Konkludent ingående av arrendeavtal genom betalning av faktura
Fråga om en faktura kan gälla som ett avtal?
Vi har inget nytt skrivet avtal för nuvarande arrendeår. Arrendatorn fick dock fortsätta bruka jorden mer än två månader efter att föregående års avtal löpt ut. Om jag förstått saken rätt äger arrendatorn då enligt tyst överenskommelse rätt att bruka jorden ett år efter det dåvarande avtalets utgångstid, det vill säga under nuvarande arrendeår.
Även om vi inte har ett skrivet avtal för innevarande år har arrendatorn betalat avgiften. Min fråga nu är om den arrendetid som står på en faktura som är betald gäller som ett nytt avtal? Fakturan hade följande formulering: "Avser avtalad avgift för arrenderat område under tiden 2020-10-01 framtill och med 2021-03-15 på fastighet (namn på fastigheten)" Denna faktura har arrendatorn betalat.
Eftersom det står en ny arrendetid på fakturan för innevarande år, kan den texten på fakturan räknas som en ny avtalstid? I så fall har arrendatorn rätt att bruka jorden ända fram till 15 mars 2022. Är det så?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Jag tolkar din fråga som att arrendeavtalet gäller jordbruksmark. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB) och allmänna avtalsrättsliga principer.
Utredning
Det fastslås i 8 kap. 3 § JB att ett avtal om arrende ska upprättas skriftligen och att samtliga avtalsvillkor ska anges i handlingen. Enligt 9 kap. 3 § 2 st. JB ska ett arrendeavtal avseende jordbruksarrende som löper ett år eller längre anses förlängt med en tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år, om det inte sägs upp senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet har träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader före arrendetidens utgång. I 9 kap. 4 § JB framgår att ett arrendeavtal avseende jordbruksarrende som löper kortare tid än ett år utan förbehåll om uppsägning som huvudregel ska anses förlängt på tid som motsvarar arrendetiden om arrendatorn fortsatt med brukandet två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället. I svensk rätt gäller som utgångspunkt principen om avtalsfrihet, som i korthet kan sägas innebära att huvudregeln i alla avtalsrättsliga sammanhang är att parter med rättshandlingsförmåga är fria att ingå avtal med det innehåll de bedömer lämpligt. I förlängningen innebär denna princip att parter även kan ändra ingångna avtal under deras löptid förutsatt att parterna är eniga om detta. Att avtal kan ingås genom så kallat konkludent handlande, det vill säga att parterna utan att ha ingått ett konkret avtal agerar på ett sådant sätt att de måste anses enats om ett avtalsingående, är en allmän avtalsrättslig princip som befästs i praxis. Ett exempel på sådant agerande som kan utgöra ett konkludent ingående är att kvittera ut varor som levererats till en.
För att ge ett konkret svar på din fråga skulle jag behöva veta hur lång löptid som ni avtalat om i det ursprungliga arrendeavtalet och när den faktura du beskriver i din fråga betalades i förhållande till när det ursprungliga arrendeavtalet löpte ut. Om det ursprungliga avtalet, vare sig det nu aktuella tillfället är det första då förlängning aktualiserats eller ej, har en löptid på ett år eller mer så förlängdes det omedelbart i samband med att det gick eftersom någon uppsägning av din fråga att döma inte förekommit. Om avtalet löpte på en tid kortare än ett år hade det istället förlängts först två månader efter det satta sistadatumet och då endast om arrendatorn fortsatt brukandet utan någon invändning från din sida. I praktiken innebär detta enligt min uppfattning att det tidsspann som anges i fakturan skulle kunna förstås som antingen en ändring av det befintliga avtalet eller ett nytt avtal, beroende på de faktorer som beskrivits ovan. Kravet på skriftlighet innebär enligt min uppfattning inte att ändring eller ingående av avtal kan ske konkludent eftersom det konkludent agerandet kan ske som reaktion på en skriftlig handling, såsom skett i ditt fall. Med det sagt är det dock diskutabelt om fakturan kan anses utgöra en ny avtalstext eftersom den såsom berörts i sådana fall, ensam eller tillsammans med en annan handling, måste innehålla samtliga avtalsvillkor för att vara giltig (ett avtal om jordbruksarrende kan knappast anses giltigt om det inte anges att det rör sig om jordbruksarrende). Enligt min uppfattning kan fakturan förstås som ett tillägg till de befintliga avtalsvillkor som uttryckligen hänvisas till i fakturan och då tillsammans med ursprungsavtalet utgöra ett giltigt avtal. Under sådana omständigheter finns dock motstridiga uppgifter avseende avtalets löptid då en löptid anges i det ursprungliga avtalet, och en förlängning sålunda ska omfatta denna tidsrymd, och en annan löptid anges i tillägget (fakturan). Här uppkommer en förhållandevis svår avtalstolkningssituation eftersom parternas agerande är så mångtydigt. En rimlig, och enligt min uppfattning juridiskt korrekt, utgångspunkt är att parternas senaste gemensamma viljeyttring ska vinna företräde, i detta fall datumen som anges i fakturan. Ett motargument mot detta i det aktuella fallet vore att partsviljan med fakturan helt klart varit att genomföra en betalning enligt tidigare överenskommelse då detta framgår av handlingen som dessutom, vad jag förstår, benämns just "faktura". Man skulle alltså med lätthet kunna argumentera för att inget konkludent avtalsingående skett då arrendatorns avsikt med betalandet av fakturan mycket väl enbart kan ha varit att utge ersättning i enlighet med arrendeavtalet. Enligt min uppfattning blir frågan i det skedet reducerad till en bevisfråga i syfte att fastställa vad som kan antas ha varit parternas avsikt. För att göra en sådan bedömning skulle mycket mer ingående information om det aktuella fallet än jag har tillgång till krävas. Min slutsats är därför att jag tyvärr inte kan ge dig något säkert svar på din fråga då bedömningen präglas av alltför stor osäkerhet.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är beroende på de närmare omständigheterna i fallet. Om du har ett omedelbart och betydande ekonomiskt intresse av att få klarhet i frågan skulle det möjligen kunna vara motiverat för dig att låta en jurist genomföra en ingående utredning av ditt fall i syfte att nå en säkrare slutsats. Om du däremot bedömer att detta skulle kosta dig mer än det är värt, vilket jag preliminärt bedömer som ett mer sannolikt scenario, skulle jag rekommendera dig att diskutera frågan med din arrendator i syfte att nå en samförståndslösning som ni båda finner acceptabel och därefter uppdatera ert avtal i enlighet med denna. Eftersom fallet präglas av mycket stor osäkerhet, åtminstone utifrån den information jag har tillgång till, har både du och din arrendator med all sannolikhet intresse av att lösa frågan er emellan.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning