Förverkande av jordbruksarrende enligt 8 kap 23§ JB.
Hej
Jag är lantbrukare och under 2019 köpte jag en jordbruksfastighet i närområdet som jag blev lagfaren ägare till 20200103.
Fastigheten har varit utarrenderad sedan 2014 med 1-års kontrakt som har förlängts på 1 år med automatik. Säljarna glömde att säga upp arrendatorn i rätt tid så jag ärvde arrendatorn under växtåret 2020.
Arrendeavgiften ska betalas med 50% 2 ggr per år.
Arrendatorn har inte betalat arrendet till mig och det har nu gått 30 dagar sedan första arrendeavgiften skulle varit betald.
Kan jag säga upp arrendatorn i förtid och avhysa honom från fastigheten eller har han rätt att fortsätta nyttja fastigheten (byggnader och åkermark) under 2020 trots att han inte betalar arrendeavgiften?
Jag undrar vad reglerna i 8 kap 23§ JB innebär i praktiken.
Arrendatorn bedriver sitt lantbruk i ett AB.
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lagstiftning: Jordabalk
Förverkandegrunder och tidsfrister
När en jordägare vill säga upp avtalet till upphörande i förtid på grund av att arrenderätten är förverkad måste någon av de i 8 kap. 23–25 §§ angivna förverkandegrunderna åberopas. Enligt 8 kap 23§ 1 stycket punkt 1 kan ett arrendeavtal sägas upp att upphöra i förtid om arrendatorn från och med förfallodagen dröjer en månad med betalningen. Enligt 8 kap 25§ så måste dock jordägaren (du) meddela arrendatorn om uppsägningen först och från och med då har arrendatorn 12 vardagar (exkl helger) på sig att betala avgiften för att återvinna sin arrenderätt.
Vad innebär det i praktiken
I praktiken så innebär det att du har rätt för att säga upp avtalet i förtid, detta måste ske skriftligt, se 8 kap 8§. Från och med den dagen måste du vänta 12 vardagar och om arrendatorn betalar dig under dessa 12 dagar så har han återvunnit arrenderätten. Om han inte gör det så upphör avtalet att gälla den fardag som är närmast uppsägningen, fardagen för arrende är 14 mars. Detta är naturligtvis ett problem eftersom detta innebär att arrendatorn ändå kommer att få vara kvar under det hela året som arrendeavtalet gäller, emellertid kan du istället använda denna förverkandegrunden för att begära att avtalet inte ska förlängas och på det sättet blockera arrendatorns besittningsskydd.
Besittningsskyddet i 9 kap 8§
Vanligtvis har arrendatorn ett besittningsskydd, det innebär att arrendatorn oftast har en rätt enligt lag att få arrendeavtalet förlängt om inte vissa kriterier är uppfyllda. Om arrendeavtalet är förverkat enligt 8 kap 23§ så har inte arrendatorn rätt till förlängning.
Sammanfattningsvis
Vad allt detta innebär är att du har rätt att förverka arrendeavtalet och göra så att arrendeavtalet upphör i "förtid", men eftersom tidigaste upphörande är fardagen 14 mars så gör inte detta dig så mycket nytta. Men du kan istället använda förverkandegrunden för att blocket arrendatorns besittningsskydd och på så vis inte bli tvungen att förlänga avtalet. I sådana fall upphör arrendeavtalet att gälla när avtalet egentligen skulle förnyas.
Du har dock fortfarande alltid rätt till betalning och kan använda dig av kronofogden så att de kan skicka honom ett betalningsföreläggande. Gör det här. Om arrendatorn inte vill betala så kan han överklaga betalningsföreläggandet till tingsrätten och på det sättet kan du istället få en dom som tvingar honom att betala. I alla fall så är han skyldig att betala dig arrendeavgiften.
Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.
Vänligen,
