krävs det skriftlig uppsägning av ett arrendeavtal och kan ett arrendeavtal automatiskt förlängas och hur länge isåfall?
Hej.
Jag har ärvt en fastighet efter min pappa. För att kunna avsluta arvskiftet behövdes lantmäteriförrättningar genomföras. Under tiden arrenderade jag ut jordbruksmarken med bland annat följande formulering i avtalet:
"Upplåtelsen gäller för tiden 2019-04-01 fram till och med 2020-03-30, med tillträdesdag 2019-04-01 och avträdesdag 2020-03-30."
Då förrättningarna ännu inte var klara när det var dags för detta årets arrendetid fick arrendatorn fortsätta arrendera detta året också. Vi kunde inte skriva något förrän förrättningarna var klara och arvskiftet genomfört, men han fick ändå bruka marken så länge, så skulle vi skriva avtalet när allt var klart och jag lagfaren ägare..
Nu är förrättningarna genomförda, och en del av fastigheten är jag nu lagfaren ägare till. När vi skulle skriva nya avtalet ville han inte skriva på, så det har ännu inte blivit gjort. Dock har jag skickat ut en faktura med följande formulering:
"Avser avtalad avgift för arrenderat
område under tiden 2020-10-01 fram
till och med 2021-03-15 på fastighet (namn på fastigheten)"
Denna faktura har arrendatorn betalat.
Arrendatorn har muntligt sagt upp arrendet för framtiden.
Nu funderar jag på att sälja. När jag talade med en mäklare menar mäklaren att jag måste ha en skriftlig överenskommelse med arrendatorn om att arrendet är uppsagt, med inskrivet datum för när han ska avträda.
Min fråga är om detta verkligen behövs?
Kan han hävda att han har rätt att fortsätta arrendera? Hur länge i så fall?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att ni har haft ett arrendeavtal (det som löpt mellan 2019 - 2020) som sedan aldrig avslutades utan arrendatorn fick hyra ytterligare efter löptiden för avtalet gått ut. Därefter har ni inte ingått något nytt arrendeavtal.
För att besvara din fråga tänker jag redogöra för om det föreligger ett nytt alternativt förlängt arrendeavtal mellan dig och arrendatorn. Vidare tänker jag redogöra för om det ursprungliga avtalet förlängts eller om det upphört. Slutligen tänker jag redogöra för om det finns ett krav att arrendeavtal ska avslutas skriftligen.
Din fråga regleras i jordabalk (JB) och avtalslagen (avtL).
Föreligger ett arrendeavtal mellan dig och arrendatorn?
Ett arrendeavtal ska vara skriftligt. Med den utgångspunkten krävs det alltså att ni båda har signerat eller erkänt avtalet för att det ska få bindande verkan. Så som jag uppfattar din fråga så har inte arrendatorn skrivit under det nya arrendeavtalet. Således är min slutsats att det inte har ingåtts något nytt arrendeavtal.
Vad gäller den perioden som arrendatorn fortsatt nyttja marken (utöver det ursprungliga arrendetiden) så framgår det inte av din fråga om ni ingick den överenskommelsen skriftligt eller muntligt. Om den ingåtts muntligen, eller utan det att den upprättats skriftligen, så är inte det ett giltigt arrendeavtal och kommer inte tillmätas någon betydelse i framställning här framöver.
Men med det sagt så finns det vissa regler kring hur ett arrendeavtal ska sägas upp och vilken verkan det får om man inte säger upp det i behörig ordning.
Kan arrendatorn hävda att denne har fortsatt rätt att arrendera?
En arrendeuppsägning ska som huvudregel vara skriftlig (8 kap. 8 § JB), det finns möjlighet till muntliga uppsägningar, däremot så måste sådana kompletteras med ett skriftligt erkännande. En uppsägning ska vidare vara tydlig och det ska framgå att arrendet upphör i förtid eller vid avtalets utgång.
Däremot ligger det till såsom att arrendetid som understiger ett år inte behöver sägas upp enligt ovan för att upphöra att gälla efter löptidens utgång. Däremot kan s.k tyst förlängning ske om arrendatorn fortsätter nyttja marken i två månader efter det att avtalet löpt ut. Således anses arrendeavtalet förlängt på den tid som motsvarar arrendetiden (9 kap. 4 § JB).
Jag kan inte utläsa hur länge arrendatorn nyttjade marken efter det att det ordinarie avtalet löpt ut så jag kan inte lämna någon närmare bedömning om arrendeavtalet bör anses som förlängt i detta avseende. Om det är så att arrendatorn har fortsatt nyttja marken i två månader efter det att ordinarie avtal löpt ut anses avtalet förlängt med 1 år.
Om avtalet är förlängt, vad kan du göra för att förhindra fortsatt arrende?
Om det är så att du försökt säga upp avtalet och det uppstår en tvist måste du anmäla tvisten till arrendenämnden senast 2 månader från det att uppsägning kunde ske eller från den dagen då uppsägning skett (9 kap. 10 § JB). Missar du denna tidsfrist så förlängs avtalet och arrendatorn har rätt att bruka marken under den arrendetid som nu föreligger.
Slutsats
Inledningsvis vill jag säga att ni inte ingått ett nytt arrendeavtal, det föregående avtalet kan däremot vara förlängt. Det krävs nämligen en uttrycklig accept av arrendatorn för att ett nytt avtal ska gälla. Men med det sagt så kan det vara så, om arrendatorn fortsatt bruka marken två månader efter det att ordinarie avtal löpt ut att avtalet har förlängts med 12 månader. En förlängning av sådant slag hade kunnat undvikits om du avstått från att låta arrendatorn fortsatt nyttja marken. Det är inte lämpligt att sälja marken under den period arrendatorn kan göra anspråk på nyttjanderätten på marken.
Somliga regler i min framställning är dispositiva vilket innebär att man kan avtala bort dem eller komma på egna regleringar om vissa situationer. Det är därför avgörande att få ta del av alla handlingar som utbyts mellan er för att kunna ge en rättvis juridisk bedömning. Min framställning är enbart en redogörelse för hur situationen regleras direkt i lag.
Men med det sagt så tycker jag mig kunna utläsa av situationen att den som nu arrenderar marken inte verkar intresserad av att arrendera marken vidare. Således är du fri att komma överens med arrendatorn att uppsägning ska ske. Uppsägningen måste ske skriftligen och det ska framgå tydlig när arrendetiden upphör.
Om du har några vidare frågor får du gärna maila mig eventuella följdfrågor. Slutligen om du önskar att komma i kontakt med en av våra jurister på plats är det bara att höra av sig till mig.
Hoppas du fick svar på din fråga,
MVH
