kan man säga upp arrendeavtal i förtid?
Hejsan. Mitt namn är XYZ och söker juridisk hjälp för vår brf- förening, som äger en turistanläggning i X-län. Vi avser att säga upp ett arrendeavtal vi har med en granne som driver jordbruk-fårskötsel. Han struntar fullständigt i dom regelverk som gäller för fårskötsel och ansvar för hundar. Han har 25-30 får och 4 stora hundar. Fåren låter han ströva fritt och beta på vår mark och hundarna får gå lösa även då koppelplikt gäller. Ett antal personer, medlemmar och stugägare på vår anläggning såväl som många invånare i det närliggande samhälle som vår anläggning är belägen i, har blivit stångade av bagge och anfallna av lösa hundar. Med ett antal sjukbesök och polisanmälningar som följd... Han är anmäld till länsstyrelsen då polis och kommun inte agerar........ Vi behöver hjälp av er med att granska ett förslag till uppsägning av arrendeavtalet. Vi vet att det är ganska omfattande regler kring arrendeavtal. Tacksam för återkoppling om det är möjligt att erhålla sådan assistans och hur ni kan hjälpa oss. Tack
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att du önskar att säga upp ett arrendeavtal på grund av arrendatorns misskötsel. Vidare uppfattar jag som att du önskar att komma i kontakt med en jurist, i så fall får du vänligen maila mig: andre.blomquist@lawline.se
För att besvara din fråga tänker jag översiktligt redogöra för de allmänna bestämmelserna kring uppsägning av arrendeavtal.
Din fråga regleras i jordabalk(JB).
Allmänna uppsägning av arrendeavtal
Huvudregeln är att ett arrendeavtal ska löpa enligt avtalet och att en skriftlig uppsägning ska äga rum vid arrendetidens utgång (8 kap. 8 § JB). Jordägare som önskar att säga upp ett arrendeavtal i förtid måste härleda sin uppsägning till att arrendeavtalet är förverkat enligt 8 kap. 23 - 25 §§ JB.
Enligt 8 kap. 23 § JB är arrenderätten förverkad om:
om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen, om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt, om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgöres.I ditt fall verkar 2a punkten vara av högst relevans för dig då det verkar föreligga misskötsel av boskap och husdjur på arrendestället. Däremot så avser endast skötseln jorden och de kreatur som jordägaren lämnat kvar (9 kap. 35 § JB). Det finns även en möjlighet att förverka arrendet om hyrestagaren eftersätter avtalsenliga förpliktelser. I så fall krävs att ni i ert avtal särskilt stadgat förhållningsregler.
Att förverka arrenderätten är inte möjligt om arrendatorn vidtar rättelse innan ni sagt upp avtalet (8 kap. 23 § 2 st JB).
Jordägaren har rätt till ersättning för skada med anledning av uppsägelsen (8 kap. 23 § 3 st JB).
Slutsats
Enligt min bedömning krävs att omständigheterna utreds ytterligare för att kunna fastställa om det kan föreligga en möjlighet att anse att arrenderätten är förverkad, och således kunna säga upp avtalet i förtid. Självklart är ni fria att komma överens med arrendatorn om att säga upp avtalet i förtid, däremot är inte arrendatorn tvungen att gå med på ett sådant förslag.
Du har beställt tjänsten med telefonuppföljning och jag kommer således ringa dig imorgon (01/12 - 2020) klockan 13:00. Om inte den tiden fungerar får du gärna kontakta mig på andre.blomquist@lawline.se så bestämmer vi en ny tid.
Hoppas du fick svar på din fråga,
MVH
