Får jag renovera brygga på bostadsarrende?
Jag har ett bostadsarrende där jag har en sommarstuga -62 samt tre stycken övriga byggnader. Tomten är belägen vid en sjö där jag också har bryggor. Bryggorna är godkända av tidigare jordägare och byggda på 70 talet. Den stora bryggan, som är äldst har sakta blivit mycket dålig och regelverket kalvade under förra vintern. Jag har under sommaren helrenoverat denna brygga. Jordägaren kom över en dag efter att bryggan var klar, och var ilsken över att jag hade renoverat bryggan. Till saken hör att den är precis lika stor som den förra. Den är dock något högre, ca 20 cm, men i övrigt identisk. Han tycker att jag borde frågat om jag fick renovera bryggan och menar att detta skulle vara ett brott mot avtalet. I avtalet finns ingenting reglerat om renovering av befintliga byggnationer, utan enbart om nybyggnation.
Har jag rätt att renovera tidigare byggnationer utan att förändra läge eller storlek? Han menar att det är nytt virke, vilket förändrar utseendet. Men det är ju helt omöjligt att renovera bryggan utan att använda nytt virke.
Har Jordägaren denna rätt, så innebär det att alla arbeten, där jag renoverar mina byggnader måste ha tillstånd från Jordägaren?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Bestämmelser om bostadsarrende framkommer av 8 och 10 kap. jordabalken (JB). I 8 kap. JB finns generella regler om arrende, i 10 kap. specifika regler avseende bostadsarrende. Vid bostadsarrende krävs att det finns ett skriftligt avtal mellan jordägaren och arrendatorn om att viss mark ska användas till annat än jordbruk. Arrendet ger arrendatorn rätt bygga eller ha kvar bostadshus, syftet med upplåtelsen är att arrendatorn och hans eller hennes närstående ska bo på marken och att arrendatorn ska ersätta jordägaren (jfr 8 kap. 3 § JB och 10 kap. 1 § JB).
Jordabalken ger ingen ledning avseende varken renovering eller nybyggnation på bostadsarrende. Det som framkommer uttryckligen är att arrendatorn ska ha rätt att bygga eller ha kvar bostadshus. Som jag förstår det av ert avtal finns det inskrivet bestämmelser om nybyggnation, men inte om renovering. Jordägaren anser nu att du inte renoverat bryggan på arrendet utan att det skett en nybyggnation. Du å din sida anser att det är en renovering då bryggan är precis lika stor som den förra, men något högre.
Om du och jordägaren inte kan komma överens och vederbörande anser att du brutit mot ert avtal blir det helt enkelt att avgöra huruvida det rör sig om en renovering eller nybyggnation. Sett till plan- och bygglagens (PBL) bestämmelser är en nybyggnad en uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats (jfr 1 kap. 4 § sextonde stycket PBL). Tyvärr går det inte att ge ett helt klart svar för huruvida de åtgärder du utfört är att bedöma som en nybyggnad eller en ombyggnad (renovering). Det kan å min mening argumenteras för att en renovering innebär att byta ut skadade delar på bryggan medan en åtgärd som innebär att bryggan blir större, flyttas eller får ett annat utförande kan innebära en nybyggnad eller ombyggnad för densamma.
Om markägaren kommer med några krav mot dig är min rekommendation att du anlitar en jurist som företräder dig. Juristen kan gå igenom ditt ärende och även finna argument för att det rör sig om en renovering och inte en nybyggnad. För framtida renoveringar är det givetvis en god idé om du och markägaren är överens. Om så inte är fallet kan det vara en god idé att låta en jurist gå igenom vilka ändringar du har för avsikt att utföra.
Om du behöver hjälp av en av våra jurister på Lawline juristbyrå för ändamålet är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
