Vad gäller avseende arrende och kan arrendatorn krävas på ersättning retroaktivt? Och hur ser egentligen arvsreglerna ut?

2020-08-22 i Arrende
FRÅGA
Hej! Våra föräldrar dog då hamnade deras jordbruksfastighet/äppleodling i dödsboet, drevs av oss två syskon gemensamt till årsskiftet 16/17. Då förde min bror utan min vetskap över rörelsen till sig själv har redovisat allt i sitt namn. Februari 2020 startade han Enskild Firma utan min vetskap har sedan dess utnyttjat mina längor och planerat utnyttja marken med ca 2200 träd för eget bruk. Jag har varit övertygad att vi drev rörelsen gemensamt men han hade fört över allt till sig. Detta uppmärksammade jag i år när revisorn berättade det. Vid arvsskiftet fick jag 2200 träd + maskinhall, kylrum mm. Min bror fick mer mark. Min bror har för egen vinning nyttjat mina lokaler och mina 2200 träd. Jag har fått avtalsenlig lön för den arbetsinsats jag gjort i odlingen, det har varit ersättning för arbete typ beskärning, plockning etc. Min bror hävdar att han har hög marginalskatt(tandläkare på 75%) så han ska istället ta ut en icke specificerad mängd äpplen sälja dessa svart till butiker, istället för en "vit" lön. Nu anser jag att han profiterat både på min egendom, plockat och sålt mina äpplen, nyttjat mina lokaler utan min vetskap och utan tillstånd. Det accepterar jag inte utan vill ha rimlig retroaktiv arrendeersättning för, finns det stöd för detta i lagen? Jordbruksverket och Äppelriket har beräkningar för arrende av mark, längor. Ev fanns det pengar i dödsboets firma när min bror avvecklade det, har jag någon rätt till det?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Efter dina föräldrars frånfälle har du och din bror drivit vidare deras äppelodling, vilken är belägen på en jordbruksfastighet och såvitt jag förstår ägdes också denna av era föräldrar. I samband med arvsskiftet erhöll du mark, ett större parti träd, en maskinhall och diverse annan egendom. Mycket av denna har din bror nyttjat för egen räkning och helt bortom din vetskap. Men beträffande äpplena har jag dock svårt att avgöra huruvida du har varit medveten om att han någorlunda regelbundet har plockat och sålt dessa. I den fortsatta framställningen kommer jag emellertid att utgå ifrån att du inte heller hade någon vetskap om just detta. Av din ärendebeskrivning går det att skönja två stycken frågor som 1. rör möjligheten att retroaktivt kunna begära arrendeersättning och 2. om likvida medel som eventuellt kan ha funnits i dödsboets firma är något som du äger rätt till. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.

Jordabalken (JB).

Ärvdabalken (ÄB).

Brottsbalken (BrB).

Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).

Brottsbalken är den huvudsakliga strafflagstiftningen i Sverige och den kommer inte att ges någon framskjutande roll nedan. Men eftersom det möjligen kan vara ett eller flera brott begångna kommer även de straffrättsliga aspekterna att beröras något översiktligt mot slutet av utredningen. Men fokus kommer alltjämt att ligga på civilrätten och de arvs- och fastighetsrättsliga reglerna som knyter an till dina två faktiska frågor.

Fråga 1 - Arrende, vad gäller? Och har du möjlighet att nu i efterhand begära ersättning för din brors begagnande av din mark och övrig egendom?

Inledningsvis förtjänas det att sägas något allmänt om arrende som rättsligt fenomen. Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller dock utanför lagens tillämpningsområde (8 kap. 1 § JB). Vidare uppställs ett formkrav för alla arrenden förutom vid så kallade lägenhetsarrenden, vilket innebär att avtalet måste vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska intas i detsamma (8 kap. 3 § JB). Jordägaren (du) är ansvarig för att den skriftliga formen iakttas. Här torde det dock inte vara fråga om något lägenhetsarrende, vilket i så fall skulle innebära att en muntlig upplåtelse hade varit giltig. Exempel på lägenhetsarrenden är för övrigt bryggor, små byggnader (typ kolonilotter), parkeringsplatser, fotbollsplaner och andra liknande objekt. Mycket talar istället för att det avtalsrättsliga förhållandet som framgent kan aktualiseras mellan dig och din bror kommer att betraktas som ett jordbruksarrende. Ett sådant finns i två olika former; gårdsarrende, som inkluderar boende för arrendatorn, och sidoarrende, vilket utgör alla andra typer av jordbruksarrenden. Begreppen framgår inte av lagtexten men har kommit till uttryck i rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) och i doktrin (rättsvetenskaplig litteratur). Notera att en upplåtelse till en juridisk person aldrig kan fungera som ett gårdsarrende.

Ett avtal kan ingås muntligt och skriftligt, men även konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Givet din ärendebeskrivning är det däremot tydligt att någon anbuds- och acceptutväxling inte har skett på grundval av några uttryckliga avtalsvillkor eftersom allting enligt uppgift har skett bortom din kontroll (vetskap). Om det däremot skulle vara så att du mot all förmodan faktiskt har varit medveten om en del av brukandet och inte aktivt protesterat mot detta kan det möjligen gå att argumentera för att du har gett din bror befogad anledning att tro att det har förelegat ett avtal (en tyst överenskommelse) ingånget konkludent. Fastställandet av avtalsinnehållet kan då naturligtvis komma att bli utomordentligt svårhanterligt (vilket ofta blir fallet vid den här typen av avtal). Under förutsättning att ni då någorlunda har handlat utifrån (och följt) vissa underförstådda överenskommelser avseende bruket av din fastighet och övrig egendom kan det som sagt tala för ett konkludent ingånget avtal. I nuläget finns det förvisso ingenting som pekar på åt det hållet. Men för ordningens skull och mest som en ren service ville jag ändå nämna detta.

Det finns dock tyvärr mig veterligen inget rättsligt stöd för en retroaktiv arrendeersättning vid avsaknad av ett upprättat arrendeavtal. Om det i den uppkomna situationen kan anses föreligga ett konkludent ingånget vanligt nyttjanderättsavtal kan eventuella påföljder vid brott mot avtalet och den tillhörande lojalitetsplikten bli aktuellt på basis av allmänna skadeståndsrättsliga principer. Dessa innebär i korta drag att du som avtalspart kan begära skadestånd av motparten (din bror), men det förutsätter en konstaterad skada, ett uppsåtligt (avsiktligt) eller oaktsamt (vårdslöst) agerande hos denne och ett påräkneligt orsakssamband (adekvat kausalitet med skadeståndsrättslig terminologi) mellan dennes handlande och den uppkomna skadan. Huruvida så verkligen är fallet kan jag av förklarliga skäl inte närmare kommentera. Men att plocka och sälja dina äpplen utan erforderligt samtycke ifrån dig skulle givetvis kunna betraktas som en ekonomisk skada.

Fråga 2 - De arvsrättsliga reglerna och förvaltningen av det tidigare dödsboet, vad gäller?

Ett dödsbo är en egen juridisk person vilken uppstår efter den avlidne och inkluderar då dennes samtliga tillgångar och skulder. Dödsboet är alltså formellt sett ägare till hela den avlidnes kvarlåtenskap och förvaltningen av egendomen svarar delägarna (arvingarna, du och din bror) gemensamt för. En bouppteckning ska komma till stånd inom tre månader från arvlåtarens frånfälle (20 kap. 1 § ÄB) och boet upplöses först genom ett arvsskifte (18 kap 1 § ÄB). Men innan dess ska en av dödsbodelägarna utses till bouppgivare vars uppgift är att skriva under bouppteckningen och genom underskriften på heder och samvete intyga att lämnade uppgifter är korrekta (20 kap. 6 § ÄB). Därefter ska handlingen jämte en bestyrkt kopia ges in till Skatteverket och detta ska ske inom en månad från bouppteckningens upprättande (20 kap. 8 § ÄB). Av det föregående kan det konstateras att du och din bror tillsammans ansvarade för dödsboet efter er senast avlidne förälder och all där tillhörig egendom. Vidare står det klart att ingen egendom (inklusive banktillgodohavanden) godtyckligt kunde tas ur boet innan bodelningen var avslutad. Om det är så att din bror har undanhållit pengar från dig är hans agerande inte förenligt med ärvdabalkens regler och kan för denne rendera i en personlig återbetalningsskyldighet (18 kap. 6 § ÄB). Den så kallade första arvsklassen består av arvlåtarens avkomlingar (barnen), vilka för övrigt brukar kallas bröstarvingar. Dessa ärver först enligt ärvdabalken och varje barn äger rätt till lika stor del i den avlidnes kvarlåtenskap (2 kap. 1 § ÄB). Det innebär att du i egenskap av bröstarvinge naturligtvis hade rätt till hälften av allt det som fanns kvar i dödsboet efter att sedvanliga avräkningar för begravningskostnader, kvarvarande skulder och annat dylikt hade gjorts.

Kan det vara några brott begångna? Om ja, vilka?

Det kommer inte att bli någon straffrättslig djupdykning i det följande, men de två lagrummen (lagparagraferna) i brottsbalken som bör nämnas och eventuellt skulle kunna tillämpas i ditt ärende är förskingring (10 kap. 1 § BrB) och olovligt brukande (10 kap. 7 § BrB). I det förra lagrummet stadgas följande:

Om någon, som på grund av avtal, allmän eller enskild tjänst eller dylik ställning fått egendom i besittning för annan med skyldighet att utgiva egendomen eller redovisa för denna, genom att tillägna sig egendomen eller annorledes åsidosätter vad han har att iakttaga för att kunna fullgöra sin skyldighet, dömes, om gärningen innebär vinning för honom och skada för den berättigade, för förskingring till fängelse i högst två år (10 kap. 1 § BrB).

Här handlar det om de pengar som möjligen kan ha funnits i dödsboet i samband med arvsskiftet och som inte har redovisats till dig. Din bror torde i så fall 1. "på grund av dylik ställning (dödsbodelägare)", 2. "fått egendom i besittning med skyldighet att redovisa för denna", "tillägnat sig egendomen (pengarna)", vilket 4. "har inneburit vinning för honom och skada för den berättigade (du)". Vidare fordras uppsåt eller oaktsamhet för att din bror ska kunna dömas för brott.

I det andra lagrummet går det att utläsa följande:

Den som vållar skada eller olägenhet genom att olovligen bruka någon annans sak döms för olovligt brukande till böter eller fängelse i högst ett år. Detsamma gäller den som vållar skada eller olägenhet genom att olovligen bruka fastighet som han eller hon innehar men som någon annan har nyttjanderätt eller annat rätt till (10 kap. 7 § 1-2 st. BrB).

Begreppet sak syftar på lös egendom eller rättare sagt lösören. Här skulle man kanske kunna tänka sig att maskinhallen (förutsatt att denna inte står på din fastighet och således utgör fastighetstillbehör och därmed blir att se som fast egendom), ditt kylrum och annan eventuell egendom som är lös kan falla inom den ovan nämnda brottsbeskrivningen. Rekvisiten "olägenhet", "olovligen" och "brukar" i det ifrågavarande straffbudet torde i vart fall vara uppfyllda. Men huruvida det är något verkligt brott begånget låter jag ändå vara osagt.

Det ovan anförda förutsätter naturligtvis också att du är villig att polisanmäla din bror. Men det nyss sagda kan oaktat detta förmodligen fungera som ett mycket bra påtryckningsmedel i dina kommande samtal (förhandlingar) med honom.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Arrende (193)
2020-09-21 Får jag renovera brygga på bostadsarrende?
2020-09-07 Hur länge gäller ett bostadsarrende? Och tillfaller arrendatorns egendom automatiskt fastighetsägaren vid avtalstidens utgång?
2020-09-04 Sälja hus på ofri grund
2020-08-28 Övertagande av äganderätt till byggnader på arrenderad mark

Alla besvarade frågor (84562)