Förlängs ett bostadsarrende automatiskt om ingen uppsägning sker?
Hej, Jag och min bror har efter vår far ärvt en sommarstuga som står på mark med Nyttjanderättskontrakt (49 år). Detta kontrakt löper ut 2021-07-23. Vi har köpekontraktet på själva stugan som vår far och mor upprättade med dåvarande ägare (49 år sedan). Vi undrar om nyttjanderättskontraktet förnyas automatiskt 5 år till eftersom ingen sagt upp kontraktet? Har läst att detta gäller för vanliga arrendekontrakt. Vår far hade vid sin bortgång en skuld till markägaren (vägavgifter och arrendet till markägaren under de senaste åren). Vi har erbjudit oss att betala in skulden (ca 8000 kr) vid ett flertal tillfällen men markägaren har hela tiden svarat "att det löser sig". Eftersom markägaren inte verkar vilja ge en lösning på förnyande av kontrakt, skulle vi vilja ge honom ett förslag på:
1) ny arrendekostnad (nuvarande kostnad 50kr /året) och
2) kontraktslängd.
Kan ni hjälpa oss med att föreslå en rimlig ny arrendekostnad samt kontraktets längd? Sommarstugan är belägen i nordvästra Värmland, ligger på en skogsfastighet intill en sjö. Närmast anslutande väg är ca 500 meter från stugan.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du och din bror har ärvt ett arrende efter era föräldrar. Avtalet löper ut i sommar och du undrar därför vad som gäller för det fall ingen av parterna väljer att säga upp avtalet. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
I 10 kap. 1 § 1 st. JB sägs att ett bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt när arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Utifrån den nyss nämnda lydelsen kan det konstateras att det verkar handla om ett bostadsarrende. I det här sammanhanget ska det noteras att arrendatorn egentligen inte får sätta annan i sitt ställ utan fastighetsägarens samtycke, 10 kap. 7 § 1 st. JB. Men i det sistnämnda lagrummets tredje stycke uttalas samtidigt att arrenderätten kan övergå till annan med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas och då exempelvis genom arv. Jag utgår därför ifrån att den här delen är oproblematisk, det vill säga att du och din bror är betrakta som rättmätiga arrendatorer.
När det sedan gäller din första fråga kan följande anföras. Vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras ska meddela motparten detta skriftligen. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång, vilket stadgas i 10 kap. 3 § 1 st. JB. Vidare sägs i lagrummets andra stycke att om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, det vill säga ett år före arrendetidens utgång, anses det förlängt med fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, med den tid och på de villkor i övrigt som bestäms. Det korta svaret lyder således att du har rätt. Avtalet kommer att förlängas automatiskt. Men mot bakgrund av ettårsfristen betyder det också att du och din bror liksom fastighetsägaren själv egentligen har försuttit möjligheten att säga upp arrendet och/eller begära en villkorsändring. I praktiken innebär detta att det befintliga avtalet kommer att löpa oförändrat fram till 2026-07-23. Senfärdigheten hos fastighetsägaren utgör med andra ord inga problem, under förutsättning att ni inte finner de nuvarande villkoren ofördelaktiga.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Din andra fråga är dessvärre tämligen svårbesvarad. Den fordrar ingående kunskap om de faktiska lokala förutsättningarna på orten och vad som där vid liknande arrendeupplåtelser brukar betraktas som skäliga arrendeavgifter. Beträffande längden kan jag inte säga så mycket mer än att det torde bli en ren förhandlingsfråga med fastighetsägaren. Om sommarstugan är viktig för er och inte har ett obetydligt affektionsvärde bör ni naturligtvis försöka få till en så lång löptid som möjligt nästa gång det är dags att kalla till förhandling. Men att kunna säga någonting generellt i det här fallet blir besvärligt, spörsmålet måste som sagt hänskjutas till en formell villkorsförhandling.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
