Arrende vid fastighetsöverlåtelse
Min mor har ägt mark på en ö utanför Luleå.
Det är inte tillåtet att bygga där pga strandskyddet. Hon har haft den uthyrd på 30 års kontrakt där arrendatorn ställt upp en stuga på medar.Ön såldes till en annan person 2002.
Mor har avlidit och ön är inte kvar i hennes bouppteckning endast arrendet.
Vem har rätt till arrendet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Du skriver att din mor har ägt mark och arrenderat ut den mark som hon har ägt. Det framgår inte uttryckligen om vad det är för typ av arrende, varför jag inte kommer beröra specialbestämmelser som avser vissa typer av arrende. Det framgår inte heller om det funnits någon avtalstid för arrendet eller om det har sagts upp vid något tillfälle.
Jag uppfattar det som att din mor sedan har sålt marken och en ny person har ägt marken sedan 2002. Under förutsättning att överlåtelsen har gått rätt till är det den nya fastighetsägaren som äger marken.
Om det finns en nyttjanderätt på en fastighet, exempelvis i form av arrende, ska överlåtaren av fastigheten enligt 7 kap. 11 § jordabalken göra förbehåll om rättigheten vid överlåtelse av fastigheten. Förbehållet medför att upplåtelsen även gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes enligt 7 kap. 11 § jordabalken. Även andra situationer kan dock medföra att nyttjanderätten gäller gentemot den nya fastighetsägaren. Av 7 kap. 13 § jordabalken följer att om arrendeavtalet är skriftligt, och tillträde till arrendet skett innan överlåtelsen till ny ägare sker, följer arrendeavtalet med fastigheten. Arrendeavtalet gäller således gentemot den nya fastighetsägaren i sådana fall.
Ett annan situation då nyttjanderätten gäller gentemot nya fastighetsägaren är om köparen av marken är i ond tro eller att köparen inte inom tre månader från överlåtelsen säger upp arrendet. Även i dessa fall är arrendeavtalet gällande gentemot den som fastigheten överlåtits till, enligt 7 kap. 14 § jordabalken. Även när inskrivning av nyttjanderätten har sökts innan den nya fastighetsägaren söker lagfart, blir arrendet gällande mot den nya ägaren enligt 17 kap. 1 § jordabalken.
Då din mor inte längre äger fastigheten, låter det underligt att hon fortfarande skulle stå i ett avtalsförhållande på arrendet. Arrendeavtalet bör ha följt med fastigheten och den nya fastighetsägaren, om det inte föreligger någon omständighet som medfört att det inte gäller gentemot den nya ägaren. Om förbehåll om rättigheten inte gjorts och rättigheten därmed går förlorad finns risk att en överlåtare av en fastighet kan bli skadeståndsskyldig enligt 7 kap. 18 § jordabalken.
