Avtal om parkeringsplats

2018-10-18 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag undrar huruvida ett avtal är bindande när ett anbud accepterats under följande förhållanden: Erbjudande om att hyra en p-plats görs av hyresvärden (anbud), parterna är överens om hyra samt tillträdesdag (accept). Ett kontrakt utfärdas med fel hyressumma, det är sedan muntligt överenskommet att den felaktiga summan ska strykas och den rätta summan skrivas in, vilket görs av hyresgästen. Avtalet signeras av hyresgästen och skickas till hyresvärden. Hyresvärden menar att inget avtal ingåtts. Anbud och accept gjordes via e-mail. Är avtalet om hyra av en p-plats bindande för hyresvärden även om de inte ännu signerat avtalet? Tusen tack!
Veronica Borg |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Att hyra en parkeringsplats utomhus klassificeras som arrende (8 kap. jordabalken). För att ett avtal om hyra av parkeringsplats ska vara giltigt ska avtalet upprättats skriftligen (8 kap. 3 § jordabalken). Därutöver krävs att alla avtalsvillkor inkluderas i det skriftliga avtalet. Detta innebär att ert avtal tyvärr inte är giltigt fören hyresvärden signerat avtalet.Jag hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen

Frågor kring arrende

2018-08-21 i Arrende
FRÅGA |Min syster äger en fd sjöbod som hon byggt om till ett enkelt litet fritidshus. Sjöboden står dock inte på avstyckad mark. Fastigheten som sjöboden står på är ursprungligen vårt familjehem, så innan fastigheten såldes 2004 skrev hon ett 50-årigt arrendeavtal med pappas dödsbo. Arrendet är registrerat hos Inskrivningsmyndigheten. I dokumentet angavs bl.a. att hon skulle betala en arrendeavgift på 1 000:-/år. Men detta har inte skett åtminstone under de senaste 10 åren. Nuvarande fastighetsägaren (andre ägaren efter dödsboet) har heller inte frågat efter arrendet. Nu är systern gammal och vill sälja sjöboden. I avtalet anges också att fastighetsägaren först skall tillfrågas om denne är intresserad av att köpa den. Men om någon annan intressent vill betala mer, har systern rätt att sälja till denne. Mina frågor: 1. OM fastighetsägaren NU vill få betalt för utebliven arrendeavgift för de senast 10 åren, kan denne göra detta? Finns någon preskriptionstid för utebliven betalning? Fem år? Tio år? 2. Kan fastighetsägaren rent av HÄVA arrendeavtalet med hänvisning till att ingen avgift erlagts?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Du har ställt två frågor. Du undrar dels (1) om fastighetsägaren kan kräva in ej betald arrendeavgift efter en viss tid och dels (2) om fastighetsägaren kan häva arrendet med hänvisning till att arrendeavgiften inte har betalats. Jag behandlar dessa två frågor var för sig. Regler om arrende finns främst i jordabalken (hädanefter förkortad JB).1. Kan fastighetsägaren kräva in "gamla" ej betalda arrendeavgifter?För att besvara huruvida fastighetsägaren kan kräva in de arrendeavgifter som ej erlagts måste man beakta såväl reglerna i JB som i preskriptionslagen (hädanefter förkortad PreskL). 8 kap 26 § JB innehåller preskriptionsregler som gäller då arrendatorn har avträtt arrendestället. Då gäller en preskriptionstid på två år. Eftersom i ditt fall arrendatorn inte har avträtt arrendestället, gäller istället reglerna i PreskL. Enligt 2 § PreskL gäller en allmän preskriptionstid på 10 år. Svaret på första frågan är därför att fastighetsägaren kan kräva in ej betald arrendeavgift, så länge den inte förföll till betalning för mer än 10 år sedan. 2. Kan fastighetsägaren häva arrendet?Då man talar om arrende och andra nyttjanderätter till fast egendom används inom juridiken inte vanligen begreppet hävning. Istället säger man att hyresrätten eller arrenderätten är förverkad. Regler om detta finns i 8 kap. JB. Enligt 8 kap. 4 § JB gäller att, om uppsägning av arrenderätten sker därför att arrenderätten är förverkad, så upphör avtalet som huvudregel att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen. Med fardag avses enligt 8 kap. 4 § JB den 14 mars. När arrenderätten är förverkad regleras bl.a. i 8 kap. 23 § JB. Enligt 8 kap. 23 § första stycket första punkten är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen. Med tanke på att arrendatorn i ditt fall har dröjt flera år med att betala arrendeavgiften, kan alltså fastighetsägaren göra gällande att arrenderätten är förverkad. Det finns dock möjlighet att undvika detta. Om arrendatorn gör rättelse (d.v.s. betalar avgifterna) innan fastighetsägaren säger upp arrendet, är arrendet inte förverkat. Detta följer av 8 kap. 24 § JB. Dessutom gäller att arrendet inte får förverkas, om fastighetsägaren säger upp avtalet, men arrendatorn betalar arrendeavgiften senast den tolfte vardagen efter uppsägningen. Detta följer av 8 kap. 25 § JB. SammanfattningJag har alltså konstaterat att fastighetsägaren kan kräva in de ej betalda arrendeavgifterna som förföll till betalning de senaste 10 åren. Jag har också konstaterat att arrendet är förverkat (vilket innebär att arrendatorn måste flytta ut) om dröjsmål med betalning av arrendeavgiften sker. Däremot är arrendet inte förverkat, så länge betalning sker senast den tolfte vardagen efter det att fastighetsägaren säger upp avtalet med anledning av betalningsdröjsmålet. Ni kan således i teorin vänta på att fastighetsägaren agerar och säger upp avtalet på grund av betalningsdröjsmålet. Om fastighetsägaren säger upp avtalet, rekommenderar jag er att genast betala, annars är arrenderätten förverkad. Tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att ringa dig imorgon (onsdag 22 aug) kl. 15.00 för din telefonuppföljning. Passar denna tid ej är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se Vänligen,

Är det lagligt att ta gräs från mark någon annan arrenderar?

2018-07-18 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi arrenderar en bit mark för att ha hästar gåendes där och beta. Nu ser vi att någon är och slår gräset på marken och gör ha av det. Är det lagligt att ta gräs från mark någon annan arrenderar?
Clara Wågefjell |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag att använda mig av jordabalken (JB), skadeståndslagen (SkL) och avtalslagen (AvtL).Det låter problematiskt eftersom att era hästar ska beta på det gräset som någon nu slagit. Dock är det svårt att ge dig ett exakt svar när jag inte vet hur avtalet ser ut - det är nämligen viktigt att kunna avgöra om arrendet är totalt eller partiellt. Alltså om jordägaren helt avstått från att använda marken ni arrenderar eller ej. Jag ska försöka förklara hur det fungerar så kan ni avgöra utifrån det och få lite grund för era funderingar. Arrende är ett avtal, så vi måste se till vad som står i avtalet Arrendering är egentligen ett vanligt avtal, bara det att det måste se ut på särskilda sätt och att det finns extra regler för att det ska gå rätt till (9 kap. 1 § JB). Därför är det viktigt att se till hur ert avtal ser ut. Om det står att ni arrenderar en bit mark och att ni får använda den som ni vill, så gäller det - likväl som att om det står att ni ska arrendera en bit mark för bete, så gäller det (1 § AvtL). Om det är som det första fallet, att ni har full rätt att bruka marken som ni vill så är det såklart inte okej att någon slår gräset på marken. Det finns en svensk rättsprincip som heter pacta sunt servanda, som innebär att avtal ska hållas - annars kan den som bryter mot avtalet bli ersättningsskyldig (2 kap. 2 § SkL). Är det istället som i det andra fallet, att ni enbart har rätt att bruka marken som betesmark, då är det svårare. Det är då viktigt att se om det på något vis kan vara så att det underförstått är okej för jordägaren eller någon annan att slå gräset på det sätt som gjorts. Jag kan dock tycka att det inte bör vara så, eftersom att jordägaren bör ha förstått att era hästar behöver gräset (om det i avtalet stått betesmark). Ni bör först titta i ert avtal och sedan diskutera detta med jordägaren, sedan kan ni ta det längreDet jag tycker att ni ska göra är att titta igenom avtalet igen och se vad det verkligen står. Om ni ska få använda marken som ni vill är det inga större tvivel om att det inte är okej att slå gräset, men om det står betesmark bör ni titta om det finns något som tyder på att jordägaren ska få slå gräset. Efter det kan ni prata med jordägaren om detta och säga att ni vill ha kompensation för de extrakostnader som detta medfört (kanske vad det kostar er att köpa mer foder till hästarna). Skulle det vara så att detta blir ett större problem kan ni ta kontakt med någon av våra jurister på Lawlinekontoret eller så kan ni vända er till Arrendenämnden. Jag hoppas att ni fått någon klarhet i frågan och ni är såklart mer än välkomna att ställa en till fråga.Somriga hälsningar,

Kan man testamentera ett arrende?

2018-04-29 i Arrende
FRÅGA |HejKan man testamentera ett Arrende till sitt barn trots att andra personer äger stugor på arrendet.
Natalie van den Broek |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag har svårt att förstå hur rättsläget ligger till, i och med att om andra äger stugor på din arrendemark har oftast även dem ett bostadsarrende till stugan. Jag vågar inte uttala mig exakt om din specifika situation då det krävs lite mer information om de olika avtalen och rättsförhållandena parterna emellan, men i huvuddrag följer besittningsskydden med till nästa ägare av hyresobjektet/arrendeobjektet. D.v.s. överlåtelsen påverkar inte ägarnas besittning till stugorna, men jag vill som sagt framhålla att det krävs mer information kring era olika äganden för att göra en korrekt bedömning. Nedan följer en redogörelse för kraven för att testamentera sitt arrende, som är bra att tänka på: Huvudregeln är att man inte har rätt att överlåta sin arrenderätt som arrendator utan jordägarens samtycka. Dock finns det tre undantag från denna huvudregeln. Ett av undantagen är just att en arrenderätt till ett visstidsavtal kan övergå genom testamente förutsatt att: 1.Arrendeavtalet löper minst 10 år 2.Att man i avtalet inte har begränsat rätten att överlåta på detta vis. 3.Att arrendatorn först erbjudit jordägaren att ta tillbaka arrende mot skälig ersättning för arrenderättens värde innan man testamenterar. 4.Att jordägaren då inte inom en månad accepterat erbjudandet att lösa in rätten 5.Samt att den som tar över är en lämplig och skötsam person. Vid just överlåtelse genom testamente till ens barn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en överlåtelse förutsatt att avtalet löper på visst tid, omfattar ett utvecklar eller utvecklingsbart lantbruksföretag samt at jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Lycka till!Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänlig hälsning,

Ändras arrendeperioden om bostadsarrende överlåts?

2018-10-11 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag är i färd med att bli bostadsarrendator och ska överta ett befintligt arrendeavtal som löper i 25 år. Av avtal framgår det att arrendetiden gäller från och med tidigare ägares tillträdesdag (i 2013). Min fråga till er är om arrendeperioden kommer/ska ändras till min tilträdesdag när jag övertager rollen som arrendator?Med vänliga hälsningar,
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du köper ett befintligt arrendeavtal ändras inte tillträdesdagen såvida du inte kommer överens med jordägaren att ändra den. Om ni inte kommer överens om att ändra den kommer den befintliga arrendeperioden kvarstå (2013). Mer information som kan vara bra att veta inför överlåtelsen hittar ni hos arrendenämnden. Med vänliga hälsningar,

Rätt till förlängning av arrendeavtal?

2018-08-08 i Arrende
FRÅGA |Ifall jag skulle äga en stuga på en arrenderad mark som går ut om 9 år, vad händer ifall ägarna inte vill arrendera ut marken mer efter den perioden? Har jag någon rätt att få ha kvar stugan på tomten och uppgöra ett nytt arrende eller hur funkar det?
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga så har du ett så kallat bostadsarrende. Med detta menas en skriftlig upplåtelse av jord som inte användas för jordbruksändamål utan för bostadsändamål (se definition 10 kap 1 § Jordabalken, JB). I och med att du nämner att tiden går ut om 9 år så är det ett avtal på viss tid enligt 10 kap 2 § JB. Uppsägning av arrendeavtal eller begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn (du) att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, skall han eller hon också meddela motparten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 § JB gäller för uppsägning. Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på fem år (10 kap 3 § JB). Arrendatorn har rätt att bygga eller ha kvar ett bostadshus på arrendetomten (se här). Huvudregeln är även att arrendatorn har rätt till förlängning av arrendeavtalet efter att jordägaren sagt upp avtalet (10 kap 5 § JB). Undantag från denna regel räknas upp i sex stycken punkter i samma paragraf. Ett av dessa undantag är exempelvis om arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas (p.2). Vidare kan förbehåll om icke förlängning finnas, men det är bara giltigt om det är godkänt av arrendenämnden (10 kap 4 § 2 st JB). Sammanfattningsvis så har du rätt till förlängning förutsatt att något sådant förbehåll inte finns och att inga punkter som radas upp i 10 kap 4-5 §§ JB är uppfyllda. För fler frågor är du också välkommen att ringa vår telefonrådgivning på 08-533 300 04mvh

Rättigheter i marken som arrendator

2018-06-20 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag arrenderar betesmark till mina får. Bredvid betesmarken bor det en familj som är irriterad över att jag är där varje dag och tränar mina hundar på fåren, inte för fåren skull utan för att jag använder pipa till mina hundar, alltså visslingar. Dom bor i ett hus som såldes efter att jag tog över arrendet, därmed hade jag arrendet redan innan de köpte huset. Nu vill dom ha bort mig verkar det som och klagar på hur jag sköter marken, det står i kontraktet "betesmarken skall skötas på det sätt Länsstyrelsen, som myndighet föreskriver"Och det gör jag, sköter marken enligt vad länsstyrelsen föreskriver, men de klagar ändå. De vill helst arrendera marken själv för att ha en häst.Men det står i mitt arrendekontrakt "upplåtelsen som avser betesmark för får markerat på bifogad kartskiss, beträffande jakt, ingår det inte i detta avtal" Samt "Upplåtelsen gäller för en tid av ett år, med tillträde ååmmdd. Därefter gäller upplåtelsen löpande med en uppsägningstid av 12 månader"Har inte jag som arrendator tillgång till marken precis när jag vill, och hur ofta jag vill, och dom kan väl inte säga något om vad jag gör på "min" mark? Detta ligger ute på landet, långt ifrån tätbebyggelse.Kan jag säga att marken är mitt ansvar och visa kontraktet? Eller har jag inget bakom mig så att säga?
Roksana Jurenczyk |Hej och tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Om jag förstår din fråga rätt är det inte familjen som klagar som äger marken. Avtalet är sluten mellan arrendatorn (dig) och fastighetsägaren och frågor som rör avtalet samt uppsägning kan bara tas upp av er och inte grannarna. Både du och ägaren till marken har rätt till att säga upp kontraktet och din rätt till marken grundas på avtalet. Du som arrendator har, precis som du säger, rätt till marken precis när du vill så länge avtalet mellan er är giltigt. Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen

Överlåtelse av arrende genom arv.

2018-04-17 i Arrende
FRÅGA |Hej!Mina föräldrar äger en stuga på en mark som ägs av en bonde. Det finns inget skrivet, alltså inget arrende. Vad händer med stugan när de dör?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns fyra sorters arrenden; jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Alla förutom lägenhetsarrendet kräver skriftligt avtal (8 Kap 3 § Jordabalken). I ert fall kan det alltså vara fråga om lägenhetsarrende. Typiskt för lägenhetsarrende är att det är fråga om en kolonilott med en liten byggnad, kajplats eller något liknande.Det finns en möjlighet att överta ett arrende genom arv under förutsättning att det är någon med vilken arrendatorn skäligen bör nöjas. Detta gäller de tre övriga arrendeformerna men inget föreskrivs vad gäller lägenhetsarrende (9 Kap 31 §, 10 Kap 7 §, 11 Kap 7 § Jordabalken).Beroende på hurudan stugan är och vad den används till kan detta eventuellt ses som ett bostadsarrende (10 Kap 1 § Jordabalken). Det skulle naturligtvis även förutsätta att det finns ett skriftligt avtal. Jag rekommenderar därför att det upprättas ett avtal. I sådant fall skulle du kunna ärva arrendet.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Vänligen,