Övertagande av äganderätt till byggnader på arrenderad mark
Hej.
Frågar åt en vän.
Om man tar över ett arrende av en fastighet och det finns byggnader på fastigheten. Tillfaller byggnaderna arrendatorn automatiskt?
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Svaret på din fråga kan variera en aning beroende på omständigheterna kring arrendeavtalet och tillkomsten av byggnaderna ifråga. Jag kommer att inleda svaret med att gå igenom kortfattat vad som gäller kring byggnader på arrenderad mark för att sedan gå in på hur äganderätten av dessa byggnader kan överlåtas.
Noteras kan att det i stor utsträckning saknas lagstiftning på detta område och man tvingas således ofta att utgå från allmänna rättsliga principer.
Utgör byggnaderna fast eller lös egendom?
Den första väsentliga frågan att bena ut är huruvida byggnaderna ifråga utgör fastighetstillbehör (alltså fast egendom) eller lös egendom. När det gäller arrenderad mark är det avgörande för denna fråga typiskt sett vem som tillfört byggnaderna. Har fastighetsägaren tillfört byggnaderna utgör de fastighetstillbehör. Är det däremot arrendatorn som tillfört byggnaderna utgör de lös egendom och det man kallar byggnader på annans grund (2 kap 4 § jordabalken).
I din fråga framgår det inte vem som tillfört byggnaderna ifråga, men jag tolkar det som att det är den tidigare arrendatorn och att byggnaderna därför utgör lös egendom. Detta är ett vanligt scenario vad gäller arrendeavtal.
Hur överlåtes äganderätten till byggnad på annans grund?
Byggnad på annans grund utgör som ovan nämnt lös egendom. Äganderättsfrågan behandlas således därefter. För att överlåta äganderätten till lös egendom krävs att detta på något sätt har avtalats mellan ägaren och förvärvaren. Detta sker i de flesta fall genom köp eller gåva.
Eftersom arrende är en typ av nyttjanderätt (hyresavtal) (8 kap 1 § jordabalken) övergår inte äganderätten till byggnader på fastigheten automatisk till den nya arrendatorn. Detta måste avtalas mellan parterna. Hur detta avtalas finns inga särskilda bestämmelser för, utan det är avtalsfrihet som gäller. Vanligtvis brukar övertagandet av äganderätten till byggnaderna på fastigheten avtalas i samband med övertagande av arrendet i sig, men det går även att lösa på andra sätt och i andra former.
I en del fall kan äganderätten övergå konkludent, vilket är nästintill automatiskt. Man kan kalla det för ett underförstått avtalande. Om tiden går och den tidigare arrendatorn inte hävdar sin äganderätt till byggnaderna på något vis kan det anses ha varit underförstått att den nya arrendatorn övertagit äganderätten till byggnaderna ifråga.
Sammanfattning
Byggnader på arrenderad mark som inte utgör fastighetstillbehör utgör lös egendom. Äganderätten till lös egendom avtalas fritt mellan parter, men det måste i någon form avtalas för att vara giltigt.
Svaret på din fråga är således nej, äganderätten till byggnader på den arrenderade marken övergår inte automatiskt i och med övertagande av arrendet. Det kan ske genom ett underförstått avtal, men osäkerheten kring den typen av avtal är stor. Mitt tips är därför att se till övertagandet av äganderätten till byggnaderna förs in i avtalet om övertagandet av arrendet, eller att det upprättas att särskilt avtal om just äganderätten till byggnaderna.
Hoppas du fått svar på din fråga, om inte är du välkommen att ställa fler!
