Försäljning av hus på ofri grund
Måste jag meddela markägaren om jag säljer min fastighet som står på ofri grund?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Bakgrund till reglerna
När man äger ett hus som står på någon annans fastighet säger man, precis som du är inne på, att huset står på ofri grund. Det innebär att man äger huset men hyr fastigheten eller tomten, d.v.s. marken som huset står på. Med andra ord är du markägarens hyresgäst och hyresavtalet är mellan dig och markägaren. En eventuell köpare av ditt hus behöver precis som du ha ett sådant avtal med markägaren och den köparen kan inte helt utan vidare ta din plats i det hyresavtalet.
Regler för försäljning av hus på ofri grund
När huset i ett sådant hyresförhållande används som bostad kallas hyresavtalet med juridiskt språkbruk för bostadsarrende och hyresgästen kallas för arrendator (JB 10 kap 1 §). Reglerna för köp och försäljning av bostadshus som står på arrenderad mark finns i jordabalken. Enligt huvudregeln får en köpare av huset inte ta din plats i arrendeavtalet utan markägarens samtycke (JB 10 kap 7 § första stycket). Det innebär i praktiken att en försäljning av huset inte kan ske utan markägarens samtycke. Om arrendeavtalet löper på bestämd tid, d.v.s. om avtalet har ett bestämt slutdatum, finns det dock ett undantag. Fortlöper arrendeavtalet på obestämd tid gäller alltså inte följande undantag.
Undantaget innebär att en köpare kan överta din roll som arrendator (alltså som hyresgäst av marken som huset står på) och köpa huset av dig, om markägaren först erbjudits att köpa huset och överta arrendestället. Markägaren ska då meddela dig inom en månad om han eller hon vill köpa huset. Om markägaren inte vill köpa huset, eller om markägaren inte lämnar besked inom en månad om han eller hon vill köpa huset, får du sälja det till någon annan som även övertar din roll i arrendeavtalet. Markägaren tvingas då nöja sig med köparen som ny arrendator om det är skäligt. Med skäligt menas exempelvis att den nya arrendatorn kan antas göra rätt för sig och betala arrendeavgiften i tid (JB 10 kap 7 § andra stycket).
Sammanfattning och vad du bör göra
Innan du säljer huset ska du alltså fråga markägaren om samtycke till att sälja huset och överlåta din position som arrendator till köparen. Får du inte markägarens samtycke och arrendeavtalet har ett slutdatum, kan du erbjuda markägaren att köpa huset. Vill markägaren inte det har du rätt att sälja huset till någon annan som även övertar din plats i arrendeavtalet – under förutsättning att det är skäligt.
Hoppas du fick svar på din fråga.
