Underhåll av brunn på arrenderad mark

2018-10-31 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar ut mark till sommarstugor. Nu är det problem med ena vattenbrunnen. Vet inte exakt hur illa det är, den har knappt använts de sista åren. Vem står för kostnaden för att åtgärda detta?Markägaren eller den som äger stugan?I detta fallet så delas brunnen på 2st stugor.
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Arrende regleras i Jordabalken (JB). Det finns fyra olika typer av arrende; jordbruksarrende, anläggningsarrende, lägenhetsarrende, bostadsarrende. Utifrån din beskrivning att du arrenderar ut mark till sommarstugor gör jag bedömningen att saken gäller bostadsarrende. I kapitel 8 JB regleras arrende i allmänhet och i kapitel 10 JB regleras bostadsarrende. Dock finns ingen bestämmelse för bostadsarrende i JB som stadgar arrendatorns skyldighet att vårda och underhålla arrendestället, det framgår istället av allmänna rättsprinciper.Den som äger fastigheten, alltså marken, kallas oftast för jordägare medan den som hyr marken kallas för arrendator. Jag kommer därför i mitt svar hänvisa till dig som jordägare och den/de som hyr marken av dig som arrendator/arrendatorer.En jordägare och en arrendator ansvarar gemensamt för arrendeställets skick. Arrendatorn har en vårdnadsplikt som innebär att hen ska vårda och underhålla arrendestället, medan skyldigheten att bygga om eller bygga nytt ligger på jordägaren. Parterna är fria att avtala om vilket skicka arrendestället ska vara i vid tillträdet, under arrendetiden samt vid arrendetidens slut.- Arrendatorns underhållsskyldighet gäller generellt sett det löpande underhållet vilket exempelvis kan handla om underhåll av vägar och broar samt rensning av diken och brunnar.- Jordägarens byggnadsskyldighet innefattar ombyggnation eller nybyggnation när exempelvis en anläggning är så sliten att löpande underhåll inte längre är tillräckligt.SlutsatsSvaret på din fråga blir med anledning av detta: "det beror på". Det beror på hur skicket på vattenbrunnen är; går den att underhålla och reparera eller måste den byggas om eller måste kanske en ny brunn byggas? Du behöver undersöka skicket på brunnen för att komma fram till vad som behöver göras och vem/vilka som bör stå för kostnaderna. Kolla även i arrendeavtalet om ni avtalat om vem som ska stå för vilka typer av kostnader. Jag hoppas att jag gett dig lite vägledning som kan vara till hjälp när du har undersökt skicket på brunnen samt kontrollerat avtalets innehåll. Du är alltid välkommen att skriva till oss igen om du känner att jag missade att svara på något i din fråga eller du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Värdering av jordbruksarrende

2018-10-28 i Arrende
FRÅGA |Vi i bygdens Natur har ca 2 hektar ängsbete som vi arrenderar ut. Hur mycket är detta arrende värt?
Christoffer Thorell |Hej!Tack för att du hör av dig Lawline med din fråga.Jag har tolkat din fråga som att ni arrenderar ut ett jordbruksarrende i form av betesmark, och du undrar över vad som är en lämplig arrendeavgift för denna mark. Regler kring jordbruksarrende finns i 9 kap. Jordabalken (JB).ArrendeavgiftArrendeavgiften är i första hand något som avtalas mellan parterna, det finns inget i lag som nämner något om en specifik avgift för olika arrenden. Vad som däremot tydligt stadgas är att arrendeavgiften ska vara skälig med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt, 9 kap. 9 § första stycket JB.För att kunna ge ett ordentligt svar behövs alltså en marknadsvärdering (helst av en fackman) och en mer ingående granskning av ert arrendeavtal, om något sådant ännu finns. Avslutande rådMitt råd till dig är att ta kontakt med en fackman som skulle kunna göra en värdering av ert arrende. Utifrån det kan ni sedan ta en lämplig avgift.Lycka till med arrendet, och välkommen åter till Lawline!Med vänlig hälsning

Blir ett arrende som gällt i 49 år automatiskt förlängt?

2018-10-19 i Arrende
FRÅGA |Hej! 1944 skrevs ett nyttjanderättsavtal på 49 år gällande tillägg till befintlig tomt som då gick ut 1998. När vi köpte fastigheten 1981 överläts arrendekontraktet på oförändrade villkor. Arrendet är inte uppsagt efter dessa 49 år blir det då automatiskt förlängt?
Jessica Khoo |Hej och stort tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!Eftersom det inte framgår vilken typ av arrende det rör sig om kommer jag att svara på frågan med utgångspunkt i bostadsarrende då du verkar kontakta oss idag i egenskap av privatperson. Automatisk förlängning av bostadsarrende Om upplåtelsen gäller jord som inte används för jordbruksändamål utan bostadsändamål är 10 kap Jordabalken (JB) tillämpligt, 10 kap 1 § JB. Eftersom arrendet var avtalat till att vara 49 år är det ett avtal på viss tid, 10 kap 2§ JB. Detta betyder att avtalet senast fick sägas upp 1 år innan arrendetidens utgång, dvs 1992 då avtalet gick ut 1993, enligt 8 kap 8§ JB. Anledningen att du säger att arrendekontraktet skulle gått ut 1998 antar jag följer av bestämmelsen om att det anses förlängt med 5 år (1993+5=1998) om det inte sagts upp inom rätt tid, 10 kap 3§ 2 stycket JB. Er rätt att säga upp arrendet som jordägare Ni som jordägare kan säga upp avtalet men arrendatorn har rätt till förlängning som huvudprincip enligt 10 kap 5§ JB, om inte någon av omständigheterna i den paragrafen föreligger som medför att de inte har rätt till förlängning.Sedan 1998 har det av omständigheterna att döma inte sagts upp. Det förlängs då fortsättningsvis med 5 år åt gången. Dvs. 1998 + 5 = 2003, 2003 + 5 = 2008, 2008 + 5 = 2013, 2013+ 5 = 2018. Det är alltså förlängt igen nu och det är för sent att säga upp (jämför med 8 kap 8§ JB) och nästa gång ni kan säga upp det blir alltså inför 2023, 10 kap 3§ 2 stycket JB. Jag hoppas att detta ger dig svar i din fråga. Om det skulle vara så att det rör sig om en annan typ av arrende eller du behöver mer vägledning är du välkommen att ställa en ny fråga här eller kontakta en av våra duktiga jurister för mer rådgivning. Vänligen,

Ändras arrendeperioden om bostadsarrende överlåts?

2018-10-11 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag är i färd med att bli bostadsarrendator och ska överta ett befintligt arrendeavtal som löper i 25 år. Av avtal framgår det att arrendetiden gäller från och med tidigare ägares tillträdesdag (i 2013). Min fråga till er är om arrendeperioden kommer/ska ändras till min tilträdesdag när jag övertager rollen som arrendator?Med vänliga hälsningar,
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du köper ett befintligt arrendeavtal ändras inte tillträdesdagen såvida du inte kommer överens med jordägaren att ändra den. Om ni inte kommer överens om att ändra den kommer den befintliga arrendeperioden kvarstå (2013). Mer information som kan vara bra att veta inför överlåtelsen hittar ni hos arrendenämnden. Med vänliga hälsningar,

Finns det regler som reglerar bostadsarrendets boendestandard ?

2018-10-31 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag undrar vilka regler om boendestandard som aktualiseras då en bostadsarrendator hyr ut bostaden. Är det 12:18 a JB man utgår ifrån?
Maria Simeonidou |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det kan inledningsvis sägas att det är viktigt att särskilja på reglerna för hyra och reglerna för arrende i och med att dessa inte avser samma upplåtelseform. Reglerna i 12 kap jordabalken reglerar hyra. Allmänna regler om bostadsarrende hittar du i 8 och 10 kap jordabalken.Hyra12 kap 9 § jordabalken och 12 kap 18 a § jordabalken reglerar boendestandarden vad gäller hyra dvs. där hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. BostadsarrendeVad gäller bostadsarrende så finns det ingen lagregel som säger något om i vilket skick bostadsarrendet ska vara vid tillträdet. Utgångspunkten är att ett bostadsarrende upplåts i befintligt skick om inte parterna har avtalat något annat. Med befintlig skick menas att bostadsarrendet arrenderas i det skick det befinner sig i just då, vilket betyder att man får räkna med att bostadsarrendet inte är felfri vid tillträdet. I och med att det inte finns en "lägst godtagbar standard" är det därför viktigt att undersöka bostadsarrendet innan tillträdet. Vänligen,

Inbördes överlåtelse av lägenhetsarrende

2018-10-20 i Arrende
FRÅGA |Hej, vi var från början 6 kusiner som fick ett magasin av vår farfar i gåva innan han gick bort. Byggnaden står på ofri grund i Tjörns Kommun. VI har ett lägenhetsarrende som precis har blivit förlängt i 10 år (automatisk förlängning om ej uppsagt). 2015 ville två av våra kusiner inte vara med längre, och vi andra 4 delade upp delarna emellan oss. För någon månad sedan fick vi ett brev från kommunen med förslag till nytt avtal eftersom dom hävdar att vi har sålt magasinet, och i avtalet står det att "om byggnaden försäljes måste nytt avtal om arrende träffas". Vi har ju levt i tron att vi "inbördes byte av delar" inte är det samma som "försäljning". I samband med att dom vill tvinga oss att skriva nytt avtal, får vi även kraftigt försämrade villkor vad gäller både uppsägning, område, avstädning och framförallt priset som höjs från ca 14.000kr till 37.000kr eftersom dom vill tvinga på oss ytterligare mark i anslutning till sjöboden som dom anser att vi nyttjar. Vår fråga är alltså: Är en omfördelning av inbördes delar det samma som en försäljning? Kan vi hävda att den 10 åriga förlängningen skall gälla och att avtalet således inte är "uppsagt"?Med vänlig hälsning
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!De lagregler som är tillämpliga avseende lägenhetsarrende återfinns i 7-8 kapitlet Jordabalken (JB).Arrenderätten är förverkad och jordägaren är berättigad att säga upp avtalet om arrendator i strid med lag överlåter arrenderätten, sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt. (8 kap. 23 § 4 p JB) Just avseende lägenhetsarrende finns det inga regler i lag som reglerar överlåtelse varför man får falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga principer. Av dessa följer att arrendatorn endast får överlåta sin rätt eller sätta annan i sitt ställe om jordägaren samtycker till det eller om det följer av arrendeavtalet.I ert fall finns det ett avtal och det är då avtalet som ska tillämpas i första hand. Enligt avtalet upphävs avtalet om en försäljning av byggnaden sker. Det blir således en tolkning av begreppet "försäljning " som måste ske i ert fall. I första hand ska en ordalydelsetolkning göras om inte er gemensamma partsvilja får antas vara någon annan än ordalydelsen. Enligt allmänt språkbruk innebär en "försäljning" att man mot avtalad ersättning gör sig av med/övertar äganderätten. Nu vet inte jag exakt vad som stod i avtalet eller om ni muntligen kommit överens om med jordägaren vad "försäljning" innebär men utifrån informationen i er fråga skulle jag tolka det som att de två kusiner som inte längre ville vara med sålde sina delar till er andra och att en försäljning således har skett vilket ger jordägaren rätt att upprätta ett nytt avtal med förändrade villkor.Eftersom avtalet är otydligt i frågan kan även allmänna avtalsrättsliga principer verka som utfyllnad och enligt dessa krävs det som nämnt tidigare jordägarens samtycke till överlåtelse. För säkerhetsskull borde ni därför ha kontaktat jordägaren innan ni "omfördelade" delarna.SlutsatsFör att svara på din fråga skulle jag således dessvärre säga att en omfördelning av inbördes delar är en försäljning förutsatt att det inte står i ert avtal att så inte är fallet. Även om man skulle falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga principer ger dessa jordägaren rätt att säga upp avtalet eftersom denne inte gav sitt samtycke.Som sagt så är det dock en tolkningsfråga och man skulle därför kunna argumentera för att en omfördelning av inbördes delar inte utgör en försäljning som ger jordägaren rätt att upprätta ett nytt avtal men utifrån informationen i er fråga är min bedömning att det är svårt att argumentera för en sådan ordning.Hoppas detta gav klarhet i rättsläget även fast det i ert fall blir en tolkningsfråga. Ni är varmt välkomna att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.seom ni har ytterligare funderingar.Med vänlig hälsning,

Avtal om parkeringsplats

2018-10-18 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag undrar huruvida ett avtal är bindande när ett anbud accepterats under följande förhållanden: Erbjudande om att hyra en p-plats görs av hyresvärden (anbud), parterna är överens om hyra samt tillträdesdag (accept). Ett kontrakt utfärdas med fel hyressumma, det är sedan muntligt överenskommet att den felaktiga summan ska strykas och den rätta summan skrivas in, vilket görs av hyresgästen. Avtalet signeras av hyresgästen och skickas till hyresvärden. Hyresvärden menar att inget avtal ingåtts. Anbud och accept gjordes via e-mail. Är avtalet om hyra av en p-plats bindande för hyresvärden även om de inte ännu signerat avtalet? Tusen tack!
Veronica Borg |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Att hyra en parkeringsplats utomhus klassificeras som arrende (8 kap. jordabalken). För att ett avtal om hyra av parkeringsplats ska vara giltigt ska avtalet upprättats skriftligen (8 kap. 3 § jordabalken). Därutöver krävs att alla avtalsvillkor inkluderas i det skriftliga avtalet. Detta innebär att ert avtal tyvärr inte är giltigt fören hyresvärden signerat avtalet.Jag hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen

Frågor kring arrende

2018-08-21 i Arrende
FRÅGA |Min syster äger en fd sjöbod som hon byggt om till ett enkelt litet fritidshus. Sjöboden står dock inte på avstyckad mark. Fastigheten som sjöboden står på är ursprungligen vårt familjehem, så innan fastigheten såldes 2004 skrev hon ett 50-årigt arrendeavtal med pappas dödsbo. Arrendet är registrerat hos Inskrivningsmyndigheten. I dokumentet angavs bl.a. att hon skulle betala en arrendeavgift på 1 000:-/år. Men detta har inte skett åtminstone under de senaste 10 åren. Nuvarande fastighetsägaren (andre ägaren efter dödsboet) har heller inte frågat efter arrendet. Nu är systern gammal och vill sälja sjöboden. I avtalet anges också att fastighetsägaren först skall tillfrågas om denne är intresserad av att köpa den. Men om någon annan intressent vill betala mer, har systern rätt att sälja till denne. Mina frågor: 1. OM fastighetsägaren NU vill få betalt för utebliven arrendeavgift för de senast 10 åren, kan denne göra detta? Finns någon preskriptionstid för utebliven betalning? Fem år? Tio år? 2. Kan fastighetsägaren rent av HÄVA arrendeavtalet med hänvisning till att ingen avgift erlagts?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Du har ställt två frågor. Du undrar dels (1) om fastighetsägaren kan kräva in ej betald arrendeavgift efter en viss tid och dels (2) om fastighetsägaren kan häva arrendet med hänvisning till att arrendeavgiften inte har betalats. Jag behandlar dessa två frågor var för sig. Regler om arrende finns främst i jordabalken (hädanefter förkortad JB).1. Kan fastighetsägaren kräva in "gamla" ej betalda arrendeavgifter?För att besvara huruvida fastighetsägaren kan kräva in de arrendeavgifter som ej erlagts måste man beakta såväl reglerna i JB som i preskriptionslagen (hädanefter förkortad PreskL). 8 kap 26 § JB innehåller preskriptionsregler som gäller då arrendatorn har avträtt arrendestället. Då gäller en preskriptionstid på två år. Eftersom i ditt fall arrendatorn inte har avträtt arrendestället, gäller istället reglerna i PreskL. Enligt 2 § PreskL gäller en allmän preskriptionstid på 10 år. Svaret på första frågan är därför att fastighetsägaren kan kräva in ej betald arrendeavgift, så länge den inte förföll till betalning för mer än 10 år sedan. 2. Kan fastighetsägaren häva arrendet?Då man talar om arrende och andra nyttjanderätter till fast egendom används inom juridiken inte vanligen begreppet hävning. Istället säger man att hyresrätten eller arrenderätten är förverkad. Regler om detta finns i 8 kap. JB. Enligt 8 kap. 4 § JB gäller att, om uppsägning av arrenderätten sker därför att arrenderätten är förverkad, så upphör avtalet som huvudregel att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen. Med fardag avses enligt 8 kap. 4 § JB den 14 mars. När arrenderätten är förverkad regleras bl.a. i 8 kap. 23 § JB. Enligt 8 kap. 23 § första stycket första punkten är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen. Med tanke på att arrendatorn i ditt fall har dröjt flera år med att betala arrendeavgiften, kan alltså fastighetsägaren göra gällande att arrenderätten är förverkad. Det finns dock möjlighet att undvika detta. Om arrendatorn gör rättelse (d.v.s. betalar avgifterna) innan fastighetsägaren säger upp arrendet, är arrendet inte förverkat. Detta följer av 8 kap. 24 § JB. Dessutom gäller att arrendet inte får förverkas, om fastighetsägaren säger upp avtalet, men arrendatorn betalar arrendeavgiften senast den tolfte vardagen efter uppsägningen. Detta följer av 8 kap. 25 § JB. SammanfattningJag har alltså konstaterat att fastighetsägaren kan kräva in de ej betalda arrendeavgifterna som förföll till betalning de senaste 10 åren. Jag har också konstaterat att arrendet är förverkat (vilket innebär att arrendatorn måste flytta ut) om dröjsmål med betalning av arrendeavgiften sker. Däremot är arrendet inte förverkat, så länge betalning sker senast den tolfte vardagen efter det att fastighetsägaren säger upp avtalet med anledning av betalningsdröjsmålet. Ni kan således i teorin vänta på att fastighetsägaren agerar och säger upp avtalet på grund av betalningsdröjsmålet. Om fastighetsägaren säger upp avtalet, rekommenderar jag er att genast betala, annars är arrenderätten förverkad. Tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att ringa dig imorgon (onsdag 22 aug) kl. 15.00 för din telefonuppföljning. Passar denna tid ej är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se Vänligen,