaren rätt att ändra avtalet utan ert godkännande, du kan inte bindas vid något du inte gått med på enligt avtalsrättsliga principer.Skulle det i ert arrendeavtal stå att ni ska betala en vägavgift, eller avgift för upprätthållande av väg eller liknande, har arrendatorn möjligtvis rätt att kräva betalt för det. Om detta krav kommer från ingenstans och ej har stöd i ert skriftliga arrendeavtal har jordägaren ingen rätt att kräva betalt av er. Jag uppmuntrar er att tala med er jordägare, så konstruktivt som möjligt, och försöka lösa situationen. Om ni inte kommer någonstans i era diskussioner har ni möjlighet att vända er till ert läns arrendenämnd som har i uppgift att medla i arrendetvisten enligt JB 8 kap 30 §.Hoppas allt löser sig!

Hur begär man självinträde och vad krävs?

2017-11-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vad krävs för att sannolikt göra gällande självinträde vid uppsägning av jordbruksarrende?
Claudia Lienert |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett självinträde innebär att man som jordägare tar tillbaka arrenderad mark för att bruka marken själv, då arrendeperioden har gått ut. Om du vill att jordbruksarrendeavtalet ska upphöra, så måste du säga upp det. Uppsägning av jordbruksarrende sker vanligtvis i skriftlig form. Avtalet brukar i regel sägas upp minst åtta månader före arrendetidens utgång. Om arrendatorn inte vill skriva under uppsägningen så kan man föra tvisten vidare till arrendenämnden. Arrendenämnden har till uppgift att medla mellan parterna.Vill du veta mer om uppsägningen så kan du klicka här! Vid uppsägningen bör du även begära självinträde. När du gör det är det viktigt att du kan bevisa att du har ett verkligt behov av att bruka den aktuella marken och även att du tänker göra det. Det är alltså inte möjligt att göra ett självinträde om man inte har som avsikt att bruka marken själv.För att bevisa att självinträdet är med avsikt att bruka marken själv, så ska man vara beredd på att redovisa för en noggrann plan över hur man tänkt bedriva marken. Därför skulle jag råda dig att förbereda en genomarbetad plan för det framtida brukandet av marken.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,