Fortsätter arrende gälla om fastigheten säljs?
Kan man skriva ett arrendeavtal för skog där ägaren förbjuds att sälja skogen medan den arrenderas? Eller följer arrendet skogen om den byter ägare?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det korta svaret är att huvudregeln är precis som du säger, arrendet ska följa med skogen om den byter ägare. Frågan huruvida man kan skriva avtal som begränsar ägarens rätt att sälja fastigheten är komplicerad. Avtal om överlåtelse av fastigheter är endast giltiga om de uppfyller vissa formkrav (4 kap. jordabalken), och överlåtelseförbud berörs specifikt (4 kap. 3 § 3 p.). Exakt vad ett överlåtelseförbud får för verkan är den juridiska världen inte helt enig om, då det exempelvis inte är klart om den bör gälla även andra än avtalsparterna. Jag fokuserar därför i mitt svar inte på ett eventuellt överlåtelseförbud, utan på arrendatorns fortsatta rättighet till arrende vid överlåtelse.
Reglerna över vad som händer med nyttjanderätter när fastigheten byter ägare finns i jordabalkens 7 kap. Reglerna om huruvida arrende gäller efter försäljning återfinns i 11 - 14 § som jag går igenom nedan. Dessa är tvingande till arrendatorns förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren. Vilka rättigheter och skyldigheter parterna har om arrendet fortsätter gälla återfinns i 17 och 20 §. Hänvisar jag härefter till en bestämmelse finns den i 7 kap jordabalken, om annat inte anges.
Arrendet kan gälla på grund av förbehåll
Ägaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av arrende är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §).
Arrendet kan gälla även utan förbehåll
Rättigheten till arrendet ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret (14 § första stycket), eller om det exempelvis, som i ditt fall, rör sig om arrende som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Arrendeavtal ingås som huvudregel skriftligen (8 kap. 3 §, fortfarande jordabalken).
Detsamma gäller om den nye ägaren före köpet kände till eller borde ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 § första stycket, andra satsen).
Om arrendet inte gäller mot ny ägare kan arrendatorn ha rätt till ersättning
Om ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om arrendet före försäljning av fastigheten och detta medför att arrendet inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet blir säljaren ersättningsskyldig gentemot arrendatorn (18 §, som också är tvingande till arrendatorns förmån, enligt 21 §).
Sammanfattning
Rätten till ett arrende kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning. För att försäkra sig om detta rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss!
Med vänlig hälsning,
