Hur beräkna ersättningsbelopp vid inlösen av arrenderätt?

2014-03-16 i Arrende
FRÅGA |Hur går man tillväga för att avgöra skälig ersättning för arrenderättens" värde"? Äger en jordbruksfastighet på vilken en tomt med 7 års arrendekontrakt finns. (5 år återstår av kontraktet). Ägaren av arrendekontraktet vill överlåta till sin dotter. På tomten finns en stuga som arrendatorn äger. Om jag inte vill ha en ny arrendator utan vill lösa in huset, har jag tydligen möjlighet att lösa in arrenderätt och hus. (enl. jorabalken 10 kap. 7§) Frågan är:Hur avgörs "skälig ersättning för arrenderättens värde" och värdet på huset? Vem avgör? Arrendenämnden?
Miranda Lymeus |Hej!Det stämmer som du säger, att du har rätt att lösa in arrenderätt och hus. Arrendatorn är nämligen skyldig att erbjuda dig detta innan han/hon överlåter arrendet till någon annan. Hur ersättningen ska beräknas anges inte i lagen. Som vägledning gäller dock att arrendatorn har rätt till en ersättning motsvarande vad arrenderätten är värd för honom/henne eller vad en annan arrendator skulle vara villig att betala för att få överta arrenderätten (alltså utöver arrendeavgiften i sig). Om byggnad ska lösas in får den räknas med i det totala värdet. Ett mycket enkelt räkneexempel, taget från lagkommentaren till jordabalken från 1970, är att om årsavgiften för arrendet är 400 kr samtidigt som årsavgiften för andra likvärdiga arrenderätter är 600 kr, så är arrenderättens värde 200 kr per år (alltså mellanskillnaden). Med andra ord kan värdet beräknas efter vad en arrendator kan tjäna genom att arrendera din mark jämfört med någon annans likvärdiga mark. Dessutom får man ta hänsyn till hur mycket som kvarstår av arrendetiden. I ditt fall handlar det om fem år och det totala värdet skulle med användning av siffrorna i exemplet därför bli 200x5=1000 kr. Den här typen av uträkning behöver dock inte alls vara tillräcklig. Det kan tillkomma omständigheter som gör att just den här arrenderätten är värd mer. Till exempel bör de kostnader arrendatorn haft för att uppföra huset på tomten ersättas. Ersättningen ska dock inte vara så stor att den lockar arrendatorn att i vinstsyfte låta markägaren lösa in arrenderätten. Lagstiftarens avsikt har alltså inte varit att arrendatorn ska kunna tjäna några nämnvärda summor pengar på inlösen.Med ledning av det ovanstående får ni försöka förhandla er fram till ett ersättingsbelopp. Om det är omöjligt att komma överens får tvisten tas till allmän domstol (tingsrätten). Ersättningen bestäms då baserat på parternas yrkanden och fastställs genom dom.Med vänlig hälsning,

Nedbrunnen sommarstuga, säga upp arrendesavtal

2013-11-07 i Arrende
FRÅGA |Hej. .Jag har övertagit en liten gård från min far. På gården ligger en sommarstuga som har ett långtidsarrende på 50år. Det är 15 år kvar på arrendet. För arrendet betalades en engångssumma på 100kr då arrendet upprättades. Stugan ägs av en person som aldrig är där, utan stugan har stått öde i många år (och förfallit). Jag har försökt att lösa ut arrendet utan att lyckas... han vill inte sälja huset till mig. För ganska exakt ett år sedan hyrde en god vän till ägaren stugan. Av okänd anledning brann den ner till grunden. Stugan är i dagsläget helt borta, det är bara grundmuren kvar. Har jag rätt att säga upp arrendet? Han nyttjar ju i dagsläget inte arrendet till vad det är avsett för. Hur lång tid har han på sig att bygga upp ett nytt hus (om nu detta är hans avsikt) innan jag har rätt att säga upp arrendet.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag utgår från att den arrendeform som det rör sig om i din fråga är ett bostadsarrende (Jordabalken kapitel 8 § 1, hädanefter "JB"), och mitt svar kommer att baseras på detta. Jag sluter mig till att avtalet slöts 1978, och därmed är Jordabalkens bestämmelser om arrende tillämpbara.Ett arrendeavtal ska vara skriftligt (JB 8:3), och i första hand så är det avtalet som reglerar hur eventuella konflikter mellan parterna ska hanteras. Avtalet får inte innehålla villkor som ger arrendatorn sämre rätt än de minimivillkor som lagen uppställer, och för vissa villkor behövs också dispens från arrendesnämnden för att de ska gälla (JB 8:2)Ifall ert avtal inte reglerar den nu uppkomna situationen får man vända sig till lagens bestämmelser.Regelverket kring arrenden är konstruerat för att ge arrendatorn ett rättsligt skydd och att förhindra att en arrendator plötsligt får se sitt arrendesavtal upphävt, och liksom bestämmelserna om hyra av lägenhet som man finner i JB kap 12 så har reglerna om (bostads)arrende en karaktär av social skyddslagstiftning, vilket specifikt behandlas i JB kap 10.Med detta sagt så är det heller inte omöjligt att i förtid säga upp ett arrendesavtal: det kan enligt JB 8:23 förverkas av ett antal anledningar. Exempel på anledningar är betalningsdröjsmål med hyran, att arrendesstället används till något annat än vad som avtalats om eller om arrendatorn åsidosätter en avtalsenlig skyldighet. I ditt fall verkar vid första anblick den andra punkten i paragrafens uppräkning bli tillämplig - den handlar om arrendatorns vanvård av arrendestället. Med detta avses i första hand vanvård av jordbruksarrenden, men kan också läsas som att arrendatorn är skyldig att hålla arrendestället i samma skick som han tog emot det i.För mig verkar det vara av central betydelse för bedömningen om det var så att sommarstugan stod på marken innan den arrenderades ut, samt om det är arrendatorn som kan läggas till last för att huset brann ned.Huruvida punkt tre i JB 8:23 kan användas kan jag inte uttala mig om, den handlar om att arrendestället används till något annat än vad avtalet avsåg och att detta kan vara en förverkandegrund.I JB 8:24 ges arrendatorn en möjlighet att rätta till situationen, vilket innebär att om han räddar läget innan jordägaren gör bruk av sin rätt att säga upp avtalet så försvinner denna rätt för den sistnämnde.Det verkar alltså som att det blir en bedömningsfråga huruvida en förverkansgrund föreligger. Tyvärr räcker min egna erfarenhet och kunskap inte till för detta. Därtill kan det finnas fler förhållanden i situationen som kan komma att förändra den rättsliga bedömningen.För att få genom din vilja att arrendeavtalet ska upphöra skulle jag rekommendera dig att vända dig till juridisk expertis på området.vänligen

Hur konstruera en rätt för tidigare ägaren av en fastighet att bo kvar efter överlåtelse?

2013-10-25 i Arrende
FRÅGA |Hej, En släkting önskar att jag ska överta släktens skogsfastighet som han nu äger. Vi bor grannar på samma gård, min tomt är avstyckad från stamfastigheten på vilken släktingens hus ligger- husen ligger ca 20m från varandra. Hur kan man göra för att de ska kunna bo kvar i sitt hus efter att jag övertagit fastigheten, måste man stycka av en tomt för deras hus plus garage eller kan man på nåt vis skriva så de äger eller har rätt att förfoga över enbart byggnaderna så länge de lever och att de därefter tillfaller den som äger skogsfastigheten de ligger på? De har inga barn eller föräldrar i livet, syskon är närmaste släktingar om det nu har betydelse.
Miranda Lymeus |Hej!Jag tror att den bästa lösningen på den här frågan är att du, efter det att du övertagit fastigheten, arrenderar ut marken med byggnaderna till din granne som ett bostadsarrende. Ni kan själva avgränsa det område som arrendet ska gälla för till just det markområde där byggnaderna står. Ett avtal om bostadsarrende måste vara skriftligt och alla avtalsvillkor ska tas upp däri, se Jordabalken 8 kap. 3 §. Även senare ändringar måste vara skriftliga. Ett bostadsarrende kan upplåtas för någons livstid enligt Jordabalken 10 kap. 2 §. Om arrendatorn var gift när arrendeavtalet ingicks och maken lever vidare efter arrendatorns död så har maken rätt att överta arrendet som då gäller för dennes livstid enligt Jordabalken 8 kap. 6 §. När arrendeavtalet upphört har förstås du som ägare full nyttjanderätt till området och byggnaderna.De aktuella lagrummen hittar du https://lagen.nu/1970:994.Med vänliga hälsningar,

Fälla träd som arrendator

2013-07-30 i Arrende
FRÅGA |Arrenderar en tomt för sommarboende, äger huset. En stor björk bakom huset håller på att dö och risk finns för att den skall falla över huset. Är Jordägaren skyldig att ta ner trädet eller faller ansvaret på mig som arrendator?
Hugo Westerlund |Hej!Tack för din fråga.Arrende är en slags nyttjanderätt som ligger mycket nära äganderätt. Detta innebär att arrendatorn har betydande förfoganderätt över egendomen. Utgångspunkten är att man ska följa vad som uttrycks i arrendeavtalet. Om där inte framgår huruvida man har rätt att fälla ett träd så bör det vara så att arrendatorn har rätt att fälla träd inom arrendeområdet. Det skulle exempelvis vara en skillnad om trädet stod utanför tomtgränsen eller utanför gränsen för arrendeområdet.Vänligen,

Arrendeavtal och överlåtande

2014-01-25 i Arrende
FRÅGA |Om det finns två personer på ett arrende avtal, får den ena utan den andras tillstånd överlåta sin del på någon annan?
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!För att överlåta sin "del" av ett arrende behöver två frågor klarläggas som jag ser det: dels frågan (1) om förhållandet till jordägaren som man arrenderar av, och dels frågan (2) om "samägandet" med den andre arrendatorn.1. Kan man alls överlåta sitt arrende? Jordabalken tillåter som huvudregel inte att en arrendator byter plats som avtalspart med annan person, eller att arrendatorn hyr ut den arrenderade marken i andra hand. Beroende på vilken typ av arrende det handlar om så gäller olika regler för när det är tillåtet att göra som just nämndes. Därför måste man först se till vad som står i arrendeavtalet, och sedan konsultera lagtexten för vad som gäller för den sorts arrende som man har.2. Behövs samtycke av den andre arrendatorn för överlåtande av arrende? I första hand skulle jag tro att det är vad arrendatorerna har avtalat med varandra som styr hur de i förhållande till varandra kan förfoga över sina upplåtelserätter, eftersom att det i grund och botten handlar om ett civilrättsligt avtal. För det fallet att inget är avtalat och tvist mellan parterna uppstår borde lagen om samägande kunna bli analogt tillämplig. Detta styrks av ett HD-avgörande i NJA 1998 s 552 där lagen om samägande ansågs vara i väsentliga delar analogt tillämplig i fråga om bostadsarrende. Även i NJA 2006 s. 678 ansågs en sådan analogi tillämplig i fråga om jordbruksarrende.Hoppas att detta har gett dig lite inledande vägledning till hur du ska få din fråga besvarad!vänligen

Äganderätt till hus på ofri grund

2013-10-27 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi är tre syskon som ärvt tre hus som står på ofri grund. Det är alltså ett bostadsarrende. Jordägaren har godkänt ett av syskonen som ny arrendator. De två andra syskonen har i ett mail godkänt denne som ny arrendator. Detta har väl inget med ägandet av den lösa egendomen (som husen utgör) att göra? Bouppteckningen är klar. Arvskifte är ännu inte gjort. Tacksam för svar.
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag delar din uppfattning. Min tolkning är att äganderätten till byggnaderna (lös egendom) inte påverkas av vem som arrenderar marken, i denna situation.

Andrahandsuthyrning av parkeringsplats

2013-08-22 i Arrende
FRÅGA |Om en privatperson hyr en parkeringsplats från en bostadsrättsförening kan den under några omständigheter hyra ut den platsen i sin tur eller är det upp till brf att besluta?
Susanne Lantto | Hej och tack för din fråga.En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger en eller flera fastigheter. En parkeringsplats utomhus på mark utgör ett lägenhetsarrende enligt 8:1 jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Enligt 8:19 jordabalken har privatpersonen (arrendatorn) inte rätt att hyra ut parkeringsplatsen utan tillåtelse av bostadsrättsföreningen(jordägaren). Det är upp till styrelsen i den aktuella bostadsrättsföreningen att utforma regler kring uthyrning av parkeringsplatser. Avtalsfrihet råder på området och det är således inte lagstyrt. Så länge styrelsen behandlar sina medlemmar lika genom sina policys har de rätt att tillåta eller förbjuda andrahandsuthyrning av parkeringsplatser. Om inte reglerna framgår tydligt av hyreskontraktet bör du vända dig till bostadsrättsföreningen för att få klarhet i frågan. Med vänliga hälsningar

Säga upp arrendeavtal i förtid

2013-07-30 i Arrende
FRÅGA |Hej, undrar om ett arrendeavtal får sägas upp innan dess utgång om avtalsparterna är överens? Har sökt få svar på denna fråga utan framgång. Tacksam om frågan blir besvarad.
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om parterna kan komma överens om att arrendeavtalet skall upphöra i förtid kan jag inte se något hinder för en sådan överenskommelse. I avsaknad av tvingande lagregel står det parterna fritt att ändra sitt avtal, och någon sådan lagregel finns ej på detta område.