Bostadsarrende: vad kan man som jordägare göra om man vill använda marken själv?

2018-02-11 i Arrende
FRÅGA |Vi äger marken, och arrenderar ut den. De byggt hus själva. Nu skulle vi behöva marken själva. Vad göra?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån din fråga verkar det röra sig om ett s k bostadsarrende, där syftet med upplåtelsen är att bereda bostad åt arrendatorn samt att denne har rätt att uppföra hus på marken. Reglerna om bostadsarrende finns i 10 kap. jordabalken (JB). UppsägningOm ni vill använda marken själva kan ni säga upp avtalet. Av din fråga framgår det inte vilken arrendetid som överenskommits. Arrendeavtal kan antingen träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. För avtal om viss tid innebär uppsägning att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. När ska uppsägning ske?Om inte längre tid avtalats, ska uppsägning från jordägaren ske minst 1 år före arrendetidens utgång. Sägs avtalet inte upp i rätt tid anses avtalet förlängt på samma villkor ytterligare en period. Arrendatorns rätt till förlängningOm uppsägning sker har arrendatorn vanligtvis rätt till förlängning av avtalet. Detta gäller däremot inte om jordägaren kan göra sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med den nuvarande upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. För att rätten till förlängning inte ska gälla krävs det också att jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Det räcker därför inte med att jordägaren enbart påstår att att han ska nyttja arrendestället på annat sätt; det krävs även att han bevisar att han menar allvar med planerna, till exempel genom att visa på att han avser att uppföra en permanentbostad åt sig själv eller att de nya planerna kommer generera påtagligt högre lönsamhet än arrendet. Om jordägarens intresse kan bli tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av marken, kan arrendatorn ändå ha rätt till förlängning.SammanfattningSom jordägare kan ni säga upp avtalet för att upphöra vid arrendetidens utgång. Det ska ske minst 1 år innan arrendetidens utgång. Det krävs då att ni kan visa på att ni ska nyttja marken på annat sätt, och att det överväger arrendatorns intresse att förlänga arrendetiden. Beträffande arrendatorns byggnad ska ni erbjudas att lösa ut den. Om ni inte inom en månad har förklarat er villiga till detta måste arrendatorn föra bort egendomen inom tre månader. Marken ska då återställas i tjänligt skick. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresavtal

2018-01-26 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt en lägenhet (bostadsrätt) I andra hand och sa upp den sista dagen i månaden. Eftersom jag har en månads uppsägningstid ansåg jag att jag bara skulle behöva nästa månad men sedan sa min hyresvärd att han delgivits först tre dagar efter och därmed skulle det förlängas med en hel månad till. Vi har enbart kommunicerat per sms och jag såg att smset levererades samma kväll som jag skickade det. Behöver jag betala för ytterligare en månad eller har jag rätt?Tack för hjälpen!
Richard Fiskesund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstår din fråga så gäller det huruvida din uppsägning har skett i tid.Regler kring uppsägningFormkraven för uppsägning av hyreskontrakt regleras i 12 kap. 8§ Jordabalken (JB). Se lagen här12 kap. 8§ JB säger att uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock vara muntlig om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Tredje stycket samma lag anger att skriftliga uppsägningar ska delges den som söks för uppsägning. Första frågan som bör ställas är ifall hyresförhållandet varat längre än tre månader. Om det har gjort det så finns det regler på formkrav, framförallt skriftlighet och delgivning. SkriftlighetEnligt min bedömning borde sms uppfylla kravet på skriftlighet. Detta behöver dock inte stämma eftersom jordabalken är en gammal lag och rättsordningen hinner inte alltid med den tekniska utvecklingen. Dock har e-post uppfyllt kravet på skriftlighet i praxis. DelgivningVad gäller delgivning måste den som söks för uppsägning delges. Detta betyder att uppsägningen måste överlämnas på ett sådant sätt att man får ett bevis på eller annars enligt lagen har rätt att utgå från att uppsägningen verkligen har nått den sökte. Man talar här främst om rekommenderat brev med mottagningsbevis eller personligt överlämnande, men även muntligt där man sedan fått en skriftlig bekräftelse.Att ett sms skickats där en kvittering getts genom statusen "levererad" kan möjligtvis betraktas som att den kommit fram till hyresvärden. Det är du som skickat iväg uppsägningen som har bevisbördan och "levereradstatusen" kan möjligtvis utgöra ett bevis. Dock kan det finnas många omständigheter som kan spela in, t.ex. att du skrev det på kvällen eller att människor inte har samma skyldighet att kolla deras mobiler som deras post. AvslutningRättsläget är från mitt perspektiv oklart och jag tipsar om att kontakta en jurist som är mer insatt i dessa frågor för ett rådgivande samtal. Ifall delgivningen skett tre dagar senare så följer det att uppsägningen inte kan ske som planerat eftersom det måste vara minst en månad. 27 dagar är för kort. Hoppas du fick svar på din frågavänligen,

Hur långt kan ett arrendeavtal vara?

2018-01-15 i Arrende
FRÅGA |Jag har mina hästar på min grannes mark. Han vill gärna arrendera ut den till mig. Hur länge kan vi skriva arrendeavtal? Han är 82 år. Han är nog villig att skriva på 10 år även om han kanske inte lever så länge, men kommer det att godkännas?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall skulle arrendet bli ett så kallat lägenhetsarrende (8 kap. 1 § Jordabalken).Ett sådant arrende ska upprättas skriftligen, men ni kan även komma överens om annat (8 kap. 3 § Jordabalken). Det måste även utgå någon form av ersättning (8 kap. 1 § Jordabalken). Avtalet får inte heller tecknas på mer än 50 år, eftersom det då är ogiltigt. Om det är fråga om ett detaljplanerat område kan avtalet inte vara bindande i längre än 25 år (7 kap. 5 § Jordabalken).Jag skulle rekommendera att arrenderätten skulle skrivas in i fastighetsregistret eftersom den då även gäller mot den till vilken fastigheten eventuellt överlåts (7 kap. 11 § Jordabalken), med tanke på din grannes ålder och om hans mark skulle få en ny ägare. Sammanfattningsvis är det inget problem med att sluta avtalet, men det lönar sig att skriva in arrendet i fastighetsregistret (Lantmäteriet).Med vänlig hälsning,

Vem som betalar arrende påverkar inte delägarskapet

2017-12-30 i Arrende
FRÅGA |Jag och min syster står som varsin delagare till en sommarstuga på artenderad tomt vilkenpappa började artendera redan på 50talet. Nu gick han bort i höstas och min syster har de senaste åren skött betalningarna till artendatorn. Vi betalar lika mycket och jag ger min del till min syster.Vid ev tvist /en ev försäljning, har min syster mer rätt till mer av vinsten för att hon står som betalare(Namn adress personnummer) skulle du råda mig att även jag ska stå som betalare?E
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vem som sköter de löpande inbetalningarna för arrende osv. påverkar inte delägarskapet i sommarstugan. Jag ser därför ingen anledning till att du behöver sköta betalningen istället för din syster. Om du äger 50% ska således 50% av vinsten tillfalla dig.Hälsningar

Kan arrende sägas upp tidigare?

2018-02-02 i Arrende
FRÅGA |Hej, jag har ett sidoarrende (jordbruksarrende utan bostad) där avtalstiden är 5 år. Jag har haft arrendet nu i 11 år, kan jag säga upp det i förtid eller måste jag ha det 4 år till? Vad gäller för sidoarrenden?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller jordbruksarrenden och sidoarrenden, jordbruksarrenden regleras i Jordabalken. Sidoarrenden finns inte reglerade i lag.Om arrendetiden är minst fem år ska arrendeavtalet sägas upp senast ett år före arrendetidens utgång (9 kap 3 § Jordabalken). Du kan alltså säga upp arrendeavtalet tidigare och behöver inte ha det i fyra år till. I det fallet har du en ett års uppsägningstid.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänlig hälsning,

Vårt arrendeavtal har löpt på sedan 40-talet utan att sägas upp. Nu vill markägaren kasta ut oss. Vad gäller?

2018-01-21 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi är en skytteförening som arrenderar en bit mark av en markägare, arrendet är sedan 40-talet och löpte då på 20 år med dåvarande markägaren till en kostnad av 0 (noll) kronor/år. Det har inte blivit skriftligen förnyat utan bara löpt på. Grundfrågan är egentligen, gäller arrendeavtalet fortfarande? Vad gäller om uppsägning? Det har varit ett antal ägare sedan dess men nuvarande markägarens förvaltningsbolag vill inte ha oss kvar. Vi har inte fått någon uppsägning skriftligt utan bara, -Jag vill inte ha er här, försvinn.Har ni något förslag på hur vi kan gå vidare? Vi vill vara kvar. Vi har lagt ner stora pengar och arbete under årens lopp på denna skjutbana. MVHXXPS.Krävs det djupare arbete/diskussioner behöver jag ha styrelsens godkännande om det ekonomiska.
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vad händer om ett arrendeavtal inte förnyas?Bestämmelserna om arrende finns i jordabalken (JB), och specifikt anläggningsarrende regleras i JBs 11 kapitel. Hur ert arrendeavtal är formulerat kommer i mångt och mycket att avgöra svaren på dina frågor. Jag ska nedan förklara varför.Arrendeavtal ska träffas för en avtalad period, i ert fall handlar det om en avtalstid om 20 år. Om inget annat avtalats så anses ett arrendeavtal förlängas vid avtalstidens slut, om inte uppsägning av avtalet har skett i rätt tid (rätt tid är helt enkelt vad avtalsparterna avtalat. Om det inte framgår att avtalsparterna avtalat någon tid för senaste uppsägning, så gäller sex månader innan avtalstidens slut som senaste uppsägningstidpunkt). Då förlängs arrendeavtalet motsvarande arrendetiden, men max 5 år. Ert avtal har alltså inte förlängts 20 år i taget, utan fem år per förlängning. Detta framgår av JB 11 kap. 3 §.Gäller ert arrendeavtal fortfarande? Ja, så länge det inte blivit uppsagt av markägaren så gäller arrendeavtalet fortfarande.Eftersom det förlängts såpass många gånger kan det dock vara krångligt att reda ut när avtalet går ut, men det borde gå genom att utgå från det ursprungliga arrendeavtalet från 40-talet. Det kan också vara en bra idé om det i avtalet är reglerat hur lång tid innan avtalstidens slut som uppsägning ska ske. Om inget är avtalat kring detta så gäller lagens bestämmelse om sex månader innan avtalstidens utgång.Vad gäller kring uppsägningen?I detta sammanhanget bör påpekas att uppsägningen måste ske skriftligen för att vara giltig, vilket framgår av JB 8 kap. 8 §. Markägaren ska också i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, se JB 11 kap. 6 §. Gör markägaren inte detta, är uppsägningen utan verkan.Det finns också vid anläggningsarrende en sorts besittningsskydd (liknande det som finns för hyresgäster) som innebär att arrendatorn kan få ersättning för den förlust som denne lider på grund av att avtalet inte förlängs. Detta regleras i JB 11 kap. 5 §. För att denna ersättning krävs att markägaren vägrar förlänga avtalet eller att markägaren för förlängning av avtalet kräver en oskälig arrendeavgift (dvs en avgift som är för hög i jämförelse med vad som kan anses rimligt sett till andra liknande förhållanden) eller ställer krav som står i strid med god sed på marknaden.Detta förutsätter också att arrendatorn inte åsidosatt sina förpliktelser gentemot markägaren, att markägaren inte har ett intresse att använda marken som vida överstiger arrendatorns intresse, eller att markägaren i annat fall har en befogad anledning att upplösa arrendeavtalet. Dessa frågor handlar om bedömningar som enbart kan göras med närmare vetskap om förhållandena i det enskilda fallet och därför tänker jag inte att gå närmare in på dem, utan jag nöjer mig med att förmedla att möjligheten till ersättning finns om det skulle bli aktuellt.Om ni behöver ta ärendet vidare till en jurist så finns det på Lawline även en byråverksamhet med yrkesverksamma jurister som kan ta på sig att hjälpa dig. Om intresse finns för detta, så har du en länk här.Jag hoppas du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!

Kan man sälja en skogsfastighet med arrende?

2017-12-31 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag har efter vår fars död ärvt en skogsfastighet med tillhörande byggnad. som vi planerar att sälja. På fastigheten har en släkting arrenderat en bit tomt och byggt en sommarstuga (60-talet) som har bygglov. Vi vill nu göra en avstyckning på den tomten och ge vår släkting den tomtbiten som gåva ( genom gåvobrev). Nu har vi påbörjat processen med Lantmäteriet som tycker att tomten blev för stor. Detta innebär att vi måste rita om kartan och bara ge bort biten runt stugan, som är mycket mindre, vilket vår släkting emotsäger sig och vägrar skriva under papperen, och då tänker Lantmäteriet avskriva ärendet. Till saken hör att vår släkting inte har några papper på att han arrenderar, då det har skett muntligt med vår far. Han har heller inte betalat arrende på flera år. Nu till frågan: Kan vi sälja fastigheten trotts att det inte blir någon avstyckning?Vi känner oss låsta och vet varken ut eller in.Tacksam för svar
Anna Holmström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill få svar på hur det går till när man vill sälja en fastighet som är belastas av arrende. Det framgår inte av din fråga vilken typ av arrende det är frågan om och jag kommer därför att utgå från att det rör sig om ett så kallat bostadsarrende (se 10 kap 1 § jordabalken (JB)). Ni som äger marken kallas i detta hänseende för jordägare och släktingen som arrenderar för arrendator.Avtal om bostadsarrende ska upprättas skriftligen (8 kap. 1 § första stycket JB). Ett muntligt avtal som kräver skriftlig form är således egentligen ogiltigt. Det medför dock att arrendatorn har rätt till skadestånd i de fall att det inte beror på honom att skriftligt avtal inte kommit till stånd, men han kan inte framtvinga ett skriftligt avtal. Ni bör därför upprätta ett skriftligt avtal om ni vill ha fortsatt arrende på fastigheten. När det kommer till att sälja en fastighet som belastas av arrende är det som huvudregel upp till er säljare att göra förbehåll i köpekontraktet om att en sådan rättighet finns upplåten (7 kap 11 § JB). Om rättigheten däremot finns inskriven i fastighetsregistret så behövs inget förbehåll. Tanken är att sådana upplåtelser som köparen känner till ska vara gällande. Om säljaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven, kan den upphöra att gälla och säljaren kan bli skadeståndsskyldig (7 kap. 18 § JB).SammanfattningsvisAtt det fortfarande finns arrende på fastigheten hindrar inte er från att sälja den vidare, men för att undvika framtida problem bör man ta in ett förbehåll i köpekontraktet att upplåtelsen finns. I ert fall finns dock inte något skriftligt avtal om arrende, vilket innebär att ni egentligen inte har något giltigt arrendeavtal.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Uppsägning för villkorsändring vid jordbruksarrende, bostadsarrende och lägenhetsarrende

2017-12-24 i Arrende
FRÅGA |Säga upp arrende avtal för villkorsändring.Hur ska det se ut?
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du hur du ska utforma en uppsägning för villkorsändring av ett arrendeavtal.Mitt svar är strukturerat så att jag först redogör för de olika arrendetypernas definitioner. Därefter förklarar jag hur en uppsägning för villkorsändring måste ske för varje arrendetyp, förutom lägenhetsarrende. Jag går inte in på lägenhetsarrende eftersom det saknas särskilda villkor för uppsägning till villkorsändring vid den typen av arrende.Olika typer av arrendeJag vet inte vilket slags arrende du har. Inte heller vet jag om du är arrendator eller jordägare. Jag saknar närmare underlag för att bedöma vilket slags arrende du har. Därför kan jag inte göra med än att beskriva jordabalkens (JB) olika definitioner.Jordbruksarrende kräver att det finns ett arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande (9 kap. 1 § JB).Bostadsarrende föreligger om1. jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt2. arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och3. det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § JB).Anläggningsarrende föreligger när1. jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt2. arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande.3. Inte heller får upplåtelsen ha skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år (11 kap. 1 § JB).Uppsägning av arrendeavtal till villkorsändringVid jordbruksarrende gäller följande vid uppsägning för villkorsändring: arrendatorn eller jordägaren ska ange de villkor de vill ha för den nya arrendeperioden (9 kap. 3 § första stycket JB). Var det dock jordägaren som sade upp avtalet, ska en tvist om villkorsändring ska dock hänskjutas till arrendenämnden inom två månader från uppsägningen (9 kap. 10 § första stycket JB).Vid bostadsarrende gäller i princip samma som för jordbruksarrende (10 kap. 3 § JB). Var det dock jordägaren som sade upp avtalet, ska en tvist om villkorsändring ska dock hänskjutas till arrendenämnden inom två månader från uppsägningen (10 kap. 6 a § JB och 9 kap. 10 § första stycket JB).Vid anläggningsarrende gäller följande om jordägaren säger upp avtalet för villkorsändring: det ska framgå vilka villkor jordägaren ställer för förlängning. Det ska också framgå att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning, måste hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling inom två månader från uppsägningen (11 kap. 6 § JB). Det får gärna också uttryckligen stå att uppsägning är för villkorsändring.Vid anläggningsarrende gäller följande om arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring: det ska minst framgå vilka ändringar arrendatorn vill ha i avtalsvillkoren. Sedan måste arrendatorn hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling inom två månader från uppsägningen (11 kap. 6 a § JB).Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med uppsägning av arrende på villkorsändring är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,