Muntligt arrendeavtal

2016-10-27 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag driver ett aktiebolag (en hudvårdssalong) och hyr en lokal som är en del av en större fastighet. Till fastigheten hör även en parkeringsplats (för flera bilar). Ett muntligt avtal gjordes med den förra hyresvärden. Detta avtal sade att företag som hyr lokal i fastigheten fick nyttja parkeringen som kundparkering i mån av plats. Den förra hyresvärden lät även trycka upp en skylt som sattes upp på parkeringen. Skylten talade om vilka företagskunder som hade rätt att nyttja parkeringen och hur länge de fick stå parkerade. Fastigheten har nu sålts och vi har därmed en ny hyresvärd. Han ämnar plocka ner nämnd skylt och har även meddelat oss hyrestagare att vi inte längre får nyttja parkeringen. Allternativt får vi omförhandla hyreskontrakten. Vad gäller? Kan vi hävda att det muntliga avtalet med den förra hyresvärden fortfarande gäller (han finns tillgänglig som vittne om tvist skulle uppstå)? Går det att hänvisa till någon lagparagraf i samband med diskussion med nuvarande fastighetsägare?Med vänlig hälsning/Josefin Tisell
Ahmet Ercin |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline!Arrende regleras i 7 och 8 kap. jordabalken (JB) (1970:994) se här. I 8 kap. 3 § första stycket JB framgår att avtalen ska upprättas skriftligen om det gäller jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende. Hyra av parkeringsplatser på mark är däremot lägenhetsarrende. För lägenhetsarrende gäller att avtal upprättas skriftligen om inget annat överenskommit, se 8 kap. 3 § tredje stycket JB. Detta innebär att man även muntligen kan avtala om lägenhetsarrende. Det är dock enklast att alltid ha arrendeavtal på papper.För att en nyttjanderätt, såsom lägenhetsarrende, ska vara giltig i förhållande till ny ägare är det upp till säljaren att göra förbehåll om att fastigheten är besvärad med nyttjanderätten när han säljer den. Om säljaren inte gör förbehåll om rättigheten, upphör den att gälla när den nye ägaren tar över fastigheten. Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot ny ägare om det upprättats skriftligen och du börjat nyttja rätten, i det här fallet parkerat bilen, innan överlåtelsen av fastigheten skett (se 7 kap. 11 - 13 §§ JB).Eftersom ert muntliga avtal om parkering inte är giltigt mot ny ägare, har du rätt till ersättning för skada som orsakats av säljarens försummelse att göra förbehåll om arrenderätten enligt 7 kap. 18 § JB. Av frågan framkommer inte vilka skador som orsakats av säljarens passivitet, av den anledningen bedöms en sådan ersättning inte vara aktuell.Hoppas Du fick svar på Din fråga!Mvh

Besittningsskydd och maximitid för arrende

2016-09-26 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag har två korta frågor.1. Är JB 11:5 - 6a tvingande regler? Dvs, de kan inte avtalas bort?2. Vad säger JB 7:5 1 st om lägenhetsarrende? Vad är minimi- och maximilängden för ett sånt avtal? Jag har svårt att förstå vad första och sista meningen i JB 7:5 1 st säger.
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna i 11 kap. 5-6a §§ JB är dispositiva, dvs. kan avtalas bort. Detta framgår av 11 kap. 4 § JB. Besittningsskyddet kan avtalas bort genom en klausul i arrendeavtalet. Det krävs inte att arrendenämnden godkänner avståendet av besittningsskyddet, och det gäller oavsett när det avtalats.Bestämmelsen i 7 kap. 5 § 1 st 1 och 2 mom JB begränsar bindningstiden för arrendeavtal till max 50 år. Om arrendet ligger i ett område där detaljplan finns, är arrendeavtal bindande i max 25 år. Notera dock att det är bindande 50 år respektive 25 år i taget. Det finns inget som hindrar att man förlänger ett arrendeavtal efter sådan tid löpt ut, om man så önskar.Den sista meningen i bestämmelsen stadgar att man även kan ingå ett arrendeavtal på arrendatorns livstid.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Uppsägning av arrendeavtal

2016-07-20 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag äger en byggnad på ofri grund med ett permanent bygglov från kommunen men har ett arrendeavtal med markägaren med 5 årskontrakt. Vad skulle hända ifall markägaren gör en uppsägning ?
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Det framgår inte av din fråga vilket typ av arrende det rör sig om, därför kommer jag förutsätta att det handlar om ett bostadsarrende, alltså att syftet med arrendet är att uppföra eller bibehålla bostadhus för dig, 10 kap. 1 § Jordabalken (JB). Nedan följer lite olika beskrivningar på hur en uppsägning kan och bör ske från markägaren:- Om markägaren vill säga upp arrendet i förtid, alltså för en tid mindre än 5 år, lär detta godkännas av arrendenämnden,10 kap. 2 § JB.- Om markägaren vill säga upp arrendet till dess att de fem åren avtalet gäller för har gått ut lär uppsägningen ha skett inom 4 år från det att avtalet började gälla, med andra ord avtalet lär ha sagts upp minst 1 år innan de fem avtalade åren har tagit slut, 10 kap. 3 § JB.Som ägare av ett arrende har du ett besittningsskydd. Detta innebär att du har rätt till förlängning av arrendet, 10 kap. 5 § JB, i alla situationer förutom dessa; - Pant eller borgen är ställd för arrendet och säkerheten försämras.- Du har på något vis åsidosatt dina förpliktelser enligt avtalet. - Byggnad uppförs på arrendet utan bygglov, emot en detaljplan eller på annat sätt emot någon myndighets föreskrifter eller beslut. Även om byggnaden på något annat vis inte stämmer överens med detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör det gällande att denne kommer att använda marken och uppföra byggnad på det sätt som ska göras.- Att jordägaren ska använda marken till annan bebyggelse än vad som står i ert arrendeavtal t.ex. jordbruk, denna användning ska givetvis vägas emot ditt intresse att bo kvar och jordägarens intresse att t.ex. satsa på jordbruk.- Jordägaren kan även i andra fall ha befogad anledning att säga upp arrendet t.ex. att du har erbjudits köpa marken men avstått.Hoppas du har fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Arrendetid för anläggningsarrende

2016-07-12 i Arrende
FRÅGA |Vad är längsta tid för arrende av anläggning.
Bartu Bugdayli |Hej och tack för din fråga. Enligt 7 kap. 5 § jordabalken (1970:994) är upplåtelse av anläggningsarrende inte bindande för längre tid än 50 år. Är det så att arrendet ligger i ett område som omfattas av en detaljplan är avtalet som längst bindande i 25 år. Är det staten som är upplåtare aktualiseras inte tidsbegränsningarna. Tiden räknas från avtalets ingående och inte tillträdesdagen. Att arrendetiden gått ut innebär inte att avtalet blir ogiltigt i sig, utan parterna får rätten att säga upp avtalet.Hoppas att svaret var till din hjälp. Har du fler frågor är du välkommen att ställa en ny till Lawline. Hälsningar

Överlåtelse av nyttjanderätt

2016-10-23 i Arrende
FRÅGA |skall sälja min jordbruksfastighet, har ett nyttjanderättsavtal på en hektar av grannens mark i anslutning till min mark. Har ett lagfaret skriftligt avtal på 49 år, det är 17 år kvar på avtalet. på marken har jag anlagt en dränerad ridpaddok. Följer avtalet med min fastighet till den nye ägaren?
Ahmet Ercin |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline!Arrendeavtal regleras i jordabalken (JB) (1970:994) se här.Du som arrendator har inte rätt att överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke enligt 9 kap. 31 § första stycket JB. Huruvida arrendeavtal som Du har med jordägaren (Din granne) följer med fastighetsköpet och därmed överlåts till ny fastighetsägare, beror på om Din granne givit sitt godkännande till en sådan överlåtelse. Det finns vissa undantag till denna huvudregel i 9 kap. 31 § andra - fjärde styckena JB samt 31 a § JB.Hoppas Du fick svar på Din fråga!Mvh

Förköpsrätt av arrende

2016-08-30 i Arrende
FRÅGA |kommunen ska sälja marken som har arrendatorer i fråga om fritidshus har arrendatorerna någon förköpsrätt?
Mikael Jonasson |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline!Det där är inte en helt enkel fråga, men den har berörts tidigare här på Lawline. Jag kan rekommendera att du kollar in följande svar och där gjorda hänvisningar http://lawline.se/answers/13178.

Sälja stuga på arrenderad mark

2016-07-20 i Arrende
FRÅGA |Vår stuga ligger på mark som vi arrenderar av kommunen. Arrendet löper på 5 år. Nu vill vi sälja stugan, vad gäller?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En stuga som står på arrenderad mark är att betrakta som lös egendom, detta går att utläsa motsatsvis ur 1 kap. 1 § Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K1P1S1) då denna bestämmelse beskriver vad som är att bedöma som fast egendom. Konsekvensen av detta är att de speciella forumreglerna som gäller vid en överlåtelse av fast egendom inte är tillämpliga vid en överlåtelse av er stuga. Utöver det finns det inte heller några regler som säger att köpet måste registreras, det finns ingen inskrivningsmyndighet för lös egendom. En muntlig överenskommelse mellan er och köparen är därför bindande enligt rättsgrundsatsen om att avtal skall hållas, det stadgas i 1 kap. 1 § Avtalslagen (https://lagen.nu/1915:218#P1S1). Det är dock ur bevissynpunkt värt att tänka på att ändå upprätta en skriftlig handling på överlåtelsen.Vid en överlåtelse av en fastighet på arrenderad mark gäller arrendeavtalet normalt mot den nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, se 7 kap. 13 § JB (https://lagen.nu/1970:994#K7P13S1). Fastigheten måste alltså i realiteten ha tagits i besittning, det räcker inte att t.ex. hyresgästen fått nycklarna till bostaden, utan personen måste även använda sig av lägenheten. Arrendeavtalet fortsätter alltså att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Vad menas med att avtalet inte får inskrivas?

2016-07-03 i Arrende
FRÅGA |Hej,Företaget jag jobbar på ska arrendera ett utrymme för att ställa en kylmaskin där. I avtalsförslaget från fastighetsägaren står: Detta avtal får inte inskrivas.Vad betyder det?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Formuleringen du beskriver innebär att avtalet inte får inskrivas i fastighetsregistret. Fastighetsregistret är Sveriges officiella register över hur marken i Sverige är indelad samt vem som äger vad. I registret kan man t.ex. finna information om inteckningar, fastighetsförvärv, samfälligheter, lagfarter och nyttjanderätter. Syftet med registret är att fastighetsköp, inteckningar etc. ska offentliggöras för allmänheten. Detta minskar exempelvis risken för dubbeldispositioner och allt för höga pantsättningar. Mer information om fastighetsregistret finner du på Lantmäteriets hemsida.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning