Rätt att använda samägd byggnad på ofri mark utan arrendeavtal?
Hej. Vi har ett ställe som vår far köpt på 40-talet som vi har inom familjen.
Vår far och granngården byggde tillsammans en ladugård för djur (grisar).
Far flyttade därifrån men hyrde ut stället och då tog granngården och använde hela byggnaden.
Vi var osäkra var gränsen går och tog lantmäteriet dit slog ut gränsen.
Ladugården står helt på vår tomt. Denna byggnad används nu som förråd av granngården och
av alla dom ägare som bott där tidigare.
Vi ska sätt upp staket på tomten då blir ladugården på vår tomt.
Vår fråga har granngården rätt o använda ladugården.
Det finns inga dokument om att dom har rätt till tillgång av byggnaden ,
utan det gjordes upp sinsemellan min far och dåvarande ägare.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Ni samäger ladugården:
Eftersom din far och granngården byggde ladugården tillsammans är de samägare av ladugården enligt 1 § samäganderättslagen. Detta innebär att allt förfogande och all förvaltning som rör ladugården kräver både ert och granngårdens samtycke (2 § samäganderättslagen).
Detta innebär att ni måste samtycka till att granngården använder ladugården som förråd och granngården måste samtycka till ert eventuella användande. Kan ni inte enas om hur ladugården ska användas kan ni ansöka om god man hos tingsrätten i er kommun.
Har granngården rätt att använda ladugården?
Ladugården ägs alltså inte enbart av din far men är uppförd på er tomt vilket innebär att ladugården räknas som byggnad på ofri grund (2 kap. 4 § jordabalk). Detta innebär att ladugården inte är fast egendom utan räknas som lös egendom. Rätten att använda byggnad på ofri grund följer oftast av ett nyttjanderättsavtal (arrende) men detta ska ske skriftligt och det finns ett krav på att vederlag ska utgå för användandet av marken (8 kap. 1 och 3 § jordabalk). Ni har inget skriftligt avtal vilket innebär att granngården inte kan åberopa skyddsreglerna i jordabalken för att få nyttjanderätt till ladugården. Muntliga avtal om nyttjande är dock giltiga men det är så klart svårt att bevisa vad som har överenskommits.
Sammanfattning och handlingsplan:
Ladugården ägs alltså till 50% av granngården men står på er tomt och ni har inget skriftligt avtal om nyttjanderätt eller arrende. Granngården kan åberopa muntligt avtal om rätt att nyttja ladugården men bevisbördan för detta ligger på dem. Eftersom ni är delägare till ladugården krävs ert samtycke för att ladugården ska användas som förråd och om ni inte givit detta har granngården ingen rätt att använda ladugården som sådant. Däremot krävs dock granngårdens samtycke för ert eventuella användande av ladugården.
Jag rekommenderar att ni köper ut granngården från ladugården om ni själva vill nyttja den. I så fall kommer ladugården räknas som fast egendom på er mark. Om ni vill att granngården ska få fortsätta nyttja ladugården rekommenderar jag att ni upprättar ett arrendeavtal och tar betalt av granngården för nyttjandet av er mark. Vill ni ha hjälp att upprätta ett arrendeavtal, köpeavtal eller behöver ytterligare stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister är du varmt välkommen att kontakta mig på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
