Kan jag säga upp jordbruksarrendatorn efter 25 år trots att avtalet löper på längre tid?

Question

Jag har köpt lantbruksmark, betesmark - på denna mark finns ett arrende om 1404 kvm som tecknades 1993 att gälla i 49 år. Kan jag säga upp det då jag vill använda marken för bebyggelse? Marken ligger i förbindelse med en friköpt tomt som styckats av från min egendom - inga byggnader finns. Den ursprungliga arrendatorn är avliden sedan 2005, även den tidigare markägaren är avliden. Arrendeupplåtelse står det. Jag har tittat på texter gällande sidoarrende och det kan inte gälla mer än 25 år. Hur är det här? Med vänlig hälsning,

Answer 1

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag förstår din fråga som att du undrar vilka möjligheter du har att säga upp jordbruksarrendet till din fastighet. Reglerna om arrende hittar du i Jordabalken (JB).

Till att börja med vill jag nämna att arrendeavtal kan överlåtas genom arv om jordägaren skäligen ska behöva nöja sig med den nya arrendatorn (JB 9:31). Det framgår inte av din fråga hur överlåtelsen av arrendet gick till när den ursprunglige arrendatorn avled, men jag kommer utgå ifrån att detta gjorts på ett korrekt vis.

Hur länge är ett arrendeavtal bindande?

Utgångspunkten är att arrendeavtal inte är bindande i mer än 50 år, oavsett hur lång tid avtalsparterna kommit överens om. Precis som du säger så är jordbruksarrenden undantagna från huvudregel och är endast bindande i 25 år (JB 7:5). Både du som jordägare och arrendatorn kan säga upp avtalet efter att 25 år passerat. Eftersom avtalet ingicks 1993 har avtalet gällt i 26 år.

Tyvärr är det inte så pass enkelt att du har en omedelbar rätt att säga upp avtalet nu när 25 år passerat. Arrendatorn har nämligen besittningsskydd, vilket innebär att de förutom i vissa undantagsfall har rätt till en förlängning av avtalet. Jag kommer utveckla detta längre ner i mitt svar.

Avtalet måste sägas upp

Utöver besittningsrätten så måste dessutom arrendeavtal som löper på mer än fem år sägas upp minst ett år innan avtalstiden löper ut, trots att avtalet är tidsbestämt. Exempelvis så måste ett tidsbestämt avtal på 25 år sägas upp efter 24 år för att det ska kunna avslutas när 25 år passerat. Om tidsfristen på ett år passerar utan uppsägning så förlängs det automatiskt med 5 år (JB 9:3). Uppsägningen måste göras skriftligt (JB 8:8).

Som jag förstått det så är ert arrendeavtal inte bindande i mer än 25 år, trots att avtalstiden är 49 år. Detta innebär att avtalet hade kunnat sägas upp 2017 när 24 år hade gått och hade upphört 2018 när 25 år passerat. Eftersom det nu gått 26 år så har tidsfristen för uppsägning efter 25 år försuttits. Eftersom arrendeavtal automatiskt förlängs med 5 år, om avtalstiden var 5 år eller längre, så kan avtalet först sägas upp till år 2023. Uppsägningen måste dock göras minst ett år innan dess, det vill säga år 2022, för att tidsfristen inte ska försittas, för då förlängs avtalet med ytterligare 5 år.

Arrendatorns besittningsrätt

Eftersom arrendeavtal många gånger löper över lång tid så har arrendatorn getts ett ganska omfattande skydd i lagstiftningen som gör att denne har rätt till en förlängning av avtalet, även om avtalstiden gått ut och jordägaren vill säga upp avtalet. Arrendatorn har inget besittningsskydd för sidoarrenden om arrendeavtalet löper på mindre än ett år (JB 9:7). Eftersom arrendet i din situation löpt på mer än ett år så är den bestämmelsen tyvärr inte tillämplig, och arrendatorn har besittningsrätt.Det finns dock vissa situationer där arrendatorn inte har rätt till någon förlängning av avtalet (JB 9:8). Rätten till förlängning gäller inte om:

1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i JB 8:14 föreligger. Av JB 8:14 framgår att om arrendatorn ställt en säkerhet för arrendeavtalets fullgörande, exempelvis att betalningen kommer in som den ska, och säkerheten försämras, så måste arrendatorn åtgärda detta – annars har jordägaren rätt att säga upp avtalet och har dessutom rätt till ersättning för skada.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas.

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. För att denna punkt ska vara tillämplig måste jordägaren lägga fram en utredning som visar hur denne tänkt att använda marken. Här avvägs jordägarens intresse av att få tillbaka jorden mot arrendatorns intresse av att fortsätta bruka marken. Exempel på situationer i praxis när det ansetts "obilligt" mot arrendatorn att avtalet sägs upp är om arrendet gått i arv i en släkt i flera generationer, eller om arrendatorn med fog trott att arrendet skulle förlängas och gjort investeringar med anledning av detta.

4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan,

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Enligt punkt 3 så har du som jordägare möjlighet att vägra arrendatorn en förlängning av avtalet om du själv vill använda marken. Hur man avgör vad som är "obilligt" mot arrendatorn är dock väldigt varierande från fall till fall.

Omedelbar rätt till uppsägning om arrenderätten förverkats

I särskilda fall kan jordägaren ha rätt att säga upp arrendeavtalet mitt under en avtalsperiod, utan att behöva vänta på att avtalstiden ska löpa ut. För detta krävs dock att arrenderätten har förverkats (JB 8:23). Arrendatorn kan förverka sin arrenderätt på lite olika sätt, men några exempel är om arrendatorn:

- inte betalat avgiften inom en månad från förfallodagen

- har vanvårdat arrendestället eller på något annat sätt misskött sig och sedan inte gjort någon förbättring efter att du sagt till
- har använt arrendet för något annat än som avtalats i arrendeavtalet
- inte skött arrendet i enlighet med avtalet
- har överlåtit arrenderätten mot bestämmelserna i lagstiftningen
- inte har följt en skyldighet i avtalet som är viktig för jordägaren.

Det krävs dock att förseelsen inte är av ringa betydelse, vilket innebär att arrendatorn måste ha gjort bort sig ganska ordentligt för att arrenderätten ska förverkas.

Sammanfattning och hur du går vidare

Jordbruksarrenden är inte bindande i mer än 25 år, även om längre tid avtalats. Att avtalet inte är bindande längre innebär dock inte att det automatiskt gått ut. För det första måste avtalet sägas upp minst ett år innan det går ut, annars förlängs avtalet med fem år. För det andra så har arrendatorn en besittningsrätt som många gånger ger en rätt till förlängning av avtalet även om jordägaren vill säga upp det. Om du vill använda marken, och arrendatorn inte har någon sentimental koppling till marken eller investerat i den i tron om att avtalet skulle förlängas, så kan det finnas möjlighet för dig att säga upp avtalet. Med det sagt så förstår jag det som att ditt arrendeavtal automatiskt förlängdes fem år från 2018 (när avtalet löpt i 25 år) till 2023 och att du måste vänta till dess innan avtalet kan sägas upp slutgiltigt. Tänk dock på att du måste säga upp avtalet senast 2022 på grund av uppsägningstiden. För att du ska kunna säga upp avtalet redan nu krävs att arrendatorn har förverkat arrenderätten, vilket inte verkar vara fallet.

För att avgöra om det vore möjligt att säga upp avtalet med grund i att du själv vill kunna använda marken skulle jag rekommendera att du tar kontakt med en jurist. Det är nämligen väldigt beroende av situationen i ditt specifika fall. Om du önskar vidare rådgivning redan nu och önskar komma i kontakt med en professionell jurist från vår juristbyrå kan du skicka ett mail till mig på [e-mail]. Du kan även maila mig om du önskar att jag förtydligar något i mitt svar.

Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga.

Vänliga hälsningar,