Har jordägare rätt att säga upp arrendeavtal?
Hej,
Är i tankarna att köpa en tomt utanför idre, på denna tomt finns en timmerstuga som uppfördes i mitten av 70talet av ett par som sedan dess arrenderat den biten av tomten där stugan står.
Dom kommer från Tyskland och har inte varit där senaste åren, dom har inte heller betalat arrende under minst 3år tillbaka.
Vad gäller om vi köper marken och inte vill ha kvar dom där? Måste dom flytta stugan eller har dom nån slags besittningsrätt?
Tanken är att lägga ett bud på stugan för att få ha kvar den, men kommer vi inte överens ang pris vad har dom då som dom kan göra för att få vara kvar?
Kan man sätta nån tidsgräns på när dom ska ha tagit med sina saker därifrån?
Kan dom sälja stugan till nån annan utan att ha ett betalt arrendekontrakt?
Kan tilläggas att nuvarande markägare har försökt få fram nått slags kontrakt från tyskarna men inte lyckats.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Min utgångspunkt är att arrendet paret innehar är ett s.k. bostadsarrende. Ett bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (paret) har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § Jordabalk (JB)).
Kan du säga upp arrendet?
Om arrenderätten är förverkad har jordägaren rätt att säga upp arrendeavtalet direkt. Arrenderätten är enligt 8 kap. 23 § JB förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen av arrendeavgiften i mer än en månad efter förfallodagen. Du skriver att paret inte betalat arrendeavgift de senaste tre åren. Detta innebär att arrenderätten är förverkad och jordägaren kan alltså säga upp arrendeavtalet.
Trots att ett arrende sägs upp har dock arrendatorn enligt huvudregeln rätt till förlängning av arrendet på grund av det så kallade besittningsskyddet. I vissa fall kan dock besittningsskyddet brytas och någon rätt till förlängning finns då inte. Det finns ett antal olika besittningsbrytande grunder som regleras i 10 kap. 5 § JB. I ditt fall är framför allt punkt 1 intressant eftersom denna stadgar att arrendatorn inte har besittningsrätt om arrenderätten är förverkad. Paret har alltså ingen besittningsrätt eftersom arrenderätten är förverkad.
Om arrendet sägs upp eftersom arrendet är förverkat på grund av dröjsmål med betalning kan vräkning ske fjorton vardagar efter uppsägningen (8 kap. 25 § JB). Om arrendet sägs upp av annan orsak upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardag är den 14 mars (8 kap. 4 § JB).
Kan paret undvika uppsägning?
Enligt 8 kap. 25 § JB kan avtalet inte sägas upp på grund av dröjsmål med betalning om arrendatorn betalar arrendeavgiften inom tolv vardagar från uppsägningen. Skulle paret betala arrendeavgiften för att undvika uppsägning kan ändå arrendet sägas upp. En uppsägning måste dock som huvudregel ske senast ett år före arrendetidens utgång annars anses det förlängt på fem år (10 kap. 3 § JB). Här kommer även besittningsskyddet i 10 kap. 5 § JB in och du måste visa att arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet (p. 2) eller att du har befogad anledning att säga upp avtalet (p. 6).
Hur ska uppsägning ske?
En uppsägning ska vara skriftlig och ska delges den som ska sägas upp. Eftersom den som du ska delge inte har en känd hemvist i Sverige ska delgivning ske antingen genom ett känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för paret eller, om sådant inte finns, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. Om du har parets vanliga adress kan även uppsägningen skickas dit (8 kap. 8-8a §§ JB).
Vad händer med stugan?
Om jordägaren säger upp arrendet reglerar 8 kap. 21 § JB vad som händer med stugan. Först och främst ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen. Om jordägaren inte inom en månad har förklarat sig villig till detta måste arrendatorn föra bort egendomen inom tre månader eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Vid bortförande ska marken återställas i tjänligt skick. Om arrendatorn inte bortför sin egendom eller överför den på ny arrendator inom tre månader från det att arrendet avträddes tillfaller egendomen jordägaren utan inlösen. Även andra saker som arrendatorn har på platsen tillfaller markägaren om det inte bortförs inom tre månader från och med uppmaning om att bortföra egendomen.
En arrendator kan i regel inte sälja sin egendom som står på arrenderad mark utan samtycke från jordägaren. Vid bostadsarrende är nämligen huvudregeln att man för att överlåta arrende måste ha markägarens godkännande (10 kap. 7 § JB). Om arrendatorn erbjuder markägaren att lösa in arrendet och huset (mot skälig ersättning då), och markägaren nekar erbjudandet så kan arrendatorn efter att fått nekande besked ändå överlåta arrendet om markägaren skäligen borde låta sig nöjas med den nya arrendatorn. I praktiken kan alltså arrendatorn inte sälja huset utan markägarens samtycke om det ska stå kvar på arrendet, men arrendatorn kan försöka få till en överlåtelse av hela arrendet.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis kan du säga upp arrendeavtalet antingen på grund av förverkande av arrenderätten eller minst ett år innan arrendetidens slut. Jag rekommenderar att ni i första hand säger upp arrenderätten på grund av förverkande eftersom paret inte betalat sin arrendeavgift på tre år. Om paret betalar arrendeavgiften inom tolv vardagar får ni istället säga upp arrendeavtalet ett år innan avtalets slut. Observera att om tvist om uppsägning uppstår (alltså om paret motsätter sig uppsägningen) måste markägaren (du) hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom två månader, annars är uppsägningen utan verkan.
Om arrendeavtalet sägs upp på grund av förverkande har paret ingen besittningsrätt. Om avtalet sägs upp på det vanliga sättet måste ni visa att paret åsidosatt sina skyldigheter enligt avtalet för att paret inte ska ha besittningsrätt. Om du säger upp avtalet är paret skyldiga att erbjuda dig att lösa in stugan. Endast om du nekar kan paret bortföra stugan eller överlåta den på en ny arrendator. Paret har ingen rätt att sälja stugan utan ditt samtycke om stugan ska stå kvar på den arrenderade marken.
Angående tidsgräns så gäller fjorton vardagar från och med uppsägning på grund av förverkande innan vräkning kan ske. Om avtalet sägs upp på annan grund sker uppsägningen på den fardag som inträffar närmast efter sex månader. När arrendet är avträtt har paret tre månader på säg att föra bort sin egendom, och om paret inte gör detta tillfaller egendomen dig som jordägare.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
