Är jordägare skyldig att sälja den arrenderade marken till oss efter muntligt avtal därom?
Vi äger en bostad på en arrendetomt sedan ett par år tillbaka. Vi har renoverat lite då och då och har nu gjort en total makeover där husets värde har stigit med ca 1 miljon sedan vi köpte den. Innan vi gjorde de allra största förändringarna (ink installera vatten och avlopp) stämde vi av med markägaren om vi kunde köpa marken. Det fick vi och vi fick ett pris på marken. Vi fick inget lån av banken förrän huset var värderat ( i och med ofri grund), 1 år gick och vi gjorde klar vår renovering för att få så hög värdering som möjligt. Banken blev nöjd men nu när markägaren ser hur fint huset är vägrar han sälja. VAD har vi för rättigheter? Vad kan vi göra? Just nu känns det som hela livet är över, varenda krona är investerat i det huset. När vi säger att vi har ett muntligt avtal säger han att han inte minns.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga äger ni en bostad på arrendetomt, en s.k. byggnad på ofri grund. Ni har totalrenoverat huset och tidigare stämt av med markägaren om ni kunde köpa loss tomten vilket han gick med på. Ni fick även ett pris ni skulle köpa tomten för. När ni nu renoverat klart huset och vill köpa tomten vägrar han sälja och säger att han inte minns det muntliga avtalet ni hade.
Muntliga avtal är inte giltiga vid köp av fast egendom
Utgångspunkten enligt svensk rätt är att ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt sådant, om det inte finns formkrav i speciallag. Tomten är att räkna som fast egendom, medan huset ni äger är lös egendom. När det gäller köp av fast egendom finns det i Jordabalken (JB) stadgat formkrav. För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt krävs att det upprättas en köpehandling som skrivs under av både köparen och säljaren. Handlingen ska innehålla uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § JB). Muntliga avtal och löften är därmed inte bindande vid köp av fast egendom.
Det är möjligt att skriva ett s.k. föravtal för ett framtida fastighetsköp där man följer Jordabalkens formkrav. Ett brutet föravtal kan medföra skadeståndsskyldighet, däremot kan man inte kräva fullgörelse av köpet (dvs. att man faktiskt ska få köpa egendomen).
I ert fall är det muntliga avtalet mellan er och markägaren inte bindande för honom; oavsett om han minns avtalet eller ej. Ni kan därav inte kräva att få köpa marken efter vad han utlovat.
Rätten att förvärva arrendestället
Min utgångspunkt är att arrendet ni innehar är ett s.k. bostadsarrende. Ett bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (ni) har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § JB).
Enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället har ni rätt att förvärva arrendestället när det är ett bostadsarrende (eller för det fall att det är ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt er) (jfr 1 §). Enligt lagen kan ni som arrendator till inskrivningsmyndigheten inlämna en intresseanmälan om att hembudsförbehåll ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (2 §). Anteckningen innebär att en ny ägare av fastigheten inte kan få lagfart för sitt köp eller byte, såvida inte bestämmelserna om hembud har iakttagits (13 §). Det är således fråga om en förköpsrätt för er som arrendator vid en eventuell försäljning från fastighetsägarens sida.
För er innebär det dessvärre ingen rätt att köpa loss fastigheten nu, eller för den delen heller att avtala om ett visst pris för den. Den enda rättighet lagen ger är att ni ska erbjudas att köpa den innan någon annan köper den, för det fall att fastighetsägaren vill sälja.
Sammanfattningsvis är tyvärr muntliga avtal om fastighetsköp (fast egendom) inte giltiga. Inte heller muntliga avtal om framtida försäljning. Tyvärr har ni därför inte möjlighet att framtvinga en försäljning av den, trots vad ni avtalat om muntligen.
Om något är oklart eller ni behöver vidare hjälp av en av våra jurister är ni varmt välkomna att återkomma till mig. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
