Brott mot arrendeavtal

2017-03-22 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar ut mark till en granne och i avtalet står bland annat detta:"Om arrendatorn gör investeringar på fastigheten, byggnader eller anläggningar som tillhör markägaren ska parterna i förväg komma överens om äganderätt, upplåtelse och eventuell kostnadsersättning"Nu har arrendatorn gjort investeringar på fastigheten utan att vi i förväg kommit överens om äganderätt, upplåtelse och eventuell kostnadsersättning och vi står nu i ett läge där arrendatorn inte är intresserad av att diskutera dessa frågor. Men det är jag.Jag har dessutom anledning att tro att arrendatorn kommer göra fler investeringar på fastigheten utan att vi i förväg kommer överens innan om vad som ska gälla för dessa investeringar. Jag har anledning att tro att det kommer bli kostsamt att återställa marken i ursprungligt skick.I avtalet står att arrendatorn står för allt underhåll. Det står inget om att marken ska lämnas tillbaka i ursprungligt skick men det står att läsa hos bl.a arrendenämnden att "Nämns inget om skicket följer av allmänna rättsprinciper att arrendestället ska lämnas tillbaka i ursprungligt skick."Vad kan jag göra?
JR Umeå |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad tråkigt att du har drabbats av detta. Det framgår inte av frågan vad det rör sig om för arrendeform men då frågan rör avtalet och möjligt kontraktsbrott så regleras detta i 8 kap. jordabalken (JB) som rör allmänna bestämmelser om arrende. Då vi inte läst avtalet eller känner till alla omständigheter är det svårt att ge ett entydigt svar. En grundläggande avtalsrättslig princip är dock att avtal ska hållas. Enligt vad som framgår av det du berättar verkar det kunna röra sig om ett kontraktsbrott från arrendatorns sida, då han gått emot det du berättar står i avtalet. Kontraktsbrott kan leda till att arrenderätten förverkas, enligt 8 kap. 23 § 5 p. JB. Det krävs då att kontraktsbrottet är av synnerlig vikt för dig som jordägare. Av 8 kap. 24 § JB framgår dock att du då ska ha sagt upp avtalet inom 6 månader från det du fick kännedom om förhållandet. Är arrenderätten förverkad är du alltså berättigad att säga upp avtalet inom 6 månader från det att du fått kännedom om kontraktsbrottet och avtalet upphör då att gälla den fardag som närmast inträffar, fardag infaller den 14 mars, 8 kap. 4 § 1 och 3 st. Vi vill återigen tillägga att vi inte kan avgöra huruvida arrenderätten skulle kunna vara förverkad eller inte enbart på de uppgifter vi fått ta del av. Vi föreslår att du först och främst försöker prata med din granne om att ni har ett avtal och föreslå att ni ska diskutera avtalets innehåll och vad det innebär för er. Kan ni inte komma överens om vad som gäller så rekommenderar vi att du vänder dig till arrendenämnden (http://www.arrendenamnden.se/). I 8 kap. 30 § JB regleras att arrendenämnden har till uppgift att medla i tvister mellan jordägare och arrendatorer. Vi hoppas att detta har gett dig vägledning i frågan!Linnéa, Alexandra och Beatrice

Bostadsarrende

2016-12-12 i Arrende
FRÅGA |Bakgrund: Vi är fem syskon som sedan 1981 är ägare till ett fritidshus som står på ofri grund. Arrendet stod fram till dess på vår mor. Hon meddelade 1982, i brev till "Jordägaren" (Försvarsmakten, Stockholms Kustartilleriförsvar), att fritidshuset övergått till oss barn. Något nytt arrendekontrakt har inte upprättats sedan 1981. Arrendet har löpt på i 5-årsperioder fram till 2015. Vårt arrende är nu uppsagt för villkorsändring av ny jordägare. Frågan:På Jordägarens förslag till nytt avta står endast en av oss fem som "Arrendator". Vi vill att alla fem står på arrendet. Jordägaren vill i nuläget inte skriva in oss alla. Juridiskt är det, vad vi förstår, till nackdel för dem som inte står med i avtalet. Vi har ju inga rättigheter till arrendet om det skulle bli en tvist mellan den som står på kontraktet och övriga.Kan Jordägaren neka till att samtliga står på arrendet? Måste vi anlita juridisk hjälp för att få igenom vår begäran? MvHLene BellanderDelägare i fritidshus.
JR Umeå |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline!Vi förstår er fråga som att ni fem syskon har stått som arrendatorer sedan 1981 när ni fick ta över arrendekontraktet av er mor. Vi förutsätter alltså i vårt svar att det inte är er mor som har stått på arrendekontraktet fram till 2015. I det här fallet fråga om ett bostadsarrende enligt 10:1 1 st. jordabalken (JB) (se https://lagen.nu/1970:994#K10P1S1). Vidare så framstår det som att jordägaren sagt upp arrendekontraktet i enlighet med 10:3 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P3S1). Vid uppsägning av bostadsarrende har arrendatorn något som kallas för besittningsskydd enligt 10:5 1 st JB (https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Besittningsskyddet innebär att arrendatorn har rätt till förlängning av arrendekontraktet så länge bostadsarrendet inte har förverkats m.m, se 10:5 1 st. 1-6 p. JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1).Då samtliga syskon står på arrendekontraktet innebär det att samtliga syskon har besittningsskydd. Om jordägaren ändrar villkoren så att endast en av er står som arrendator innebär det att övriga fyra syskons besittningsskydd åsidosätts. En sådan ändring är, under nu angivna förhållanden, därför inte tillåten enligt 10:5 1 st. JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Om jordägaren trots vetskap om detta motsätter sig ert krav kan det vara aktuellt att vända sig till ett professionellt juridiskt ombud för vidare hjälp. För det fall er mor fortfarande står på arrendekontraktet är huvudregeln att jordägaren måste samtycka vid en överlåtelse av arrenderätten, enligt 10:7 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P7S1). Detta innebär att jordägaren har större möjlighet att påverka vem som blir den nya arrendatorn efter er mor då jordägaren kan välja att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Väljer jordägaren att inte utnyttja denna möjlighet bör jordägaren skäligen kunna nöjas med er alla som arrendatorer istället. Det här svaret är framtaget i samarbete med Lawline och Juriststudenternas rådgivning (JR). JR är en ideell grupp juriststudenter verksamma under Juridiska föreningen vid Umeå Universitet.

Arrende och fastighetsskatt

2016-10-28 i Arrende
FRÅGA |Hej! Har markägaren rätt att ta ut fastighetsskatt av arrendatorer?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om arrende regleras i Jordabalken. Allmänna bestämmelser om arrende finns i kap. 7-8. Eftersom det inte framgår av din fråga vad slags arrende det handlar om, skulle jag vilja passa på att hänvisa till kapitel 9 för jordbruksarrende (1§: "arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande"), kapitel 10 för bostadsarrende (1§: "när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående") och kapitel 11 för anläggninsarrende (1§: "när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år, föreligger dock icke anläggningsarrende") om du skulle vilja kolla vad som generellt kan vara relevant för just ditt fall. När det gäller frågan om fastighetsskatt skulle jag lyfta fram att fastighetsskatten slopades 2008. Jag tolkar därför din fråga som om den egentligen handlar om kommunal fastighetsavgift, som ersatte fastighetsskatten. Om så inte är fallet är du såklart välkommen att återkomma med följdfrågor.Den kommunala fastighetsavgiften regleras i Lag (2007:1398) om kommunal fastighetsavgift. Enligt lagens 2§ ska fastighetsavgiften betalas av ägaren. Utgångspunkten är således att markägaren, enligt lagen, inte har rätt att ta ut fastighetsavgift av arrendatorerna. Här måste man dock ta hänsyn till vad som gäller när arrendatorerna har använt sig av sin rätt att uppföra byggnad på marken arrendet gäller. I detta fall har marken och byggnaden/byggnaderna olika ägare (så kallat "småhus på ofri grund") och det handlar, i lagens mening, om olika taxeringsenheter. Detta innebär att det finns en separat avgiftsplikt för småhus/bostadslägenhet, vilket dess ägare (arrendatorrerna) är skyldiga att betala. Detta regleras i lagens 3 och 3a§§. Det har ovan konstaterats att lagen inte ger markägaren rätt att ta ut fastighetsavgift av arrendatorena (man ska dock vara uppmärksamt om fallet angående småhus på ofri grund). Det är emellertid så att lagen inte är den enda källan för individernas rättigheter: detta innebär att markägaren, trots att lagen inte ger denne en sådan rättighet, kan avtala med arrendatorerna angående frågan om fastighetsavgift. Frågan om arrendeavtalet regleras i Jordabalken: i lagens kapitel 8 3§ står att arrendeavtalet måste vara skriftligt och innehålla samtliga villkor. "Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan". Det måste således finnas något villkor i arrendeavtalet som tillåter markägaren att ta ut fastighetsavgift av arrendatorerna för att denne ska ha en sådan rättighet.Med detta sagt är det inte uteslutet att markägaren beräknar fastighetsavgiftens storlek när denne kommer överens med arrendatorerna om arrendeavgiften. För arrendeavgiftens giltighet föreskriver lagen olika slags skälighetsbedömningar beroende på vilket slags arrende det handlar om. Sammanfattningsvis har markägaren enligt lagen ingen rätt att ta ut fastighetsavgift av arrendatorerna men man kan avtala om detta i arrendeavtalet eller ta hänsyn till fastighetsavgiftens storlek när man kommer överens om arrendeavgiften, så länge som arrendeavgiften förblir skälig. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger. Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av nyttjanderätt

2016-10-23 i Arrende
FRÅGA |skall sälja min jordbruksfastighet, har ett nyttjanderättsavtal på en hektar av grannens mark i anslutning till min mark. Har ett lagfaret skriftligt avtal på 49 år, det är 17 år kvar på avtalet. på marken har jag anlagt en dränerad ridpaddok. Följer avtalet med min fastighet till den nye ägaren?
Ahmet Ercin |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline!Arrendeavtal regleras i jordabalken (JB) (1970:994) se här.Du som arrendator har inte rätt att överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke enligt 9 kap. 31 § första stycket JB. Huruvida arrendeavtal som Du har med jordägaren (Din granne) följer med fastighetsköpet och därmed överlåts till ny fastighetsägare, beror på om Din granne givit sitt godkännande till en sådan överlåtelse. Det finns vissa undantag till denna huvudregel i 9 kap. 31 § andra - fjärde styckena JB samt 31 a § JB.Hoppas Du fick svar på Din fråga!Mvh

Partner som har lös egendom på den andra partners mark

2017-02-26 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag och min kille är ett par men ej förlovade eller gifta eller sambos. Vad händer och VEM äger Attefallshuset OM: Jag köper det för egna pengar, men ställer det på hans tomt(gemensam ide) vid en separation. Kan han göra anspråk på det för att det står på hans tomt osv? Kräva pengar vid försäljning, kräva att det ska säljas osv vid en separation?Kan man skriva något avtal som är giltigt om egenskild egendom även om man alltså inte är eg varken sambos eller gifta eller förlovade? hjälp oss snälla!Attefallsägarinnan
Hanna Gustafsson |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Jag kommer i svaret att gå igenom först vad som gäller för byggnad på tomt där tomten och byggnaden har olika ägare och sedan gå igenom äganderätten för huset om ni separerar. Attefallshuset (som jag nedan kallar byggnaden) kommer anses som lös egendom och inte fast egendom. Fast egendom är jord enligt 1 kapitlet 1 § jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K1P1S1. Byggnader kan också räknas som fast egendom om de tillförts fastigheten för stadigvarande bruk (alltså att byggnaden ska finnas på fastigheten under en lång tid) enligt 2 kapitlet 1 § jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K2P1S2. Ett undantag från när byggnader blir en del av en fastighet, och då räknas som fast egendom, är om annan än markägaren tillför byggnaden på fastigheten, detta enligt 2 kapitlet 4 § jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K2P4S1. Slutsatsen av detta blir alltså att den byggnad du kommer tillföra marken som din partner äger inte blir fast egendom. Byggnaden kommer alltså inte anses tillhöra fastigheten enligt lag om det bara är du som äger byggnaden och ställer den på hans tomt. Om vi går vidare med vad som gäller vid separation så finns det inga regler att tillämpa i lag. Sambolagens regler om egendom gäller bara om man bor ihop och äktenskapsbalkens regler gäller bara för gifta par. Detta betyder alltså att det inte finns någon rätt för din partner att kräva pengar för egendomen på grund av att ni separerat. Du äger byggnaden och det är du bestämmer över den samt får ersättning vid en försäljning. Det finns även intresse av att gå igenom vad som gäller vid tvist om byggnaden eftersom den ändå står på din partners mark. I de flesta fall, när någon annan än ägaren har en byggnad på annans mark, så är detta ett arrende. Regler för arrende finns i jordabalken och gäller när ägare av mark låter annan hyra marken för olika ändamål. För att ett arrende ska föreligga krävs dock att du erlägger någon slags betalning för att du får ha marken, detta enligt 8 kapitlet 1 § jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K8P1S1. Om du inte gör detta anses det inte som ett arrende och jordabalkens regler kan inte tillämpas. Skulle det bli en tvist om byggnaden så skulle ni få åberopa vad ni muntligt kommit överens om. Det är således bra om ni upprättar något slags avtal gällande fastigheten. Det behöver inte vara ett avtal om enskild egendom eftersom fastigheten ändå kommer att tillhöra dig då ni inte bor ihop. Däremot är det nog bra om ni avtalar om vad som ska hända med byggnaden om ni separerar eftersom du äger den och han äger marken. Om ni upprättar ett arrendeavtal kommer det handla om ett så kallat lägenhetsarrende enligt 8 kapitlet 1 § 2 stycket jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K8P1S2. Det handlar inte om ett bostadsarrende då detta ska innefatta att man har en byggnad som är till för att bo i enligt 10 kapitlet 1 § jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K10P1S1. Ett avtal om lägenhetsarrende ska vara skriftligt om inget annat har avtalats (det kan alltså vara muntligt), enligt 8 kapitlet 3 § 3 stycket jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K8P3S3. Jag rekommenderar dock ett skriftligt avtal i fall en tvist skulle uppkomma då det är lättare att bevisa vad ni egentligen avtalat om. Det måste som sagt även finnas med något slags vederlag för dig att betala mot att du får använda marken. Om ni har ett sådant avtal så kommer jordabalkens regler att gälla om till exempel hur man säger upp arrendeavtalet och om bortförande av egendom som den som arrenderar (alltså du) äger. Om ni då skulle separera så kommer du att äga byggnaden och det kommer regleras i lag vad din partner kan göra med byggnaden och din rätt att ha kvar den på marken eftersom den står på hans mark. Sammanfattningsvis gäller alltså detta: - Din partner har ingen rätt till byggnaden vid eventuell försäljning och inte heller några pengar då ni inte omfattas av varken sambolag eller äktenskapsbalk och då byggnaden är lös egendom. - Pengar du får vid försäljning är dina pengar precis som gällande vilken egendom som helst som säljs. - Byggnaden står på din partners mark, det kan då vara bra att reglera vad som gäller för byggnaden i ett avtal till exempel om den får stå kvar om ni separerar med mera. - Om ni upprättar ett arrendeavtal omfattas avtalet av jordabalkens regler. Hoppas du fick svar på din fråga! Vid ytterligare frågor får du gärna återkomma. Med vänlig hälsning

Bostadsarrende

2016-11-30 i Arrende
FRÅGA |Hejsan Har ett bostadsarrende avtal och på avtalet står det om när betalning ska ske och att "I övrigt skall jordabalkens bestämmelser gälla" Det finns inga andra specifika punkterVad får vi egentligen göra på tomten? Eller tolkar man det som att man måste alltid ha tillstånd av ägaren?Med vänlig hälsning,
Jenny Ångström |Reglerna för bostadsarrende återfinns i Jordabalken och är enligt 8 kap. 2 § i huvudsak tvingande. I 10 kapitlet Jordabalken (JB) finner du regler specifikt för bostadsarrende men även de allmänna bestämmelserna i 8 kapitlet och reglerna i 7 kapitlet om nyttjanderätt blir tillämpliga. Reglerna är enligt 8 kapitlet 2 § tvingande. Det innebär att om jordägaren och arrendatorn har ett avtal som strider mot lagen måste jordägaren följa lagen medan arrendatorn får välja om hen vill följa lagen eller avtalet. Till skillnad från jordbruksarrende saknas det lagstadgade regler angående arrendeställets skick, vård och underhåll. Det är upp till parterna att fritt avtala om detta. Har man inte reglerat sådana frågor i avtalet är utgångspunkten att arrendestället hyrs ut i befintligt skick och att det ska vara i samma skick när arrendet går ut. Har ni specifika planer får du gärna ställa kompletterande frågor för ett precisare svar!

Muntligt arrendeavtal

2016-10-27 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag driver ett aktiebolag (en hudvårdssalong) och hyr en lokal som är en del av en större fastighet. Till fastigheten hör även en parkeringsplats (för flera bilar). Ett muntligt avtal gjordes med den förra hyresvärden. Detta avtal sade att företag som hyr lokal i fastigheten fick nyttja parkeringen som kundparkering i mån av plats. Den förra hyresvärden lät även trycka upp en skylt som sattes upp på parkeringen. Skylten talade om vilka företagskunder som hade rätt att nyttja parkeringen och hur länge de fick stå parkerade. Fastigheten har nu sålts och vi har därmed en ny hyresvärd. Han ämnar plocka ner nämnd skylt och har även meddelat oss hyrestagare att vi inte längre får nyttja parkeringen. Allternativt får vi omförhandla hyreskontrakten. Vad gäller? Kan vi hävda att det muntliga avtalet med den förra hyresvärden fortfarande gäller (han finns tillgänglig som vittne om tvist skulle uppstå)? Går det att hänvisa till någon lagparagraf i samband med diskussion med nuvarande fastighetsägare?Med vänlig hälsning/Josefin Tisell
Ahmet Ercin |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline!Arrende regleras i 7 och 8 kap. jordabalken (JB) (1970:994) se här. I 8 kap. 3 § första stycket JB framgår att avtalen ska upprättas skriftligen om det gäller jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende. Hyra av parkeringsplatser på mark är däremot lägenhetsarrende. För lägenhetsarrende gäller att avtal upprättas skriftligen om inget annat överenskommit, se 8 kap. 3 § tredje stycket JB. Detta innebär att man även muntligen kan avtala om lägenhetsarrende. Det är dock enklast att alltid ha arrendeavtal på papper.För att en nyttjanderätt, såsom lägenhetsarrende, ska vara giltig i förhållande till ny ägare är det upp till säljaren att göra förbehåll om att fastigheten är besvärad med nyttjanderätten när han säljer den. Om säljaren inte gör förbehåll om rättigheten, upphör den att gälla när den nye ägaren tar över fastigheten. Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot ny ägare om det upprättats skriftligen och du börjat nyttja rätten, i det här fallet parkerat bilen, innan överlåtelsen av fastigheten skett (se 7 kap. 11 - 13 §§ JB).Eftersom ert muntliga avtal om parkering inte är giltigt mot ny ägare, har du rätt till ersättning för skada som orsakats av säljarens försummelse att göra förbehåll om arrenderätten enligt 7 kap. 18 § JB. Av frågan framkommer inte vilka skador som orsakats av säljarens passivitet, av den anledningen bedöms en sådan ersättning inte vara aktuell.Hoppas Du fick svar på Din fråga!Mvh

Besittningsskydd och maximitid för arrende

2016-09-26 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag har två korta frågor.1. Är JB 11:5 - 6a tvingande regler? Dvs, de kan inte avtalas bort?2. Vad säger JB 7:5 1 st om lägenhetsarrende? Vad är minimi- och maximilängden för ett sånt avtal? Jag har svårt att förstå vad första och sista meningen i JB 7:5 1 st säger.
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna i 11 kap. 5-6a §§ JB är dispositiva, dvs. kan avtalas bort. Detta framgår av 11 kap. 4 § JB. Besittningsskyddet kan avtalas bort genom en klausul i arrendeavtalet. Det krävs inte att arrendenämnden godkänner avståendet av besittningsskyddet, och det gäller oavsett när det avtalats.Bestämmelsen i 7 kap. 5 § 1 st 1 och 2 mom JB begränsar bindningstiden för arrendeavtal till max 50 år. Om arrendet ligger i ett område där detaljplan finns, är arrendeavtal bindande i max 25 år. Notera dock att det är bindande 50 år respektive 25 år i taget. Det finns inget som hindrar att man förlänger ett arrendeavtal efter sådan tid löpt ut, om man så önskar.Den sista meningen i bestämmelsen stadgar att man även kan ingå ett arrendeavtal på arrendatorns livstid.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen