Jordägares rätt att ta ner träd på arrendatorns arrenderade mark

2014-07-15 i Arrende
FRÅGA |FRÅGAN ÄR BORTTAGEN PÅ FRÅGESTÄLLARENS BEGÄRAN
Robert Lindström |FRÅGESTÄLLAREN VILLE INTE HA SVARET PUBLICERAT. DET ÄR DÄRFÖR BORTTAGET.

Uppsägning av bostadsarrende

2014-05-05 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi arranderar ut mark till en stuga. Arrendet skulle varit betalt 14/3. Vi har inte fått några pengar. Har vi rätt att säga upp arrendet? 
Evelina Kassberg |Hej, och tack för din fråga. Arrendet du beskriver är ett bostadsarrende enligt 10 kap 1 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Enligt 8 kap 23 § st 1 p 1 Jordabalken är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen i mer än en månad efter förfallodagen. I ert fall har det gått mer än en månad och ni har alltså rätt att säga upp arrendatorn. I 8 kap 23 § st 2 finns dock ett undantag att arrenderätten ej är förverkad om det är av ringa betydelse. Ringa betydelse är bagatellartade saker eller rena ursäktliga misstag som ej ska medföra att man förlorar sin arrenderätt. Betalar arrendatorn arrendeavgiften inom tolv dagar från uppsägningen, får man ej fullfölja uppsägningen enligt 8 kap 25 §. Ni har alltså rätt att säga upp arrendatorn så länge det inte är ej bagatellartad förseelse och arrendatorn inte betalar inom tolv dagar.Som bostadsarrendator har man dock ett direkt besittningsskydd, vilket betyder att arrendatorn har en rätt till förlängning av avtalet. Det finns dock en rad undantag från det direkta besittningsskyddet. Undantaget som är aktuellt för er är att om arrenderätten är förverkad på grund av bestämmelserna i 8 kap 23 § kan bostadsarrendatorn ej åberopa besittningsskyddsreglerna enligt 10 kap 4 § st 1 p 2.Så länge arrendatorn ej betalar arrendeavgiften inom tolv dagar kan alltså en uppsägnings fullföljas. Med vänlig hälsning,

Om arrendators misskötsel och avtalets längd

2014-04-11 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag funderar på hur reglerna ser ut när en person som arrenderar missköter sig, anlägger vägar utan tillåtelse, hyr ut marken i tredje hand? Och hur länge kan man egentligen ha ett arrendekontrakt? Om en person utnyttjar ett senilt par och skriver kontrakt på 50 år. Var kan jag läsa om arrendelagar och finns något liknande fall jag kan läsa om?
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om arrende finns att hitta i 8-11 kap i Jordabalken beroende på vilket typ av arrende det är fråga om. Det finns fyra olika typer av arrende, nämligen jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. I 8 kap finns regler som gäller för arrende i allmänhet. I 8:23 finns bestämmelser om arrenderättens förverkande (se https://lagen.nu/1970:994#K8P23S1). Där framgår det ett antal olika situationer, så kallade förverkandegrunder, då jordägaren har rätt att säga upp avtalet med arrendatorn. Som exempel på dessa är om arrendatorn vanvårdar arrendestället, nyttjar arrendestället för annat ändamål än det som var avsett, överlåter arrenderätten eller nyttjanderätt i strid mot jordabalkens bestämmelser eller i övrigt åsidosätter avtalsenlig skyldighet. Det som ligger arrendatorn till last måste dock vara värre än av endast ringa betydelse. Bestämmelsen om arrendatorns vanvård innebär att platsen ska hållas i samma tillstånd som när arrendatorn tillträdde, varken i sämre eller bättre skick. Att anlägga en väg utan tillåtelse skulle möjligen kunna tolkas in under denna bestämmelse, beroende på hur vägens anläggande har gått till. Vad gäller arrendatorns uthyrning av marken, så finns bestämmelsen i 8:19 som reglerar detta. Där framgår det att arrendatorn inte får upplåta nyttjanderätt i arrendestället eller del av detta utan jordägarens tillåtelse. Arrendatorn har dock rätt att hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta visst område till t.ex. upplagsplats om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Om arrendatorn hyr ut marken i strid mot dessa regler, det vill säga på ett otillåtet sätt utan jordägaren samtycke, så blir arrenderätten förverkad enligt 8:23 och jordägaren har rätt att säga upp arrendeavtalet. Om avtalet sägs upp på detta vis så upphör det att gälla på den nästkommande fardagen enligt 8:4. Fardag är ett gammalt uttryck som avser den dag då ett arrende ska sluta gälla, och har traditionellt sett varit den 1 oktober. Vilket datum som helst kan dock gälla som fardag om det finns fastställt i arrendeavtalet.Angående frågan om för hur lång tid ett arrendeavtal kan slutas, så finns det både minimitider och maximitider för hur lång tid ett arrendeavtal ska gälla. Anledningen till att det finns minimitider i lagen är att arrende generellt tar sikte på ett långvarigt användande av ett område och att det därför tagits hänsyn till att arrendatorn ska kunna känna sig säker under åtminstone en relativt lång framtid. Dessa tider varierar en del mellan de olika arrendetyperna, men normalt gäller att ett arrende ska gälla för minst fem års tid. Vad gäller maximitiden så är den 25 år inom detaljplanelagt område och annars 50 år, alternativt arrendatorns livstid om det har avtalats (7:5 JB). Som jag tidigare nämnt, så kan du alltså läsa själv om reglerna kring arrende i främst Jordabalkens 8-11 kapitel. En länk till detta har du https://lagen.nu/1970:994#K8P1S1. Det är ont om liknande rättsfall som du efterfrågar, men jag har funnit ett avgörande från Högsta Domstolen där en arrendator hyrt ut marken utan jordägarens lov. Det kan du vid intresse läsa i denna länk https://lagen.nu/dom/nja/1988s583.Med vänliga hälsningar, 

Uppsägning av jaktarrende

2014-03-31 i Arrende
FRÅGA |Jag vill säga upp ett jakträttsavtal. I det upprättade avtalet står det formulerat "Uppsägning skall ske på sått som stadgas i 8 kap 8 § jordabalken senast 2 månader före upplåtelsetidens utgång. Sker inte uppsägning skall avtalet anses förlängt med fem år". Sista datum för uppsägning är 30 apr 2014. Min första fråga är om just "uppsägn enl 8 kap.. jordabalken" gör att det behöver formuleras på något speciellt sätt eller kan jag skriva ett uppsägningsbrev och hänvisa till jakträttsavtalet bara? Fråga två - behöver jag skicka det någon annan instans, tänker t.ex. lantmäteriet kanske, än till jakträttsinnehavaren? Ingen jakt har bedrivits på det fyra år vi haft fastigheten av jakträttsinnehavaren.
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Lagrummet kräver ingen särskild formulering, utan kräver endast att uppsägningen ska vara skriftlig. Du behöver endast delge jakträttsinnehavaren för att uppsägningen ska vara giltig, du behöver alltså inte skicka uppsägningen någon annanstans. Vanlig delgivning sker genom att handlingen skickas eller lämnas till delgivningsmottagaren. Normalt sker detta genom att handlingen skickas med post (rekommenderat brev) eller överlämnas med bud. Som bevis på att delgivningsmottagaren har mottagit handlingen begärs ett delgivningskvitto eller mottagningsbevis (s.k. vitt kort).Hoppas det var svar på din fråga!Vänligen,

Arrendes förverkande

2014-07-09 i Arrende
FRÅGA |Hej i början på 80-talet ärvde jag en liten jordbruksfastighet efter mina föräldrar. På fastigheten fanns några sommarstugor som byggdes av vänner till familjen och de betalade en liten avgift. 2003 sålde jag egendomen men styckade av 2 tomter till 2 av stugorna. Den ena stugan äger jag själv och den andra tomten arrenderar jag ut till den andra stugans ägare. Arrendet är på 49 år varav 23 år återstår. Arrendet omförhandlas vart 5:e år, I avtalet står också att jag har förköpsrätt eller godkännande av köparen. Nu vill arrendatorn sälja stugan, som är i mycket dåligt skick, med arrenderätt. Förra året värderades den till 235000 inkl arrenderätt av en mäklare på orten. Dyrt tyckte jag men arrenderätten var värd så mycket eftersom stugan ligger 10 m från en sjö. Förra sommaren fanns en intressent som ville köpa stugan av honom och tomten av mej men arrendatorn ändrade sej när mäklaren skulle skriva kontrakt. Nu har arrendatorn en ny köpare som vill köpa hans stuga för 500000 kr med arrenderätt. Denna köpare vill egentligen köpa tomten av oss också men tycker det blir för dyrt, Tomten har ett taxeringsvärde på 412000 och det vill jag inte gå under.Nu är fråganHur tar jag mej ur arrendesituationen? Måste jag köpa stugan till överpris och sälja med tomt, då kommer jag inte att få ut taxeringsvärdet när jag säljer tomt med stuga? Alt sänka priset på tomten till nye köparen förstås. Jag har också läst att arrendatorn måste erbjuda mej att ta tillbaka arrenderätten till skälig ersättning, men vad är i så fall skälig ersättning, 500 000 eller? Är det rätt att i det fall att arrendatorn skriver ett överlåtelseavtal utan att först fråga mej så är arrenderätten förverkad. Ska erbjudandet i så fall vara skriftligt?Tacksam för snabbt svar
Robert Lindström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Såsom jag förstår din fråga så vill du veta hur du kan gå till väga för att få arrendet avslutat. För att arrendet ska kunna avslutas innan den avtalade tiden krävs att arrendet förverkas enligt 8:23 jordabalken som du kan hitta här. Alternativt att arrendatorn avsagt sig sitt besittningsskydd och arrendenämnden lämnat dispens för att avsluta arrendet. För att ett arrende ska kunna förverkas krävs att någon av de förverkandegrunder som finns uppräknade i 8:23 är uppfyllda. Det finns inget i frågan som tyder på att så är fallet varför jag inte tänker gå djupare in på dessa förverkandegrunder.Eftersom du har en klausul i arrendeavtalet som stipulerar en förköpsrätt till stugan så kan du alltid köpa stugan av din granne och därefter avsäga dig besittningsskyddet till arrendet och därmed få det förverkat. Detta kräver dock, som du själv påpekat i frågan, att du först köper stugan vilket kan bli dyrt. Det som torde bli din räddning i detta fall är den andra klausulen som finns inskriven i arrendeavtalet nämligen att du måste godkänna en eventuell köpare. Beroende på hur denna klausul är formulerad så kan det vara så att du kan, mer eller mindre, tvinga din granne att sälja stugan till dig genom att inte godkänna någon annan köpare. Alternativt att du endast säljer till en köpare som kan tänka sig att avsluta arrendeavtalet och köpa tomten. Skulle arrendatorn åsidosätta sin skyldighet enligt klausulerna i avtalet så kan detta vara grund till förverkande av arrendet enligt 8:23 p. 5. och för att svara på frågan om erbjudandet som han ska ge dig måste vara skriftligt så beror detta på hur klausulen är formulerad i arrendeavtalet men om inget nämns om detta så är det inget krav på att erbjudandet ska vara skriftligt. Det är dock till arrendatorns fördel att den korrespondensen sker skriftligen då han har ett bättre bevisläge vid en eventuell framtida tvist.Jag hoppas du fått svar på din fråga.Bästa hälsningar,

Byte av fastighetsägare vid arrende

2014-04-23 i Arrende
FRÅGA |Vad händer med mig om markägaren säljer sin mark var jag arrenderar en tomt på livstid? M v h Carina
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga! Vid överlåtelse av fastighet gäller arrendeavtalet normalt mot nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, enligt 7:13 jordabalken (se här). Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet. Då ert avtal sträcker sig över din livstid (vilket är ok enligt 10:2 jordabalken) kommer arrendet att fortsätta gälla under denna tid. Ägarbytet påverkar således inte din arrenderätt!Vänligen,

Förverkandegrunder för arrende, samt ändring av villkor

2014-04-09 i Arrende
FRÅGA |Kan man ändra/annullera ett befintligt arrendekontrakt om förändring sker på arrendetomten om t ex att arrondatorn vill dra fram el till stugan ( finns inte nu) och kan kraftbolaget göra detta utan vår tillåtelse ? Bör inte arrondatorn ställa frågan till jordägaren först ? Vill naturligtvis inte hindra utvecklingen men vad gäller ? Nedgrävd kraftkabel och mindre elskåp står ju på vår mark ! Har man möjlighet att höja arrendet p g a detta + utnyttjande graden kommer ju öka.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min första tanke är att du förmodligen får bäst hjälp genom att ringa hyres- och arrendesnämnden och fråga om deras åsikt om det hela. Rimligtvis borde de ha ställts inför den här frågan tidigare och ha ett färdigt svar för hur de hanterar uppkommen tvist, om jordägaren och arrendatorn inte kan komma överens om anslutning till elnätet. Men i huvuddrag skulle jag säga att jag tror att arrendatorn får dra in el, och att detta kommer att avspeglas i arrendesavgiften.Jag tar som utgångspunkt för mitt svar att din fråga handlar om att du arrenderar ut en sommarstuga, vilket skulle göra Jordabalkens (JB) regler om bostadsarrende tillämpliga. Därtill utgår jag från att de här frågorna inte regleras av ert arrendeavtal, för isåfall gäller vad som står i avtalet.Din fråga kan brytas ned i två frågeställningar:A: kan en arrendator på egen hand göra förändringar på den arrenderade marken?Kort svar är ja, men med viss osäkerhet om hur långt rätten till detta går. En arrendator har stora möjligheter att förfoga över arrendestället, men om anslutning av elnät är att gå för långt vet jag inte.B: om svaret på A är ja, kan villkoren ändras och i så fall hur ändras villkoren i arrendeavtalet?Kort svar är ja, arrendesavgiften ska spegla ett marknadsvärde av arrendestället.A:Ett arrende räknas som en helnyttjanderätt, vilket innebär att arrendatorn har exklusiv rätt till marken. Arrenderätten kan dock förverkas (med följd att avtalet kan sägas upp) om arrendatorn missköter sig allvarligt, men om att ansluta el till fastigheten är en förverkansgrund vet jag inte, därav min hänvisning till hyres- och arrendesnämnden. Jag skulle dock inte tro att det är det.De två förverkansgrunderna som jag inte utan vidare kan avfärda är JB 8:23 p. 3 om att arrendestället används till något annat än vad avtalet avsåg, och 10:5 p. 6 om när jordägaren har annan befogad anledning till att upplösa arrendeförhållandet.B:Huvudregeln är att arrendevillkoren gäller för den tid som avtalet gäller, och att de kan ändras i samband med att avtalet förnyas.En begäran av ändring av villkoren för arrendet ska framställas skriftligen senast ett år innan arrendeperioden tar slut (JB 10:3)Vid en ny arrendeperiod ska arrendeavgiften sättas till ett skäligt belopp, och kan inte parterna enas om vad detta ska vara ska värdet sättas till vad som motsvarar värdet av arrendestället (JB 10:6). Alltså skulle den kvalitetshöjning som elen innebär med största sannolikhet avspeglas i arrendeavgiften.Mer om detta kan du läsa här:http://www.arrendenamnden.se/Bostadsarrende/Villkorsandring/Som sagt så rekommenderar jag dig att ringa din lokala hyres- och arrendesnämnd för att fråga vad de tycker om saken.Vänligen,

översikt av markägares, arrendators, och tilltänkt markköpares relation

2014-03-21 i Arrende
FRÅGA |Jag har läst jordsbalken 7 kap. 11 §§ men förstår inte. Jag har en gård och har utarrenderat mark ett år i taget till samme arrendator. Avtalet är muntligt. Jag har för avsikt att överlåta gården inom någon månad. Till arrendatorn har jag sagt att han kan ha kvar arrendet så länge jag äger gården men jag kan inte svara för hur en ny ägsre av gåtden ställer sig. Vad ska jag yytterligare göra för att alla parter skall slippa problem i form av tvist om arrendstorns fortsatta rätt till att arrendera marken? Det finns ännu ingen köpare av gården.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!1 - I första hand så bör du för din egen skull vid överlåtelsen av fastigheten upplysa om arrendeförhållandet, eftersom att köparen har rätt till nedsättning av köpeskillingen om fastigheten besvärats med nyttjanderätt, och köparen varit i god tro om att den inte var det (JB 4:17 och 12)2 - enligt JB 8:3 ska ett avtal om arrende vara skriftligt. Ifall arrendet redan är tillträtt och skriftligt avtal inte föreligger, så kan markägaren bli skyldig att utge skadestånd till arrendatorn ifall denne lider skada av att ett riktigt arrendeavtal senare inte blir av.3 - Om arrendering skett genom skriftligt avtal och tillträde skett innan överlåtelsen, så gäller arrendet mot den nya ägaren, enligt JB 7:13. Detta återkopplar till punkt 1 och 2 i mitt svar, att om du gör arrendeavtalet skriftligt så blir det alltså giltigt mot den nye markägaren, men du lider risk för ekonomisk skada. Om avtalet förblir muntligt så lider du istället risk för skadeståndsskyldighet enligt kravet på skriftliga avtal om arrenden.4 - Man kan ponera över möjligheten att om du inte gör arrendeavtalet skriftligt, men gör ett förbehåll om det vid marköverlåtelsen, som JB 7:11 föreskriver, så skulle en nyttjanderätt (men inte arrende) föreligga som den nye ägaren behöver respektera. Om detta vet jag inte säkert.5 - För olika typer av arrende föreligger olika regler för hur arrendena ska sägas upp. Eftersom att arrendet redan är tillträtt så förmodar jag att du bör iaktta reglerna för uppsägning av arrendeformen i fråga, för att undgå skadeståndsansvar enligt JB 8:3, punkt 2 i mitt svar.Om du behöver ytterligare hjälp så går det bra att ställa en ny fråga, höra av sig till vår telefonrådgivning, eller om det endast är en mindre fråga använda kommentarsfältet här nedan.Vänligen,