Vilka rättigheter har vi med anledning av vårt arrendeavtal?

2018-12-07 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag är medlem i en allmännyttig förening som arrenderar mark av kommunen sedan mer än 30 år, tidigare var vi på ett annat ställe men blev av kommunen anvisade denna plats. Vi har klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana, mao inte så lätt flyttbart. Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid. Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat? Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering? Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?Tacksam för svar
Vega Schortz |Hej, kul att du valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situation Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening som har ett nyttjandeavtal med kommunen som innebär att ni får använda en av kommunens fastigheter för att bedriva någon form av flygverksamhet. Reglerna för arrendeavtal ser lite olika ut beroende på vilken typ av arrende det är fråga om. Du skriver att ni har "klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana" på fastigheten ni arrenderar samt att dessa anläggningar är en förutsättning för verksamhetens bedrivande vilket gör att det inte är så enkelt för er att flytta. Ett anläggningsarrende föreligger när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande", se 11 kap. 1 § jordbalken (JB). Enligt praxis anses det vara ett anläggningsarrende om arrendatorn (de som arrenderar marken) t.ex. har ett lagerhus, fabrik, en bensinstation, kiosk eller liknade byggnad på arrendestället. Anläggningen ska vara behövlig för arrendatorns förvärvsverksamhet. Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening och därmed inte bedriver någon verksamhet med vinstsyfte. Dock kan förvärvsverksamhet anses föreligga även om de pengar föreningen drar in endast återinvesteras i föreningsverksamheten. Ytterligare förutsättningar för att det ska vara fråga om anläggningsarrende är att: Arrendeavtalet är skriftligt Att upplåtelsen är tidsbestämd d.v.s. att arrendeavtalet inte löper för "er livstid" men att arrendetiden ändå är längre än ett år Är någon av följande förutsättningar uppfyllda: Ni bedriver ingen förvärvsverksamhet eller Ert arrendeavtal löper på livstid eller på ett år eller Ert arrendeavtal är muntligt Är det inte fråga om anläggningsarrende utan lägenhetsarrende. Enligt praxis har t.ex. idrottsföreningars klubbhus räknats som lägenhetsarrende. Jag kommer utgå från att det är ett anläggningsarrende ni har utifrån omständigheterna att så omfattande anläggningar finns på fastigheten ni arrenderar vilka ni uppenbart behöver för att kunna bedriva er verksamhet. Utifrån reglerna om anläggningsarrende kommer jag besvara följande frågor som du ställt: 1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat? 2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering? 3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?"1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat?"Regler om arrende i allmänhet och särskilda regler om anläggningsarrende finns i jordabalken (JB). Du skriver att: "Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid." Du undrar om ni har något besittningsskydd eller om det finns andra lagregler ni kan förlita er på i syfte att få fortsätta arrendera marken. Generellt gäller att reglerna för arrende är upprättade till arrendatorns (er) förmån. Har ni regler i ert arrendeavtal som avviker från de lagregler som inte går att avtala bort (tvingande lagregler) är jordägaren (kommunen) tvungen att förhålla sig till dessa – medan ni som arrenderar marken kan förlita er på arrendeavtalet ifall avtalet ger er en förmånligare position, se 8 kap. 2 § JB. Observera att jag skrev "som inte går att avtala bort". Det finns alltså förmånliga regler i JB som ni kan ha avtalat bort i ert arrendeavtal – det beror på vad som står däri. För anläggningsarrenden finns tyvärr långgående möjligheter att avtala bort skyddande lagregler. Det är för anläggningsarrenden tillåtet att i avtalet bestämma att arrendatorn inte ska ha något besittningsskydd. Har ni inte avtalat bort besittningsskyddet gäller för anläggningsarrenden ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att sägs avtalet upp är ni skyldiga att flytta men kommunen är skyldiga att betala skadestånd till er för att de säger upp avtalet i förtid, se 11 kap. 5 § JB. Skadeståndet ska täcka den förlust ni lider på grund av att arrendatorförhållandet upphört. Frågan om skadestånd prövas av domstol och en förutsättning för att domstolen ska kunna pröva ärendet är att ni ansökt om medling i arrendenämnden dessförinnan med anledning av jordägarens uppsägning. Dessutom kan arrendenämnden ge dispens från tvingande lagregler. Arrendenämnden kan t.ex. godkänna en klausul i ert avtal om att jordägaren har rätt att återta hela eller delar av arrendestället i förtid, se 11 kap. 2 § andra stycket JB. Ett annat skydd som lagen kan erbjuda er är att kommunen måste säga upp ert arrendeavtal i rätt tid för att ni ska vara tvingade att flytta. Du skriver att ni har avtalat om ett års uppsägningstid. För anläggningsarrenden står det parterna fritt att avtala om uppsägningstiden, se 11 kap. 3 § JB. Jag vet inte när ert arrendeavtal löper ut. Sägs avtalet upp t.ex. imorgon men er arrendetid går ut i t.ex. februari 2018 är det kortare tid än ett år kvar tills ert avtal förfaller. I sådana fall har jordägaren (kommunen) sagt upp ert avtal försent. Konsekvens blir att ert avtal förlängs för ytterligare en avtalsperiod. Är avtalsperioden längre än fem år förlängs avtalet på fem år, se 11 kap. 3 § JB. Har ni inte avtalet bort ert besittningsskydd måste kommunen säga upp er skriftligen, skälen till uppsägningen måste anges och kommunen måste upplysa er om att ni har rätt att ansöka om medling i arrendenämnden, två månader från det att ni delgavs uppsägningen, ifall ni inte går med på att lämna fastigheten eller vill ha skadestånd. Har ni besittningsskydd och uppsägningen inte uppfyller de ovanstående formkraven är uppsägningen ogiltig. Hos Arrendenämnden kan ni också ansöka om uppskov med avflyttning. En sådan ansökan bör skickas in till arrendenämnden innan arrendeavtalet upphör. Som mest kan arrendenämnden bevilja er att få stanna kvar på arrendestället ett år till efter att avtalstiden löpt ut, se 11 kap. 6 b § JB. "2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering?"Som jag skrev under fråga 1 kan ni, inom två månader från det att ni tar del av en uppsägning från kommun, vända er till arrendenämnden och ansöka om medling. Under medlingsförfarandet kan ni – om ni inte avtalat bort ert besittningsskydd – begära skadestånd men anledning av uppsägningen, se 11 kap. 5 § JB. 3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?Som jag angett i fråga 1 är det första och främst Arrendenämnden som agerar medlare i arrendetvister. Det finns åtta arrendenämnder i Sverige och ni ska vända er till den arrendenämnd som finns närmast ert arrendeställe. Arrendenämnden har en hemsida där det finns information om vilka ärenden nämnden handlägger och vilka regioner vardera nämnd ansvarar för. I andra hand prövas vissa arrendetvister av närmsta tingsrätt. Tingsrätten kan t.ex. ålägga en jordägare att betala ett skadestånd till en arrendator med anledning av en uppsägning. Behöver ni hjälp med att tolka ert arrendeavtal eller finna argument för hur ni bör rättsligt hävda er rätt gentemot kommunen får ni gärna ta hjälp av Lawlines jurister. Är ni intresserade av att boka tid med en jurist får ni vänligen höra av er till mig: vega.schortz@lawline.se Hoppas ni fått svar på er fråga och lycka till! Med vänlig hälsning,

Kan man sälja ett hus som står på utarrenderad mark?

2018-12-03 i Arrende
FRÅGA |Min dotter köpte för några år sedan ett hus på mark som hon arrenderar.Hon vill nu sälja huset, men är vad jag kan förstå " i händerna på jordägaren "Arrendet är på 5 år, och uppsägning ska ske mins ett år i förväg.Jordägaren har nämnt att han är intresserad av marken, men inte huset, och då uppstår några frågor. Kan jordägaren bara säga upp arrendet, vad händer i så fall då med huset?Kan jordägaren chockhöja arrendet och på så sätt tvinga bort min dotter?Vad kan min dotter göra, har några som helst rättigheter?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår i min framställning ifrån att det är ett bostadsarrende avtalet är skrivet för. Det vill säga en upplåtelse av jord som det är menat att din dotter ska bo på. Är en försäljning av huset i händerna på jordägaren?Regler om arrende finns i 7-11 kap. jordabalken. Visserligen är en huvudregel att din dotter inte får sätta annan person i sitt ställe och därmed inte överlåta arrendet. Däremot finns det undantag till detta. Om avtalet är slutet på viss tid får din dotter överlåta arrenderätten till någon annan skötsam person. Innan detta måste din dotter däremot erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning. Om jordägaren inte har godtagit detta erbjudande inom en månad så får din dotter sedan överlåta arrendet till någon utomstående. Avvikande bestämmelser från detta kan dock göras om det har tagits med i avtalet, men det måste då också godkännas av arrendenämnden. Din dotter kan alltså sälja huset utan jordägarens samtycke. Villkoret för detta är dock att hon först ska erbjuda jordägaren att återta arrendet och betala ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta inom en månad så har din dotter möjligheten att överlåta arrendet till en utomstående (10 kap. 7 § jordabalken).Kan jordägaren bara säga upp avtalet?Som huvudregel kan jordägaren inte säga upp avtalet i förtid. Vissa undantag finns dock, till exempel om man inte betalar arrendeavgiften i tid, men dessa grunder aktualiseras först om din dotter inte skulle sköta arrendet. Om jordägaren däremot säger upp avtalet efter tiden på 5 år löpt ut så har din dotter en rätt till förlängning så länge hon inte misskött arrendet eller jordägaren har en skälig anledning att upplösa arrendeförhållandet. Detta betyder att din dotter även skulle ha ett starkt skydd att behålla arrendet efter att avtalet har löpt ut (8 kap. 23 § och 10 kap. 5 § jordabalken).Huvudregeln är alltså att jordägaren inte kan säga upp avtalet i förtid, och om jordägaren skulle säga upp avtalet när den avtalade tiden på fem år har gått ut så har din dotter rätt till förlängning om hon inte har misskött sig i sin användning av arrendet. Din dotter har alltså ett bra skydd mot en uppsägning av avtalet.Vad skulle hända med huset om avtalet sägs upp?Om avtalet ändå skulle sägas upp så har din dotter rätt till ersättning för huset. När din dotter frånträder avtalet ska arrendet erbjudas jordägaren till inlösen. På detta sätt skulle din dotter få ersättning för huset samtidigt som jordägaren får tillbaka rättigheten. Om jordägaren inte skulle acceptera erbjudandet så har din dotter rätt att hitta någon annan skötsam person som vill ha arrendet och får då skälig ersättning på detta sätt (10 kap. 7 § jordabalken).Kan jordägaren chockhöja arrendet?Som huvudregel gäller att avtal ska hållas, och därmed att avgiften som redan är avtalad ska fortsätta att gälla. Detta avtal har upprättats skriftligen mellan din dotter och jordägaren och i denna handling ska samtliga avtalsvillkor anges som ska gälla för avtalsperioden. För att avgiften ska ändras krävs därför att avtalsvillkoren ändras. Detta kan inte ske under löpande arrendeperiod utan en begäran av villkorsändring sker för en ny arrendeperiod. Skulle jordägaren vilja att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod så ska jordägaren meddela din dotter om detta senast ett år före arrendetidens utgång, och arrendeavgiften ska då utgå med ett skäligt belopp. Jordägaren är därför inte helt fri att sätta vilken avgift som denne vill och kan inte ändra avgiften för 5-årsperioden arrendeavtalet är skrivet på (10 kap. 3 och 6 § jordabalken).Vad kan din dotter göra?Din dotter har ett skydd från att jordägaren säger upp avtalet i förtid och hon har även rätt till förlängning av avtalet så länge hon sköter arrendet. Om avtalet sägs upp så ska din dotter erbjuda jordägaren arrenderätten och på detta sätt få ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta så kan din dotter istället vända sig till någon utomstående som vill ha arrendet och få ersättning för huset på detta sätt.Jordägaren kan vidare inte ändra avgiften för denna 5-årsperiod. Om din dotter och jordägaren inte skulle vara överens om avgiften vid en eventuell förlängning av avtalet så ska denna tvist hänskjutas till arrendenämnden som sedan avgör frågan, vilket hindrar jordägaren från att sätta vilken avgift denne vill på arrendet (10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket jordabalken)Vänligen,

Vad säger lagen om att hyra ut parkeringsplats i andra hand?

2018-11-22 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag undrar vad lagen säger gällande att hyra ut sin parkeringsplats i andra hand om man bor i en hyresgästförening med privat hyresvärd. Tack! Med vänlig hälsning,
Michella Lina Said |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En parkeringsplats utgör ett lägenhetsarrende enligt 8 kap. 1 § jordabalken, då det avser upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte utgör bostadsarrende eller anläggningsarrende. Reglerna för andrahandsupplåtelse av parkeringsplats återfinnes i 8 kap. 19 § jordabalken, var det framgår att arrendatorn, vilken är du, inte utan jordägarens (hyresvärdens) tillåtelse får hyra ut arrendestället (parkeringsplatsen) i andra hand. Du måste således efterfråga hyresvärdens samtycke för att hyra ut parkeringsplatsen i andra hand. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline,Vänligen,

Kan en andrahandsuthyrning förverka ett arrende?

2018-11-09 i Arrende
FRÅGA |Förverkande av arrenderättenJag äger ca 50 ha jordbruksmark som är utarrenderat till B sedan 20 år, Arrendeavtalet löper på fyra år med en arrendeavgift på 1 500kr/ha per år. Det har uppdagats att arrendatorn B har upplåtit marken till C utan mitt medgivande (sannolikt) enligt följande överenskommelse/avtal: - C betalar B 2 500kr/ha per år för att få bruka/nyttja marken- Intäkter från nyttjandet tillfaller C- B bestämmer vad som ska odlas (sannolikt en konstruktion för att försöka undslippa att arrenderätten förverkas)Jag har känt till att B har anlitat C för att bruka marken under ett antal år, men inte att den varit upplåten enligt nuvarande avtal mellan B och C. Det är nu även uppenbart att B inte har vare sig maskiner/resurser eller avsikt att själv bruka marken.Jag önskar nu säga upp arrendeavtalet samt sälja marken och undrar om B enligt jordabalken 8 kap. 23-25 §§ har förverkat arrenderätten genom att upplåta marken till C.
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline! Är avtalet förverkat?B får inte överlåta arrendet utan ditt samtycke, se Jordabalken 9 kap. 31 § 1 stycket. Dessutom skulle B ha erbjudit dig att få tillbaka arrendet innan överlåtelsen till C skedde. Din möjlighet att säga upp avtalet på grund av förverkad arrenderättDu som jordägare måste säga upp avtalet senast inom 6 månader från det att du fick veta att B hyrt ut i andra hand. Då du har känt till situationen under ett antal år så kan du därför inte säga upp avtalet med stöd av att det är förverkat. Du kan säga upp avtalet på vanligt sätt, men då gäller det tills resterande tid av de 4 åren löpt ut.RådOm du vill att avtalet ska upphöra så snart som möjlig så ska du säga upp det direkt. Det bästa är om du gör det i skriftlig form så att det är lätt för dig att bevisa att en uppsägning skett om det skulle bli något bråk med B. Om du har fler funderingar kring arrendet så har Arrendenämnden mycket bra information på sin hemsida, den hittar du här.Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Kan man överlåta ett arrende utan jordägarens samtycke?

2018-12-04 i Arrende
FRÅGA |Hej,Funderar på köpa sommarstuga privat som står på arrenderad tomt. Arrendeavtalet sträcker sig 40 år framåt med nuvarande stugägare. Kan endast jag och stugsäljarn göra upp affären och skriva mitt namn på arrendeavtalet eller måste markägaren godkänna detta?Har markägaren eller ny skogsägare ha rätt att säga upp arrendeavtalet om nuvarande markägare skulle avlida?Mvh
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I lagens mening finns det olika typer av arrenden, t.ex. bostadsarrende, lägenhetsarrende och jordbruksarrende. I mitt svar utgår jag att det är fråga om ett bostadsarrende. Det vill säga ett arrende som syftet är att bo på (10 kap. 1 § jordabalken).Kan arrendatorn överlåta arrendet till dig utan jordägarens samtycke?Som huvudregel krävs jordägarens samtycke till att överlåta arrendet. Det finns dock undantag till detta. Om arrendatorn vill överlåta arrendet på annan så måste denne först erbjuda jordägaren att återta arrendet mot erläggande av skälig ersättning. Först om jordägaren inte accepterar erbjudandet inom en månad så har arrendatorn rätt att överlämna arrendet till dig. Det är därför viktigt att du ser till att arrendatorn har erbjudit jordägaren detta och att denna tackat nej innan du skriver på avtalet (10 kap. 7 § jordabalken).Vad händer med arrendet om fastigheten går över på annan?Ett arrende ska upprättas genom ett skriftligt avtal. Om tillträde till fastigheten har skett så gäller arrendet även mot en ny ägare. En inskrivning i fastighetsregistret eller förbehåll behöver alltså inte göras utan faktumet att ett skriftligt avtal har upprättats och att tillträde har skett räcker för att du ska vara skyddad mot en ny ägare. Avtalet kommer därför att gälla utan en rätt för ny ägare att säga upp avtalet i förtid. Undantaget är om du som arrendator inte skulle sköta arrendet. Då kan nämligen arrendet anses förverkat och jordägaren har rätt att säga upp avtalet i förtid (7 kap. 13 § första stycket, 8 kap. 3 § och 8 kap. 23 § jordabalken). Vänligen,

Vad är ett lägenhetsarrende?

2018-11-27 i Arrende
FRÅGA |Hej!Vad betyder lägenhetsarrende?
Alicia Abreu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är ett lägenhetsarrende?En upplåtelse av jord räknas som lägenhetsarrende när den inte uppfyller förutsättningarna för att vara jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende, 8 kapitlet 1 § jordabalken. Exempel på upplåtelser som kan vara lägenhetsarrende* Parkeringsplats på öppen mark utomhus* Kolonilott med enklare byggnad som arrendatorn inte ska bo i* Kolonilott utan byggnad* Kajplats* Lekplats* Plats för brygga eller båtOm inte arrendatorn ska bedriva förvärvsverksamhet på arrendestället räknas också följande upplåtelser som lägenhetsarrende:* Idrottsföreningars klubbhus* Sjöbod för bad eller fritidsfiske* JakthyddaDet finns inget krav på skriftligt avtal gällande lägenhetsarrende och ett avtal om lägenhetsarrende kan därför vara muntligt, 8 kapitlet 3 § jordabalken. Men i bevishänsyn är det alltid bra att ha skriftligt avtal.Vänliga hälsningar

Kan dödsboet till markägaren säga upp ett jordbruksarrende?

2018-11-16 i Arrende
FRÅGA |Vi har ett jordbruksarrende som löper under en 5 års period.Eftersom markägaren inte sa upp oss som arrendatorer i år, så löper arrendet ytterligare i 5 år.Men nu har markägaren avlidit. Och dödsboet har ringt oss och säjer att vårt arrende går ut den 31 mars 2019.Kan de göra så? Vilken rättighet har man som arrendator? Jag vill bara veta om detta är korrekt. Tack för svar
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!När ska ett jordbruksarrende som gäller för fem år sägas upp och vad händer om uppsägning inte sker inom rätt tid?Jordbruksarrende ska sägas upp senast ett år före arrendetidens utgång om avtalet träffats för minst fem år (9 kap. 3 § första stycket jordabalken). Om uppsägning inte sker inom rätt tid förlängs arrendet på en tid som motsvarar arrendetiden (9 kap. 3 § andra stycket jordabalken). Om arrendatorn skulle avlida före arrendetidens utgång så får dödsboet till denne säga upp avtalet inom sex månader från dödsfallet, om inte annat har avtalats mellan arrendatorn och markägaren (9 kap. 5 § jordabalken). Denna regel ska inte växlas ihop med vad som händer ifall markägaren avlider. Vad som händer med jordbruksarrendet i den situation då markägaren avlider beskrivs nedan.Vad händer med jordbruksarrende när markägaren avlider?Om markägaren avlider övergår jordbruksarrendet till dennes dödsbo. Jordbruksarrendet ses som en tillgång i dödsboet och ska skiftas. Antingen så säljs marken där jordbruksarrendet gäller och får en ny ägare eller så skiftas det till någon av markägarens arvingar. Oavsett vilket av alternativen det blir så övergår alltså jordbruksarrendet till en ny person som då träder in i den avlidne markägarens ställe och blir den nya markägaren. Mot bakgrund av detta har dödsboet till markägaren ingen rätt att säga upp ditt jordbruksarrendeavtal.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-5333 3000 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Med vänliga hälsningar,

Vad händer om rättigheter i en fastighet konkurrerar med varandra?

2018-11-01 i Arrende
FRÅGA |Hejsan Jag undrar om ett arrendeavtal måste vara registrerat hos någon myndighet för att gälla, eller räcker det att parterna har dokumentationen? Sen undrar jag vad som gäller om en fastighetsägare arrenderar ut mark som jag har servitut på att nyttja? Vilket avtal väger tyngst; arrende eller servitut? Eller skall de samsas? Eller blir någon del ogiltig? Bakgrunden till frågan är att vi är delägare i en tomt som nyttjas som badplats. Avstyckningen till denna tomt gjordes 1947 och tomten gränsar till den avstyckande fastighet som gett rätt att begagna delar av stamfastigheten till utfart och öppen plats. Nu har två andra närliggande grannar försökt stycka av och köpa denna mark av ägaren till stamfastigheten, vilket dock inte gick igenom. Istället har ett arrendeavtal upprättas dem emellan. Vad som står i arrendeavtalet vet jag dock inte, men det kan finnas möjlighet att det inskränker på våra möjligheter att nyttja rättigheten enligt servitutet.
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan görs en redogörelse för dina frågor utifrån olika rubriker och sist kommer en slutsats angående din situation.Giltighet av arrendeavtalRegler om arrende hittas i 7-11 kap. jordabalken. I 7 kap. 10 § jordabalken där allmänna bestämmelser om nyttjanderätter hittas så anges det att ett avtal om arrende får inskrivas då det är skriftligen upprättat. Däremot är det ingen nödvändighet att detta görs. Ett arrendeavtal gäller således då ett skriftligt avtal uppkommit och en inskrivning behövs inte (se även 8 kap. 3 § jordabalken om arrendeavtals ingående).Rättigheters inbördes ställningI 7 kap. 22 § jordabalken regleras rättigheters inbördes ställning i en fastighet om dessa konkurrerar med varandra. De aktuella rättigheterna i ditt fall är här arrendet och servitutet. Om dessa rättigheter kan utövas vid sidan av varandra så ska detta göras och båda är giltiga (7 kap. 22 § jordabalken). Om rättigheterna däremot inte kan utövas vid sidan av varandra, det vill säga att utövandet av rättigheterna inte kan ske utan olägenhet för varandra, så äger den äldsta rättigheten företräde och den senare får då vika. Detta skulle betyda att ditt servitut har företräde på grund av att det upplåtits innan arrendet, om jag förstått dig rätt. Ett avtal mellan fastighetsägaren och dina grannar vilket innebär att företrädesordningen ändras kan inte göras utan ditt samtycke. Fastighetsägaren och dina grannar kan alltså inte avtala bort ditt företräde utan dig.Undantag i företrädesordning - inskrivningDet finns dock ett undantag till det ovan sagda och det är om arrendet inskrivs före ditt servitutsavtal (17 kap. 1 § jordabalken). Ett krav är dock att dina grannar inte ägde eller bort äga kännedom om ditt servitutsavtal vid upplåtelsen (17 kap. 3 § jordabalken). Detta betyder alltså att grannarna inte ska haft kännedom, och inte borde haft kännedom om ditt servitutsavtal för att arrendet ska få företräde vid en eventuell inskrivning.SlutsatsArrendeavtalet blir giltigt i och med den skriftliga överenskommelsen och en inskrivning behövs inte.Om flera rättigheter finns i en fastighet ska båda som huvudregel gälla om dessa kan utnyttjas vid sidan av varandra. Om detta inte kan ske har servitutet som upplåtits först företräde, såvida inte arrendet har inskrivits före servitutet och grannarna inte visste och inte borde vetat att servitutet fanns.Ett företräde för arrendet kan alltså endast uppstå om rättigheterna inte kan utnyttjas vid sidan av varandra och arrendet inskrivits före ditt servitutsavtal, samtidigt som grannarna inte visste om att servitutet existerade vid upplåtandet av arrendet.Vänligen,