Olika frågor med anknytning till bostadsarrende
1.Har jag som markägare rätt att beträda en arrendetomt med bostadsarrende utan medgivande från arrendatorn? 2. Vem har ansvar för avloppet på en bostadsarrendetomt när det inte finns inskrivet om detta i kontraktet? 3. Kan jag som markägare kräva att arrendatorn tar bort eller åtgärdar sitt avlopp som denne har släppt ut i marken i alla år? Det är ett BDT avlopp. 4. Har arrendatorn rätt att upplåta arrendetomten som upplagsplats för bil och husvagn som dessutom står närmare än 4,5 m från gräns? 5. Arrendatorn flyttar på gränser så det överskrider de 1000 kvm som är upplåtna, dessutom blockerar denne min väg för att ta mig upp i min skog och för att kunna utföra åtgärder på den å som rinner förbi där. Har jag som markägare rätt att sätta ut de riktiga gränserna utan medgivande från arrendatorn?
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger mark som idag utarrenderas för bostadsändamål. Mot bakgrund av diverse uppkomna situationer på fastigheten har nu flertalet frågor infunnit sig, vilka framgår av din ärendebeskrivning enligt ovan, och du undrar därför vad som gäller. Jag kommer nedan att besvara frågorna i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas, det vill säga i den mån det föreligger några entydiga svar, vilket i och för sig dessvärre sällan är fallet. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av ditt ärende är jordabalken (JB).
Har du som fastighetsägare rätt att beträda marken utan arrendatorns medgivande?
Som fastighetsägare har du rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning och ska arrendestället avträdas är arrendatorn naturligtvis skyldig att låta det visas på lämplig tid. Du måste dock att i god tid underrätta arrendatorn om dagen för den inplanerade besiktningen och/eller visningen (8 kap. 13 § JB). Men någon konkret misstanke behöver inte påvisas varför du, med iakttagande av ovanstående, i princip när som helst kan varsla arrendatorn om en kommande besiktning. I övrigt ska det emellertid noteras att arrende likställs med en total nyttjanderätt, vilket innebär arrendatorn i förhållande till dig som markägare har en självständig besittning till arrendestället.
Vem ansvarar för avloppen? Du eller arrendatorn?
Den här frågan är av förklarliga skäl ganska svår att besvara eftersom arrenden vid tidpunkten för ett avtalsslut är underkastade avtalsfrihet. Det partsbruk (den lokala sedvänja) som eventuellt har utbildats mellan dig och grannen är naturligtvis ingen känd materia för utomstående, men under förutsättning att ni har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket och förvaltningen av fastigheten talar det för att det kan ligga något sorts konkludent ingånget avtal i botten avseende just den här frågan (konkludent avtal = underförstått avtal eller avtal slutet genom parternas ageranden). Men så länge ingen av er har accepterat att någon ensamt ska kunna diktera villkoren blir det här i praktiken en ren förhandlingsfråga vid förekomsten av meningsskiljaktigheter. Möjligen går det att argumentera för att er lokala praxis (förhållningssätt gentemot varandra), om denna ens går att fastställa, kan ha flutit in i arrendeavtalet. Men samtidigt bör det uppmärksammas att det föreligger ett formkrav för den här typen av avtal varför era inbördes förpliktelser alltid måste manifesteras skriftligen (8 kap. 3 § JB). Det korta svaret torde därför lyda att du helt enkelt måste förhandla och eventuellt i förlängningen hänskjuta frågan till hyres- och arrendenämnden.
Kan du begära att arrendatorn ombesörjer erforderliga åtgärder på grund av det utsläppta vattnet?
Utgångspunkten för den här frågan blir likaledes arrendeavtalets utformning, men utifrån din ärendebeskrivning och framförallt mot bakgrund av hur dina frågor där är ställda misstänker jag att mycket har lämnats oreglerat. Enligt allmänna fastighetsrättsliga principer har arrendatorn en plikt att vårda arrendestället och skulle denna eftersättas (försummas) kan agerandet, om det kan betraktas som vanvård, leda till ett förverkande om inte rättelse vidtas. Det nu sagda innebär då att du som markägare har rätt att säga upp avtalet (8 kap. 23 § 1 st. 2 p. JB). Exakt hur bedömningen skulle bli i en sådan situation har jag i skrivande stund svårt att uttala mig om, vilket du säkert förstår. Men faktorer som torde få betydelse är vattenmängden, markens skick, eventuell åverkan på denna och om någon faktisk skada kan konstateras. Om det nu finns en önskan ifrån din sida om att kunna åberopa jordabalkens förverkanderegler vill säga. Men när det gäller kravet på ett borttagande alternativt ett vidtagande av behövliga reparationsåtgärder får utgången av den tidigare frågan om vem som ansvarar för avloppsrören bäring på den rättsliga bedömningen i det här fallet varför även detta eventuellt måste överlämnas till en förhandling. Men oavsett vilket ska du givetvis försöka att argumentera för att ovanstående faller inom ramen för arrendatorns vårdplikt av arrendestället (jfr 10 kap. 5 § 1 st. 2 p. JB)
Har arrendatorn rätt att upplåta en upplagsplats för bilar och husvagnar på din mark?
Det korta svaret lyder att det beror på Huvudregeln är att arrendatorn inte utan ditt samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Denne får dock, om inte annat har avtalats, hyra ut ledigt utrymme i en byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, men endast om det kan ske utan olägenhet för dig som markägare (8 kap. 19 § JB). Vad som avses med ouppodlad mark är inte helt klart, men i propositionen till den nuvarande jordabalken angavs som exempel särskilt växtbefrämjande åtgärder, typ viss betesmark (prop. 1970:20 s. B 956). För kravet på frånvaron av olägenhet för dig finns det tyvärr inget generellt svar utan detta blir alltid en bedömning i det enskilda fallet givet samtliga relevanta omständigheter (exempelvis upplåtelsens omfattning, buller och andra störande moment varför markägaren objektivt sett och i förekommande fall skäligen kan behöva tåla vissa aktiviteter på arrendestället).
Flytt av gränsmarkeringarna, vad gäller?
Gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på marken i laga ordning. Kan utmärkningen inte längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit åsyftad. Om gränsens sträckning inte har utmärkts på marken i laga ordning, har gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar (1 kap. 3 § JB). Skulle gränsen inte ha blivit lagligen bestämd, gäller de rå (råmärke, gränslinje) och rör eller andra märken som av ålder ansetts utmärka gränsen (1 kap. 4 § JB). Svaret på frågan är därför att gränserna egentligen ska, genom en lantmäteriförrättning (en fastighetsbestämning), ombesörjas av lantmätaren och ingen annan. Men gällande åtkomsten till vägen finns det i vart fall ingenting som talar för att arrendatorn på grundval av sin nyttjanderätt skulle ha rätt att avskära dig dispositionsrätten.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan det konstateras att mycket i praktiken kommer att bli föremål för förhandling mellan dig och din motpart (arrendatorn). Och om de tvistiga frågorna inte kan lösas på frivillig väg behöver spörsmålen inte sällan och slutligen överlämnas till en nämnd och senare, vid ett överklagande i första instans, till en domstol.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
