Uppsägning av nyttjanderätt
Vi har i familjen en tomt som vid köpet 1983 var belastad av ett nyttjanderättsavtal på befintlig brygga och sjöbod mot att nyttjanderättshaven skall "vårda och underhålla densamma". Sjöboden har nyttjanderättshavare aldrig brytt sig om utan det har varit vi i familjen som målat och lagat sådant som har gått sönder. Nu ha har sjöboden börjat förfalla med sättningsskador som har fått en vägg att börja rasa ihop och rutor på väggen har spruckit och ramlat ur. Jag ringde till nyttjanderättshaver för ca två år sedan och frågade om han skulle åtgärda skadorna vilket han inte ville. Har tyvärr inte detta dokumenterat. Vi vill nu säga upp nyttjanderätten pga av han ej "vårdat och underhållit". Vad gäller och hur går man tillväga?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Nyttjanderättsavtal regleras i 7- 15 kap jordabalken, (JB). I din fråga uppkommer ett gränsdragningsproblem, om nyttjanderättsavtalet är benefikt eller inte. Jag kommer nedan att redogöra för nyttjanderätter och gå in på relevanta bestämmelser i ert fall och sedan avslutar jag med ett svar.
Nyttjanderätt
Det finns olika slags nyttjanderätter; arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal. Nyttjanderätt innebär en rättighet för en annan fysisk eller juridisk person än fastighetsägaren att begagna, d.v.s. att positivt förfoga över dennes fastighet. De vanligaste formerna av nyttjanderätt är arrende, se JB 8 kap. 1 §, hyra, JB 12 kap. 1 §, samt tomträtt, JB 13 kap. 1 §. Gemensamt för dessa nyttjanderättsformer är att de upplåts mot vederlag och att de är totala, d.v.s. förenade med besittningsrätt.
Benefik nyttjanderätt
Om vederlag inte utgår för nyttjanderätten är det istället en s.k. benefik upplåtelse då föreligger en nyttjanderätt beträffande vilken reglerna om arrende, hyra och tomträtt inte är direkt tillämpliga. I vissa fall kan dock dessa regler vara analogiskt tillämpliga. Som nyttjanderätt räknas också jakt- och fiskerätt samt vissa rättigheter som innebär en substantiell förändring av den fasta egendomen, såsom rätt till stenbrytning m.m. se JB 7 kap. 3 §. Även rätt till väg kan utgöra nyttjanderätt, men ofta är fråga om servitut. En nyttjanderätt kan uppkomma även genom att den som överlåter en fastighet förbehåller sig rättigheten vid överlåtelsen.
Enligt praxis, NJA 2004 s 288 ska uppsägningstiden vid benefika nyttjanderätter vara skälig. Vad som är skälig uppsägningstid kan växla från fall till fall beroende på omständigheterna, t.ex. om nyttjanderättshavaren lagt ned kostnader för att utnyttja den upplåtna egendomen och hur lång tid upplåtelsen bestått när uppsägning kommer i fråga. Skälig uppsägningstid bör i vart fall inte understiga 6 månader.
Uppsägning av tidsbestämd nyttjanderätt
Arrende i allmänhet regleras i JB 8 kap. Enligt de allmänna reglerna har jordägaren rätt att säga upp avtalet innan avtalets utgång endast om arrendatorn förverkat arrenderätten enligt JB 8 kap. 23 §.
Arrenderätten är förverkad, och jordägaren har möjlighet att säga upp avtalet i förtid i följande situationer:
Arrendatorn betalar inte arrendeavgiften inom en månad från förfallodagen.Arrendatorn vanvårdar arrendestället och rättar sig inte efter jordägarens tillsägelse.Arrendatorn använder arrendestället för annat ändamål än det som är avtalat och rättar sig inte efter jordägarens tillsägelse.Arrendatorn upplåter arrenderätten helt eller delvis i andra hand i strid med jordabalkens bestämmelser.Arrendatorn åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som inte följer av jordabalken och som det objektivt sett är av synnerlig vikt för jordägaren att arrendatorn fullgör.Ringa betydelse
Arrenderätten är inte förverkad när det handlar om bagatellartade förseelser eller klart ursäktliga misstag från arrendatorns sida.
Rättelse sker innan jordägaren säger upp (punkt 1-3)
Är arrenderätten förverkad på grund av att arrendatorn inte har betalat arrendeavgiften i tid, vanvårdat arrendestället eller använt det för annat ändamål än det som har avtalats, kan arrendatorn inte skiljas från arrendestället om han eller hon slutar att missköta sig innan jordägaren har sagt upp avtalet.
Tidsbestämda avtal utan uppsägningstid
Tidsbestämda avtal upphör utan uppsägning vid avtalstidens utgång om avtalet inte innehåller en bestämmelse om uppsägningstid. Vid tidsbestämda avtal kan parterna fritt avtala hur lång uppsägningstiden ska vara. Det avtalade uppsägningstiden gäller då även när jordägaren eller arrendatorn säger upp avtalet innan arrendatorn har tillträtt arrendestället.
Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om mottagaren erkänner den skriftligen. Uppsägningen ska delges enligt JB 8 kap 8 §. En ansökan hos domstol där jordägaren yrkar att avtalet ska upphöra eller att arrendatorn ska avhysas, gäller som uppsägning när domstolen har delgivit arrendatorn den. På samma sätt gäller en ansökan om avhysning hos kronofogdemyndigheten som uppsägning när myndigheten har delgivit arrendatorn den.
Arrendenämnden
Tvist om nyttjanderättsavtal mellan jordägare och arrendatorer medlas av arrendenämnden genom skriftlig ansökan enligt JB 8 kap 30 §. http://www.arrendenamnden.se/Sa-gar-det-till/
Svar och rekommendation
Det går inte med säkerhet att ge dig bra vägledning utan att granska nyttjanderättsavtalet. Jag rekommenderar därför att du anlitar en jurist eller advokat inom fastighetsrätt som granskar ditt avtal. Är arrenderätten förverkad är du berättigad att säga upp avtalet inom 6 månader från det att du fått kännedom om kontraktsbrottet och avtalet upphör då att gälla den fardag som närmast inträffar enligt JB 8 kap 4 § 1st och 3st och 8 kap 24 §. Fardag som närmast inträffar är den 14 mars 2018. Det framstår dock som att du har fått kännedom om avtalsbrott och försummelse för två år sedan och därför har du missat tidsfristen på 6 månader, det är dock oklart samt svårt att bevisa vad ni muntligen har diskuterat. Enligt min uppfattning bör du antingen kunna säga upp arrendeavtalet med uppsägningstiden eller på grund av förverkande beroende på omständigheterna om tiden när du har upptäckt vanvården och kontraktsbrottet. Jag kan inte med säkerhet ge dig ett svar om vilket alternativ som är bäst i ditt fall.
Om du vill anlita en av våra jurister är du välkommen att mejla mig jessica.konduk@lawline.se då sätter jag dig i kontakt med en kollega.
Hoppas att du fått svar på din fråga!
Vänligen
