Bostadsarrende och rätt till förlängning
Hej! Vi ska ev köpa en stuga på arrende tomt, avtalet är på 5 år, löpande. Om dom säljer marken till någon annan, vad händer med oss då, kan den nya köparen skeppa iväg oss när avtalet tagit slut?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Din frågeställning går att dela upp i två delar. Första frågan jag tänkte besvara är hur ni kan försäkra er om att arrendet gäller mot en ny ägare. Andra frågan är vilken rätt ni har till förlängning av arrendeavtalet efter femårsfristens utgång. Både mot nuvarande och nästa ägare. I slutet följer en sammanfattning av mitt svar.
Första frågan: arrendeavtalets giltighet mot en ny fastighetsägare.
Som jag tolkar din frågeställning avser ni att använda stugan som ett fritidshus. Även fast det inte är tal om en åretruntbostad är den aktuella arrendeformen bostadsarrende (se JB 10 kap 1 § för definition av bostadsarrende). För att ert arrendeavtal med den nuvarande fastighetsägaren ska gälla mot en ny ägare krävs det att något av följande kriterier är uppfyllt:
1. Säljaren gör i samband med försäljningen förbehåll för ert arrende (JB 7 kap 11 §).
2. Ni ansöker och blir beviljade inskrivning av arrendet i fastighetsregistret (JB 7 kap 11 § och 17 kap 1 §).
3. Arrendeavtalet är skriftligt och ni tillträder arrendet innan försäljningen (JB 7 kap 13 §).
4. Den nya ägaren kände till, eller borde ha känt till, att ni arrenderade marken innan försäljningen (JB 7 kap 14 §).
5. Om inget av ovanstående kriterier är uppfyllt gäller ert arrende trots det mot nästa ägare om han eller hon underlåter att säga upp arrendeavtalet inom tre månader från fastighetsköpet (JB 7 kap 14 §).
För att sammanfatta det hittills sagda: om något av de fem ovanstående kriterierna är uppfyllt, gäller ert arrendeavtal om en ny ägare av fastigheten.
Andra frågan: er rätt till förläning – mot nuvarande och nästa fastighetsägare.
Ert bostadsarrende förlängs automatiskt efter femårsfristens utgång om inte någon av parterna säger upp avtalet innan förlängningen (JB 10 kap 3 §). Beslutar den nuvarande, eller nästa ägare, att säga upp arrendeavtalet har ni trots det rätt till förlängning om inte något av följande kriterier är uppfyllt:
1. Ni på något sätt som anges i JB 8 kap 23 § vanvårdar eller missköter arrendestället.
2. Ni på annat sätt åsidosätter era förpliktelser.
3. Ni bygger utan bygglov eller i strid med myndigheters bestämmelser som t.ex. detaljplan.
4. Nuvarande eller nästa fastighetsägare ska använda fastigheten för annat ändamål (t.ex. jordbruk, industri eller bebyggelse) och det är oförenligt med ert nyttjande.
5. Nuvarande eller nästa fastighetsägare har en befogad anledning att säga upp avtalet (10 kap 5 §).
6. Om ni t.ex. har ställt stugan som säkerhet för att ni kommer betala arrendeavgiften men stugan förstörs eller skadas på ett sånt sätt att den blir en dålig säkerhet och ni därutöver misslyckas med att ställa en ny säkerhet (JB 8 kap 14 §).
Något kortfattat innebär detta att ni efter femårsfristens utgång har rätt till förlängning av arrendeavtalet, även mot en ny ägare, om inte ni missköter er eller nuvarande eller nästa fastighetsägare ska använda marken till något annat än bostadsarrende.
Sammanfattning
Eftersom arrendeavtalet sannolikt kommer vara skriftligt och ni kommer tillträda arrendet innan en eventuell försäljning kommer arrendet gälla även mot en ny fastighetsägare (se tredje kriteriet under första frågan). Er rätt till förlängning är välskyddad och en ny fastighetsägare kan inte helt utan vidare säga upp arrendeavtalet. För att fastighetsägaren ska kunna säga upp arrendeavtalet utan rätt till förlängning krävs det att han eller hon bevisar att åtminstone ett av de sex kriterierna är uppfyllt (se andra frågan). Står det i arrendeavtalet att ni inte ska ha en rätt till förlängning efter femårsfristen gäller den klausulen endast om arrendenämnden har godkänt den (JB 10 kap 4 §).
Hoppas du fick svar på din fråga.
