Vem bär underhållningsskyldigheten beträffande lägenhetsarrenden?

2019-01-31 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vet inte riktigt vart jag ska vända mig angående mitt ärende och testar med er.Jag vill ta reda på vilka rättigheter/skyldigheter jag har om jag hyr en husvagnstomt av en privat hyresvärd.Tex. vem är skyldig att rensa tomten från alla nerfallna träd på tomten efter en storm.Vad har hyresvärden för underhållskyldigheter?Hoppas på hjälp!
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Uthyrning av husvagnstomt klassas som lägenhetsarrende då det handlar om upplåtelse av nyttjanderätt till ett markområde (8 kap. 1 § andra stycket jordabalken). Frågan om underhållsskyldigheten regleras ofta i arrendeavtalet. Därför är det bra om du i första hand ser över avtalet. Beträffande lägenhetsarrenden finns inga särskilda lagregler som reglerar parternas underhållsskyldighet. Enligt allmänna rättsprinciper och vad som gäller för bostadsarrenden brukar dock underhållsskyldigheten för arrendestället anses falla på arrendatorn (den som arrenderar jorden) medan jordägaren (hyresvärden i ditt fall) ansvarar för skyldigheten att bygga om/nytt (9 kap. 15 § och 18 § jordabalken).Arrendatorns underhållsskyldighet innefattar t.ex.:- underhåll av vägar och broar- rensning av diken och brunnarJordägarens byggnadsskyldighet inträder då underhåll inte längre är tillräckligt utan det krävs om- eller nybyggnad för att ersätta sådant som förslitits på arrendestället.Sammanfattningsvis, om underhållsskyldigheten inte har reglerats i avtalet mellan dig och jordägaren anses arrendestället hyras ut i befintligt skick och ska således även lämnas tillbaka i samma skick vid arrendetidens slut. Det är alltså mest troligt att du som arrendator bär på underhållsskyldigheten och är skyldig att rensa tomten från de nerfallna träden.Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Avtalsfrihet vid arrendeavtal

2018-12-30 i Arrende
FRÅGA |Hej!En husägare vill arrendera mer tomt runt sitt hus av oss, vi tänkte skriva ett 50 års kontrakt, marken är ca 3000 kvadratmeter hur mycket kan man ta betalt?MVH Anneli
Carl Trolle Olson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid arrendeavtal, liksom vid vanliga avtalsförhållande är huvudregeln att avtalsfrihet råder mellan parterna. Husägaren kan alltså ta betalt hur mycket hen anser lämpligt, förutsatt att arrendatorn är villig att betala det priset. Det vanligaste är att man vid prissättningen av arrendeavtal som är så långa använder sig av en indexmodell gällande avgiften (1000 kr kommer kanske inte ha samma värde om 50 år). Mitt tips i övrigt är att du jämför andra med andra arrendeavtal i trakten för att ta reda på vad som är ett lämpligt pris i ert fall. Hoppas att du är nöjd med svaret! Tveka inte på att höra av dig om du har flera frågor eller kontakta vår juristbyrå på info@lawline.se om du behöver mer detaljerad hjälp. Gott nytt år!

Vad menas med "lovliga ärenden" i jaktlagen (1987:259)?

2018-12-19 i Arrende
FRÅGA |I paragraf 35 i Jaktlagen (1987:259) står "Utan medgivande av jakträttshavaren är det inte tillåtet att med fångstredskap eller vapen som kan användas för jakt ta vägen över annans jaktområde. Detta får dock ske på vägar som är upplåtna för allmänheten och även annars, om det sker i lovliga ärenden."Vad menas med "lovliga ärenden"? Exempel på "lovliga ärenden"?Med vänlig hälsningMagnus Johansson
Josef Lindström Habta |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Svaret till din fråga finner vi i lagmotiven till jaktlagen, mer precist i proposition 1986/87:58 (se s.84-85). Där framgår att med lovliga ärenden anses bland annat färd över annans jaktmark, förutsatt att den egna jaktmarken vilket man har som destination inte kan nås på annat sätt. Ett annat exempel på ett lovligt ärende är att spåra skadeskjutet vilt på annans jaktmark. I samma lagmotiv kan vi utläsa att ett ärende som däremot inte betraktas som lovligt är att leta efter bortsprungen hund på annans jaktmark. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar, Josef Lindström Habta.

Vad menas med att ett arrendeavtal inte får skrivas in?

2018-12-07 i Arrende
FRÅGA |Vad menas med att ett arrendeavtal (bostadsarrende) inte får skrivas in?
Alicia Abreu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad menas med att ett arrendeavtal inte får skrivas in?Det betyder att arrendeavtalet inte får skrivas in i fastighetsregistret som Lantmäteriet är ansvarig för. Inskrivning brukar ske för att försäkra sig om att en eventuell ny ägare av fastigheten inte ska kunna påstå att den inte vetat om att rättigheten fanns, exempelvis gällande servitutsrätter. När det gäller arrendeavtal är dessa gällande mot nya ägare trots att de inte är inskrivna i fastighetsregistret, 7 kapitlet 13 § jordabalken. Här hittar du ytterligare information om inskrivning. Vänliga hälsningar

Avgift för arrende

2019-01-21 i Arrende
FRÅGA |Hej!Ska ha ny arrendator till gården. Vi kom överens om avgift.Efter den väldigt torra sommaren ville de ha ett tillägg att priset ska omförhandlas varje år. Det hade någon av deras rådgivare föreslagit. Men hur blir det?Man har ju trots allt skrivit in en avgift i avtalet.Samtidigt är jag inte ute efter att suga ut någon, ifall deras inkomst efter skörd blivit väldigt låg.Är detta något som förekommer?MvhRoger H
Julia |Hej, Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Det finns fyra olika typer av arrende; jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Lägenhetsarrende föreligger när ingen av de andra typerna av arrende uppfylls. Jag kommer att utgå från att din fråga avser jordbruksarrende. Reglerna för jordbruksarrende finns i 9 kap jordabalken (nedan JB). En stor del av reglerna i 11 kap JB är tvingande till arrendatorns fördel. Vissa regler, som till exempel tidpunkt för betalning, är möjlig att avtala bort. Det finns ingen lagstadgad avgift för jordbruksarrende, utan det är möjligt att avtala om avgiften mellan parterna. Det anges dock att avgiften ska vara skälig (9 kap 29 § JB). För jordbruksarrende får avgiften endast utgå i pengar och inte i någon annan form av ersättning. Det finns möjlighet att ange ett fast belopp som alltid ska utgå. Det finns också en möjlighet att avtala om att summan ska stiga med ett visst belopp varje år. Det finns även möjlighet att basera avgift för jordbruksarrende på Lantbrukarnas Riksförbunds rekommendationer avseende indexreglering för jordbruksarrende. Det rekommenderas dock bara för avtal som löper längre än fem år. Eftersom det inte finns någon bestämd regel för hur stor avgift som ska utgå kommer den avgift som skrivits in i avtalet att gälla. För att göra en villkorsändring, så som ny avgift, måste avtalet sägas upp för villkorsändring. Det gäller även om arrendatorn begär villkorsändringen. Om parterna inte kommer överens kan frågan prövas av arrendenämnden (http://www.arrendenamnden.se/Jordbruksarrende).Det finns även viss möjlighet för en arrendator att få avgiften nedsatt på grund av att arrendestället försämras. Det kan till exempel bero på vattenflöde eller jordras. Det anges dock i lagkommentar att "en övergående verkan, t.ex. på grund av missväxt eller tillfälligt hinder för jordens brukande, omfattas inte (NJA II 1908 nr 5 s. 84 f.)". Det innebär att torka generellt sett inte omfattas av sådan nedsättning. Sammanfattningsvis kan det under vissa omständigheter finnas möjlighet för en arrendator att få avdrag på avgift på grund av naturhändelser. Det omfattar dock inte missväxt på grund av torka, på det sätt som anges i din fråga. Det finns inte heller någon tvingande lagstiftning gällande avgiften, förutom att den ska vara skälig. Förutsatt att den avgift ni avtalat om bedöms som skälig är den därmed gällande tills det genomförs en villkorsändring. En sådan villkorsändring kan begäras både av dig och arrendatorn. Om du vill ha ytterligare rådgivning är du välkommen att kontakta info@lawline.se.

Vad gäller för uppsägning av arrende om arrendatorn avlidit?

2018-12-20 i Arrende
FRÅGA |Ägaren till en jordbruksfastighet avlider. Kan dödsboet säga upp ett arrendekontrakt i förtid som annars löper ut den 14 mars 2020? Det står att läsa i jordabalken (1970:994) vad som gäller om arrendatorn avlider men vad gäller om ägaren avlider?
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beroende på vilken typ av arrende som det gäller kan frågan eventuellt se annorlunda ut, du skriver inte vilken typ av arrende som detta handlar om så jag kommer antaga att det är jordbruksarrende vars regler återfinns i jordabalken (JB). Vi måste dock börja med att komma ihåg principen om att avtal ska hållas vilket är utgångspunkt i alla avtal. Enligt 9 kap. 3 § 1 stycket JB ska arrende för viss tid uppgöra vid arrendetidens utgång. Vidare i samma stycke sägs att uppsägning ska ske senast ett år innan arrendetidens utgång. Uppsägningen har några formkrav enligt 8 kap 8 § JB såsom skriftlighetskrav. Slutligen så beror svaret på denna fråga hur avtalet ser ut, vilken typ av arrende som det gäller. Min rekommendation blir att läsa avtalet noga och om det inte ger något bättre svar så bör ni kontakta den som arrenderar marken och försöka lösa det på bästa möjliga sätt.Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad händer med arrende vid försäljning?

2018-12-09 i Arrende
FRÅGA |Hej ! Jag ska arrendera ett befintligt dovhjortshägn och köpa de hjortar som går där nu på en fastighet.Vi ska skriva ett 10 års kontrakt på arrendet. Vad händer om fastigheten säljs under arrendeperioden?Gäller kontraktet tiden ut eller kan de nya ägarna bryta det ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om arrendeavtal och vad som sker vid övergång till ny ägare finns i jordabalkens (JB) 7 kapitel. Om ett arrendeavtal är skriftligt och tillträde till arrendet skett innan överlåtelse till ny ägare gäller avtalet även mot ny ägare av fastigheten (7 kap. 13 § JB). Är ett arrendeavtal inte skriftligt krävs det att säljaren gjort ett förbehåll om ärendet (7 kap. 11 § JB). Alternativt krävs att köparen är i ond tro eller inte inom tre månader från överlåtelsen säger upp arrendet för att det ska vara giltigt mot ny ägare (7 kap. 14 § JB).Som svar på din fråga innebär det att ett skriftligt arrende följer med fastigheten och även den nya fastighetsägaren är bunden av det.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vilka rättigheter har vi med anledning av vårt arrendeavtal?

2018-12-07 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag är medlem i en allmännyttig förening som arrenderar mark av kommunen sedan mer än 30 år, tidigare var vi på ett annat ställe men blev av kommunen anvisade denna plats. Vi har klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana, mao inte så lätt flyttbart. Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid. Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat? Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering? Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?Tacksam för svar
Vega Schortz |Hej, kul att du valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situation Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening som har ett nyttjandeavtal med kommunen som innebär att ni får använda en av kommunens fastigheter för att bedriva någon form av flygverksamhet. Reglerna för arrendeavtal ser lite olika ut beroende på vilken typ av arrende det är fråga om. Du skriver att ni har "klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana" på fastigheten ni arrenderar samt att dessa anläggningar är en förutsättning för verksamhetens bedrivande vilket gör att det inte är så enkelt för er att flytta. Ett anläggningsarrende föreligger när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande", se 11 kap. 1 § jordbalken (JB). Enligt praxis anses det vara ett anläggningsarrende om arrendatorn (de som arrenderar marken) t.ex. har ett lagerhus, fabrik, en bensinstation, kiosk eller liknade byggnad på arrendestället. Anläggningen ska vara behövlig för arrendatorns förvärvsverksamhet. Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening och därmed inte bedriver någon verksamhet med vinstsyfte. Dock kan förvärvsverksamhet anses föreligga även om de pengar föreningen drar in endast återinvesteras i föreningsverksamheten. Ytterligare förutsättningar för att det ska vara fråga om anläggningsarrende är att: Arrendeavtalet är skriftligt Att upplåtelsen är tidsbestämd d.v.s. att arrendeavtalet inte löper för "er livstid" men att arrendetiden ändå är längre än ett år Är någon av följande förutsättningar uppfyllda: Ni bedriver ingen förvärvsverksamhet eller Ert arrendeavtal löper på livstid eller på ett år eller Ert arrendeavtal är muntligt Är det inte fråga om anläggningsarrende utan lägenhetsarrende. Enligt praxis har t.ex. idrottsföreningars klubbhus räknats som lägenhetsarrende. Jag kommer utgå från att det är ett anläggningsarrende ni har utifrån omständigheterna att så omfattande anläggningar finns på fastigheten ni arrenderar vilka ni uppenbart behöver för att kunna bedriva er verksamhet. Utifrån reglerna om anläggningsarrende kommer jag besvara följande frågor som du ställt: 1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat? 2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering? 3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?"1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat?"Regler om arrende i allmänhet och särskilda regler om anläggningsarrende finns i jordabalken (JB). Du skriver att: "Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid." Du undrar om ni har något besittningsskydd eller om det finns andra lagregler ni kan förlita er på i syfte att få fortsätta arrendera marken. Generellt gäller att reglerna för arrende är upprättade till arrendatorns (er) förmån. Har ni regler i ert arrendeavtal som avviker från de lagregler som inte går att avtala bort (tvingande lagregler) är jordägaren (kommunen) tvungen att förhålla sig till dessa – medan ni som arrenderar marken kan förlita er på arrendeavtalet ifall avtalet ger er en förmånligare position, se 8 kap. 2 § JB. Observera att jag skrev "som inte går att avtala bort". Det finns alltså förmånliga regler i JB som ni kan ha avtalat bort i ert arrendeavtal – det beror på vad som står däri. För anläggningsarrenden finns tyvärr långgående möjligheter att avtala bort skyddande lagregler. Det är för anläggningsarrenden tillåtet att i avtalet bestämma att arrendatorn inte ska ha något besittningsskydd. Har ni inte avtalat bort besittningsskyddet gäller för anläggningsarrenden ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att sägs avtalet upp är ni skyldiga att flytta men kommunen är skyldiga att betala skadestånd till er för att de säger upp avtalet i förtid, se 11 kap. 5 § JB. Skadeståndet ska täcka den förlust ni lider på grund av att arrendatorförhållandet upphört. Frågan om skadestånd prövas av domstol och en förutsättning för att domstolen ska kunna pröva ärendet är att ni ansökt om medling i arrendenämnden dessförinnan med anledning av jordägarens uppsägning. Dessutom kan arrendenämnden ge dispens från tvingande lagregler. Arrendenämnden kan t.ex. godkänna en klausul i ert avtal om att jordägaren har rätt att återta hela eller delar av arrendestället i förtid, se 11 kap. 2 § andra stycket JB. Ett annat skydd som lagen kan erbjuda er är att kommunen måste säga upp ert arrendeavtal i rätt tid för att ni ska vara tvingade att flytta. Du skriver att ni har avtalat om ett års uppsägningstid. För anläggningsarrenden står det parterna fritt att avtala om uppsägningstiden, se 11 kap. 3 § JB. Jag vet inte när ert arrendeavtal löper ut. Sägs avtalet upp t.ex. imorgon men er arrendetid går ut i t.ex. februari 2018 är det kortare tid än ett år kvar tills ert avtal förfaller. I sådana fall har jordägaren (kommunen) sagt upp ert avtal försent. Konsekvens blir att ert avtal förlängs för ytterligare en avtalsperiod. Är avtalsperioden längre än fem år förlängs avtalet på fem år, se 11 kap. 3 § JB. Har ni inte avtalet bort ert besittningsskydd måste kommunen säga upp er skriftligen, skälen till uppsägningen måste anges och kommunen måste upplysa er om att ni har rätt att ansöka om medling i arrendenämnden, två månader från det att ni delgavs uppsägningen, ifall ni inte går med på att lämna fastigheten eller vill ha skadestånd. Har ni besittningsskydd och uppsägningen inte uppfyller de ovanstående formkraven är uppsägningen ogiltig. Hos Arrendenämnden kan ni också ansöka om uppskov med avflyttning. En sådan ansökan bör skickas in till arrendenämnden innan arrendeavtalet upphör. Som mest kan arrendenämnden bevilja er att få stanna kvar på arrendestället ett år till efter att avtalstiden löpt ut, se 11 kap. 6 b § JB. "2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering?"Som jag skrev under fråga 1 kan ni, inom två månader från det att ni tar del av en uppsägning från kommun, vända er till arrendenämnden och ansöka om medling. Under medlingsförfarandet kan ni – om ni inte avtalat bort ert besittningsskydd – begära skadestånd men anledning av uppsägningen, se 11 kap. 5 § JB. 3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?Som jag angett i fråga 1 är det första och främst Arrendenämnden som agerar medlare i arrendetvister. Det finns åtta arrendenämnder i Sverige och ni ska vända er till den arrendenämnd som finns närmast ert arrendeställe. Arrendenämnden har en hemsida där det finns information om vilka ärenden nämnden handlägger och vilka regioner vardera nämnd ansvarar för. I andra hand prövas vissa arrendetvister av närmsta tingsrätt. Tingsrätten kan t.ex. ålägga en jordägare att betala ett skadestånd till en arrendator med anledning av en uppsägning. Behöver ni hjälp med att tolka ert arrendeavtal eller finna argument för hur ni bör rättsligt hävda er rätt gentemot kommunen får ni gärna ta hjälp av Lawlines jurister. Är ni intresserade av att boka tid med en jurist får ni vänligen höra av er till mig: vega.schortz@lawline.se Hoppas ni fått svar på er fråga och lycka till! Med vänlig hälsning,