Rätt till förlängning av arrendeavtal?

2018-08-08 i Arrende
FRÅGA |Ifall jag skulle äga en stuga på en arrenderad mark som går ut om 9 år, vad händer ifall ägarna inte vill arrendera ut marken mer efter den perioden? Har jag någon rätt att få ha kvar stugan på tomten och uppgöra ett nytt arrende eller hur funkar det?
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga så har du ett så kallat bostadsarrende. Med detta menas en skriftlig upplåtelse av jord som inte användas för jordbruksändamål utan för bostadsändamål (se definition 10 kap 1 § Jordabalken, JB). I och med att du nämner att tiden går ut om 9 år så är det ett avtal på viss tid enligt 10 kap 2 § JB. Uppsägning av arrendeavtal eller begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn (du) att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, skall han eller hon också meddela motparten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 § JB gäller för uppsägning. Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på fem år (10 kap 3 § JB). Arrendatorn har rätt att bygga eller ha kvar ett bostadshus på arrendetomten (se här). Huvudregeln är även att arrendatorn har rätt till förlängning av arrendeavtalet efter att jordägaren sagt upp avtalet (10 kap 5 § JB). Undantag från denna regel räknas upp i sex stycken punkter i samma paragraf. Ett av dessa undantag är exempelvis om arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas (p.2). Vidare kan förbehåll om icke förlängning finnas, men det är bara giltigt om det är godkänt av arrendenämnden (10 kap 4 § 2 st JB). Sammanfattningsvis så har du rätt till förlängning förutsatt att något sådant förbehåll inte finns och att inga punkter som radas upp i 10 kap 4-5 §§ JB är uppfyllda. För fler frågor är du också välkommen att ringa vår telefonrådgivning på 08-533 300 04mvh

Rättigheter i marken som arrendator

2018-06-20 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag arrenderar betesmark till mina får. Bredvid betesmarken bor det en familj som är irriterad över att jag är där varje dag och tränar mina hundar på fåren, inte för fåren skull utan för att jag använder pipa till mina hundar, alltså visslingar. Dom bor i ett hus som såldes efter att jag tog över arrendet, därmed hade jag arrendet redan innan de köpte huset. Nu vill dom ha bort mig verkar det som och klagar på hur jag sköter marken, det står i kontraktet "betesmarken skall skötas på det sätt Länsstyrelsen, som myndighet föreskriver"Och det gör jag, sköter marken enligt vad länsstyrelsen föreskriver, men de klagar ändå. De vill helst arrendera marken själv för att ha en häst.Men det står i mitt arrendekontrakt "upplåtelsen som avser betesmark för får markerat på bifogad kartskiss, beträffande jakt, ingår det inte i detta avtal" Samt "Upplåtelsen gäller för en tid av ett år, med tillträde ååmmdd. Därefter gäller upplåtelsen löpande med en uppsägningstid av 12 månader"Har inte jag som arrendator tillgång till marken precis när jag vill, och hur ofta jag vill, och dom kan väl inte säga något om vad jag gör på "min" mark? Detta ligger ute på landet, långt ifrån tätbebyggelse.Kan jag säga att marken är mitt ansvar och visa kontraktet? Eller har jag inget bakom mig så att säga?
Roksana Jurenczyk |Hej och tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Om jag förstår din fråga rätt är det inte familjen som klagar som äger marken. Avtalet är sluten mellan arrendatorn (dig) och fastighetsägaren och frågor som rör avtalet samt uppsägning kan bara tas upp av er och inte grannarna. Både du och ägaren till marken har rätt till att säga upp kontraktet och din rätt till marken grundas på avtalet. Du som arrendator har, precis som du säger, rätt till marken precis när du vill så länge avtalet mellan er är giltigt. Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen

Överlåtelse av arrende genom arv.

2018-04-17 i Arrende
FRÅGA |Hej!Mina föräldrar äger en stuga på en mark som ägs av en bonde. Det finns inget skrivet, alltså inget arrende. Vad händer med stugan när de dör?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns fyra sorters arrenden; jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Alla förutom lägenhetsarrendet kräver skriftligt avtal (8 Kap 3 § Jordabalken). I ert fall kan det alltså vara fråga om lägenhetsarrende. Typiskt för lägenhetsarrende är att det är fråga om en kolonilott med en liten byggnad, kajplats eller något liknande.Det finns en möjlighet att överta ett arrende genom arv under förutsättning att det är någon med vilken arrendatorn skäligen bör nöjas. Detta gäller de tre övriga arrendeformerna men inget föreskrivs vad gäller lägenhetsarrende (9 Kap 31 §, 10 Kap 7 §, 11 Kap 7 § Jordabalken).Beroende på hurudan stugan är och vad den används till kan detta eventuellt ses som ett bostadsarrende (10 Kap 1 § Jordabalken). Det skulle naturligtvis även förutsätta att det finns ett skriftligt avtal. Jag rekommenderar därför att det upprättas ett avtal. I sådant fall skulle du kunna ärva arrendet.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Vänligen,

Är byggnad på ofri grund fortfarande lös egendom om man köper ut tomträtten?

2018-04-11 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag och min bror ärvde efter min mor en fastighet på "ofri grund", så kallad tomträtt. Hon testamenterade arvet och avkastningen av arvet till oss som enskild egendom. Efter hennes död friköpte jag och min bror tomträtten. Nu står alltså huset på en friköpt tomt. Är den friköpta fastigheten fortfarande enskild egendom?
Azra Delkic |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Först vill jag försöka skilja på fastighet och byggnad. Fast egendom är jord och denna indelas i fastigheter 1 Kap 1 § Jordabalk När man i rättslig mening säger fastighet menar man en markyta. Byggnad är ett fastighetstillbehör som tillhör fastigheten 2 Kap 1 § Jordabalk. Jag antar att du med fastighet i din fråga egentligen menar en byggnad just för att sommarstugor är vanliga att ha på ofri grund. Om jag har tolkat din fråga fel får du gärna höra av dig igen. Jag utgår nedanför att du och din bror ärvt en byggnad på ofri grund. Byggnad som upprättas på annans fastighet kallas för byggnad på ofri grund och är lös egendom. Om byggnaden ska bli fastighetstillbehör är beroende på om kravet i 2 Kap 4 § 2 st Jordabalk är uppfyllt. Enligt bestämmelsen måste byggnaden komma i samme ägares hand som fastigheten för att utgöra ett tillbehör 2 Kap 4 § 2 st Jordabalk. I ert fall då ni har köpt tomträtten och samma ägare nu äger både tomträtten/fastigheten och byggnaden är byggnaden ett fastighetstillbehör och har blivit en del av den fasta egendom enligt 2 Kap 1 § Jordabalk. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och återkom gärna om du har fler funderingar. Med vänliga hälsningar,

Är det lagligt att ta gräs från mark någon annan arrenderar?

2018-07-18 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi arrenderar en bit mark för att ha hästar gåendes där och beta. Nu ser vi att någon är och slår gräset på marken och gör ha av det. Är det lagligt att ta gräs från mark någon annan arrenderar?
Clara Wågefjell |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag att använda mig av jordabalken (JB), skadeståndslagen (SkL) och avtalslagen (AvtL).Det låter problematiskt eftersom att era hästar ska beta på det gräset som någon nu slagit. Dock är det svårt att ge dig ett exakt svar när jag inte vet hur avtalet ser ut - det är nämligen viktigt att kunna avgöra om arrendet är totalt eller partiellt. Alltså om jordägaren helt avstått från att använda marken ni arrenderar eller ej. Jag ska försöka förklara hur det fungerar så kan ni avgöra utifrån det och få lite grund för era funderingar. Arrende är ett avtal, så vi måste se till vad som står i avtalet Arrendering är egentligen ett vanligt avtal, bara det att det måste se ut på särskilda sätt och att det finns extra regler för att det ska gå rätt till (9 kap. 1 § JB). Därför är det viktigt att se till hur ert avtal ser ut. Om det står att ni arrenderar en bit mark och att ni får använda den som ni vill, så gäller det - likväl som att om det står att ni ska arrendera en bit mark för bete, så gäller det (1 § AvtL). Om det är som det första fallet, att ni har full rätt att bruka marken som ni vill så är det såklart inte okej att någon slår gräset på marken. Det finns en svensk rättsprincip som heter pacta sunt servanda, som innebär att avtal ska hållas - annars kan den som bryter mot avtalet bli ersättningsskyldig (2 kap. 2 § SkL). Är det istället som i det andra fallet, att ni enbart har rätt att bruka marken som betesmark, då är det svårare. Det är då viktigt att se om det på något vis kan vara så att det underförstått är okej för jordägaren eller någon annan att slå gräset på det sätt som gjorts. Jag kan dock tycka att det inte bör vara så, eftersom att jordägaren bör ha förstått att era hästar behöver gräset (om det i avtalet stått betesmark). Ni bör först titta i ert avtal och sedan diskutera detta med jordägaren, sedan kan ni ta det längreDet jag tycker att ni ska göra är att titta igenom avtalet igen och se vad det verkligen står. Om ni ska få använda marken som ni vill är det inga större tvivel om att det inte är okej att slå gräset, men om det står betesmark bör ni titta om det finns något som tyder på att jordägaren ska få slå gräset. Efter det kan ni prata med jordägaren om detta och säga att ni vill ha kompensation för de extrakostnader som detta medfört (kanske vad det kostar er att köpa mer foder till hästarna). Skulle det vara så att detta blir ett större problem kan ni ta kontakt med någon av våra jurister på Lawlinekontoret eller så kan ni vända er till Arrendenämnden. Jag hoppas att ni fått någon klarhet i frågan och ni är såklart mer än välkomna att ställa en till fråga.Somriga hälsningar,

Kan man testamentera ett arrende?

2018-04-29 i Arrende
FRÅGA |HejKan man testamentera ett Arrende till sitt barn trots att andra personer äger stugor på arrendet.
Natalie van den Broek |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag har svårt att förstå hur rättsläget ligger till, i och med att om andra äger stugor på din arrendemark har oftast även dem ett bostadsarrende till stugan. Jag vågar inte uttala mig exakt om din specifika situation då det krävs lite mer information om de olika avtalen och rättsförhållandena parterna emellan, men i huvuddrag följer besittningsskydden med till nästa ägare av hyresobjektet/arrendeobjektet. D.v.s. överlåtelsen påverkar inte ägarnas besittning till stugorna, men jag vill som sagt framhålla att det krävs mer information kring era olika äganden för att göra en korrekt bedömning. Nedan följer en redogörelse för kraven för att testamentera sitt arrende, som är bra att tänka på: Huvudregeln är att man inte har rätt att överlåta sin arrenderätt som arrendator utan jordägarens samtycka. Dock finns det tre undantag från denna huvudregeln. Ett av undantagen är just att en arrenderätt till ett visstidsavtal kan övergå genom testamente förutsatt att: 1.Arrendeavtalet löper minst 10 år 2.Att man i avtalet inte har begränsat rätten att överlåta på detta vis. 3.Att arrendatorn först erbjudit jordägaren att ta tillbaka arrende mot skälig ersättning för arrenderättens värde innan man testamenterar. 4.Att jordägaren då inte inom en månad accepterat erbjudandet att lösa in rätten 5.Samt att den som tar över är en lämplig och skötsam person. Vid just överlåtelse genom testamente till ens barn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en överlåtelse förutsatt att avtalet löper på visst tid, omfattar ett utvecklar eller utvecklingsbart lantbruksföretag samt at jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Lycka till!Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänlig hälsning,

Vad gäller om jaktarrendator vill bryta avtalet under hyrestiden?

2018-04-13 i Arrende
FRÅGA |Hej,Vi har en skriftlig överenskommelse på ett jaktarrende:Hyrestiden är 5 år 1/5 2017 - 30/4 2021uppsägningstid under hyrestiden är 3 månader före jaktårets inledning ( 1 juli )Frågan: Vad gäller för arrendator om denne vill bryta avtalet under hyrestid?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Upplåtelse av jakt är en nyttjanderätt och är sällan ett renodlat arrendeavtal men brukar dock i dagligt tal kallas för jaktarrende. Detta brukar motiveras med att jakträtten inte är en total nyttjanderätt till mark så som man har vid exempelvis ett jordbruksarrende så faller jakträttsupplåtelser inte under arrendelagstiftningen. Beorende på avtalets syfte och utformning kan olika regler angående uppsägning gälla. Först vill jag nämna att en upplåtelse av jakt inte är ett arrende i fastighetsrättslig mening utan ett nyttjanderättsavtal vilket framgår av 7 kap 3 § Jordabalken.Detta kallas för partiell nyttjanderätt och ger nyttjanderättshavaren rätt att använda fastigheten i ett visst avseende, till exempel för jakt. Fastighetsägaren har då kvar rätten att disponera fastigheten i övrigt, till exempel för jord- eller skogsbruk. Upplåtelse av jakt regleras istället i en lag som kallas för jaktlagen (JL) samt några allmänna nyttjanderättsliga regler i jordabalken (JB) är tillämpliga.Vid sidan av JB:s bestämmelser om nyttjanderätt gäller för vissa jakträttsupplåtelser särskilda uppsägningsregler. Dessa regler gäller dock inte vid s.k. kombinerade upplåtelser, dvs. upplåtelser där jakträtten är kombinerad med besittningsrätt till marken. För sådana upplåtelser gäller i stället de allmänna reglerna om arrende och hyra i i 8 till 12 kap Jordabalken. Jaktlagens särskilda uppsägningsregler, som syftar till att främja varaktiga upplåtelser, kan inte avtalas bort utan är tvingande för båda parter. Vad gäller allmänt om uppsägning under hyrestid vid jaktarrende? Enligt 16 § JL vid upplåtelse av jakträtt på viss tid, minst ett år, förlängs avtalet automatiskt om det inte sägs upp senast sex månader före avtalstidens utgång. Även avtal på obestämd tid måste sägas upp. En uppsägning skall vara skriftlig och delges mottagaren eller skall mottagaren skriftligen erkänna uppsägningen (8 kap 8 § JB). Är jakträttsupplåtelsen avtalad på obestämd tid, ett år eller kortare tid eller utan avgift gäller inte jaktlagens bestämmelser. Det innebär då att parterna måste avtala om uppsägningstid, eventuell förlängningsrätt m.m. Gör inte parterna det finns alltså inga regler i lagen utan avtalet upphöra normalt när avtalstiden går ut.Vad gäller för arrendator om denne vill bryta avtalet under hyrestid?Dock tolkar jag erat avtal som att nyttjanderätten för jakt inte är kombinerad med någon annan upplåtelse, samt att avtalet gäller för en bestämd tid om fem år.Ni har ett avtal på bestämd tid, då gäller uppsägningsskyldigheterna och ett jaktarrende ska sägas upp senast sex månader före avtalstidens utgång. Ni har avtalat om en tre månaders uppsägning, detta är inte en giltig uppsägningstid utan det är sex månader som gäller. Lagbestämmelserna är tvingande mot båda parter. Parterna kan avtala om längre uppsägningstid men inte kortare. Det är det enda skydd som numera finns enligt lagen. Det finns alltså inte längre något besittningsskydd, utan detta gäller bara för avtal som ingåtts före 2001 och som ännu inte förnyats. Om inte en riktigt uppsägning sker är avtalet förlängt på ytterligare en avtalsperiod, dock längst 5 år. Alltså inträffar en s.k automatisk förlängning om uppsägning inte sker. Vad gäller för arrendator om denne vill bryta avtalet under hyrestid? Eftersom lagen är tvingande så gäller en sex månaders uppsägningstid och inte tre månader. Ert avtal borde vara giltigt i dess helhet förutom villkoret med uppsägningen. Det kommer oavsett vara 6 månader som gäller. Det ni bör göra är att skriva om avtalet så att ni har en sex månaders uppsägningstid så att avtalet överensstämmer med lagen. Vill ni avtala om en längre uppsägningstid så är det också möjligt. Arrendatorn kan enligt min tolkning inte säga upp avtalet just nu eftersom att 6 månader från 1 juli är 1 januari. Det innebär att arrendatorn måste sitta kvar under hyrestiden. Hoppas det var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Ändring i arrendeavtal

2018-03-31 i Arrende
FRÅGA |Hej!Kan man på ett enkelt sätt ändra ett jordbruksarrende så det "nya arrendet" innehåller en mindre areal än tidigare? Dvs, en liten del av arrendet måste sägas upp. Både jordägaren och arrendatorn vill detta.
Sofia Nygren |Hej och tack för att du valt att kontakta Lawline!Alla ändringar i jordbruksarrenden måste vara skriftliga, annars är de inte giltiga. Mer om detta kan du läsa här.Om arrendatorn och/eller jordägaren önskar ändra arrendeavtalet måste någon av parterna sända ett skriftligt meddelande till den andra parten härom, mer kan läsas här. Sedan kan parterna skriva ett tilläggsavtal, alternativt ett nytt arrendeavtal som ersätter det gamla. Kom dock ihåg att det bara är skriftliga avtal som är giltiga.Väl mött!