anläggningsarrende och uppsägning
Jag har en fastighet med ett garage som är utarrenderat och nu går arrendetiden ut i november (49års arrende) Vad gäller när det handlar om ett anläggningsarrende?
Mannen tog över garaget när hans far (arrendatorn) dog. för ca 6år sedan.
I kontraktet står inget om övertagande eller arv.
Han vill inte flytta, då han har gjort om verkstaden till uthyrningslokal för
klassiska bilar Samt att han inte har betalat vägavgift på två år 3500kr
Ge mig råd snälla .
Skall jag skicka ett rek med uppsägning till honom?
Skall jag kontakta en advokat?
Han säger att jag skall visa honom svart på vitt att han inte har rätt att stanna. Då går han.
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lagstiftning: jordabalken.
Tidig uppsägning av arrendet
Arrende kan sägas upp i förtid och förverkas om arrendatorn dröjer med betalningen utöver en månad från förfallodagen, se 8 kap 23§ 1 punkt. Han får inte heller hyra ut arrendet i andrahand utan jordägarens samtycke om inget annat har avtalats, se 8 kap 19§ och 23§ 4 punkt. Han får dock använda ledigt utrymme för upplagsplats (förråd, lager) för andra om det kan ske utan olägenheter för dig som jordägaren. Ett arrendeavtal är ett kan oftast även sägas upp om arrendatorn gör något annat på byggnaden än vad det står i avtalet och som har överenskommits mellan jordägaren och arrendatorn. Arrendatorn har dock en möjlighet att rätta sig efter tillsägning, i sådana fall får inte arrendet förverkas och sägas upp tidigt, se 8 kap 24§.
Uppsägning vid avtalstidens slut
Uppsägning måste alltid göras 6 månader innan avtalet har gått ut om ingen annan tid har avtalats, 11 kap 3§. Om detta inte sker så förlängs det med 5 år om inget annat har avtalats om. En uppsägning får alltid ske när avtalet har gått ut men du som jordägare kan bli skadeståndsskyldig om inte du har goda skäl till att inte förlänga avtalet (detta kallas indirekt besittningsskydd). Skälen kan t.ex vara att arrendatorn har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det inte är rimligt att du ska behöva förlänga det. Ett annat skäl är om du ska använda arrendet för något annat och detta intresse påtagligt överväger arrendatorns intresse för förlängning, se 11 kap 5§.
Arv
Arrende kan övergå till någon annan genom arv om inte annat har avtalats om.
Sammanfattning
Arrendatorn har en indirekt besittningsskydd. Det innebär att han har rätt till skadestånd om avtalet sägs upp om inte du som jordägare kan visa att han har förverkat arrendeavtalet enligt 8 kap 23§, eller att du har godtagbara skäl för att inte förlänga avtalet. T.ex kan detta vara att du har planerat att använda byggnaden för något annat och att detta påtagligt överväger arrendatorns intressen. Det behöver alltså inte bara överväga arrendatorns intressen utan det måste finnas ett påtagligt större intresse hos dig att använda byggnaden. Jordägaren behöver dock inte visa att marken ska användas för annat ändamål, utan det är tillräckligt att han gör det sannolikt. Det rör sig således om ett sänkt beviskrav i denna del.
I ditt fall så måste man utgå från arrendeavtalet och få svar på följande frågor: (1) på vilket sätt ska byggnaden användas? (2) har ni avtalet om när uppsägning ska ske för att gälla? (3) har ni avtalet om hur långt det ska förlängas om uppsägning inte sker i tid?
Första frågan är om du har sagt upp avtalet för sent och att detta ska förlängas. Detta måste du titta upp i avtalet. Om ni inte har avtalet om det så ska avtalet sägas upp 6 månader innan avtalet går ut annars förlängs det med 5 år om inte det står något annat i avtalet. Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig och den ska delges. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om arrendatorn erkänner den skriftligen.
Du kan dock alltid säga upp avtalet i förtid och förverka avtalet om arrendatorn inte betalar avgifter eller att arrendatorn använder byggnaden på ett annat sätt än vad avtalet stadgar. Den första frågan är därför viktig eftersom det är denna som avgör om avtalet kan förverkas eller inte. Han har som sagt gjort om verksamheten till uthyrningslokal vilket jag måste utgå från att vara helt annat än vad som stod i arrendeavtalet. Han har heller inte betalat vägavgiften. Dessa anledningar kan göras så att du kan säga upp avtalet i förtid och att avtalet förverkas. Han har rätt att rätta sig efter tillsägning. Det innebär att om du ber honom att använda arrendet på det sätt som avtalet menade samt betala sin avgift så måste han rätta sig, annars kan du säga upp det.
Jag rekommenderar att du skickar en skriftlig uppsägning via rekommenderat brev - samt påminner honom om att betala och att han måste sluta med uthyrningsverksamheten och återgå till det som har avtalets om i arrendet annars kommer arrendet att sägas upp i förtid och förverkas.
Om han inte rättar sig så rekommenderar jag att du kontaktar en av våra jurister på Lawline eller en annan byrå som kan hjälpa dig att gå vidare med ärendet.
Med vänliga hälsningar.
