Vem kan ta över arrendet när arrendatorn avlider?
Vår farbror gick bort för ett tag sedan. Enda arvingen är vår pappa. Vår pappa vill att jag och min bror ärver och tar över vår farbrors sommarställe. Han har haft stället sedan 1967-68. Enda kruxet är att det är en arrendetomt.
Hur fungerar det när arrendetagaren avlider? Tar dödsboet/min pappa över arrendet eller hur fungerar det? Om jordägaren vill sälja tomten har arvtagarna i så fall någon form av förtur för att köpa loss tomten?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att det rör sig om ett bostadsarrende (10 kap. 1 § jordabalken).
Arrendet kan övergå till din pappa genom arv
Huvudregeln är att arrendatorn inte kan överlåta arrendet till någon annan utan jordägarens samtycke (10 kap. 7 § första stycket). Ett undantag är dock om arrendet övergår till någon annan genom exempelvis arv eller testamente. För detta krävs att den som ska överta arrendet är någon som objektivt sett är lämplig och jordägaren därför kan nöjas med som ny arrendator (10 kap. 7 § tredje stycket). Vad som menas med objektivt lämplig är huruvida denne kan antas uppfylla avtalsvillkoren, i synnerhet betalningen av arrendeavgiften.
Förutsättningar för att detta ska vara möjligt är att arrendeavtalet är ingått på bestämd tid (10 kap. 7 § andra stycket) samt att arrendeavtalet inte innehåller avtalsvillkor som uteslutit denna möjlighet och som dessutom godkänts av arrendenämnden (10 kap. 7 § fjärde stycket).
Eftersom er pappa är er farbrors enda arvinge, kan arrendet således övergå till honom om tre förutsättningar alla är uppfyllda:
1) er pappa är objektivt sett en lämplig person som jordägaren borde godta
2) arrendeavtalet löper på bestämd tid
3) något annat inte följer av avtalet
Ett avtal om bostadsarrende ska löpa antingen på bestämd tid, eller gälla för arrendatorns livstid (10 kap. 2 §). Förutsatt att arrendet inte slutade löpa i och med er farbrors bortgång löper avtalet därmed på bestämd tid, och den förutsättningen för arv är uppfylld.
Under vissa förutsättningar kan arrenderätten överlåtas till dig och din bror
På samma vis som er pappa kunde ärva arrendet kan du och din bror ärva arrendet av er far vid hans bortgång, om förutsättningarna enligt ovan är uppfyllda. Om er önskan däremot är att ni ska överta arrendet redan nu kan er pappa under vissa förutsättningar överlåta arrenderätten, genom exempelvis köp eller gåva. Samma förutsättningar som ovan behövde vara uppfyllda för att han som arvinge skulle kunna överta arrendet behöver även här vara uppfyllda, men utöver det behöver först jordägaren erbjudas att återta arrendestället mot skälig ersättning (10 kap. 7 § andra stycket). Om jordägaren inte antar erbjudandet inom en månad har denne inte längre något att säga till om, och arrendatorn har rätt att överlåta arrendet. Vid bestämmandet av vad som vore skälig ersättning tas hänsyn bl.a. till kostnader arrendatorn haft på exempelvis uppförandet av byggnad på stället.
Har arvtagarna rätt till förtur vid eventuell försäljning?
När det rör sig om ett bostadsarrende har arrendatorn rätt att göra en intresseanmälan om rätt att förvärva arrendestället vid eventuellt försäljning (1 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, hädanefter kallad förvärvslagen). Sådan intresseanmälan kan göras först om bostaden åsatts ett taxeringsvärde, vilket innebär att värdet inte får understiga 50 000 kr (2 § första stycket förvärvslagen, och 7 kap. 16 § första punkten fastighetstaxeringslagen).
Anmälan ska skickas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (2 § första stycket förvärvslagen), och till anmälan ska arrendeavtalet bifogas i original eller bestyrkt kopia, samt bevis om åsatt taxeringsvärde (2 § andra stycket). Intresseanmälan gäller därefter i tio år som huvudregel, innan en ny anmälan behöver göras (4 § första stycket). Om arrendatorn avlider medan intresseanmälan fortfarande gäller, upphör den dock att gälla ungefär sex månader från den dag då arrendatorn avled (4 § andra stycket).
Medan en intresseanmälan gäller får arrendestället i fråga som huvudregel inte överlåtas utan att arrendatorn som gjorde intresseanmälan erbjudits att förvärva arrendestället (5 § första stycket). Undantag görs bl.a. om överlåtelsen sker till en närstående till överlåtaren eller till en kommun (5 § fjärde stycket) eller om det på vissa sätt vore orimligt för arrendatorn att ha förvärvsrätt (6 §).
Sammanfattningsvis kan arrendet under vissa förutsättningar övergå till er pappa och även till er, och ni kan därefter eventuellt förvärva förtursrätt vid försäljning genom att göra en intresseanmälan.
Lycka till, och tveka inte att återkomma med en ny fråga om ni har fler funderingar!
Med vänlig hälsning,
