Hyreshöjning av parkeringsplatser i en bostadsrättsförening, vad gäller?
Hyr parkerinsruta av Brf och undrar hur man kan handha en hyreshöjning som är beslutad av Brf redan?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du undrar hur en redan beslutad hyreshöjning avseende en parkeringsplats i en bostadsrättsförening ska hanteras och med den valda formuleringen utgår jag dels ifrån att det rör sig om en parkeringsplats utomhus (det har nämligen betydelse för vilka regler som blir tillämpliga) och dels att du inte samtycker till den justerade hyran. Din ärendebeskrivning är tämligen kortfattad och avsaknaden av annan relevant information bereder naturligtvis en del svårigheter. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer i vart fall enligt nedan:
Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Några inledande hållpunkter
Ett avtal kan ingås muntligt, skriftligt eller konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Utifrån din information är det dock av förklarliga skäl svårt att bedöma om en tydlig anbuds- och acceptutväxling har skett vid någon given tidpunkt och det är vidare svårt att avgöra om det föreligger något slags muntligt eller skriftligt nyttjanderättsavtal mellan dig och bostadsrättsföreningen och vad som i så fall har manifesterats i detta. Oaktat formen för avtalet och mot bakgrund av hur din fråga är ställd torde sannolikt ganska mycket ha lämnats oreglerat.
Ett kortare avtalsrättsligt resonemang
Under förutsättning att du och styrelsen har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket av parkeringsplatsen talar detta för att det ligger något sorts konkludent ingånget avtal i botten för den nu uppkomna situationen. Avtalsinnehållet kan jag då av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som eventuellt har utbildats mellan dig och bostadsrättsföreningen (styrelsen) inte är någon allmänt känd materia. Men så länge ni inte har accepterat att en part ensamt äger rätt att justera ett avtalsvillkor kan detta eventuellt komma att utgöra ett avtalsbrott. Vid konkludent ingångna avtal saknas emellertid inte sällan uttryckliga bestämmelser om påföljder vid brott mot avtalet varför allmänna skadeståndsrättsliga principer i förekommande fall istället kan aktualiseras. Men det mesta framstår fortfarande som mycket osäkert och det ska härutöver noteras att just konkludent ingångna avtal generellt sett ofta är mycket svårhanterliga varför det i praktiken brukar bli en ren förhandling parterna emellan.
Den rättsliga etiketten på den förevarande situationen - Vad är det egentligen för typ av avtal?
Om ingenting uttryckligen har föreskrivits i stadgarna ankommer det på styrelsen i varje bostadsrättsförening att utarbeta egna regler och rutiner för uthyrning av parkeringsplatser. Ett tydligt regelverk bör därför aviseras i föreningen och under sådana omständigheter gäller också den föreningsrättsliga likabehandlingsprincipen, vilken i mångt och mycket innebär att samtliga andelsägare (medlemmar) ska behandlas lika i det här avseendet. Genom styrelsens försorg kan bostadsrättsföreningen sedan upplåta parkeringsytor till medlemmarna via slutna nyttjanderättsavtal, vilka i juridisk-teknisk mening blir att betrakta som lägenhetsarrenden, 8 kap. 1 § JB. Och till skillnad från vad som gäller vid andra arrendeformer föreligger det inga formkrav för lägenhetsarrenden, vilket betyder att dessa kan ingås helt formlöst (exempelvis muntligt).
Märk väl att du som nyttjanderättshavare inte heller har något besittningsskydd vid ett avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat har överenskommits (och innehållet i ett eventuellt muntligt/konkludent ingånget avtal inte alls går att fastställa) kan en uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl. En avtalad uppsägningstid gäller naturligtvis, men om en sådan skulle saknas i arrendeavtalet kan det sägas upp till fardagen varje år, det vill säga den 14 mars, dock under förutsättning att meddelande härom lämnas senast sex månader i förväg, 8 kap. 4 § JB. Det korta svaret på din faktiska fråga torde därför lyda att ditt ärende varsamt behöver hänskjutas till en förhandling med styrelsen eftersom denna i princip godtyckligt och ensidigt, med iakttagande av ovannämnda tidsfrister, kan säga upp ditt nyttjanderättsavtal alternativt säga upp det för omförhandling (villkorsändring). Men detta givetvis endast om ingenting annat framgår av det aktuella nyttjanderättsavtalet (lägenhetsarrendet). Det förtjänas även här att förtydliga att du vid en uppsägning för omförhandling från styrelsens sida, vilket den justering av hyran som numera har skett kan likställas med, under hela den lagstadgade sexmånadersperioden inte behöver betala mer än den tidigare avtalade hyran. Om styrelsen inte skulle ha hållit sig till gränsen om sex månader löper avtalet med oförändrade villkor fram till nästkommande fardag. Men det förutsätter återigen att ingenting annat har reglerats någonstans.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
