Att ärva arrenderad gård och köpoption för fast egendom

Question

Kan man skriva ett kontrakt på gårdsarrende där arrendatorn har rätt att ärva gården om ägaren avlider, samt att arrendatorn har rätt att köpa gården när arrendekontraktet går ut för ett pris som angivits när arrendeavtalet skrevs?

Vi (arrendator) har muntligen blivit lovade det som är beskrivet ovan av gårdens ägare, men behöver skriva ett korrekt kontrakt så att det vi har bestämt kan gälla även juridiskt.

Answer 1

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag inleder med att beskriva reglerna kring hur du kan avtala om rätten att ärva gården, sedan om att köpa gården vid arrendeavtalets upphörande.

Ägaren måste upprätta ett testamente

För att avtala om arvsrätt måste det upprättas ett giltigt testamente. Reglerna för svensk arvsrätt finns i ärvdabalken och regler om testamente hittas i 10 kap ärvdabalken.

För att upprätta ett giltigt testamente gäller (10 kap 1 § ärvdabalken):

Att det är skriftligt Att det undertecknats av ägaren till gården Att två vittnet närvarar vid undertecknandet, och därefter själva undertecknar testamentet Att det tydligt ger uttryck för ägarens vilja

Härom finns en del saker att poängtera. De två vittnena som ska närvara och underteckna måste vara två utomstående personer över 15 år. Det får alltså inte vara Du, eller någon annan som ska ärva gården enligt testamentet. Det får heller inte vara någon i nära släkt till ägaren (10 kap 4 § ärvdabalken).

Det går alltså inte enbart att skriva ett arrendeavtal som ger dig rätt att ärva gården, utan det måste upprättas ett testamente.

Tips:

Jag ska väl också påpeka att ett testamente inte alla gånger garanterar att du kan få hela gården när ägaren avlider. Har ägaren barn har dessa rätt till något som kallas laglott (7 kap 1 § ärvdabalken). Det innebär att barnen kan kräva att få ut hälften av den avlidnes förmögenhet oavsett vad som står i testamentet (7 kap 3 § ärvdabalken). Eftersom fastighet många gånger utgör den största delen av en persons tillgångar finns en risk att en del av fastigheten måste överlämnas till barnen, trots att du ska ärva den enligt testamente.

Det kan vara värt att ha i åtanke när man upprättar testamente för en fastighet.

Det går inte att avtala om option för fast egendom

Jag går nu vidare och förklarar vad som gäller vid köp av gården. Den avtalstyp som Du beskriver, om rätt att köpa gården efter det att arrendeavtalet löpt ut kallas option. Problemet i ditt fall är att gårdsmarken utgör fast egendom (1 kap 1 § jordabalken), och option för fast egendom inte är bindande.

Köp av fast egendom följer strikta krav (4 kap 1 § jordabalken). För att köp av fastighet ska vara bindande krävs att avtalet innehåller:

En uppgift om köpeskillingEn överlåtelseförklaringFastighetens objektnummer eller beteckningSäljaren och köparens underskrifter

Avtal om option uppfyller inte dessa krav. Därtill finns ett krav om att köpet måste fullbordas senast två år efter att giltigt avtal har slutits (4 kap 4 § jordabalken). Att avtala om rätt att köpa gården när arrendeavtalet löper ut är alltså inte möjligt.

OBS: Det finns visserligen en liten lucka man kan utnyttja, det är dock komplicerat och kan bli något besvärligt.

Om ägaren registrerar ett bolag och överlåter gården till bolaget kan ni avtala om option för rättigheterna till bolaget och då få fastigheten på köpet. Då blir ni genom köpet ägare till bolaget. Bolaget äger då gården, och indirekt äger alltså den som äger bolaget också gården. Eftersom rättigheterna till ett bolag är lös egendom är möjligt att avtala om en option i detta fall (köplagen).

Detta förutsätter dock att ägaren är med på det, vilket kanske inte är fallet. Det är också viktigt att det går rätt till, så jag skulle inte rekommendera tillvägagångssättet utan att ni tar hjälp av en jurist.

Sammanfattning

För att få ärva gården vid ägarens dödsfall måste ägaren upprätta ett giltigt testamente. Ingen annan typ avtal eller kontrakt om detta kommer att vara juridiskt bindande.

Det är inte möjligt att arrendera en fastighet med rätt att senare få köpa fastigheten (optionsrätt), då fastighetsköp följer så pass strikta regler. Alltså kan ni inte skriva ett juridiskt bindande kontrakt i denna del, om inte ägaren paketerar fastigheten i ett bolag och ni istället avtalar om option för bolaget.

Hoppas du fått svar på din fråga!