Hur länge gäller ett bostadsarrende? Och tillfaller arrendatorns egendom automatiskt fastighetsägaren vid avtalstidens utgång?
jag har ett arrendeavtal avseende mark där det står ett fritidshus. Avtalet gäller i 50 år, och går ut 2032.
Normalt är arrendeavtal skrivna på 49 år. Vad är skillnaden juridiskt?
Området är väl avgränsat.
Tillfaller stugan markägaren efter 50 år?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger ett fritidshus till vilket det är knutet ett arrendeavtal. Huset står således på ofri grund (på annans mark) och det ifrågavarande avtalet har en löptid på 50 år. Såvitt du har förstått gäller dock arrendeavtal endast under 49 år varför du dels undrar vad den juridiska skillnaden blir i det här avseendet och dels huruvida det aktuella fritidshuset kommer att tillfalla fastighetsägaren vid avtalstidens utgång. Din ärendebeskrivning är relativt kortfattad och den fortsatta framställning kommer att bli densamma då jag bedömer att dina två frågor är tämligen oproblematiska att besvara. Jag misstänker vidare att du inte heller är nämnvärt intresserad av någon längre rättsutredning utan endast önskar korta adekvata svar. Härutöver kommer det likaledes att ges möjlighet att ställa ytterligare frågor och till en mer djupgående diskussion (om så önskas) genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Din första fråga - Vad gäller avseende längden på arrendeavtalet? Och finns det en bortre gräns på 49 år?
Utifrån din information kan det inledningsvis konstateras att det rör sig om ett bostadsarrende, vilket föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk samt när arrendatorn (du) äger rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus som inte är avsett för annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och till honom närstående (10 kap. 1 § 1 st. JB). Vidare ska avtalet vara skriftligt varför muntligt ingångna arrendeavtal är att betrakta som ogiltiga (8 kap. 3 § 1 st. JB). Utgångspunkten i jordabalken är att ett avtal om bostadsarrende ska löpa på viss tid, minst fem år, eller på arrendatorns livstid (10 kap. 2 § 1 st. JB). Trots att den här typen av nyttjanderättsavtal av gammal tradition inte sällan har en löptid på just 49 år utgör faktiskt den längsta möjliga avtalstiden 50 år för bostadsarrenden som inte är upplåtna på arrendatorns livstid (7 kap. 5 § 1 st. JB). Det ska noteras att det naturligtvis står parterna fritt att avtala om en ännu längre löptid, men då gäller att ett frånträdande godtyckligt kan genomföras efter det att den lagstadgade tidsfristen har passerats. Observera även att upplåtelse av fast egendom (mark) inom detaljplan inte är bindande längre än 25 år. Det korta svaret på din första fråga lyder därför att den uppkomna situationen med ditt arrendeavtal om 50 år inte kommer att föranleda någon egentlig skillnad i rättsligt hänseende. Avtalet är alltjämt tillämpligt.
Din andra fråga - Tillfaller ditt fritidshus fastighetsägaren vid avtalstidens utgång?
Initialt ska inlösen erbjudas fastighetsägaren. Om denne inte inom en månad har förklarat sig villig att förvärva fritidshuset måste du i egenskap av arrendator föra bort det inom tre månader. Om ett bortförande av egendomen aktualiseras ansvarar du också för att marken på fastigheten återställs i tjänligt skick, vilket är en skyldighet som har kommit till uttryck i rättspraxis (rättspraxis = tidigare domstolsavgöranden, se bland annat hovrättsfallet RH 2001:80 samt 8 kap. 21 § JB). Om du mot all förmodan bara skulle lämna kvar huset på marken efter avtalets upphörande överförs äganderätten automatiskt till fastighetsägaren efter tre månader. Men bortsett från det nyss anförda är det korta svaret på din andra fråga att huset egentligen inte tillfaller markägaren utan att denne endast ska erbjudas att förvärva detsamma. Annars åläggs du som sagt en bortförandeplikt.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 9/9 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
